Tanie mieszkania w centrum miasta? Brzmi jak oksymoron, tytuł artykułu o wiedeńskim mieszkalnictwie, albo zapowiedź architektonicznej katastrofy, w której PUM wyciśnięty jest do granic możliwości. Okazuje się jednak, że takie realizacje mogą powstawać nie tylko na Zachodzie, ale i w Polsce, a do tego wcale nie wyglądają gorzej od wysokiej klasy inwestycji deweloperskich. Za najlepszy przykład niech posłuży niezwykły budynek TBS w Rybniku, który zaprojektowali SLAS Architekci.
Jednym z rozwiązań, wskazywanych jako wyjście z toczącego Polskę kryzysu mieszkaniowego jest wsparcie budownictwa społecznego. Lokale komunalne, socjalne i TBSy stanowią jedynie niewielką część mieszkań dostępnych w Polsce. Te, które istnieją, w przeważającej większości projektowane i budowane są „po kosztach”, trudno więc szukać pośród nich architektonicznych perełek (choć i takie się znajdą, o czym świetnie świadczy Osiedle Mieszkanie Plus w Łowiczu, zaprojektowane przez pracownie GDA Łukasz Gdaj i Pracownię Architektury Filip Mazur).
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Hedronista|Tomasz Celeban © SLAS Architekci
Wydaje się, że to naturalna kolej rzeczy — w końcu środki publiczne są ograniczone, lokali ma powstać jak najwięcej, a ostatecznie mają trafiać do osób o mniej zasobnych portfelach. Można jednak zadać sobie pytanie, co stałoby się, gdyby jednak przełamać ten schemat i stworzyć efektowną architekturę w dobrej lokalizacji, otoczoną wysokiej jakości przestrzenią publiczną, a przy tym funkcjonującą w systemie, który umożliwi zamieszkanie bez zaciągania bardzo wysokiego kredytu? Taki eksperyment przeprowadził Rybnik, w którym powstał budynek TBS „Twój Dom” zaprojektowany przez katowicką pracownię SLAS Architekci. Poznajcie Ajnfarty.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
TBS z konkursu
Budynek TBS przy ulicy Generała Józefa Hallera w Rybniku powstał jako część projektu rewitalizacji kwartału położonego w centrum Rybnika. Miasto, przy współpracy z katowickim oddziałem SARP, rozpisało konkurs na zaprojektowanie wielorodzinnego obiektu mieszkaniowego w trudnej lokalizacji — w pobliżu historycznej zabudowy, w strefie objętej ochroną konserwatorską, a jednocześnie mocno zdegradowanej. Zwyciężyła koncepcja pracowni SLAS Architekci, wedle której do lata 2024 roku wzniesiono pięciopiętrowy budynek, składający się z trzech połączonych ze sobą prostopadłościennych brył.
TBS Ajnfarty w Rybniku — aksonometria
© SLAS Architekci
porządna robota
W środku znalazło się 80 mieszkań o korzystnych układach — prawie każde z nich posiada taras (niektóre nawet dwa!) i wielkie okna, zapewniające mnóstwo światła, próżno za to szukać tutaj nadmiernie długich korytarzy i skośnych ścian. W standardzie jest ogrzewanie podłogowe, a każdą klatkę schodową wyposażono w windę. Mieszkania oferowane są metrażach wynoszących od 38 do 65 metrów kwadratowych, dodatkowo w parterze zaplanowano 6 lokali usługowych, których powierzchnia waha się od 76 do 103 metrów kwadratowych. Brzmi to jak opis dobrze zaprojektowanej inwestycji, raczej deweloperskiej, niż gminnej. Ajnfarty w Rybniku to jednak znacznie więcej.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
Ajnfart znaczy brama
Ajnfartem na Śląsku nazywa się bramę wjazdową, prowadzącą najczęściej do oficyny znajdującej się na tyłach kamienicy. Architekci z biura SLAS obrali motyw „bramy” jako jeden z głównych modusów warunkujących sposób ukształtowania bryły zaprojektowanego przez nich budynku. W rybnickim TBS-ie „ajnfarty” to monumentalne przejścia, które, zgodnie z etymologią terminu, otwierają się na kwadratowy, wewnętrzny dziedziniec. Nie są to jednak zwyczajne bramy — w Ajnfartach sięgają one wysokości trzeciej kondygnacji, są również stosunkowo „głębokie”, bo ciągną się przez cały przekrój poprzeczny budynku. Nic dziwnego, że autorzy nazwali je „pokojami urbanistycznymi”.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
Obszerna przestrzeń, którą tworzą, pełni znacznie więcej funkcji, niż mogłoby wynikać z ich podstawowego przeznaczenia. W przejściach można ochronić się przed deszczem lub palącym słońcem, niewielkie ławki sprzyjają integracji społecznej, a dzięki dużemu przekrojowi nie mają one charakteru „wąskiego gardła”, wręcz przeciwnie — porządkują ruch pieszy, tworzą okazje do spotkań. Wpada do nich bardzo dużo światła, a na sklepieniach zamontowano lampy, pokoje urbanistyczne są więc przestrzeniami bezpiecznymi, czego nie zawsze można powiedzieć o tradycyjnych, ciemnych i ciasnych bramach historycznych kamienic.
Ich spore wymiary nie wzięły się znikąd. Jak wyjaśniają autorzy „Ajnfartów”:
Punktem wyjściowym dla projektu jest potraktowanie dwóch istniejących – zabytkowych obiektów jako głównej kotwicy założenia. Autentyczność istniejących budynków staje się pretekstem dla rozwinięcia całego kwartału jako przestrzeni opartej na tożsamości tego miejsca.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
drugie życie rzeźni
Chodzi tutaj o dwa budynki, stojące przy ulicy Generała Józefa Hallera od 1904 roku. Niegdyś znajdowała się tutaj rzeźnia, później pomiędzy nimi ulokowano wjazd na umiejscowiony w centrum kwartału parking. Jak głosi karta ewidencyjna, przygotowana w 2018 roku na cel organizacji konkursu architektonicznego, każdy z nich:
[…] wybudowany został w 1904 roku jako komunalny budynek mieszkalny, o typowym robotniczym charakterze, wyrażającym się w ceglanych elewacjach i skromnym wystroju. Stanowił element zespołu zabudowań w podobnym stylu rozciągającym się wzdłuż dawnej ulicy Rzeźniczej (Schlathofstrasse), dzisiejszej ulicy Generała Józefa Hallera.
Oba budynki od lat stały puste i, jak stwierdził konserwator, nie nadawały się do pełnej adaptacji. Mimo to, ich charakterystyczne dla okolicy sylwetki nie zniknęły z miejskiej przestrzeni, bo architekci zawarli w swoim projekcie zamiar odnowienia i modernizacji obiektów. Elewacje pieczołowicie odczyszczono, we wnętrzach zaś zaaranżowano nowe układy pomieszczeń nakrytych żelbetowymi stropami. W poszczególnych elewacjach znalazły się duże przeszklenia, które pełnią rolę witryn oraz doświetlają wnętrza. Dziś znajdują się w nich lokale usługowe, jak salon tatuażu czy restauracja. Kubatury XX-wiecznych budynków nadały również ton całej zabudowie „Ajnfartów” — ich wielkość znajduje odzwierciedlenie w wymiarach „pokoi urbanistycznych”.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
jak cię widzą, tak cię piszą
Z najbliższego otoczenia czerpie również wykończenie budynku. SLAS architekci przyzwyczaili do tego, że w elewacjach swoich budynków stawiają na trafne rozwiązania. W sali koncertowej Państwowej Szkoły Muzycznej w Jastrzębiu-Zdroju była to falowana, połyskliwa blacha, zaś w przypadku budynku Akademickiej Strefy Sztuki Scenicznej w Katowicach postawili na czerwony klinkier. Podobny efekt uzyskano w rybnickich Ajnfartach, bo te wykończone zostały przy pomocy płytek nawiązujących do ceglanych budynków po dawnej rzeźni oraz zabudowy po przeciwnej stronie ulicy Hallera.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
podwórko za krzaczkiem
Ajnfarty to oczywiście nie tylko kubatura, ale i otaczająca ją przestrzeń. Pierwsze skrzypce gra tutaj zmyślne strefowanie. Place utworzone wokół budynków historycznych są ogólnodostępne. Znalazły się tam ławki, drzewa oraz niższe nasadzenia, rosnące w zaokrąglonych wyrwach w nawierzchni. Motyw koła przewrotnie przełamuje tutaj rygor prostokątnych i prostopadłościennych elementów, które zdominowały architekturę Ajnfartów.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
Od strony placu publicznego, ale i z każdego z pokoi urbanistycznych, dostać się można do przestrzeni półprywatnej, którą jest wewnętrzny dziedziniec budynku. Architekci zadbali o to, by dziedziniec nie stał się wyrwą w tkance urbanistycznej okolicy. Zamiast zastosować ogrodzenia, subtelnie zasugerowali zmianę sposobu użytkowania terenu, wyznaczając jej granicę rzędami niskich, kilkudziesięciocentymetrowych nasadzeń, które nie zaburzają wizualnej ciągłości przestrzeni. Wewnątrz znalazł się plac z dużą ilością zieleni, oświetlenia i małej architektury — tutaj projektanci powrócili do powtarzalnego, kwadratowego motywu, który najlepiej uwidacznia się w układzie nawierzchni.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
Strefa Rzeczna w Rybniku
Ajnfarty nie powstały w szczerym polu, choć w miejscu tym dawniej znajdowało się klepisko. Kwartał ulokowany pomiędzy trzema ulicami — Hallera, Rzeczną i Pocztową — oraz odcinkiem bulwaru nad rzeką Nacyną, oddanym do użytku w 2019 roku, miasto nazwało „Strefą Rzeczna”. Zdegradowany fragment tkanki miejskiej, położony kilkaset metrów od rybnickiego rynku, przez wiele lat służył za wielki, śródmiejski parking otoczony niszczejącymi kamienicami, w których niegdyś znajdowały się między innymi siedziby Straży Miejskiej czy starej rzeźni. Od 2017 roku powstał tutaj czterokondygnacyjny parking, Galeria Sztuki Rzeczna oraz omawiany w tekście budynek TBS.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
Na zagospodarowanie czeka jeszcze jedna działka, ulokowana pomiędzy „Ajnfartami” a budynkiem Galerii — wedle dotychczasowych planów miasto chciało przeznaczyć ten teren na kolejny obiekt o funkcji mieszkaniowo-usługowej. Tak się jednak nie stanie, bo latem ubiegłego roku rybniccy urzędnicy zdecydowali, że Projekt Rzeczna domknięty zostanie przez urządzenie na wolnej działce zieleni. Powstanie tutaj Park Rzeźb, który docelowo ma służyć zarówno mieszkańcom wzorowego TBSu, jak i przedłużenie przestrzeni ekspozycyjnej dla pobliskiego Centrum Edukacji Artystycznej „Galeria Rzeczna”. Wedle wstępnych informacji, udostępnionych przez Dziennik Polski, realizacja projektu planowana jest jeszcze w tym roku, żadne bliższe szczegóły nie są jednak na ten moment znane.
TBS Ajnfarty w Rybniku — Wejście do klatki schodowej
fot.: SLAS Architekci
mieszkanie komunalne, socjalne czy w TBS — z czym to się je?
W Polsce obecnie funkcjonują trzy podstawowe modele mieszkalnictwa wspieranego ze środków publicznych, przede wszystkim gminnych. Najwięcej lokali dostępnych jest formule komunalnej — są to mieszkania, które zazwyczaj nie odbiegają standardem od tych oferowanych na rynku komercyjnym, wynajmowane na czas nieokreślony osobom, których dochód nie pozwala na zakup mieszkania lub wzięcie kredytu. Mieszkania socjalne przeznaczone są z kolei dla najuboższych — głównie osób bezrobotnych oraz bezdomnych. W tym wypadku standard oraz dostępne metraże są zdecydowanie niższe, od tych charakteryzujących mieszkania komunalne, różnica pojawia się również w typie zawieranej umowy — w przypadku lokali socjalnych wynajem udzielany jest na czas określony.
TBS Ajnfarty w Rybniku — Wnętrze klatki schodowej
fot.: SLAS Architekci
Sytuacja w przypadku TBSów prezentuje się nieco bardziej skomplikowanie. TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego to gminna spółka, której celem jest budowanie mieszkań na wynajem dla osób o przeciętnych dochodach, które nie zawsze wystarczają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Tereny pod budowę TBSów zapewnia gmina, zaś środki na realizację przedsięwzięcia pochodzą z dwóch głównych źródeł — nisko oprocentowanych kredytów zaciągniętych w Banku Gospodarstwa Krajowego oraz opłat partycypacyjnych, które najemcy uiszczają przed zamieszkaniem w zaoferowanych im lokalach. Wysokość takiej opłaty może wynosić maksymalnie 30 procent wartości mieszkania, a kwota ulega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy najmu. Mieszkanie w TBSie jest atrakcyjną możliwością dla części osób, których zarobki plasują je w tzw. luce czynszowej, czyli sytuacji uniemożliwiającej zarówno zakup lub wynajem własnego lokum, jak i otrzymanie mieszkania z zasobów komunalnych i socjalnych.
TBS Ajnfarty w Rybniku
fot.: Jakub Certowicz © SLAS Architekci
można? można!
Jak na razie rybnicki TBS należy do jakościowej awangardy. Próżno szukać w naszym kraju budynku społecznego, który łączyłby w sobie wszystkie jakości Ajnfartów. Przykład z Rybnika pokazuje jednak, że tworzenie tak dobrej architektury w ramach publicznych inwestycji jest jak najbardziej możliwe, choć obecnie nie dzieje się to często. Pozostaje trzymać kciuki, że rybnicka realizacja nie pozostanie wyjątkiem potwierdzającym regułę.
Więcej o tym niezwykłym projekcie oraz na temat architektury mieszkaniowej dowiecie się w nadchodzącym, marcowym numerze A&B!
