Szczegółowy zakres i forma projektu budowlanego

Treść pytania

Czy sposób wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, a w szczególności wyliczenia powierzchni użytkowej zwymiarowanych w niej lokali zależny jest od celu jakiemu ma służyć dokumentacja, a tym samym czy inwentaryzacja architektoniczno-budowlana zlecona i wykonana np. w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego może stanowić podstawę do wydania zaświadczeń o samodzielności lokali i wraz z nimi stanowić podstawę wyodrębnienia i sprzedaży lokali. w szczególności uwzględniając fakt, że podana powierzchnia użytkowa stanowi podstawę ustalenia wartości nieruchomości.

Stan prawny

[1]. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 2 ust. 2

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m — w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

[2]. Ustawa o własności lokali Dz.U. 2020. 532 tj. z dn. 26.03.2020 r.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym — także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

[3]. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane)

Rozdział 1 
Przepisy ogólne:

§ 12.
Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.

Rozdział 3 
Projekt architektoniczno-budowlany:

§ 20.
1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera:

[…]

b) zestawienie powierzchni, przy czym:

— powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,

— powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

— przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m — w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

— przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

Załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. (poz. 1609): Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu

*)) Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim.

Opinia

Celowi, czyli wyodrębnieniu lokalu i uzyskaniu jego samodzielności służyć powinna dokumentacja techniczna wymieniona w ustawie o własności lokali, zaś ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Ustawa o własności lokali, na podstawie której powinno się wykonać dokumentację (inwentaryzację), zawiera odniesienie do wymogów Prawa Budowlanego. Akt podrzędny dla Prawa Budowlanego to Rozporządzenie o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego. Jednakże aktualnie zasady obliczania powierzchni w odniesieniu do wysokości pomieszczeń w Rozporządzeniu o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego i w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dotyczące pomieszczeń o wysokości poniżej 2,2 m, są jednolite i tożsame. Wobec czego w obecnym stanie prawnym, inwentaryzacja wykonana dla potrzeb pytającego jest prawidłowa. Inwentaryzacja taka może stanowić podstawę do wydania zaświadczeń o samodzielności lokali i wraz z nimi stanowić podstawę wyodrębnienia i sprzedaży lokali.

Należy tu zwrócić uwagę na zasadniczą kwestię, która związana jest bezpośrednio z problematyką zawartą w pytaniu, a dotyczy właśnie parametru wysokości i związanych z tym ograniczeń w możliwości użytkowania pomieszczeń. Istotnym ograniczeniem co do możliwości użytkowania pomieszczeń w odniesieniu do ich wysokości są obowiązujące inne przepisy, takie jak Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, pomieszczeń higieniczno-sanitarnych, mieszkań w budynkach wielorodzinnych), Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (pomieszczenia pracy w zakładach pracy), Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą, czy inne przepisy odrębne.
W skrajnych przypadkach w myśl ustawy o własności lokali niemożliwe będzie wydzielenie samodzielnego lokalu.

Niewątpliwie jednak, ustalając wartość lokali czy czynszów, mimo że parametr powierzchni jest istotny, należy wziąć pod uwagę wiele innych cech lokalu. Wobec czego wskazanym jest przed zamówieniem inwentaryzacji określenie wymogu podania innych ponadnormatywnych parametrów, które tym ustaleniom będą służyć, takich jak np. — określenie wysokości pomieszczeń lub ich części, określenie powierzchni podłogi, graficzne oznaczenie powierzchni poniżej normatywu, lokalizacja przewodów kominowych i wentylacyjnych czy lokalizacja miejsc przyłączy mediów itp.

(ŁS, KSt)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 19 października 2020 r.

Treść zapytania

Czy nadal obowiązuje norma: PN-ISO 9836:1997 oraz rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego?

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz.U. z 2002 r. Nr 169, poz. 1386)

Rozdział 3
Polskie Normy i inne dokumenty normalizacyjne

Art. 5.
1. Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną — na zasadzie wyłączności — symbolem PN.

2. Polska Norma może być wprowadzeniem normy europejskiej lub międzynarodowej. Wprowadzenie to może nastąpić w języku oryginału.

3. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne.

4. Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim.

5. Polskie Normy korzystają z ochrony jak utwory literackie, a autorskie prawa majątkowe do nich przysługują krajowej jednostce normalizacyjnej.

6. Przepis ust. 5 stosuje się odpowiednio do norm europejskich i międzynarodowych, z zachowaniem porozumień międzynarodowych.

7. Ochrony Polskich Norm, o której mowa w ust. 5, nie narusza ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2001 r. Nr 112, poz. 1198 oraz z 2002 r. Nr 153, poz. 1271).

Opinia

1. Dobrowolność stosowania Polskich Norm wynika z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji. Zgodnie z obowiązującym prawem zasada wyrażona w art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji może zostać wyjątkowo uchylona poprzez określenie obowiązku stosowania konkretnych norm w przepisie rangi ustawowej. Ustawa Prawo budowlane nie wskazuje w żadnym miejscu na bezwzględny obowiązek stosowania Polskich Norm, co pozwala na przyjęcie, że odesłania do konkretnych norm zawarte w rozporządzeniach do tej ustawy nie mają charakteru obligatoryjnego.

2. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, Dz.U.2012.462. z późniejszymi zmianami, w załączniku zawiera wykaz Polskich Norm powołanych w Rozporządzeniu. Załącznik odsyła do normy PN-ISO 9836:1997. Norma ta w grudniu 2015 r. została zastąpiona Polską Normą PN-ISO 9836:2015-12.

Brak ustawowego obowiązku stosowania Polskich Norm nie oznacza, że nie mają one praktycznego znaczenia jako aktualny stan wiedzy technicznej w danym zakresie, a zatem celowe jest — choć pozostaje do decyzji projektanta — stosowanie Norm w wydaniu najaktualniejszym. Takie działanie jako Zespół Rzeczoznawców przy MPOIA rekomendujemy.

 
(IP, MB, AW)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 22 czerwca 2016
aktualizacja: 31.12.2018 r.

Treść zapytania

Pytanie 1. Czy prawidłowo przyjęto normę PN-ISO 9836:1997 jako podstawę obliczenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i usługowych w ramach postępowania o pozwolenie na budowę oraz w ramach postępowania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania części lokali mieszkalnych?

Pytanie 2. Czy sposób zestawienia powierzchni, zgodnie z załącznikiem graficznym, jest prawidłowy?

Pytanie 3. Czy powierzchnię wiatrołapu, śmietnika, korytarza należy doliczyć do powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych i lokali usługowych?

Opinia

Odpowiedź na pytanie 1.

Odpowiedź na pytanie pierwsze zawarta jest w cytowanej poniżej opinii zespołu rzeczoznawców MPOIA nr 30 dotyczącej ww. zagadnień, która została zamieszczona na stronie MPOIA w dniu 22.06.2016r.

Treść zapytania

Czy nadal obowiązuje norma: PN-ISO 9836:1997 oraz rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego?

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz.U. z 2002 r. Nr 169, poz. 1386)

Rozdział 3
Polskie Normy i inne dokumenty normalizacyjne

Art. 5.
1. Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną — na zasadzie wyłączności — symbolem PN.

2. Polska Norma może być wprowadzeniem normy europejskiej lub międzynarodowej. Wprowadzenie to może nastąpić w języku oryginału.

3. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne.

4. Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim.

5. Polskie Normy korzystają z ochrony jak utwory literackie, a autorskie prawa majątkowe do nich przysługują krajowej jednostce normalizacyjnej.

6. Przepis ust. 5 stosuje się odpowiednio do norm europejskich i międzynarodowych, z zachowaniem porozumień międzynarodowych.

7. Ochrony Polskich Norm, o której mowa w ust. 5, nie narusza ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2001 r. Nr 112, poz. 1198 oraz z 2002 r. Nr 153, poz. 1271).

Opinia

1. Dobrowolność stosowania Polskich Norm wynika z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji. Zgodnie z obowiązującym prawem zasada wyrażona w art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji może zostać wyjątkowo uchylona poprzez określenie obowiązku stosowania konkretnych norm w przepisie rangi ustawowej. Ustawa Prawo budowlane nie wskazuje w żadnym miejscu na bezwzględny obowiązek stosowania Polskich Norm, co pozwala na przyjęcie, że odesłania do konkretnych norm zawarte w rozporządzeniach do tej ustawy nie mają charakteru obligatoryjnego.

2. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, Dz.U.2012.462. z późniejszymi zmianami, w załączniku zawiera wykaz Polskich Norm powołanych w Rozporządzeniu. Załącznik odsyła do normy PN-ISO 9836:1997. Norma ta w grudniu 2015 r. została zastąpiona Polską Normą PN-ISO 9836:2015-12.

Brak ustawowego obowiązku stosowania Polskich Norm nie oznacza, że nie mają one praktycznego znaczenia jako aktualny stan wiedzy technicznej w danym zakresie, a zatem celowe jest — choć pozostaje do decyzji projektanta — stosowanie Norm w wydaniu najaktualniejszym. Takie działanie jako Zespół Rzeczoznawców przy MPOIA rekomendujemy.

Odpowiedź na pytanie 2.

Sposób zestawienia powierzchni należy dostosować do wybranej przez projektanta Polskiej Normy. W przedstawionych rysunkach prawidłowo podano odrębnie powierzchnie mieszkalne i odrębnie powierzchnie wiatrołapu, śmietnika, korytarza i usług z zaznaczeniem tych pomieszczeń innymi kolorami.

Odpowiedź na pytanie 3.

Wiatrołap, śmietnik i korytarz należą pow. ruchu lub pow. usługowej. Zarówno Polska Norma PN-ISO 9836:1997 jak i Polska Norma PN-ISO 9836:2015 nie zaliczają pow. ruchu czy pow. usługowej do powierzchni użytkowej traktując je jako odrębne powierzchnie. W PN-ISO 9836:2015 zamieszczono nawet, potwierdzający to bardzo czytelny schemat podziału powierzchni:

Wobec tego powierzchnie te należy podawać osobno.

(K.S.)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 29 listopada 2018 r.