Kliknij i zobacz jak w prosty sposób opublikować swój projekt w A&B
Zostań użytkownikiem portalu A&B i odbierz prezenty!
Zarejestruj się w portalu A&B i odbierz prezenty
maximize

Zamach w majestacie prawa. Hotel na poznańskiej Malcie

29 listopada '23

Stało się. Nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu może powstać kontrowersyjny hotel. Pozwolenie na budowę zostało wydane na obiekt o formie i lokalizacji, których nie przewidywał twórca sportowo-rekreacyjnego kompleksu nad jeziorem. Wszystko przez luźne zapisy planu zagospodarowania i brak jego aktualizacji.

O przymiarkach do hotelowej inwestycji na Malcie (znanym sportowo-rekreacyjnym terenie wokół sztucznego jeziora z torem regatowym) — głośno zrobiło się dwa i pół roku temu. Lokalna „Gazeta Wyborcza” doniosła, że powstał projekt obszernego hotelu dla terenu między popularnym akwenem a całorocznym stokiem narciarskim na Kopcu Wolności (ul. Wiankowa 2). Inwestor, spółka MALTA SKI wystąpił wtedy o pozwolenie na budowę, które — po szeregu perturbacji — udało mu się właśnie zdobyć.

woda, zieleń, postmodernizm

Tak jak dwa lata temu informacja o zamiarach budowy, tak obecnie wieść o tym, że inwestycja jest możliwa, wprawiła poznaniaków w konsternację. Protestują radni i społecznicy. Głosy za tą inwestycją są raczej odosobnione. Malta jest bowiem spójnym i konsekwentnie zrealizowanym projektem (proj. Klemens Mikuła z zespołem, 1980-90), w którym dominującą rolę odgrywają woda i zieleń. Przemyślanym kontrapunktem są dla nich nieliczne i udane postmodernistyczne budynki oraz obiekty sportowe. Każda ingerencja w krajobrazowe założenie Malty powinna być zatem dogłębnie przemyślana i osadzona w szerokim kontekście całego kompleksu.

jezioro Maltańskie, Poznań, widok na trybuny, wieżę sędziowską prz mecie toru

widok na trybuny z wieżą sędziowską (po lewej) i stok na Kopcu Wolności (po prawej)
hotel ma stanąć przed stokiem

fot.: Jakub Głaz

Tymczasem zaprezentowany w 2021 roku projekt autorstwa pracowni ACE ODA i Studio BOAA. to, po pierwsze, architektura przyzwoita, ale o zupełnie odmiennym charakterze i dość sporym gabarycie (160 pokojów), a po drugie zaplanowana w bardzo ważnym miejscu, na przedpolu Kopca Wolności ze stokiem narciarskim, blisko charakterystycznego budynku trybun z wieżą sędziowską. Długi na około 150 metrów budynek miałby stanąć wzdłuż ruchliwego odcinka pieszo-rowerowej trasy wokół jeziora. Może zatem silnie oddziaływać i na krajobraz oraz widoki (m.in. na stanowiący dominantę Kopiec), i na bezpośrednie otoczenie oraz jego licznych użytkowników.

Hotel nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu, proj.: ACE ODA i Studio BOAA

Hotel nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu, proj.: ACE ODA i Studio BOAA 
wejście do budynku od strony trasy nad jeziorem

proj.: ACE ODA i Studio BOAA, wizualizacja: AESDE

worek bez dna

Stok narciarski i przyległe tereny są własnością MALTA SKI od 2013 roku (pozostały obszar Malty to głównie miejskie działki). Dla należących do niej gruntów obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2002 roku (obejmuje cały maltański kompleks). Jego celem była m.in. ochrona Malty przed chaotycznymi lub niechcianymi uzupełnieniami. Okazało się jednak, że dokument pozostawia inwestorom bardzo dużą swobodę, a jego zapisy nie są zbyt precyzyjne.

„Teren usług rekreacyjnych”, którym jest działka należąca do MALTA SKI (symbol 19US/UT na planie) określa bowiem definicja, która w zasadzie jest workiem bez dna. W zapisach mpzp czytamy, że są to „tereny z dużym udziałem zieleni, przeznaczone pod lokalizację obiektów służących celom wypoczynku, rozrywce, kulturze, obiektów hotelarskich, pensjonatów, restauracji, odnowy biologicznej, wypożyczalni sprzętu sportowego i rekreacyjnego”.

fragment mpzp dla jeziora Maltańskiego w Poznaniu

fragment mpzp dla jeziora Maltańskiego w Poznaniu — pośrodku, na czerwono teren Kopca i stoku narciarskiego;
hotel ma stanąć wzdłuż górnej (północnej) krawędzi obszaru 19 US/UT

źródło: poznan.pl

Realizacja hotelu jest zatem możliwa i dlatego urzędnicy ostatecznie wydali pozwolenie na budowę. Ostatecznie, bo droga do tej decyzji była nieco wyboista. W lipcu 2021 roku magistrat odmówił wydania decyzji (powód: brak dostępu do drogi publicznej i brak decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych). W zeszłym roku inwestor ponowił wniosek, ale urzędnicy nakazali mu usunąć zawarte w nim nieprawidłowości. MALTA SKI wystąpiła zeszłej jesieni o zawieszenie postępowania, potem zdobyła decyzję o służebności drogi koniecznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej i decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych. Finalnie — 27 listopada dostała korzystną dla siebie decyzję (pozwolenie na budowę hotelu z wypożyczalnią oraz na rozbiórkę kilku bezwartościowych pawilonów).

Hotel nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu, proj.: ACE ODA i Studio BOAA

hotel nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu

proj.: ACE ODA i Studio BOAA, wizualizacja: AESDE

litera ważniejsza od ducha

Co o tym sądzą decydenci? Wtorkowa „Wyborcza” cytuje unikającego oceny Piotra Sobczaka, dyrektora Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta:

To, czy ta inwestycja jest Poznaniowi potrzebna, czy wpisuje się w założenia Jeziora Maltańskiego i terenów wokół niego zostało ocenione na etapie sporządzania planu, kiedy w wyniku stosownych analiz, inwestycja o tej skali i funkcji została w tym terenie dopuszczona.

Jako kontrę do tej wypowiedzi warto zatem przypomnieć słowa Łukasza Mikuły, planisty, radnego, przewodniczącego Komisji Polityki Przestrzennej Rady Miasta oraz wnuka autora maltańskiego kompleksu. W 2021 roku mówił on, że — owszem — w obrębie stoku hotel mieścił się w koncepcji projektanta Malty, ale miał być on dyskretnie, tarasowo wkomponowany w zbocze, a nie je przesłaniać. Tego jednak w zapisach planu sprzed 21 lat nie ma, a urzędnicy trzymają się nie ducha lokalnego prawa ustanowionego dla Malty, tylko jego litery.

jezioro Maltańskie, Poznań

jezioro Maltańskie, Poznań — pamiątkowa ławeczka z postacią Klemensa Mikuły, autora Malty,
niemal na wprost kontrowersyjnej hotelowej inwestycji

fot.: Jakub Głaz

Może więc trzeba było zmienić zapisy mpzp? Zwłaszcza że plany sprzed kilku dekad bardzo różnią się formą oraz treścią i precyzją zapisów od dzisiejszych dokumentów. Przedstawiciele magistratu informowali jednak, że w chwili, gdy inwestor starał się o pozwolenie na budowę, z formalnego punktu widzenia było już za późno na rozpoczęcie zmiany planu. W tle wybrzmiewał też tradycyjnie wątek odszkodowań ze strony miasta w przypadku niekorzystnej dla MALTA SKI modyfikacji zapisów dokumentu.

czas na rewizję

Przypadek hotelu na Malcie powinien być zatem przyczynkiem do rewizji zapisów starych planów, które albo nie przystają do współczesnych realiów, albo stały się nieodporne na daleko idące interpretacje sprytnych prawników i inwestorów. Do tej kwestii odniósł się zresztą na swoim facebookowym fanpage'u Gemela Poznańska Tomasz Hejna, radny osiedla Piątkowo Północ i miejski aktywista:

Raz na kadencję Rady Miasta prezydent miasta jest ustawowo zobowiązany do oceny aktualności planów miejscowych. Plan dla Malty jest jednym z najstarszych w Poznaniu i w interesie miasta oraz jego mieszkańców była jego aktualizacja w taki sposób, aby zabezpieczyć Maltę przed niepożądaną urbanistyką. Nie uczyniono tego.

Czy teraz podejście do aktualizacji ulegnie zmianie? Najwięcej tu chyba zależy od właściwej organizacji pracy Urzędu Miasta, bieżącego monitorowania sytuacji, szeroko pojmowanych chęci i znalezienia systemowego sposobu na „przeczesywanie” starszych planów pod kątem potencjalnie szkodliwych lub nieaktualnych zapisów.

jezioro Maltańskie, Poznań

jezioro Maltańskie, Poznań — widok na stok (i miejsce pod hotel) oraz jezioro z ogrodzonego terenu pod budowę aparthotelu po północnej stronie Malty

fot.: Jakub Głaz

Jak dotąd miejscy planiści wzięli się za zmianę kluczowego planu dla Starego Miasta, który wkrótce zastąpi wysłużony dokument, także z 2002 roku. Teraz trzeba sprawdzić inne ważne dla Poznania miejsca i uchronić je przed potencjalnymi zamachami na kształt przestrzeni. Malta powinna pójść na pierwszy ogień, tym bardziej że — jak niedawno informowaliśmy — zapisy tego samego planu umożliwiły wydanie pozwolenia na budowę mieszkań w formie aparthotelu po drugiej stronie jeziora. Najwyższy czas przerwać tę serię niefortunnych inwestorskich zdarzeń.

Jakub Głaz



Głos został już oddany

KOS Elektro System – jakość, funkcjonalność i styl
Prisma Collection – 50 kolorów farb proszkowych Super Durable
CAD projekt design – 3. edycja spotkań z projektantami wnętrz
INSPIRACJE