WALA - uchwyty do drzwi [BIM]

Deweloper ma zarabiać, nie zbawić świat

29 marca '22

Rozmowa z Agatą Twardoch — architektką i profesorką na Politechnice Śląsiej — z numeru 03/2022.

Mieszkanie w bloku jest wynikiem złożonego układu sił, możliwości, odpowiedzialności i polityk. Tego, co jest dozwolone, i tego, co nie jest zabronione. Interesu publicznego i prywatnego. Potrzeb, choć różnie pojętych. Przepisów prawa. Dobrego smaku. Polska zabudowa mieszkaniowa nie ma się dobrze, choć wydaje się, że wiadomo, co zrobić, aby ją uzdrowić. O wyzwaniach budownictwa mieszkaniowego przez pryzmat odpowiedzialności dewelopera z Agatą Twardoch rozmawia Katarzyna Jagodzińska.

Katarzyna Jagodzińska: Czym powinno się charakteryzować odpowiedzialne podejście dewelopera do budownictwa mieszkaniowego?

Agata Twardoch: W kontekście budownictwa mieszkaniowego na odpowiedzialność składają się dwie kwestie: społeczna i przestrzenna. W kwestii społecznej deweloperzy mają mniejsze pole manewru, a odpowiedzialność na tym polu wymaga bardzo dużej świadomości i wręcz społecznictwa. Tak było w przypadku zabudowy patronackiej ponad sto lat temu. Czy w XXI wieku możemy liczyć na takie społeczne zaangażowanie? Wątpię. Dlatego odpowiedzialność za kwestie społeczne, takie jak dostępność cenowa, inkluzyjność czy miks społeczny składałabym raczej na karb podmiotów publicznych. Jednak w kwestii przestrzennej, związanej z jakością zabudowy, deweloper jest w stanie tak ustalić priorytety swojej inwestycji, aby z jednej strony zrealizować swój główny cel, jakim jest zarabianie — bo pamiętajmy o tym, że deweloperka* najpierw jest przedsiębiorczynią, nie buduje, aby naprawić świat, tylko aby zarobić pieniądze — a z drugiej robić to elegancko. Da się znaleźć złoty środek, punkt, w którym deweloper zarobi, a mieszkańcy otrzymają dobrą przestrzeń. To jest kwestia odpowiedzialności, która jednak wynika z edukacji — i deweloperek, i całego społeczeństwa.

Czy mamy sposoby, aby od deweloperów wymagać społecznejprzestrzennej odpowiedzialności wychodzącej ponad przestrzeganie obowiązującego prawa? To jest pytanie moralne. Ja uważam, że powinniśmy jej oczekiwać od każdego człowieka. Każda działalność, każda praca powinna być wykonywana porządnie, bez szkody dla innych, z poszanowaniem zasobów naturalnych i troską o pracowników. Mam na myśli społeczną odpowiedzialność biznesu w paradygmacie, w którym mieszkanie jest towarem jak każdy inny. W moim odczuciu mieszkanie jest jednak czymś więcej niż zwykłym towarem i dlatego za kluczową trzeba uznać rolę podmiotów publicznych, które powinny stać na straży interesu publicznego i stwarzać takie ramy prawne, by jakość przestrzeni i jakość życia mieszkańców nie zależały tylko od przyzwoitości dewelopera.

Katarzyna: Wielu deweloperów, z którymi rozmawiam, a nie mam tu na myśli patodeweloperów, lecz deweloperów wznoszących zwyczajne bloki czy zabudowę szeregową, całkiem estetyczną, uważa, że opinia o nich jest niesprawiedliwa, że zależy im na dostarczeniu dobrej jakości mieszkań, ale też muszą — prowadząc biznes — na tych przedsięwzięciach zarobić. Tu nasuwa się pytanie, czy deweloper z automatu ma złe zamiary?

Agata: Ja nie jestem fanką określenia patodeweloperka, bo wszystko jest względne. Mieszkanie, które dla jednego gospodarstwa domowego będzie patologicznie niewygodne, utrudniające życie, dla kogoś innego może być bardzo dobre. Może ktoś akurat potrzebuje dwunastu metrów kwadratowych, bo taki ma tryb życia albo mieszkania z jednym oknem, bo pracuje głównie nocą. W mieście nie ma możliwości, aby cała przestrzeń była modelowa. Czasami są potrzebne kompromisy. Natomiast taka niestandardowa przestrzeń staje się problemem wtedy, gdy przestaje być wyborem. Gdy jesteśmy zmuszeni zamieszkać w mieszkaniu, które nie jest dostosowane do naszych potrzeb. Jako architektki i architektów fascynują nas nietypowe mieszkania, budowane w wieżach ciśnień, w centrach handlowych czy w szczelinach między budynkami, jak szeroki na 90 centymetrów warszawski Dom Kereta (proj. Jakub Szczęsny). Cieszy sam fakt, że taką przestrzeń udało się wykorzystać. Więc jeżeli chodzi o możliwość dogęszczenia miasta i adaptacji przestrzeni w sposób alternatywny, to jest to super rozwiązanie. Gdyby jednak zmusić kogoś do zamieszkania w takim miejscu, to byłby koszmar i klasyczny przykład patodeweloperki. Patodeweloperkę od kreatywnego podejścia do przestrzeni dzieli kwestia wyboru, a ten związany jest z dostępnością. Jeżeli mamy możliwość wyboru między mieszkaniem dziwnym lub małym a tradycyjnym i jeżeli wybierzemy to pierwsze, to super — to znaczy, że taka przestrzeń była nam potrzebna. Ale nie możemy być do tego zmuszeni.

Dom kereta wewnątrz (proj. Jakub Szczęsny).      

Dom kereta

fot.: Bartek Warzecha, © Fundacja Polskiej Sztuki Nowoczesnej

Niewątpliwym plusem jest fakt, że dyskusja wokół patodeweloperki zwróciła uwagę opinii publicznej na rzeczy, na które ludzie poza architektoniczną bańką nie zwracali kiedyś uwagi. Określenie patodeweloperka jest bardzo chwytliwe, ale zarazem stanowi duże uproszczenie i to jest jeden z tych przypadków, gdy główna zaleta jest przy okazji największą wadą. Problemem jest na przykład to, że wszystkie przestrzenne absurdy wrzucane są do jednego worka, a przecież ich przyczyna i zarazem sposób, w jaki można by je zmienić, są bardzo różne. Część z nich wynika na przykład z kwestii niemerytorycznych — z głupich przepisów, warunków infrastrukturalnych, zawiłości biurokratycznych czy kształtu działki. To są rzeczy, na które ani architektka, ani deweloperka nie mają wpływu.

Te problemy są związane z brakiem silnego planowania przestrzennego i dobrze ustalonych priorytetów. Jeśli inwestycje powstają, jak na Zachodzie, w modelowy sposób, czyli najpierw przeprowadza się badanie potrzeb mieszkaniowych i możliwości inwestycyjnych w całym regionie, następnie, najlepiej w drodze konkursu, opracowuje się masterplan, na jego podstawie powstaje plan miejscowy, dalej są scalane i reparcelowane grunty i dopiero te grunty razem z konkretnymi wytycznymi są deweloperom sprzedawane lub dzierżawione — wszystkie elementy do siebie pasują i razem tworzą zrównoważoną dzielnicę. A u nas jest w tej chwili tak, że pod zabudowę przeznaczyliśmy od razu cały dostępny teren, na którym można budować w dowolnym układzie i w dowolnej kolejności. I teraz każdy buduje tam, gdzie akurat udało mu się od rolnika kupić działkę. W tych warunkach naprawdę trudno jest o dobrą przestrzeń: nawet najpiękniejsze domy w zabudowie łanowej funkcjonalnie zawsze będą patodeweloperką. Żeby do tego nie dopuścić, deweloper musiałby sam wykupić grunty, scalić je i reparcelować. To jest do zrobienia tylko przez wielkie firmy, przy dużych inwestycjach. Tak mniej więcej stało się w przypadku budowy Miasteczka Wilanów. Ale tu też pojawia się wątpliwość, czy naprawdę chcemy oddać całe planowanie w prywatne ręce.

Etgar Keret w Domu Kereta

Etgar Keret w Domu Kereta

fot.: Bartek Warzecha, © Fundacja Polskiej Sztuki Nowoczesnej

Katarzyna: Nakreśliła Pani, w którą stronę powinna pójść zmiana, teraz pytanie jak to zrobić? Co może spowodować rozwój architektury mieszkaniowej? Narzędziem zmiany — z perspektywy rządu — ma być na przykład ułatwienie budowy domów do 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia. Czy Pani ma receptę?

dalszy ciąg rozmowy na kolejnej stronie

Głos został już oddany

Obiekt roku 2022 w systemach ALUPROF
Stal COR-TEN®. Naturalne piękno
Okna, drzwi – trendy 2022