Prawo

Treść zapytania

Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej, na etapie sprawdzania projektu budowlanego, poprzedzającego wydanie pozwolenia na budowę, w postanowieniu, może żądać zmiany obszaru oddziaływania obiektu, określonego przez projektanta?

Podstawa prawna

Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168 t.j. Dz.U.2020 poz. 256)

Art. 28.
Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Art. 10 §1.
Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania […].

Ustawa Prawo Budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414)

Art. 28.
2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Art. 3.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:

20) obszarze oddziaływania obiektu — należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu w tym zabudowy tego terenu.

Art. 20.
1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) określenie obszaru oddziaływania obiektu;

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

§ 13a.
Informacja o Obszarze Oddziaływania Obiektu zawiera:

2) wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania obiektu;

3) zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Opinia Zespołu Rzeczoznawców

Zagadnienie określenia zasięgu obszaru oddziaływania obiektu łączy się w sposób bezpośredni z ustanowieniem kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 28 pkt 2 Prawa Budowlanego, oprócz Inwestora, stronami w postępowaniu są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się
w obszarze oddziaływania obiektu.

Pojęcie Strony w postępowaniu administracyjnym związane jest nierozłącznie z posiadaniem interesu prawnego związanego z przedmiotem postępowania. W szczególnym przypadku postępowania o pozwolenie na budowę, interes prawny strony (sąsiada) tożsamy jest z ograniczeniem możliwości zagospodarowania w tym zabudowy terenu sąsiadującego z terenem inwestycji. Warto zwrócić uwagę, że w podpisanym niedawno przez Sejm i Senat projekcie nowelizacji Ustawy zmianie ulegnie m.in. definicja obszaru oddziaływania obiektu poprzez wykreślenie słowa „zagospodarowaniu”.

Poza szczególnym przypadkiem opisanym w § 12.5. Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie gdzie, usytuowanie budynku w granicy działki lub w odległości 1,5 m od tej granicy skutkuje automatycznym włączeniem sąsiedniej działki do obszaru oddziaływania, wszystkie inne przypadki należy rozpatrywać indywidualnie.

Istotą określenia obszaru oddziaływania obiektu, jest zatem stwierdzenie czy projektowana inwestycja będzie w jakikolwiek sposób ograniczać możliwość zagospodarowania — w szczególności zabudowania — działek sąsiadujących z terenem inwestycji.

Warto zwrócić uwagę, że nierzadko pojęcie oddziaływania zdefiniowane w Prawie Budowlanym jako ograniczenie możliwości zabudowy sąsiedniego terenu, utożsamiane jest w sposób nieuprawniony z oddziaływaniem zdefiniowanym w Kodeksem Cywilnym jako immisje, które można w skrócie zdefiniować jako oddziaływanie polegające na uciążliwości wynikających z samego faktu sąsiedztwa z sąsiednią nieruchomością. Na przykład fakt zacieniania sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej, na której nie mogą powstać budynki mieszkalne, można uznać jako immisję, ale nie jako ograniczenie możliwości usytuowania hipotetycznego budynku, który zgodnie z przepisami odrębnymi, nie będzie wymagał dostępu do światła słonecznego.

Ważnym aspektem związanym z określeniem obszaru oddziaływania obiektu jest wymóg wskazania przepisów prawa w oparciu, o które dokonano jego wyznaczenia, a także wymóg przedstawienia zasięgu tego obszaru. Może się bowiem okazać, że fakt oddziaływania na sąsiednią działkę budowlaną jest bezsporny, lecz jego zasięg kończy się w pasie terenu niemożliwym do zabudowy z innych obiektywnych przyczyn.

Należy podkreślić, iż ustalenie obszaru oddziaływania obiektu może być procesem złożonym i wielowątkowym wymagającym odpowiedniego rozeznania uwarunkowań związanych z możliwością zabudowy sąsiednich działek budowlanych. Zgodnie z zapisami zawartymi w art. 20 pkt 1 Ustawy Prawo budowlane ustalenie obszaru oddziaływania należy do podstawowych obowiązków Projektanta. Oznacza to, że przy ustalaniu kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę organ administracji architektoniczno–budowlanej, co do zasady powinien opierać się na informacji dostarczonej przez projektanta. Niemniej jednak, zgodnie z art. 10 § 1. KPA cyt: Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania.

Zdaniem autora niniejszej opinii, oznacza to, że jeżeli organ nie zgadza się z wnioskami zamieszczonymi przez projektanta w „Informacji o Obszarze Oddziaływania Obiektu”, może zmienić zakres oddziaływania poprzez włączenie lub usunięcie z kręgu stron właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców sąsiednich nieruchomości, jednakże powinien wówczas wskazać przesłankę, w oparciu o którą dokonał zmiany.

(MK)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 25 lutego 2020 r.