Różnorodność

O różnorodności rozmawiamy z Mattijsem van 't Hoffem, partnerem w Stipo, holenderskiej organizacji zajmującej się wspieraniem procesów transformacji przestrzeni, prowadzenia i zarządzania projektami urbanistycznymi. Stipo łączy specjalistów z różnych dziedzin, którzy wspólnie pracują nad strategiami tworzenia dobrej przestrzeni, takimi jak The City at Eye Level, De Stoep (holenderska nazwa na przestrzeń przed budynkiem), czy procesów ożywiania miejsc (place—making).

Zofia Piotrowska, BBGK: W Stipo Rotterdam określacie się jako multidyscyplinarny zespół zajmujący się miejskim rozwojem. Taki typ działań nie jest w Polsce zbyt popularny. Czym dokładnie się zajmujecie?

Mattijs van 't Hoff: Pełnimy różne funkcje w zależności od projektu, przy którym pracujemy. Czasem współpracujemy jako konsultanci z architektami i urbanistami. Wolimy jednak angażować się w projekty, w których możemy działać bardziej aktywnie. Często zwracają się do nas właściciele nieruchomości, którzy nie wiedzą, w jaki sposób się nimi zająć. Zdarza się, że deweloperzy mają nieużywane tereny albo budynki, przestrzenie, które chcą ożywić przed rozpoczęciem przebudowy. Staramy się wtedy nie zajmować projektowaniem części „hardware” (sprzętu), ale skupić się na częściach, które nazywamy „software” i „orgware”. Jaki program powinien znaleźć się w danym miejscu? Jak możemy nim zarządzać? Ale także jakie modele finansowania i organizacji będą potrzebne, aby dane miejsce zaczęło działać?

USŁUGI PIERWSZEJ POTRZEBY
Lokalizowanie w parterach budynków mieszkalnych lokali usługowych

© BBGK Architekci

 
Zofia: Orgware, to brzmi nietypowo…

Mattijs: Często główny nacisk w projektach kładzie się na miejski hardware, czyli cegły, czasem też na software, czyli funkcje, ale ciągle zbyt mało na orgware, czyli sposób zarządzania przestrzenią, użytkowanie, struktura własności, czy strony zaangażowane w proces inwestycyjny. Musimy odejść od skupiania się na formie miast i zwrócić swoją uwagę na to, jak ludzie ich używają, co w dużo większym stopniu wynika z tego, co my określamy jako software i orgware. To trio jest niezwykle ważne w procesach projektowych. Nie wymyśliliśmy tego w Stipo, raczej nauczyliśmy się tego od takich osób jak Jane Jacobs, William H. Whyte czy Jan Gehl, którzy zwrócili uwagę, które elementy miast są istotne, powodują, że przestrzenie stają się atrakcyjne. Obserwujemy, w jaki sposób zorganizowane są przestrzenie publiczne, jak korzystają z nich piesi lub rowerzyści, w jaki sposób ludzie poruszają się po mieście. Zwracamy uwagę przede wszystkim na użytkowników i funkcje, w drugiej kolejności na przestrzenie, dopiero potem na budynki.

 
Zofia: Nie interesuje Was architektura?

Mattijs: Oczywiście koniec końców to architekci muszą wymyślić strukturę przestrzenną budynku. Jednak jeśli nie pomyślimy o sposobach zarządzania projektem, wypełni się on wyłącznie drogimi apartamentami, może jakąś kawiarnią na parterze. Nie ma to większej społecznej wartości. Dlatego tak ważne jest dobre zaprojektowanie struktury organizacyjnej — jak wprowadzić funkcje, które są potrzebne, by tworzyć atrakcyjne ulice i miasta.

 
Zofia: Jak można zmusić deweloperów do myślenia o takiej strukturze?

Mattijs: W Holandii, kiedy deweloper chce przebudować jakiś teren lub budynek, jest zmuszany przez miasto do zapewnienia społecznych funkcji. W Stipo doradzamy, zarówno samorządom, jak i inwestorom, jaki program pasuje do danych uwarunkowań, danego miejsca — czy powinna to być przychodnia, żłobek, dom seniora czy pracownie artystyczne — i jakie modele finansowania sprawią, że projekt będzie w stanie działać.

 
Zofia: Niestety u nas jest inaczej. Większość projektów budowanych w Polsce to monofunkcyjne założenia mieszkaniowe. Czy można w takich przedsięwzięciach wymusić miks programowy?

Mattijs: Najłatwiej jest wtedy, kiedy samorządy nakładają na deweloperów odpowiednie wymagania. Obecnie jednak widzimy, że wielu inwestorów i deweloperów dostrzega długofalowe korzyści wielofunkcyjnej zabudowy. Najemcy ich przestrzeni potrzebują kawiarni, żłobków, lekarzy. Jeśli mają rowery, to potrzebują warsztatu rowerowego. W Holandii posiadanie dodatkowych usług w sąsiedztwie jest dla inwestycji opłacalne finansowo. Ich atrakcyjność wzrasta, jeśli na ulicach toczy się życie, jeśli miejsce jest lubiane, przez to jest też bezpieczniejsze. W dłuższej perspektywie miks funkcji i różnorodność ma wartość zarówno ekonomiczną, jak i społeczną.

Holenderscy deweloperzy i agencje nieruchomości zaczynają dostrzegać, że nie wystarczy sprzedawać samych mieszkań. Jeśli chcą sprzedać „miejski styl życia”, nie mogą oferować samych lokali, lecz także atrakcyjność miasta z żywymi parterami i ulicami pełnymi ludzi. Muszą rzeczywiście wierzyć w takie wartości i taki sposób komunikacji projektu; widzimy, że coraz częściej tak działają i dążą do różnorodnego programu osiedli.

MIKS GRUP DOCHODOWYCH
Projektowanie w ramach jednego założenia mieszkań przeznaczonych dla różnych grup dochodowych, ze szczególnym uwzględnieniem rozwijania mieszkalnictwa społecznego

© BBGK Architekci

 
Zofia: Czy udaje Wam się przeciwdziałać gentryfikacji danej przestrzeni, kiedy pracujecie nad procesami mającymi na celu stworzenie miejsca, „destynacji”, zwłaszcza gdy inwestorowi w ostatecznym rozrachunku zależy na wartości ekonomicznej?

Mattijs: Zawsze gdy rozmawiamy o projektach z zakresu tak zwanego place—makingu, wracamy do tematu gentryfikacji. Takie procesy rzeczywiście mogą prowadzić do gentryfikacji przestrzeni. Myślenie o place—makingu rozpoczyna się zawsze od rozpoznania potrzeb danej dzielnicy i jej mieszkańców. Zdegradowane obszary można ożywić wprowadzając nowe funkcje, a dzięki temu sprawić, że będą bardziej atrakcyjne dla nowych mieszkańców, którzy mają pieniądze. Zazwyczaj myślimy o gentryfikacji jako negatywnym zjawisku, podczas kiedy może mieć ona również pozytywne skutki. Zwłaszcza w monofunkcyjnych dzielnicach, w których dominują mieszkania socjalne, wprowadzenie innego typu zabudowy mieszkaniowej może powodować dobrą zmianę. Chcemy, żeby dzielnice były różnorodne, bo to jest dla miast dobre. Pierwsza faza gentryfikacji nie musi być zła. Problem pojawia się, gdy lokale stają się zbyt drogie, wyprzedaje się mieszkania socjalne, co znowu wprowadza brak równowagi. Pytanie brzmi więc: jaki miks jest wystarczająco różnorodny w danej dzielnicy? W Holandii mamy korporacje mieszkaniowe, które są zobowiązane, by w miastach, w określonych dzielnicach, utrzymywać odpowiednią liczbę mieszkań socjalnych. W nowych projektach jest ustalona proporcja: 30 procent mieszkania socjalne, 30 — po cenach rynkowych, 40 — dla najemców o średnich dochodach. To się zmienia w zależności od okolicy, ale w idealnej sytuacji każdy obszar miasta musi się składać ze wszystkich trzech części.

Pytanie o gentryfikację powraca, bo rzeczywiście bywa tak, że użytkownicy mieszkań socjalnych są zmuszani do wyprowadzki z jednego miejsca do innego, wyrzuca się ich, co nigdy nie jest dobre, bo niszczy relacje społeczne. Takie problemy powinny być rozwiązywane na poziomie samorządowym, powinniśmy dbać o istniejące wspólnoty.

MIKS FUNKCJONALNY
Mieszkanie różnorodnych funkcji pozwala na aktywne użytkowanie przestrzeni miejskiej przez cały dzień, ogranicza niepotrzebną komunikację i sprzyja integracji społecznej

© BBGK Architekci

 
Zofia: W jaki sposób zarządza się mieszkaniami, które stanowią część tego wymuszonego miksu społecznego? Czy prywatni deweloperzy przekazują wyznaczone mieszkania socjalne w ręce publiczne?

Mattijs: Mieszkania socjalne w Holandii są budowane i wynajmowane wyłącznie przez korporacje mieszkaniowe, które są specjalnymi organizacjami zajmującymi się tym typem mieszkań. Samorządy mają umowy z korporacjami mieszkaniowymi, aby w danych lokalizacjach, jeśli to konieczne, utrzymywały odpowiednią liczbę mieszkań socjalnych. Miasta mają też narzędzia prawne, jak miejscowe plany, i mogą wyznaczać obszary pod zabudowę różnego typu mieszkań, albo ustalać minimalne progi. Czasem działa to na zasadzie umowy z inwestorem — zmieniany jest plan, aby umożliwić wyższą zabudowę, a w zamian 30 procent projektu musi się składać z mieszkań socjalnych. W takich wypadkach inwestor wybiera sobie korporację mieszkaniową, z którą chce pracować i która będzie zarządzać tymi mieszkaniami. Bardzo często inwestorzy współpracują w partnerstwie z takimi korporacjami, aby uzyskać od gminy pozwolenie na zabudowę.

INFRASTRUKTURA SPOŁECZNA
Poszerzanie i uzupełnianie infrastruktury społecznej — publicznej, takiej jak szkoły i przedszkola, jak i umożliwienie powstawania oferty komercyjnej

© BBGK Architekci

 
Zofia: Skąd się wzięły takie korporacje mieszkaniowe?

Mattijs: Istnieją w Holandii od ponad stu lat, pierwsze powstały w 1901 roku. Na początku były to małe organizacje, które dysponowały pięćdziesięcioma–stu mieszkaniami. Teraz w każdym mieście jest co najmniej kilka dużych korporacji z tysiącami mieszkań. Z czynszu obecnych najemców są w stanie finansować nowe projekty. Czasem specjalnie dla danego projektu zakłada się nowe korporacje, ale dużo łatwiej jest współpracować z już istniejącymi, bo mają dużą wiedzę i doświadczenie. Holenderskie korporacje mieszkaniowe są jednymi z większych podmiotów inwestycyjnych i właścicieli nieruchomości w kraju.

 
Zofia: To dobry sposób na utrzymywanie długotrwałego miksu, jeśli chodzi o program mieszkaniowy, a co z innymi funkcjami?

Mattijs: Tak, korporacje mieszkaniowe mogą zapewnić takie zróżnicowanie, jeśli chodzi o mieszkalnictwo, ale trudno znaleźć podobny system dla małego biznesu. Znana jest historia, gdy najemcy dostają niski czynsz na pięć lat, a potem cena wzrasta trzykrotnie i muszą się wynosić. Dlatego teraz staramy się opracować korporacje na rzecz społecznych miejsc pracy, które mogłyby zarządzać lokalami usługowymi. Staramy się stworzyć system, zrównoważony, zapewniający długotrwały miks funkcji w dzielnicach. Może to porównanie dziwnie zabrzmi, ale chcemy działać na podobnych zasadach co Schiphol, jedno z największych międzynarodowych lotnisk. Znajduje się tam wiele sklepów, mają przynosić zyski, ale ważne jest też, żeby pasażerowie dobrze się tam czuli, są więc i mniej dochodowe funkcje.

INTEGRACJA RÓŻNYCH POKOLEŃ
Projektowanie oferty dla różnych grup społecznych pozwalającym na integrację międzypokoleniową i włączenie w życie miejskie wykluczanych grup (seniorów, osób z niepełnosprawnością)

© BBGK Architekci

Szukamy podobnego połączenia. Kiedy jest dużo pojedynczych właścicieli budynków, każdy z nich chce zarobić na wynajmie lokalu, szuka więc podobnego typu najemcy, podobnych sklepów. Gdyby pojawił się jeden podmiot, nie właściciel, ale organizacja zarządzająca najmem, moglibyśmy połączyć funkcje, które mają wartość finansową, i takie, które mają wartość społeczną. W ten sposób stworzylibyśmy konglomerat interesujących usług, supermarketów przynoszących zyski i przestrzeni dla kultury, które przyciągnęłyby ludzi. Na razie jeszcze taki system nie istnieje, ale staramy się znaleźć projekty, w których udałoby się nam połączyć różne podmioty, aby wdrożyć go w życie. Gdyby korporacja mieszkaniowa, właściciele nieruchomości i samorząd zgodzili się współpracować, moglibyśmy ustanowić korporacje ds. parterów, stworzyć trwały i zrównoważony system zarządzania. Taki projekt połączyłby części orgware i software.

 
Zofia: Także z częścią hardware — koniec końców, żeby proponować różnorodne usługi, trzeba mieć odpowiednio zaprojektowane przestrzenie w parterach budynków.

Mattijs: Właśnie, razem z architektami z Heren 5 i deweloperem AM skończyliśmy pracę nad projektem dla dzielnicy Sloterdijk, na południu Amsterdamu. Dotyczy tworzenia aktywnych parterów budynków i łączenia funkcji mieszkaniowych z miejscami pracy i usługami. Zaprojektowaliśmy system zasad dotyczących przyziemia budynków — jeśli znajdują się w nich duże funkcje, takie jak supermarket, muszą być obudowane małymi lokalami; wejścia do budynku muszą znajdować się nie dalej niż 10 metrów od siebie i tak dalej. Ten zestaw zasad ma zapewnić żywe i interesujące ulice. Miasto zleciło nam to zadanie, żeby skłonić deweloperów i architektów do tworzenia lepszych przyziemi budynków i łączenia różnych funkcji. Konsultowaliśmy dokument z projektantami, którzy uważają, że proponujemy słuszne rozwiązania, ale mówią: chcielibyśmy tak projektować, ale inwestorzy się nie zgadzają, bo budynek jest wtedy droższy, albo staje się bardziej skomplikowany. Dlatego samorząd przygotował regulacje, które są częścią większej strategii wspierającej żywe ulice. Proponowane przez nas zasady mogą stanowić wytyczne dające dodatkowe punkty w procedurach przetargowych, a więc zwiększające szanse na wygraną.

MIASTO 15—MINUTOWE
Lokalizacja usług, miejsc pracy i terenów rekreacji w odległości 15 minut spacerem pozwala mieszkańcom zrezygnować z codziennego użycia samochodu i buduje spójność lokalnej wspólnoty

© BBGK Architekci

Przygotowane przez nas rozwiązania są oczywiste, opierają się na zdrowym rozsądku, a zostały ustalone po to, aby dodatkowo wesprzeć architektów w projektowaniu. Dać im żelazny argument — skoro samorząd każe, to trzeba się do tego stosować. Przynajmniej w Holandii często zdarza się, że architekci proponują dobre dla miasta rozwiązania, ale są ograniczani przez inwestorów. Taka książeczka — co należy robić, a czego nie — może pomóc im w dyskusji ze swoimi klientami i sprawić, że to nie pieniądze są najbardziej istotne, ale dobre rozwiązania pozwalające stworzyć przyjazne ulice, dzielnice i miasta.

 
rozmawiała: Zofia PIOTROWSKA