Wybierz Nagrodę Publiczności w konkursie „Najlepszy Dyplom WNĘTRZA”
Wybierz Nagrodę Publiczności w konkursie „Najlepszy Dyplom WNĘTRZA”

Społeczny sprzeciw zadziałał. Lex deweloper na Saskiej Kępie

Kacper Kępiński
05 sierpnia '21

Trzecie podejście do budowy osiedla na warszawskiej Saskiej Kępie pokazuje, że mechanizmy lex deweloper czasami wymuszają na inwestorach istotną zmianę podejścia do inwestycji. Kiedy kosmetyczne zmiany nie pomagają w uzyskaniu zgody na budowę, deweloperzy muszą iść na kompromis.

osiedle przy trasie

Wizualizacja osiedla

Pierwsza wersja projektu

fot. FS&P Arcus

Pierwsze dwa podejścia do budowy osiedla Grupo Lar przy skrzyżowaniu Lizbońskiej i al. Stanów Zjednoczonych w Warszawie były porażką dewelopera. Okazało się bowiem, że projektowana „jak zwykle” inwestycja mieszkaniowa – przeskalowane osiedle przy ruchliwej trasie z niewielką ofertą usługową i okrojonymi przestrzeniami publicznymi – nie jest w stanie uzyskać zgody rady miasta.

skwer pośrodku skrzyżowania

Lokalizacja skweru

Lokalizacja skweru

fot. materiały stowarzyszenia Miasto Jest Nasze

W pierwszych dwóch projektach terenem rekreacyjnym wskazanym przez dewelopera jako dodatkowa inwestycja podnosząca jakość przestrzeni publicznych w okolicy, wskazana została przestrzeń skweru pośrodku ślimaków zjazdowych z Trasy Łazienkowskiej (sic!). Takie zabiegi pozwolić miały na realizację budynku o 13 m wyższego niż pozwala na to plan miejscowy i zwiększenie intensywności zabudowy z dopuszczalnego wskaźnika 1,8 do 2,37.

kosmetyczne korekty

Wizualizacja osiedla

Pierwsza wersja projektu

fot. FS&P Arcus

Nic dziwnego, że tak przygotowany projekt spotkał się z falą krytyki ruchów miejskich i protestami lokalnej społeczności. Mieszkańcy poza ogólnie dostępnymi informacjami, wyłapali także w dokumentacji projektowej szereg nieścisłości. Wytykano m.in. przekłamania na rysunkach pokazujących kontekst planowanego osiedla – domy zmieniały się tam w bloki, istniejące bloki były większe niż w rzeczywistości. Deweloper zmuszony był zaktualizować projekt, jednak wprowadzone zmiany nie były duże. Inwestycja w zmodyfikowanej formie zakładała wysokość zabudowy zaledwie o 3 metry mniejszą niż w pierwotnej wersji. W bloku miało powstać od 220 do 235 mieszkań (o 40 mniej niż w poprzedniej wersji). Aby spełnić wymóg dostępności do żłobka deweloper zobowiązał się do przekazania na ten cel jednego z lokali usługowych. Nie zamierzał jednak wydzielić zewnętrznego ogrodu, a żłobek znajdowałby się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwej trasy.

Za przyjęciem tak przygotowanego wniosku dewelopera było zaledwie 2 radnych, wobec 48 głosów przeciw i 7 wstrzymujących się. Projekt pracowni FS&P Arcus został ostatecznie odrzucony.

nowy projekt

Wizualizacja drugiej wersji osiedla

Druga wersja projektu

fot. JEMS Architekci

W lipcu Grupo Lar po raz kolejny złożyła wniosek w trybie specustawy mieszkaniowej. Tym razem projekt powierzono pracowni JEMS Architekci, a cała inwestycja nie przypomina już pierwotnych koncepcji. Nauczony doświadczeniem poprzedniego wniosku deweloper zorganizował szereg spotkań z mieszkańcami i prezentacji projektu. Rozmowy sąsiedzkie zorganizowane zostały w oparciu o Instrukcję Prezydenta dot. zasad prowadzenia dodatkowych konsultacji wniosków w trybie lex deweloper.

konsultacje

Elewacje

Druga wersja projektu

fot. JEMS Architekci

Jak chwali się inwestor – było to pierwsze wdrożenie tej procedury w Warszawie. Mieszkańcy zapytani zostali o to co myślą o projekcie, jakie wprowadziliby w nim zmiany, jakie są ich obawy. Opublikowany przez inwestora raport z konsultacji nie oszałamia jednak liczbą uczestników rozmów. Na niektórych etapach były to pojedyncze osoby i zgłoszenia, część dotyczyło pytań o zakup mieszkań. Wprowadzone na podstawie dialogu społecznego zmiany są kosmetyczne. Powierzchni biologicznie czynna ma zwiększyć się z 28% do 30% za sprawą zielonego dachu, pojawią się budki dla ptaków, zachowana zostanie pamiątkowa tablica. Korektom uległy przestrzenie usługowe.

architektura

Wizualizacja osiedla

Druga wersja projektu

fot. JEMS Architekci

Całkiem inna jest jednak architektura osiedla. Projekt przewiduje budynki, które miałyby do 5-6 kondygnacji nadziemnych oraz jedną podziemną. Wysokość sięgałaby maksymalnie 19,25 m. Intensywność zabudowy wyniosłaby 1,98. Inwestor chce przeznaczyć cały parter budynku wzdłuż al. Stanów Zjednoczonych pod lokale usługowe. Od strony osiedla powstałby przy nim ogólnodostępny pasaż. Działałyby tam m.in. ogródki gastronomiczne. Lokale usługowe miałyby się znaleźć także w narożnych częściach budynków od strony ul. Lizbońskiej. Jeden z nich wraz z przyległym ogrodem zostałby przeznaczony na usługi publiczne realizowane przez Miasto.

nowa narracja

Strona inwestycji

Strona internetowa inwestycji

fot. Grupo Lar

Strona inwestycji pełna jest też frazesów o budowaniu miejsca dla każdego, pięknie Saskiej Kępy i odpowiedzi na potrzeby mieszkańców. O ile ciężko nie uznać ich za marketingowy bełkot („Kameralne osiedle przy ulicy Lizbońskiej ma stać się przestrzenią do szeroko rozumianego rozwoju.”) to pokazuje jednak jak bardzo deweloper mylił się, podchodząc pierwotnie do inwestycji standardowo, a więc bez uwzględnienia kontekstu społecznego. Ciesząc się, że tym razem to inwestor musiał iść na kompromisy, nie warto jednak tracić czujności uśpionej konsultacyjno-marketingową otoczką. Pomimo wymuszonych przez ustawę terenów rekreacyjnych czy usług publicznych, lex deweloper pozostaje prawem, które pozwala obchodzić plany miejscowe i każdy wniosek powinien podlegać szczegółowej kontroli społecznej.

Kacper Kępiński

Głos został już oddany

Aluprof Future Builders — „Jak powinno wyglądać budownictwo przyszłości?” — rozmowy z architektami z całego świata
Biblioteka BIM Wiśniowski - bramy, okna, drzwi, ogrodzenia
Konkurs City & Rest - Wspólna Przestrzeń Miasta