Kliknij i zobacz jak w prosty sposób opublikować swój projekt w A&B
Zostań użytkownikiem portalu A&B i odbierz prezenty!
Zarejestruj się w portalu A&B i odbierz prezenty
maximize

Trafny cios, czy przypadkowe ruchy? Ocena rządowych działań przeciwko „patodeweloperce”

19 stycznia '23

Walkę z „patodeweloperką” zapowiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Cel jest generalnie słuszny, ale narzędzia realizacji mogą być niewystarczające. Wielu komentatorów wskazuje na zadziwiający wybór i tryb rozwiązań zaproponowanych przez resort.

Idziemy na wojnę z patodeweloperką. Taki był wydźwięk zapowiedzi ministerstwa Rozwoju i Technologii. Na zwołanej przed ponad dwoma tygodniami konferencji padły konkrety. Siedem zmian ma pojawić się w Warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a dwie — w Prawie budowlanym. Na stronie Ministerstwa czytamy, że

„Patodeweloperka” to gorsza jakość życia i wymierne straty dla całej społeczności lokalnej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozpoczyna proces porządkowania zasad budowy budynków wielorodzinnych. Wszystko z myślą o komforcie mieszkańców.

koniec klitek?

Najbardziej istotna zapowiedź dotyczy metraży nowo oddawanych lokali użytkowych. Obowiązywałby w tym przypadku ten sam limit, co dla mieszkań: minimum 25 m kw. Takie rozwiązanie ma zapobiec coraz częstszej praktyce sprzedaży tzw. mikroapartamentów, czyli nawet dziesięciometrowych klitek udających mieszkania. Jak słusznie podkreśla Ministerstwo: „mieszkanie to nie lokal użytkowy”.

Kolejne propozycje są już mniej oczywiste, a niekiedy dość zaskakujące, jak np. obostrzenia dotyczące balkonów, których usytuowanie — jak zauważa minister — często nie pozwala na zachowanie prywatności. Stąd też pomysł, by między balkonami usytuowanymi na odrębnej płycie znajdował się co najmniej czterometrowy odstęp. W przypadku balkonów ulokowanych na tej samej płycie lub w mniejszej odległości konieczne ma być postawienie solidnych przegród.

skąd te wartości?

Resort dostrzegł też postępującą ciasnotę i postuluje konieczność zwiększenia dystansu między domami. Proponuje zatem zwiększenie do 6 metrów minimalnej odległości budynku od granicy działki. Minister pochylił się też nad problemem niedostatecznie doświetlonych mieszkań. Stąd pomysł, by wydłużyć czas nasłonecznienia pokojów z 3 do 3,5 godziny w godzinach od 9 do 17 w dzień równonocy (z wyjątkiem pokojów w zabudowie śródmiejskiej).

Trzy kolejne zapowiedzi dotyczą przestrzeni wspólnych. Bliżej niesprecyzowanej jeszcze zmianie mają ulec zapisy dotyczące placów zabaw, tak by niektóre z nich przestały przypominać klatki lub spacerniaki. Na warsztat wzięta została też „betonoza”. Co najmniej 20 procent powierzchni publicznych skwerów i placów miałaby stanowić powierzchnia biologicznie czynna. Wreszcie, resort chce wziąć się za częściową likwidację ogrodzeń, co enigmatycznie ujęto na ministerialnej stronie jako

wprowadzenie przerw pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie.

W Prawie budowalnym zmienić mają się natomiast regulacje dotyczące akustyki. Stąd też propozycja wymogu przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku. Druga zmiana dotyczy ponownie balkonów — mają być niewliczane do powierzchni zabudowy.

sceptyczne reakcje

Po ogłoszeniu zamiarów Ministerstwa przez media przelała się fala komentarzy. W pierwszej chwili przeważał lekki optymizm związany z faktem, że rządzący dostrzegli narastające patologie w budownictwie wielorodzinnym. Później, po dokładnej analizie pomysłów, pojawiła się rezerwa i wiele sensownych zastrzeżeń. Doceniane są intencje, ale już nie wybór i kształt poszczególnych rozwiązań. Lista obostrzeń postrzegana bywa często jako zbiór przypadkowych, naprędce wybranych pomysłów. Jak podkreślali cytowani w krytycznym tekście „Gazety Wyborczej” specjaliści, zamiary te nie były konsultowane ze środowiskiem architektów lub inwestorów oraz, co już wyjątkowo dziwne, z Główną Komisją Urbanistyczno-Architektoniczną, która formalnie doradza Ministerstwu.

Stąd też oceny resortowych propozycji zaczynają się, generalnie, od wysokich not dla minimum metrażu lokalu usługowego, co pozwoli, być może, powstrzymać budowę kolejnych mikroapartamentów. Rozwiązanie to jednak nie wpłynie na likwidację coraz częstszej praktyki dzielenia dużych mieszkań na wynajmowane osobno lokale.
Nisko, i słusznie, oceniane są natomiast obostrzenia dotyczące balkonów. Po pierwsze dlatego, że problem ich złego sytuowania owszem istnieje, ale nie należy do powszechnych błędów, jest rzadko sygnalizowany w opisach „patodeweloperki”, oraz może okazać się przeciwskuteczny. Deweloperzy zobligowani do zachowania odstępu między balkonami, mogą po prostu, ograniczyć ich liczbę i sprzedawać część mieszkań bez tych udogodnień.

Z niewielkim entuzjazmem spotyka się też postulat dotyczący powierzchni biologicznie czynnej na skwerach i placach. Bez określenia rodzaju i skali roślinności, wymóg zazieleniania może skończyć się urządzeniem najprostszego trawnika. Pojawiają się też pytania o to, skąd wzięło się akurat 6 metrów odległości od granicy działki lub zwiększenie czasu nasłonecznienia akurat do 3,5 godzin. Wydaje się bowiem, że tych zasadnych co do istoty zmian nie poprzedziły gruntowne analizy. Podobnie niejasne są, również słuszne, jeśli chodzi o kierunek zmian, pomysły związane z grodzeniem.

kiedy systemowo?

Wreszcie, lista ministerialnych obostrzeń, stanowi widoczny kontrast z wprowadzanymi w ciągu ostatnich kilku lat „ułatwieniami” w budowaniu domów bez pozwolenia, czy tez likwidacją niemal wszystkich normatywów dotyczących wnętrz mieszkań. Polityka rządu jawi się zatem jako wyjątkowo niespójna i — mimo dobrych intencji — przygotowana „na kolanie”. Polskiej przestrzeni potrzebna jest ponadto bardzo dobrze opracowana i skonsultowana zmiana systemowa, której — mimo zapowiedzi — nie możemy się doczekać. Mowa tu gruntownej o nowelizacji Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, którą posłowie mieli zająć się ostatecznie w grudniu.

Na razie minister Buda zapowiedział, że nie cofnie się przed wprowadzaniem zaproponowanych rozwiązań przeciwko „patodeweloperce”. Informuje ponadto, że jeśli deweloperzy znajdą nowe sposoby na ominięcie przepisów, wprowadzane będą kolejne obostrzenia.

Jakub Głaz

Głos został już oddany

IGP-DURA®one – system powlekania proszkowego
Dachówki na elewacji – trend w architekturze 2024
DACHRYNNA: zintegrowany system dachowy 2w1 (Dach + Rynna)
INSPIRACJE