Jaką przyszłość widzą deweloperzy?

Wiktor Bochenek

09 lutego '23

Jaką przyszłość widzą deweloperzy?

...

O problemach na rynku nieruchomości w Polsce słyszymy od kilku miesięcy — kryzys energetyczny, wahania geopolityczne i polityka monetarna znacząco obniżyła popyt na kredyty. Dużo zmienia się też w kontekście wyzwań przyszłości i ich wpływu na politykę. Co o tym myślą deweloperzy?

W ramach cyklu #RaportCzwartkowy przedstawiamy dokumenty, raporty i poradniki dotyczące architektury, miast i samorządu, które z pewnością warto nagłośnić i wypromować. „Fundamenty przyszłości: Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach” opublikował Polski Związek Firm Deweloperskich we współpracy ze Skanską i 4CF PnyX.

Raport ma charakter foresightowy — skupia się na przyjrzeniu się rynkowi nieruchomości przez pryzmat przewidywań deweloperów, którzy wzięli udział w badaniu. W ramach badania przyjrzano się trzem różnym scenariuszom, które zakładają implementowanie różnych rozwiązań i trendów, od miasta 15-minutowego, po automatyzacje czy prefabrykację.

Co wynikło z raportu? W wielu aspektach deweloperzy w Polsce utożsamiani są z rogatymi diabłami, którzy jedyne co robią to osiedla z mikrokawalerkami i postapokaliptycznymi placami zabaw o wymiarach metr na metr — to wyjątkowa okazja przyjrzeć się ich poglądom z bliższa.

„Fundamenty przyszłości: Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach” opublikował Polski Związek Firm Deweloperskich we współpracy ze Skanską i 4CF PnyX.

rozwiązanie na doraźność

Pierwszy scenariusz pod tytułem „Doraźność” skupia się na napływie imigrantów do miast, roli miast średnich, rozwoju technologii czy kwestii planistycznych. Przygotowano osiem pytań, na podstawie których prognozowano możliwy scenariusz. Badanie wzięło pod uwagę problem kryzysu energetycznego oraz zapaści na rynku nieruchomości.

Deweloperzy biorący udział w badaniu byli zgodni co do poradzenia sobie miast z napływem imigrantów — ponad 90% stwierdziło, że miasta poradzą sobie z tym zadaniem dobrze. Bardziej sceptycznie podeszli jednak do kwestii ograniczenia wyludniania miast przez działania rewitalizacyjne oraz integracji imigrantów w polskim środowisku. Podkreślili rozwój metropolii, ale zwrócili uwagę na rolę miast średniej wielkości.

badanie zostało przedstawione w trzech scenariuszach

Sceptyczne podejście ankietowani wyrazili wobec gwałtownego postępu technologii budowlanej, zwiększenia inwestycji instytucjonalnych (choć ich wzrost będzie widoczny) czy rozwoju źródeł ciepła, gdzie rozwiązania systemowe będą coraz mniej konkurencyjne. Taki scenariusz nie pozwala na zasypanie luki mieszkaniowej, co stwierdza ponad 63% uczestników badania. Miasta 15-minutowe zaczynają być widoczne jako rozwiązanie, ale bliżej im do miast średniej wielkości. To otwiera pole do dyskusji na temat implementacji takich rozwiązań przez deweloperów, którzy z tych doświadczeń korzystali rzadzko.

każde pytanie zawiera sumę wynikającą z odpowiedzi ankietowanych

droga na przód

Kolejny scenariusz, „Droga na przód”, skupił się na transporcie, wirtualności czy rodzaju zabudowy. Transport zbiorowy według deweloperów nabierze na znaczeniu, choć nie wpłynie na powszechność transportu indywidualnego. Pomiędzy światem wirtualnym a fizycznym — ten rozdział będzie bardziej wysublimowany. Budownictwo jednorodzinne ma być bardziej konkurencyjne dla dużych miast, a suburbanizacja będzie się pogłębiać. Deweloperzy zwiastują renesans fabrykatów — których zwiększenie wykorzystania zwiastuje 76% ankietowanych.

Sceptyczność deweloperów dotyczy również kwestii zmniejszenia luki mieszkaniowej, która według 68% ankietowanych się nie zmieni. Według badań JLL w całym 2023 roku ma zostać wybudowane maksymalnie 70 000 mieszkań w Polsce. To o 100 000 mnniej niż w 2021 roku.

rynek ciężkiej prefabrykacji betonowej w Polsce

miejsce na dyscyplinę

Ostatni scenariusz zatytułowany „Dyscyplina” dotyczy rozwiązań rewitalizacyjnych, robotyzacji sektora, partycypację w planowaniu przestrzennym czy kwestii colivingu. Deweloperzy, choć trudno spodziewać się po nich innego zdania, nie uważają za rewitalizację za priorytet. Więcej wiary przejawiają w kwestie automatyzację sektora budowlanego. Deweloperzy według badania chcieliby mieć większy wpływ na zagospodarowanie przestrzenne w okresie kryzysu gospodarczego, choć jednocześnie widzą konieczność podejścia partycypacyjnego. Podobnie jak w tamtych scenariuszach, zmniejszenie luki mieszkaniowej jest oznaczane jako niemożliwe.

jednym z poruszanych kilkukrotnie w badaniach tematem była prefabrykacja

do kogo adresowane są te badania?

Dywagacje na temat tego czy miasta 15-minutowe to realny pomysł, czy prefabrykaty są ekologiczne i warte zastosowań, a także, co pomoże sensownie zasypać lukę mieszkaniową, mogą stanowić nie tylko źródło socjologiczne. Foresightowe badanie przeprowadzone przez PZFD i Skanskę kończy się próbą pogodzenia różnych grup społecznych, włączając władzę, NGO-sy, działaczy miejskich i samych deweloperów. Niewielka instrukcja pokazuje nam jak skorzystać z nich może deweloper chcący zrobić coś więcej niż „wycisnąć PUMę”, ale również polityk samorządowy czy aktywista, którym może bardziej zależeć na zdrowej tkance miejskiej.

według PwC liczba mieszkań wynajmowanych w systemie Private Rented Sector zrośnie w ciągu kilku najbliższych lat

Nawet jeśli w kraju nad Wisłą polityka mieszkaniowa będzie raczkować, a przykłady patodeweleporek budowanych przez określane w internecie „januszexy” dalej będą powodem do śmiechu, tę dyskusję warto podejmować — a trudno podejmować rozmowę w momencie, w którym nie znamy kierunków i przewidywań rozmówcy. W tym przypadku badanie foresightowe jest naprawdę przydatne, nawet jeśli wierzymy, że budownictwo instytucjonalne powinno mieć większy proces, deweloperzy powinni bardziej współpracować niż narzucać, a rewitalizacje nie są projektem skończonym, nie oznacza to, że deweloper jest naszym wrogiem.