Prawo

Treść pytania

Czy dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej z lat 50-tych XX wieku to dwa budynki czy jeden budynek jednorodzinny dwulokalowy (jak interpretuje to krakowski WA)? Nadmieniam, że budynki oddzielone są od siebie jedną ścianą grubości 25 cm bez dylatacji. Równocześnie budynki położone są na oddzielnych działkach, posiadają oddzielne numery porządkowe i posiadają dwie księgi wieczyste oraz dwóch właścicieli. W latach kiedy przedmiotowe budynku zostały wzniesione obowiązujące prawo budowlane pozwalało na to, aby budynki w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej nie były od siebie oddylatowane.

Podstawa prawna

[1] USTAWA PRAWO BUDOWLANE (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.);

Art. 3. [Definicje]

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2 a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym — należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

[2] POLSKA KLASYFIKACJA OBIEKTÓW BUDOWLANYCH- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (DZ.U. nr 112, poz. 1316) wraz ze zmianami z 2002 r. (Dz.U. nr 18, poz. 170)

I. OBJAŚNIENIA WSTĘPNE

Wprowadzenie
(…)

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) służy potrzebom statystyki działalności budowlanej, sporządzania sprawozdań budowlanych, spisów budowli i mieszkań, statystyki cen obiektów budowlanych oraz rachunków narodowych. Ponadto klasyfikacja służy do klasyfikowania obiektów budowlanych. Może być ona stosowana w trakcie zmiany zastosowania, renowacji, wyburzania, modernizacji obiektu budowlanego.

Pojęcia podstawowe
Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów (…). W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

[3] USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z późniejszymi zmianami ( Dz.U. 2021 poz. 1899)

Art. 93. Dopuszczalność podziału nieruchomości:

3 b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

[4] OPINIA PRAWNA autorstwa mgr. Piotra Konopki, Bruzda Konopka – Adwokaci

Opinia

Wymaganie wykonania na połączeniu dwóch budynków oddylatowanych ścian ma swoje źródło w art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego, dodanym w nowelizacji ustawy z 2000 r. Zgodnie z definicją budynku jednorodzinnego musi on stanowić „konstrukcyjnie samodzielną całość”.

Odrębność budynków powstałych przed nowelizacją nie może zależeć od istnienia lub braku dwóch ścian na połączeniu budynków ani też od faktu występowania dylatacji szczelinowej, zważywszy, że rozwiązanie to upowszechniło się dopiero w drugiej połowie XX w. Wspólna ściana pomiędzy budynkami nie wyklucza ich odrębności.

Prezentowane tu stanowisko ZR znajduje oparcie w zapisach Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, gdzie o samodzielności budynków takich jak domy bliźniacze lub szeregowe decyduje ich rozdzielona funkcja, odrębne instalacje, odrębne wejścia.

Również Ustawa o gospodarce nieruchomościami potwierdza takie rozumienie odrębności budynków, bowiem dopuszcza podział nieruchomości gruntowej poprzez ustanowienie granic nieruchomości przebiegających w płaszczyźnie ściany usytuowanej na całej wysokości budynku, którym zabudowana jest nieruchomość, dzieląc w ten sposób budynek od fundamentu po dach na dwie niezależne części.

,,Jeżeli – na gruncie obowiązujących uprzednio przepisów – możliwe było realizowanie samodzielnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w sposób inny niż współcześnie, tj. bez tzw. podwójnej ściany, a jednocześnie budynki te stały się przedmiotem obrotu cywilnoprawnego wraz z ich nieruchomościami (np. poprzez nabycie przez różnych właścicieli), to tym samym ich odrębność ma charakter definitywny i niezależny od zmieniających się w czasie przepisów prawa budowlanego. Przeciwny wniosek oznaczałby, że wraz z wejściem w życie nowelizacji prawa budowlanego w sytuacjach takich jak opisana we wstępie, dochodziłoby do swoistego zlania się odrębnych praw własności w jedno prawo, dwa budynki stawałyby się niejako automatycznie jednym budynkiem. Tak postawiona teza jest niemożliwa do zaakceptowania, nie tylko z punktu widzenia względu na racjonalność ustawodawcy, ale także z punktu widzenia konstytucyjnej ochrony prawa własności. Stanowiłoby to przejaw specyficznej formy wywłaszczenia, niestanowiącej jednak całkowitego odjęcia, ale przymusowej jego kolektywizacji.

Oznacza to, że odrębne w sensie wieczystoksięgowym nieruchomości, na których usytuowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, pozostają samodzielnymi niezależnie od technicznego sposobu wykonania oddzielenia pomiędzy nimi. Przyjmując powyższe założenie, wszelkie roboty budowlane realizowane w ich obszarze winny być traktowane jako mające za przedmiot odrębne budynki mieszkalne jednorodzinne”.

(MB, GL, KSt)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 30 marca 2022 r.