Przepisy ogólne. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne

Przepisy ogólne

Art. 1. Opinia nr ZR 52
1. Ustawa określa:

1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy — przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

2) walory architektoniczne i krajobrazowe;

3) wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych;

4) wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1062);

6) walory ekonomiczne przestrzeni;

7) prawo własności;

8) potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;

9) potrzeby interesu publicznego;

10) potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych;

11) zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz planem zagospodarowania przestrzennego województwa, w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej;

12) zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych;

13) potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności.

3. Ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne.

4. W przypadku sytuowania nowej zabudowy, uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez:

1) kształtowanie struktur przestrzennych przy uwzględnieniu dążenia do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego;

2) lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu;

3) zapewnianie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów;

4) dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy:

a) na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalnoprzestrzennej, w granicach jednostki osadniczej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o urzędowych nazwach miejscowości i obiektów fizjograficznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1443), w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy,

b) na terenach położonych na obszarach innych niż wymienione w lit. a, wyłącznie w sytuacji braku dostatecznej ilości terenów przeznaczonych pod dany rodzaj zabudowy położonych na obszarach, o których mowa w lit. a; przy czym w pierwszej kolejności na obszarach w najwyższym stopniu przygotowanych do zabudowy, przez co rozumie się obszary charakteryzujące się najlepszym dostępem do sieci komunikacyjnej oraz najlepszym stopniem wyposażenia w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe, ciepłownicze oraz sieci i urządzenia telekomunikacyjne, adekwatnych dla nowej, planowanej zabudowy.

Art. 2.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) „ładzie przestrzennym” — należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społecznogospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjnoestetyczne;

2) „zrównoważonym rozwoju” — należy przez to rozumieć rozwój, o którym mowa w art. 3 pkt 50 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. — Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2021 r. poz. 1973, 2127 i 2269);

3) „środowisku” — należy przez to rozumieć środowisko, o którym mowa w art. 3 pkt 39 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. — Prawo ochrony środowiska;

4) „interesie publicznym” — należy przez to rozumieć uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniających zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności, związanych z zagospodarowaniem przestrzennym;

5) „inwestycji celu publicznego” — należy przez to rozumieć działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje międzynarodowe i ponadregionalne), oraz metropolitalnym (obejmującym obszar metropolitalny) bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899);

6) „obszarze przestrzeni publicznej” — należy przez to rozumieć obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalnoprzestrzenne, określony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

6a) (uchylony)

6b) (uchylony)

7) (uchylony)

8) (uchylony)

9) (uchylony)

10) „dobrach kultury współczesnej” — należy przez to rozumieć niebędące zabytkami dobra kultury, takie jak pomniki, miejsca pamięci, budynki, ich wnętrza i detale, zespoły budynków, założenia urbanistyczne i krajobrazowe, będące uznanym dorobkiem współcześnie żyjących pokoleń, jeżeli cechuje je wysoka wartość artystyczna lub historyczna;

11) „terenie zamkniętym” — należy przez to rozumieć teren zamknięty, o którym mowa w art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990);

12) „działce budowlanej” — należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

13) „uzbrojeniu terenu” — należy przez to rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

14) „dostępie do drogi publicznej” — należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;

15) „standardach” — należy przez to rozumieć zbiory i zakresy wymagań dotyczących opracowań i dokumentów planistycznych oraz zasady stosowania w nich parametrów dotyczących zagospodarowania przestrzennego;

16) „parametrach i wskaźnikach urbanistycznych” — należy przez to rozumieć parametry i wskaźniki ustanawiane w dokumentach planistycznych, zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 10 ust. 4, art. 16 ust. 2 i art. 40;

16a) „reklamie” — należy przez to rozumieć upowszechnianie w jakiejkolwiek wizualnej formie informacji promującej osoby, przedsiębiorstwa, towary, usługi, przedsięwzięcia lub ruchy społeczne;

16b) „tablicy reklamowej” — należy przez to rozumieć przedmiot materialny przeznaczony lub służący ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, o płaskiej powierzchni służącej ekspozycji reklamy, w szczególności baner reklamowy, reklamę naklejaną na okna budynków i reklamy umieszczane na rusztowaniu, ogrodzeniu lub wyposażeniu placu budowy, z wyłączeniem drobnych przedmiotów codziennego użytku wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem;

16c) „urządzeniu reklamowym” — należy przez to rozumieć przedmiot materialny przeznaczony lub służący ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, inny niż tablica reklamowa, z wyłączeniem drobnych przedmiotów codziennego użytku wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem;

16d) „szyldzie” — należy przez to rozumieć tablicę reklamową lub urządzenie reklamowe informującą o działalności prowadzonej na nieruchomości, na której ta tablica reklamowa lub urządzenie reklamowe się znajdują;

16e) „krajobrazie” — należy przez to rozumieć postrzeganą przez ludzi przestrzeń, zawierającą elementy przyrodnicze lub wytwory cywilizacji, ukształtowaną w wyniku działania czynników naturalnych lub działalności człowieka;

16f) „krajobrazie priorytetowym” — należy przez to rozumieć krajobraz szczególnie cenny dla społeczeństwa ze względu na swoje wartości przyrodnicze, kulturowe, historyczne, architektoniczne, urbanistyczne, ruralistyczne lub estetycznowidokowe, i jako taki wymagający zachowania lub określenia zasad i warunków jego kształtowania;

17) „walorach ekonomicznych przestrzeni” — należy przez to rozumieć te cechy przestrzeni, które można określić w kategoriach ekonomicznych;

18) „wartości nieruchomości” — należy przez to rozumieć wartość rynkową nieruchomości;

19) „powierzchni sprzedaży” — należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość technicznoużytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.);

20) „uniwersalnym projektowaniu” — należy przez to rozumieć uniwersalne projektowanie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami;

20a)¹⁾ „urządzeniach innych niż wolnostojące” — należy przez to rozumieć urządzenia techniczne zamontowane na budynku;

21) „średniookresowej strategii rozwoju kraju” — należy przez to rozumieć strategię, o której mowa w art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 6 grudnia 2006 r. o zasadach prowadzenia polityki rozwoju (Dz. U. z 2021 r. poz. 1057).

Art. 3. OPINIA nr ZR 236
1. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

2. Prowadzenie, w granicach swojej właściwości rzeczowej, analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego, odnoszących się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju, należy do zadań samorządu powiatu.

2a. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na obszarze związku metropolitalnego (obszarze metropolitalnym) należy do zadań związku metropolitalnego, jeżeli został utworzony.

3. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w województwie, w tym uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa, należy do zadań samorządu województwa.

4. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa należy do zadań Rady Ministrów.

Art. 4.
1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

1a. W odniesieniu do obszarów morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu określa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2020 r. poz. 2135 oraz z 2021 r. poz. 234 i 1718).

2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

3. W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy. Opinia nr ZR 52

4. Przepisów ust. 3 nie stosuje się do terenów zamkniętych ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu.

Art. 5.
Projekty planów zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzają osoby, które spełniają jeden z warunków:

1) nabyły uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym na podstawie ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989 r. poz. 99, 178 i 192, z 1990 r. poz. 198 i 505 oraz z 1993 r. poz. 212);

2) nabyły uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139, z późn. zm.²⁾);

3) posiadają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2013 r. poz. 932 i 1650);

4) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

5) posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż określony w pkt 4 oraz ukończyły studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

6) są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) — strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, którzy nabyli kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania przestrzeni i zagospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom określonym w pkt 4 lub 5.

Art. 6.
1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Art. 7.
Rozstrzygnięcia wójta, burmistrza, prezydenta miasta albo marszałka województwa o nieuwzględnieniu od powiednio wniosków dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uwag dotyczących projektu tego studium, wniosków dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwag dotyczących projektu tego planu albo wniosków dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego województwa — nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

Art. 8.
1. Organem doradczym ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego jest Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna.

2. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa powołuje i odwołuje przewodniczącego i członków komisji, o której mowa w ust. 1, oraz ustala, w drodze zarządzenia, regulamin określający organizację i tryb jej działania.

3. Marszałek województwa, wójt, burmistrz albo prezydent miasta powołuje, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, odpowiednio wojewódzką albo gminną komisję urbanistycznoarchitektoniczną, jako organ doradczy, oraz ustala, w drodze regulaminu, jej organizację i tryb działania.

4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może powierzyć gminnej komisji urbanistycznoarchitektonicznej powołanej w innej gminie pełnienie funkcji organu doradczego, na mocy porozumienia zawartego z odpowiednim wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta.

5. Przy starostach powiatów mogą być powoływane powiatowe komisje urbanistycznoarchitektoniczne jako organy doradcze starostów powiatów oraz, na podstawie stosownych porozumień, wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast wchodzących w skład tych powiatów, które nie powołały gminnych komisji lub nie powierzyły funkcji pełnienia organu doradczego komisji powołanej w innej gminie, w trybie określonym w ust. 4.

6. Organ doradczy, o którym mowa w ust. 1, składa się z osób o wykształceniu i przygotowaniu fachowym związanym bezpośrednio z teorią i praktyką planowania przestrzennego.

Art. 8a.
1. W związku z przetwarzaniem przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, marszałka województwa, wojewodę, zarząd województwa albo zarząd związku metropolitalnego danych osobowych, uzyskanych w toku prowadzenia postępowań dotyczących sporządzania aktów planistycznych, o których mowa w ustawie, prawo, o którym mowa w art. 15 ust. 1 lit. g rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz. Urz. UE L 119 z 04.05.2016, str. 1, z późn. zm.³⁾), zwanego dalej „rozporządzeniem 2016/679”, przysługuje, jeżeli nie wpływa na ochronę praw i wolności osoby, od której dane te pozyskano.

2. W przypadku gdy okres przechowywania danych osobowych, o których mowa w ust. 1, nie wynika z przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (Dz. U. z 2020 r. poz. 164), organy, o których mowa w ust. 1, przechowują dane przez okres ustalony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 6 ust. 2b ustawy z dnia 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach.

3. Dane osobowe, o których mowa w ust. 1, podlegają zabezpieczeniom zapobiegającym nadużyciom lub niezgodnemu z prawem dostępowi lub przekazaniu polegającym co najmniej na:

1) dopuszczeniu do przetwarzania danych osobowych wyłącznie osób posiadających pisemne upoważnienie wydane przez administratora danych;

2) pisemnym zobowiązaniu osób upoważnionych do przetwarzania danych osobowych do zachowania ich w poufności. Art. 8b. Wystąpienie z żądaniem, o którym mowa w art. 18 ust. 1 rozporządzenia 2016/679, nie wpływa na przebieg i wynik postępowań dotyczących sporządzania aktów planistycznych.

Art. 8c.
Wnioski lub uwagi dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, projektu tego studium, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, projektu tego planu, projektu uchwały ustalającej zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, projektu audytu krajobrazowego albo planu zagospodarowania przestrzennego województwa mogą być wnoszone w formie papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej lub formularzy zamieszczonych przez organ sporządzający projekt tego dokumentu w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie podmiotowej, a także w innej formie jeżeli zostanie ona określona przez ten organ odpowiednio w ogłoszeniu dokonanym na podstawie art. 11 pkt 1 i 7, art. 17 pkt 1 i 9, art. 37b ust. 2 pkt 8, art. 38b ust. 2 pkt 4 albo art. 41 ust. 1 pkt 1. Wnoszący uwagi lub wnioski podaje swoje imię i nazwisko albo nazwę oraz adres zamieszkania albo siedziby.

Art. 8d.
1. Organ sporządzający projekt studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzi dyskusję publiczną dotyczącą projektu tego dokumentu w sposób umożliwiający zabieranie głosu, zadawanie pytań i składanie uwag.

2. Jeżeli organ, o którym mowa w ust. 1, prowadzi dyskusję publiczną za pomocą środków porozumiewania się na odległość, czyni to w sposób umożliwiający:

1) zabieranie głosu, zadawanie pytań i składanie uwag przez jednoczesną transmisję obrazu i dźwięku, oraz

2) zadawanie pytań i składanie uwag w formie zapisu tekstowego.

1) Dodany przez art. 5 pkt 1 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy o odnawialnych źródłach energii oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1873), która weszła w życie z dniem 30 października 2021 r.

2) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1999 r. poz. 412 i 1279, z 2000 r. poz. 136, 1157 i 1268, z 2001 r. poz. 42, 124, 1085, 1229 i 1804 oraz z 2002 r. poz. 253, 984 i 1112.

3) Zmiana wymienionego rozporządzenia została ogłoszona w Dz. Urz. UE L 127 z 23.05.2018, str. 2.

Interpretacje zapisów ustawy

Opinie ekspertów i rzeczoznawców

opinia

Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

27 czerwca '17

OPINIA nr ZR 52: Linia zabudowy

odnośnik do zapisu ustawy:

Treść zapytania

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w następujący sposób zdefiniowano nieprzekraczalną linię zabudowy: „należy przez to rozumieć linię, poza którą nie można sytuować nowych bądź rozbudowywanych budynków lub ich części”.

Czy możliwe jest wysunięcie poza tak zdefiniowaną linię zabudowy garażu podziemnego należącego do projektowanego budynku? Kondygnacja podziemna w całości usytuowana jest pod powierzchnią terenu i umożliwia wykonanie na jej stropie warstwy jezdne drogi wewnętrznej, a także zrealizowanie powierzchni biologicznie czynnej i naturalną wegetację roślin.

W odpowiedzi przedstawiamy nasze stanowisko

Linia zabudowy jest terminem z zakresu planowania przestrzennego ustalanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podobnie jak powierzchnia zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy, jak i obowiązująca linia zabudowy są parametrami urbanistycznym i nie należy odnosić ich do obiektów podziemnych i podziemnych części budynków, chyba że wymóg taki został jednoznacznie określony.

Stan prawny

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [Dz. U. 2017. 1073 t.j.)

Art. 1. 1. Ustawa określa:

1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

2) walory architektoniczne i krajobrazowe;

[...]

Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

„ładzie przestrzennym” ? należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;

Opinia

Z przytoczonych przepisów wynika, że planowanie przestrzenne to dbanie o przestrzeń, tj. wszystko, co zlokalizowane jest na powierzchni ziemi i ponad nią. Części podziemnie nie wywierają bezpośredniego wpływu na ład przestrzenny.

Zgodnie z § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 nr 164 poz. 1588), „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: cechach zabudowy i zagospodarowania terenu — należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu”. W §4 ust. 1

Rozporządzenie określa sposób wyznaczenia linii zabudowy: „obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich”. Z powyższego wynika, że linia zabudowy odnosi się do obiektów nadziemnych i tak powinna być rozumiana.

Art 4. Prawa Budowlanego definiuje jedno z podstawowych praw tj. zasadę wolności budowlanej, która przyznaje każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, pod warunkiem zgodności zamierzenia z przepisami. Z tego względu ingerencja administracji architektoniczno — budowlanej w procesy inwestycyjno — budowlane, powinna być precyzyjnie i w sposób wyczerpujący określona w przepisach prawa, tak aby poza tym uregulowanym zakresem inwestor mógł swobodnie kształtować procesy budowlane. Wykładnia przepisów w jakikolwiek sposób ograniczających podstawową zasadę wolności budowlanej powinna być ścisła a wszelkie wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść inwestora. Skoro więc obowiązujące przepisy, w tym ustalenia miejscowego planu nie wprowadzają zakazu sytuowania części podziemnej budynku poza linią zabudowy, to nie ma podstaw, aby narzucać inwestorowi tego rodzaju ograniczenie.

Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w definicji nieprzekraczalnej linii zabudowy nie odnosi się bezpośrednio do podziemnych kondygnacji budynku i nie ogranicza możliwości ich sytuowania.

Wobec powyższego wysunięcie poza nieprzekraczalną linię zabudowy kondygnacji podziemnej w całości usytuowanej pod powierzchnią terenu i umożliwiającej wykonanie na jej stropie warstw drogowych czy powierzchni biologicznie czynnej jest dopuszczalne.

Nie ma podstaw w tym wypadku, by ograniczenia wprowadzone nieprzekraczalną linią zabudowy traktować rozszerzająco na części podziemne budynku. Mogłoby to bowiem doprowadzić do innych ograniczeń jak np. formowania fundamentów czy elementów infrastruktury.

(P.C.)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 27 kwietnia 2017

opinia

Wojciech Dobrzański

Koordynator Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP

04 grudnia '22

OPINIA nr ZR 236: w sprawie: budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej czy budynek wielorodzinny

odnośnik do zapisu ustawy:

Treść pytania

Zaprojektowana została zabudowa jednorodzinna jako dwa szeregi po 4 segmenty, budynki dwulokalowe na bazie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Inwestor nie planował scalania i podziału, a funkcjonowanie jako osiedle z Zarządem.

Starostwo odmówiło wydania pozwolenia na budowę, twierdząc, że zabudowa szeregowa powinna być realizowana wzdłuż granic działek, ścianą w ostrej granicy (podając to jako jeden z argumentów), budynki natomiast zgodnie z zamierzeniem inwestora nie będą sprzedawane na osobnych działkach tylko jako udziały w nieruchomości.

Decyzja została zaskarżona do Wojewody, który podtrzymał decyzję Starosty — aktualnie sprawa czeka na rozstrzygnięcie.

Podstawy prawne

[1] Ustawa Prawo Budowlane tj. z dnia 7 lipca 2020 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z 2022 r. poz. 88. )

Art. 3. [Definicje]

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku — należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2 a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym — należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

[2] Ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. z dnia 28 stycznia 2022 (Dz. U. z 2022 r. poz.503)

Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

12) „działce budowlanej” — należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

[3] Konstytucja RP

Rozdział II — Wolności, prawa i obowiązki człowieka i obywatela

Zasady ogólne

Art. 31.

(…)

2. Każdy jest obowiązany szanować wolności i prawa innych. Nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje.

(…)

Art. 32.

1. Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.
2. Nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny.

Opinia

Projekt opisany i przedstawiony w pytaniu to w zamierzeniu zespół ośmiu domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Budynki, tworzące dwa szeregi — po cztery domy w każdym szeregu — zaprojektowane zostały na działce budowlanej składającej się z kilku działek ewidencyjnych. Zgodnie z definicją działki budowlanej, sprecyzowaną w [2] Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przedmiotowa działka budowlana posiada dostęp do drogi publicznej, w MPZP położona jest na terenie BMN 23, dla którego określone zostało przeznaczenie podstawowe — zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. MPZP nie określa rodzaju zabudowy dla projektowanych domów jednorodzinnych, co należy rozumieć jako dopuszczenie zabudowy zarówno wolnostojącej, jak i bliźniaczej, szeregowej i grupowej. W opisie projektu załączonym do pytania nie zostały zawarte informacje odnośnie spełnienia wszystkich warunków planu miejscowego (granicznej intensywności, powierzchni biologicznie czynnej, formy architektonicznej itp) — zgodność z warunkami planu, warunkami technicznymi oraz odrębnymi przepisami nie jest przedmiotem tej opinii.

Stwierdzenie, czy dany obiekt budowlany jest budynkiem oraz, czy jest budynkiem jednorodzinnym, musi odbywać się jedynie na gruncie Ustawy Prawo Budowlane, gdzie pojęcia te zostały w sposób wyczerpujący sprecyzowane.

Z przedstawionego opisu oraz rysunków wynika, że:

zaprojektowane obiekty budowlane są budynkami w rozumieniu [1] Ustawy Prawo Budowlane: każdy z ośmiu obiektów budowlanych jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
zaprojektowane budynki są w rozumieniu [1] Ustawy Prawo Budowlane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, każdy z nich stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość (budynki nie posiadają wspólnych ścian, każdy ma niezależne fundamenty), w każdym z budynków zaprojektowano, zgodnie z zapisami Ustawy Prawo Budowlane, dwa lokale mieszkalne.

Należy stwierdzić, że w Decyzji Starostwa, odmawiającej zatwierdzenia projektu oraz udzielenia pozwolenia na budowę, szczegółowo opisane zostały cechy projektowanych budynków, właściwe dla budynków — i tylko dla nich — jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Wydaje się pochopną konkluzją pierwszej instancji, jakoby takie cechy, jak położenie projektowanych budynków na wspólnych działkach, brak granicy ewidencyjnej w bocznych ścianach poszczególnych budynków, wygląd domów (wręcz klasyczny przykład domów w zabudowie szeregowej) oraz wspólny dojazd do nich, przesądzały, że są to budynki wielorodzinne, w których jak to zostało ujęte: wprowadzono konstrukcyjnie i ekonomicznie nieuzasadnione ściany dylatacyjne, co pozwoliło stworzyć fikcję umożliwiającą nazwanie budynku wielorodzinnego budynkami jednorodzinnymi.

Zdaniem Zespołu Rzeczoznawców konkluzja ta powinna zostać zrewidowana, gdyż stanowisko zajęte w decyzji odmownej stoi w sprzeczności z zapisami Konstytucji RP, Art.31 i Art.32.

(MB)

Kraków, 4 grudnia 2022 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi?

Pytanie odnośnie zapisów ustawy „Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne”

Załącznik do pytania (maks. 5mb)

ZALOGUJ SIĘ ABY ZADAĆ PYTANIE

lub weź udział w dyskusji i zadaj pytanie innym użytkownikom na poniższym forum

Dyskusja użytkowników i ekspertów

USTAWA O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.
[tekst jednolity — obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 stycznia 2022 r.; Dz. U. 2022 poz. 503, Warszawa, dnia 2 marca 2022 r.]