Kliknij i zobacz jak w prosty sposób opublikować swój projekt w A&B

Większy wieżowiec w zamian za małą uliczkę

Kacper Kępiński
05 stycznia '22

Władze Warszawy wydały nowe warunki zabudowy dla wieżowca przy pl. Zawiszy. Budynek będzie mógł być o 75% większy niż przewidywano przez ostatnie kilkanaście lat. W zamian inwestor zbuduje niewielką uliczkę, z której korzystał będzie głównie on sam. Projekt biurowca na zlecenie Ghelamco przygotowuje biuro JEMS Architekci.

Plac Zawiszy

Plac Zawiszy

fot. Panek / Wikimedia Commons

Pierwszą decyzję w sprawie budowy wieżowca przy placu Zawiszy wydano w 2006 roku. Wówczas ratusz określił maksymalną wysokość zabudowy na 130 metrów. Bryła miała być smukła i liczyć 44,1 tys. m2 powierzchni całkowitej. W 2018 roku plany te zaktualizowano na wniosek Ghelamco. Inwestor zaplanował budowę wieżowca o wysokości 160 metrów i powierzchni całkowitej 98,5 tys. m2. To ponad dwukrotny wzrost powierzchni względem pierwotnej decyzji władz miasta. Budynek Sobieski Tower zyskał też efektowne wizualizacje. Ujęcia ignorowały jednak historyczny kontekst ulicy Nowogrodzkiej i Ochoty, których charakter znacząco zmieni się po budowie wieżowca.

nie czekając na plan

Poglądowa wizualizacja Sobieski Towers

Poglądowa wizualizacja warunków zabudowy z 2006 roku oraz wizualizacja Sobieski Towers z 2018 roku

fot. Ochocianie Sąsiedzi, fot. Ghelamco

W tym samym roku Rada Warszawy podjęła decyzję o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla okolic placu Zawiszy. Pomimo niewielkiego zakresu terytorialnego opracowania, obejmującego głównie zabudowane działki, plan nie wszedł w życie. Co więcej – przez trzy lata prac miejskim planistom nie udało się nawet wyłożyć projektu do publicznego wglądu i uwag.

więcej i wyżej

Wizualizacja

Aktualnie projektowany budynek

fot. mat. prasowe / UM Warszawa

Sytuację tę wykorzystał deweloper, który ponownie wystąpił z nowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W grudniu 2021 roku ustalono nowy kształt inwestycji w tym miejscu, oznaczający budowę o ¾ większego budynku niż planowany początkowo. Wieżowiec składać ma się z czterech części o zróżnicowanej wysokości od 108 do 130 metrów, która rosnąć będzie od Ochoty ku pl. Zawiszy. Budynek będzie miał w najwyższej części 34 kondygnacje naziemne i 5 podziemnych o łącznej powierzchni biurowej 43 tys. m2 i handlowej 3 tys. m2.

Wizualizacja

Aktualnie projektowany budynek

fot. mat. prasowe / UM Warszawa

W zamian za zgodę na znacznie większy wieżowiec inwestor da miastu lokalną uliczkę, która będzie obsługiwać głównie jego własny budynek. Natomiast łączne koszty – potrzebnej i postulowanej od dawna, a w razie powstania wieżowca koniecznej bezzwłocznie – przebudowy dróg w tym rejonie (przebicia Alej Jerozolimskich ku Śródmieściu, wyprostowania skrzyżowania na pl. Zawiszy i związanych z tym zmian na Grójeckiej), szacowane są na 150-200 mln zł.

Stowarzyszenie Ochocianie Sąsiedzi

wizualizacje a projektPZT

Projekt Zagospodarowania Terenu

fot. UM Warszawa

Upublicznione wstępne wizualizacje kompleksu nie mają jednak wiele wspólnego z oficjalnym projektem zagospodarowania terenu. W dokumencie nie pojawiają się widoczne na rednerach place publiczne, park i fontanny, a układ drogowy pozostaje niezmienny względem istniejącego. Jedyną zmianą jest budowa niewielkiej uliczki zapleczowej, która obsługiwać będzie głównie parking podziemny inwestycji. Przedstawiciele Ratusza zapewniają, że kształt inwestycji zgodny jest z założeniami procedowanego planu miejscowego, który jednak nie był poddany konsultacjom społecznym. Kluczowa więc decyzja dla jednej z najważniejszych przestrzeni śródmieścia Warszawy i Ochoty zapada na podstawie dewelopersko-urzędniczych ustaleń. Warunki zabudowy podpisał osobiście wiceprezydent Warszawy Michał Olszewski.

Hotel Sobieski

Sąsiedni budynek Hotelu Sobieski

fot. Adrian Grycuk / Wikimedia Commons

Według naszej wiedzy niezwykle rzadko się zdarza, aby wiceprezydent zastępował urzędników z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego i sam podpisywał decyzję o warunkach zabudowy czy pozwoleniu na budowę. Dlaczego tak się stało w tym wypadku? Czy żaden z urzędników Biura Architektury nie chciał podpisać się pod tak kontrowersyjną decyzją?

Stowarzyszenie Ochocianie Sąsiedzi

Kacper Kępiński

Głos został już oddany

Obiekt roku 2022 w systemach ALUPROF
Stal COR-TEN®. Naturalne piękno
Okna, drzwi – trendy 2022