Zobacz w portalu A&B!
Zostań użytkownikiem portalu A&B i odbierz prezenty!
Zarejestruj się w portalu A&B i odbierz prezenty
maximize

Gentryfikacja będzie jednym z kluczowych problemów Młodego Miasta

11 maja '23

Z dzisiejszej perspektywy liberalne plany zagospodarowania na Młodym Mieście są archaiczne. Ale w jakiś sposób przyczyniły się do tego, że proces transformacji ruszył. W tamtym czasie była inna koncepcja, mówiliśmy o centralnej dzielnicy biznesowej Gdańska. To zupełnie inna struktura, niż przestrzeń zrównoważona, wielofunkcyjna, którą planujemy dzisiaj — mówi prof. Piotr Lorens, Architekt Miasta Gdańska o terenach postoczniowych w Gdańsku.

Prof. Piotr LorensArchitekt Miasta Gdańska, kierownik Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego na Politechnice Gdańskiej. Jego głównym przedmiotem działalności badawczej jest przywracanie do życia zdegradowanych fragmentów miast. W 2001 roku obronił rozprawę doktorską poświęconą rewitalizacji frontów wodnych miast portowych. Po uzyskaniu stopnia doktora habilitowanego, został kierownikiem Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego na Wydziale Architektury PG. W 2016 rroku otrzymał tytuł naukowy profesora. Pełnił funkcję prezesa Zarządu Towarzystwa Urbanistów Polskich.

z prof. Piotrem Lorensem rozmawia Ewa Karendys

Ewa Karendys: Inwestycyjny impas Młode Miasto ma już za sobą?

Prof. Piotr Lorens: I tak, i nie. Procesy inwestycyjne toczą się dziś od zewnątrz do środka Młodego Miasta. O ile na południe od ulicy Popiełuszki w znakomitej większości tereny są już zagospodarowane, budowy trwają, o tyle na północ jeszcze nie. Samo centrum tego obszaru: rejony Stoczni Cesarskiej i Półwyspu Drewnica ciągle czekają na konsensus odnośnie kształtu i charakteru nowej zabudowy.

Biurowiec Tryton wybudowany w 2016 roku obok Placu Solidarności

biurowiec Tryton wybudowany w 2016 roku obok Placu Solidarności

fot.: Ewa Karendys

miasto chce spójnej dzielnicy

Ewa Karendys: Nie jest tajemnicą, że za hamulcowego tych inwestycji uchodzi pomorski konserwator zabytków.

Prof. Piotr Lorens: Z konserwatorem inwestorzy uzgadniają swoje projekty. Niestety, proces ten trwa dość długo, a niektórych projektów konserwator wręcz nie uwzględnia wcale. I nie ma żadnych postępów w tym zakresie. Natomiast osobiście nie wypada mi komentować tych decyzji.

Ewa Karendys: Aż 90 proc. terenów postoczniowych jest w rękach prywatnych. Do tego na Młodym Mieście mamy bardzo liberalne plany zagospodarowania przestrzennego, a uzgodnienia wydaje głównie konserwator podległy wojewodzie. Jaka rola pozostaje miastu w kształtowaniu tej przestrzeni?

Prof. Piotr Lorens: Po pierwsze, dyskutujemy czym współcześnie ma być Młode Miasto. Bo to się mocno pozmieniało. Jeszcze w latach 90. XX wieku planowaliśmy biznesową dzielnicę Gdańska, dziś rozmawiamy o dzielnicy zrównoważonej, inkluzywnej, trochę na wzór miasta 15-minutowego. W 2021 roku rozpoczęliśmy proces konsultacji, którego efektem jest raport Młode Miasto – przyszłość dzielnicy. Sformułowaliśmy w nim ogólne wyobrażenia na temat tej części miasta. W gestii miasta jest też prowadzenie rozmów o rozwiązaniach dla nowych dróg, ulic i przestrzeni publicznych. I tak, podjęliśmy dyskusję na temat docelowego kształtu ulicy Popiełuszki i tunelu pod Motławą, zarówno w formule warsztatów, jak i dialogu ze społecznością lokalną i rozmaitymi podmiotami działającymi na obszarze Młodego Miasta. Przygotowujemy projektowe wytyczne dla niezagospodarowanych jeszcze obszarów. A tych ciągle jest sporo. Ponadto na bieżąco dyskutujemy z inwestorami i konserwatorem, bo charakter planowanych inwestycji nie zawsze odpowiada naszym wyobrażeniom.

Od lewej - powstająca inwestycja Żurawie, biurowiec Eternum i Europejskie Centrum Solidarności

od lewej — powstająca inwestycja Żurawie, biurowiec Eternum i Europejskie Centrum Solidarności

© mat. prasowe Euro Styl

Ewa Karendys: Obaw dotyczących Młodego Miasta jest wiele. Na przykład to, że nowa dzielnica będzie szeregiem oderwanych od siebie inwestycji, a nie spójną przestrzenią.

Prof. Piotr Lorens: Dlatego podejmujemy działania, które mają uspójnić tę przestrzeń. W 2021 roku reaktywowaliśmy Radę Interesariuszy Młodego Miasta i Polskiego Haka. To forum na którym prowadzimy dialog o przyszłości tych terenów. Ponadto przyjęliśmy, że wszystkie większe inwestycje powinny być konsultowane z Biurem Architekta Miasta. I dzięki temu czasami udaje się powstrzymać pomysły, które uważamy za nietrafione.

Ewa Karendys: Przykład?

Prof. Piotr Lorens: Po naszej interwencji przy Siennej Grobli inwestor zmienił nasadzenia i kształt zieleni oraz rozwiązania w zakresie małej architektury na projektowanym bulwarze. Zatem te nasze nieformalne działania zaczynają przynosić efekty, choć, oczywiście do tego musi być także wola inwestora.

Doki Living

Doki Living

© mat. prasowe Euro Styl

problemy Młodego Miasta

Ewa Karendys: Kolejnym kłopotem jest to, że za mieszkanie na Młodym Mieście trzeba będzie słono zapłacić. Od 15 tys. do 20 tys. zł — tyle kosztuje metr kwadratowy w inwestycji Doki. Czy nie obawia się pan, że Młode Miasto będzie dzielnicą luksusu?

Prof. Piotr Lorens: Gentryfikacja tego obszaru będzie jednym z większych problemów funkcjonowania Młodego Miasta. Warto zadbać o to, żeby w ramach tych inwestycji pojawiła się pewna pula mieszkań bardziej dostępnych. Ale w obecnych realiach prawnych jako gmina nie mamy żadnego pola manewru. Można natomiast zabezpieczyć działki miejskie, choć jest ich niewiele, na których potencjalnie mogłyby powstać inwestycje mieszkaniowe o bardziej dostępnym charakterze. Do rozpatrzenia pozostaje w jakiej formule.

Częścią inwestycji Doki jest Montownia - zabytkowy budynek w którym znajdują się lofty

częścią inwestycji Doki jest Montownia — zabytkowy budynek w którym znajdują się lofty

© mat. prasowe Euro Styl

Ewa Karendys: Innym ryzykiem jest najem krótkoterminowy. A dokładniej jego skutki, czyli to, że dzielnica w dużej części może nie mieć stałych mieszkańców. Jednocześnie można spodziewać się, że inwestycje na terenach postoczniowych będą łakomym kąskiem dla sektora najmu prywatnego (PRS).

Prof. Piotr Lorens: Niestety, nie ma w Polsce żadnych regulacji najmu krótkoterminowego. Panuje kompletnie liberalny rynek ze wszystkimi tego konsekwencjami i szkodami dla mieszkańców. Tymczasem trudno żyć w mieszkaniu, gdzie co chwila mamy nowego sąsiada. A często jest tak, że jeden jest bardziej rozrywkowy od drugiego. Natomiast o ile najem krótkoterminowy zdecydowanie jest problemem, o tyle najem długoterminowy może mieć pozytywne efekty w przestrzeni miasta. Mieszkania stają się dostępne dla różnych grup, co sprzyja wzbogacaniu różnorodności społecznej obszaru. Równocześnie ograniczane jest zjawisko najmu krótkoterminowego. Sprzyja to także rozwojowi usług nakierowanych na mieszkańca, a nie tylko turystę. Widzimy to na przykładzie inwestycji Youniq przy ulicy Robotniczej, gdzie powstały mikro-apartamenty na wynajem dla młodych ludzi.

Tak docelowo wyglądać ma inwestycja Doki

tak docelowo wyglądać ma inwestycja Doki

© mat. prasowe Euro Styl

Ewa Karendys: Jedna z najbardziej krytykowanych projektów na Młodym Mieście: Bastion Wałowa wyrósł w przestrzeni Gdańska, bo pozwoliły na to liberalne plan zagospodarowania, które nie ograniczają wysokości. Kiedy został pan Architektem Gdańska mówił pan o konieczności zmiany tych planów.

Prof. Piotr Lorens: Pierwsza zmiana jest już w toku, choć to nie ja byłem jej inicjatorem. Przy ul. Jana z Kolna, w rejonie inwestycji biurowych firm Cavatina i Inopa, staramy się zmienić zapisy planu tak, aby przestrzeń miała bardziej miejski charakter. Trwają także prace nad planem u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne. Niewykluczone, że także wyniki planowanego konkursu studialnego na zagospodarowanie placu Solidarności posłużą właśnie do zmiany planu. Można spodziewać się, że takich terenów będzie więcej. Natomiast nie sądzę, że będziemy mieli do czynienia z kompleksową zmianą polityki planistycznej Młodego Miasta. Choćby ze względu na czas, bo proces uchwalenia nowego planu to min. 2-3 lata.

Ewa Karendys: Ale przyzna pan, że plany, które dały wolną rękę inwestorom były błędem?

Prof. Piotr Lorens: Plany te są produktem innych czasów. Pamiętajmy, że w 2004 roku, gdy były uchwalane, mało kto myślał o zabudowie przemysłowej Stoczni Gdańskiej jako wartościowym dziedzictwie. Owszem, z dzisiejszej perspektywy plany te są archaiczne. Ale w jakiś sposób przyczyniły się do tego, że proces transformacji ruszył. W tamtym czasie była inna koncepcja, mówiliśmy o centralnej dzielnicy biznesowej Gdańska. To zupełnie inna struktura, niż przestrzeń zrównoważona, wielofunkcyjna, którą planujemy dzisiaj. W tej chwili mamy większe wyczulenie na walory tej przestrzeni, czego przykładem jest wniosek o wpis terenu na listę światowego dziedzictwa UNESCO.

Brama nr 2 Stoczni Gdańskiej

Brama nr 2 Stoczni Gdańskiej

fot.: Ewa Karendys

Stocznia Gdańska na liście UNESCO?

Ewa Karendys: Tyle tylko, że nadal nie wiadomo czy ten wpis dojdzie do skutku.

Prof. Piotr Lorens: Wniosek o wpis na listę UNESCO został złożony w 2020 roku. Po kontrowersyjnej opinii Międzynarodowej Rady Ochrony Zabytków i Miejsc Historycznych (ICOMOS) sprawa na sesji Komitetu Światowego Dziedzictwa w Chinach została zawieszona. Było to wielkie zaskoczenie, bo procedura nie przewiduje zawieszenia wniosku. W ubiegłym roku posiedzenie nie odbyło się z powodu wojny w Ukrainie. Kolejne planowane jest jesienią tego roku w Arabii Saudyjskiej. Zakładamy, że sprawa się rozstrzygnie, bo stan zawieszenia jest dla nas najgorszym możliwym rozwiązaniem. Właściwie nie wiemy na czym stoimy.

Ewa Karendys: Wpis terenu na listę UNESCO uderzyłby w inwestycje?

Prof. Piotr Lorens: Skutki mogą być bardzo negatywne. Bo część po północnej stronie ulicy Popiełuszki, która ma największe szanse na wpis może stać się w pewnym sensie skansenem. Pytanie, jakie będą tego koszty i kto zapłaci inwestorom odszkodowanie. Wolę o tym nie myśleć. Druga sprawa: po stronie południowej wyrastają 10-piętrowe budynki w inwestycjach Żurawie i Doki. Mamy więc do czynienia z pewnego rodzaju rozdwojeniem. Dwa lata temu, kiedy wniosek był składany, były tu puste działki, dziś powstaje ściana bardzo intensywnej zabudowy. Poza tym wniosek wiązał się z konicznością przygotowania tzw. planu zarządzania. Wstępnie został on opracowany przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, ale wymaga zasadniczych uzupełnień, a przede wszystkim uzgodnienia z interesariuszami. A to żmudny proces, którego na razie inicjator wpisu — czyli Ministerstwo — nie podjęło.

Ewa Karendys: W czym kłopot?

Prof. Piotr Lorens: W planie zarządzania określa się działania, które należy podjąć aby ochronić dziedzictwo. Kłopot w tym, że na terenie prywatnym to zupełnie inna dyskusja niż w przypadku gruntów miejskich lub skarbu państwa, bo mamy do czynienia z mniej lub bardziej uzasadnionymi oczekiwaniami inwestorów, którzy chcą zrealizować swoje inwestycje, zgodnie z planem miejscowym. Może okazać się, że wystąpi spór pomiędzy inwestorem, a ministerstwem albo gminą – dziś trudno powiedzieć, kto będzie stroną. Uważam, że bardziej uczciwe byłoby postawienie przez ministerstwo sprawy w taki sposób: jeśli chcemy chronić stocznię wpisem UNESCO, powinniśmy wykupować te tereny za odpowiednie odszkodowanie i następnie realizować na nich własną politykę.

Biurowiec C300 Office powstający wzdłuż ulicy Jana z Kolna

Biurowiec C300 Office powstający wzdłuż ulicy Jana z Kolna

fot.: Ewa Karendys

inwestycyjny boom

Ewa Karendys: Tymczasem w krajobrazie miasta pojawiają się kolejne inwestycje: Doki, Żurawie, a także biurowce przy Jana z Kolna: Palio Office Park i C300 Office. Pana zdaniem to architektura godna Młodego Miasta?

Prof. Piotr Lorens: Biurowce, które wyrosły przy Jana z Kolna oceniam dość pozytywnie. Trwa dyskusja na temat kolejnych etapów. Wydaje się, że może być to bardzo interesująca architektura. Żurawie trudno ocenić, bo powstaje dopiero pierwszy kawałek tej inwestycji. Natomiast na bazie wizualizacji wierzę, że będzie to ciekawy projekt. Jeśli chodzi o Doki jestem rozczarowany przytłaczającą masywnością i skalą tych budynków.

Ewa Karendys: Rozczarowany?

Prof. Piotr Lorens: Uważam, że lepiej prezentuje się zlokalizowana nad Motławą inwestycja Brabank. Jest bardziej rozrzeźbiona. Choć dobrze, że w Dokach pojawią się atrakcyjne przestrzenie publiczne i usługi w parterach. Poza tym, zaskakująco dobrze urbanistycznie kształtuje się drugi etap inwestycji Nadmotławie, choć pierwszy uchodził za dość kontrowersyjny — zarówno z uwagi na skalę, niewielką wysokość zabudowy, dość zaskakujący sposób kształtowania zabudowy na działce, naśladujący jej zakrzywiony kształt, wreszcie — nieco przygnebiającą kolorystykę. Natomiast drugi etap zdaje się być pozbawiony tych wad, a przyjęte rozwiązania od strony wody — a więc paropoziomowy taras, budujący zarówno pierzeję od strony Siennej Grobli, jak i dający mieszkaniom położonym w głębi wgląd na wodę — są interesujące.

Ewa Karendys: Zostając przy inwestycjach, patową sytuacji widzimy w Stoczni Cesarskiej, gdzie inwestor nie może porozumieć się z konserwatorem. Czy przygotowany przez pracownię Henning Larsen w 2016 roku masterplan, zakładający m.in. budynki 100-metrowe, powinien być realizowany?

Prof. Piotr Lorens: Nie. Ten projekt jest produktem innych czasów i powinniśmy dążyć do jego zmiany.

Ewa Karendys: To jak wysoko budować na terenie Stoczni Cesarskiej?

Prof. Piotr Lorens: Tu nawet nie chodzi o wysokość. Chodzi o nadmierną wiarę w możliwość realizacji zabudowy w stylu nowojorskim na terenie Młodego Miasta. Myślę, że to nie jest do końca ani to miejsce, ani rozwiązanie.

Ewa Karendys: Za gęsto i za intensywnie?

Prof. Piotr Lorens: Zgadza się. Zaznaczam, że nie jestem przeciwnikiem obiektów wysokich. Tu się mocno różnimy z panem konserwatorem. Akurat uważam, że w rejonie dawnego basenu dokowego absolutnie jest miejsce na budynek wysoki. Pytanie, czy jeden czy sześć. Śmiem twierdzić, że raczej jeden. Zmieniony projekt pracowni Henning Larsen szedł już zresztą w tym kierunku, jednak całość wymaga ponownego przemyślenia.

Ewa Karendys: Za inwestycyjnym boomem mają pójść też zmiany w przestrzeniach publicznych. Miasto planuje ogłosić studialny konkurs urbanistyczno-architektoniczny dla terenów położonych wokół Placu Solidarności i Pomnika Poległych Stoczniowców.

Prof. Piotr Lorens: Plac Solidarności projektowany był jako miejsce na styku miasta i stoczni. Oczywiście, można dyskutować na ile stocznia była przestrzenią miejską, ale faktem jest, że do momentu upadku Stoczni Gdańskiej, dla przeciętnego mieszkańca, to był teren zamknięty. Ten plac, miejsce pamięci o poległych stoczniowcach, w sensie przestrzennym był skrajem funkcjonującego miasta. Natomiast dziś staje się centralnym placem nowej dzielnicy. Europejskie Centrum Solidarności, Żurawie, Doki, zrealizowany biurowiec Tryton — te inwestycje docelowo otoczą plac ze wszystkich jego stron. To wymaga przemyślenia tego miejsca na nowo. Ale jest też uzasadnienie stricte architektoniczne: plac realizowany był w 1981 roku. Jego elementy mocno się zużyły, plac obrósł nowymi elementami małej architektury — donicami, ławkami, masztami flagowymi. To wszystko ma dziś dość przypadkowy charakter.

Ewa Karendys: Plac Solidarności czeka rewolucja?

Prof. Piotr Lorens: Rewolucji być nie może, bo Plac Solidarności jest zabytkiem. Mówimy o rewaloryzacji i jego uporządkowaniu. Większe zmiany mogą natomiast zajść w otoczeniu — na terenach między placem a nową zabudową.

Palio Office Park, nowe biurowce wzdłuż Jana z Kolna

Palio Office Park, nowe biurowce wzdłuż Jana z Kolna

fot.: Ewa Karendys

Nowa Wałowa

Ewa Karendys: Ostatnie lata, na szczęście, zmieniły podejście do komunikacji w mieście. Mieszkańcy częściej domagają się ulic miejskich, budowanych w ludzkiej skali. Tymczasem planowana arteria Nowa Wałowa nadal budzi obawy. Jej pierwszy zrealizowany etap — ulica Popiełuszki przecięła tereny stoczniowe na pół i utrudniła życie pieszym.

Prof. Piotr Lorens: Obecny kształt założenia ulicy Popiełuszki — czyli pierwszego etapu tzw. Nowej Wałowej jest wynikiem częściowej jedynie realizacji połączenia Młodego Miasta i rejonu Bramy Oliwskiej, pozbawionej wielu elementów typowych dla każdej ulicy miejskiej. Obecnie, z racji na postępujące zagospodarowanie terenów postoczniowych, wymaga ona przekształceń. Chcemy maksymalnie ograniczyć liczbę pasów i skrętów, tak aby przestrzeń była przyjazna, zielona, z udogodnieniami dla pieszych. Tam, gdzie to możliwe wykreujemy przestrzenie publiczne. Druga kwestia to poprowadzenie pośrodku ulicy tramwaju, który zdecydowanie poprawi dostępność i miejskość tej przestrzeni. Podkreślam, że planujemy ulicę miejską, a nie komunikacyjną arterię.

Ewa Karendys: „Mamy do czynienia z upartą realizacja idei superstruktury komunikacyjnej, tak jak po wojnie, gdy budowano po dwie jezdnie z tramwajem pośrodku”. To słowa prof. Jacka Dominiczaka, architekta i urbanisty, które proponuje, by tramwaje jeździły ulicą Narzędziowców. Czyli tam gdzie chodzić będą ludzie, a nie pośrodku wzmożonego ruchu samochodowego Nowej Wałowej.

Prof. Piotr Lorens: Można było o tym dyskutować przed uchwaleniem planu miejscowego w 2004 roku. Dziś jest to niemożliwe. Mamy szczęśliwie rok 2023, trwające inwestycje mocno utrwaliły urbanistyczny kształt tej przestrzeni. Tramwaj w ulicy Narzędziowców byłby zresztą dość karkołomnym rozwiązaniem, bo musielibyśmy rozjechać basen dokowy — wystarczy spojrzeć na mapę tego obszaru. Zresztą, na Politechnice Gdańskiej prowadziliśmy studia związane z tym obszarem na długo przed tym jak prof. Jacek Dominiczak wystąpił ze swoją propozycją. Drogą długich dyskusji utrwalona została koncepcja tzw. Nowej Wałowej jako głównej alei integrującej tę przestrzeń.

Ewa Karendys: Pana zdaniem słusznie?

Prof. Piotr Lorens: Nie wydaje mi się, że jest to zła decyzja. Natomiast może źle się stało, że pierwsza realizacja w postaci ulicy Popiełuszki miała jedynie częściowy, a więc w społecznym odbiorze antymiejski charakter, stąd oskarżenia, że jest to arteria rozcinającą miasta. Równocześnie pamiętajmy, że inwestycja ta powstała jako spełnienie wymogu planu miejscowego, zakładającego budowę pierwszej części rozwiązania komunikacyjnego, warunkującej realizację pierwszych inwestycji komercyjnych. A za jej projekt i realizację odpowiadał ówczesny właściciel terenu. I ta inwestycja spełniła swoje zadanie. Jednak to co w tej chwili widzimy, jest, jak już wspomniałem, rozwiązaniem tymczasowym. Naszym celem — od początku procesu projektowania Młodego Miasta — jest wykształcenie ulicy Nowej Wałowej jako głównej przestrzeni publicznej tego obszaru, równoległej do przestrzeni nadwodnej. Dowodem na to są rozmaite plany i studia, jak choćby pierwszy masterplan całości terenu opracowany jeszcze w roku 2000. Jeśli więc chcemy na nowo podejść do kształtowania przestrzeni ulicy jako, przede wszystkim, miejskiej przestrzeni publicznej i zbudować w tzw. Nowej Wałowej linię tramwajową, to cały odcinek Popiełuszki od ulicy Nowomiejskiej do Rybaki Górne będzie musiał zostać przebudowany, by jego środkiem puścić tę linię.

Ewa Karendys: Nowa Wałowa, rewaloryzacja placu Solidarności. Na Młodym Mieście mieszkańców będzie stale przybywać, kiedy pojawi się potrzeba realizacji tych inwestycji?

Prof. Piotr Lorens: Ona już jest. Tym bardziej, że tempo realizacji inwestycji jest szybkie, mamy duże zapotrzebowanie na mieszkania w tej części miasta. Z każdym rokiem mieszkańców będzie więcej. Moim zdaniem te inwestycje powinny więc pojawić się jak najszybciej.

Ewa Karendys: Dziękuję za rozmowę.

rozmawiała: Ewa Karendys

Głos został już oddany

DACHRYNNA: zintegrowany system dachowy 2w1 (Dach + Rynna)
SPACE Designer
INSPIRACJE