Zobacz w portalu A&B!
Zostań użytkownikiem portalu A&B i odbierz prezenty!
Zarejestruj się w portalu A&B i odbierz prezenty
maximize

Komentarz do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

01 marca '24

Komentarz do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Artykuł pochodzi z numeru A&B 11|23

Kilka tygodni temu obudziliśmy się wszyscy w nowej rzeczywistości, choć na faktyczną zmianę widoku za oknem przyjdzie nam jeszcze poczekać. Wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września i — jak twierdzi wielu — wywróciła stolik z dotychczasowymi zasadami dotyczącymi planistyki i gospodarki przestrzennej w Polsce.

Poniżej spróbuję wymienić największe plusy i minusy nowych przepisów, biorąc pod uwagę, że jestem praktykującym architektem, który od wielu lat zmaga się z polskim systemem planistycznym (planami miejscowymi i decyzjami WZ) przy projektowaniu budynków; jestem doradcą i pełnomocnikiem inwestorów, dla których przygotowuję analizy terenów (jeszcze przed zakupem) oraz występuję o interpretacje planów miejscowych i o decyzje o warunkach zabudowy; jestem współzałożycielem i członkiem Fundacji ArchiPrawo, której celem jest aktywny udział w procesie legislacyjnym oraz ochrona i poprawa jakości architektury i przestrzeni publicznej; jestem współudziałowcem spółek: K3BAU i M3 System, realizujących inwestycje mieszkaniowe w kraju i za granicą. To wszystko daje mi szeroką perspektywę i różne, często odmienne punkty spojrzenia na tę samą sprawę.

A teraz do rzeczy — największe plusy znowelizowanej ustawy to:

• wprowadzenie we wszystkich gminach — w miejsce Studium uwarunkowań — planów ogólnych, które będą mieć rangę „aktu prawa miejscowego” (Studium jej nie miało) i będą podstawą do opracowania szczegółowych planów miejscowych oraz (to nowość!) treści decyzji o warunkach zabudowy;
• wprowadzenie ogólnopolskiego, dostępnego dla wszystkich cyfrowego rejestru urbanistycznego, zawierającego „zbiory danych przestrzennych” oraz akty planowania przestrzennego (w tym projekty planów miejscowych) i decyzje WZ (w tym złożone wnioski o wydanie takich decyzji);
• utrzymanie w mocy dotychczas uchwalonych planów miejscowych i ostatecznych decyzji WZ (jako bezterminowych), a także wprowadzenie zasady, że wuzetki, dla których procedura została wszczęta przed wejściem w życie ustawy, będą procedowane na „starych” zasadach;
• wprowadzenie nowej, wcześniej niestosowanej kategorii terenów, opisanej jako „obszary uzupełnienia zabudowy” — mającej kluczowy wpływ na wydawanie nowych decyzji WZ i zapobiegającej — w zamyśle Ustawodawcy — „rozlewaniu się” inwestycji w terenie. Tu jednak muszę postawić też spory minus (o czym dalej);
• wprowadzenie nowej procedury o nazwie „zintegrowany plan inwestycyjny”, która wcześniej (choć w nieco innej formie) była dostępna jedynie w trybie specustawy mieszkaniowej (mało popularnej wśród inwestorów, a jeszcze mniej wśród władz gmin);
• zdefiniowanie — już na poziomie ustawy — stref planistycznych o konkretnych funkcjach, które mają się znaleźć w treści każdego Planu Ogólnego Gminy, a także wprowadzenie obowiązku ustanowienia „gminnych standardów urbanistycznych” w ramach takiego Planu;
• powiązanie wyznaczania nowych terenów budowlanych w Planie Ogólnym Gminy (w ramach stref planistycznych) z faktycznym stanem zainwestowania gminy oraz jej dalszym zapotrzebowaniem na zabudowę mieszkaniową.

Największe minusy znowelizowanej ustawy to:
• zdecydowanie za krótki okres (tylko 15 miesięcy) dany wszystkim gminom na uchwalenie Planu Ogólnego Gminy, co stwarza gigantyczne ryzyko paraliżu inwestycyjnego w całej Polsce już w 2026 roku bądź też pośpieszne i niechlujne przygotowanie ww. dokumentu — kluczowego dla rozwoju każdej miejscowości;
• brak przepisów wykonawczych do znowelizowanej ustawy (do dnia powstania niniejszego artykułu nie wprowadzono w życie żadnego rozporządzenia z przepisami wykonawczymi — wciąż są ciągle w opracowaniu / konsultacjach);
• brak jakichkolwiek ram czasowych dla gmin w odniesieniu do realizacji infrastruktury technicznej (przede wszystkim sieci i dróg) na terenach, na których uchwalą one plan ogólny, a przede wszystkim uchwaliły bądź uchwalą plany „szczegółowe”, czyli plany miejscowe;
• zwolnienie gmin z obowiązku wyznaczania w planie ogólnym „obszarów uzupełnienia zabudowy” oraz (w przypadku gmin miejskich) „obszarów zabudowy śródmiejskiej” — na rzecz dobrowolności w ich ustanawianiu (co znacznie rozwodni zamysł zastopowania urban sprawl oraz nie zakończy sporów o inwestycje deweloperskie lokalizowane w gęstej zabudowie);
• brak doprecyzowania zapisów o „dostępie do drogi publicznej”, co nadal będzie skutkować wydawaniem przez gminy wadliwych decyzji WZ, w których potwierdzony dostęp do drogi publicznej nie zagwarantuje inwestorowi późniejszego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ze względu na substandardowe parametry tegoż dostępu niespełniające przepisów techniczno-budowlanych);
• niefortunne zapisy dotyczące sposobu mierzenia odległości terenów inwestycyjnych od szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej (w „gminnych standardach dostępności infrastruktury społecznej”); już teraz zwiastujące liczne próby ich obejścia.

Podsumowując: założenia nowelizowanej ustawy są dobre, ale jak zwykle dotknął je typowo polski grzech zaniechania. Miało być jak w Szwajcarii (i to dosłownie, bo wiele zapisów przypomina mi rozwiązania planistyczne tego kraju), a wyszło jak zawsze — z niedopowiedzeniami, lukami w prawie, perspektywą braku realizacji infrastruktury technicznej przez kolejne lata (bo gmin nie przymuszą do tego żadne terminy ustawowe) — przy jednoczesnym pośpiechu wdrożeniowym, na dodatek bez aktów wykonawczych. Jaki więc będzie ten nowy widok za oknem? Obawiam się, że tego nie wie nikt.

Olaf Jasnorzewski

Głos został już oddany

DACHRYNNA: zintegrowany system dachowy 2w1 (Dach + Rynna)
SPACE Designer
INSPIRACJE