Deweloper przedstawił projekt zabudowy terenu dawnej zajezdni tramwajowej na Dolnym Mieście. Zapowiada odnowienie zabytku, nowe przestrzenie publiczne i 248 mieszkań w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Część mieszkańców zarzuca jednak inwestycji zbyt dużą skalę i domaga się unieważnienia decyzji konserwatora.
Dolne Miasto to część Śródmieścia Gdańska, której udało się zachować wyjątkowy, dość kameralny charakter. Są tu zabytkowe bastiony, tereny zielone, wody Motławy i dziewiętnastowieczna zabudowa. W ostatnich latach miejska rewitalizacja przyniosła remonty budynków, przebudowę ulic i programy społeczne. Dolne Miasto zaczęło odzyskiwać blask — choć proces ten jeszcze się nie skończył.
wielka umowa PPP, wielka zmiana
Dzielnica stoi jednak w obliczu kolejnych wielkich zmian. W 2019 roku miasto Gdańsk podpisało ze spółką GGI Dolne Miasto, za którą stoi trójmiejski deweloper Euro Styl, umowę partnerstwa publiczno-prywatnego. Wielki projekt — przynajmniej w teorii — ma odmienić tę część miasta na lepsze. Na działkach, które należały do miasta, deweloper realizuje inwestycje publiczne, a w zamian otrzymał możliwość komercyjnej zabudowy miejskich gruntów. W dziewięciu lokalizacjach ma powstać aż 750 mieszkań na sprzedaż i lokale usługowe.
W dawnej zajezdni tramwajowej na Dolnym Mieście w Gdańsku będzie realizowana funkcja usługowa, obok zabytkowego budynku powstaną mieszkania
mat. Euro Styl
Euro Styl odnowi też dawną zajezdnię tramwajową przy ulicy Kurzej. Obiekt powstał w 1885 roku i początkowo służył jako baza tramwajów konnych, później elektrycznych. Po wojnie został odbudowany i przez lata działał jako miejsce postoju i napraw gdańskich tramwajów. Odnowienie zabytkowego budynku będzie połączone z jego komercyjnym wykorzystaniem: powstaną w nim lokale usługowe i handlowe.
Niedawno inwestor zaprezentował wizualizacje tego obszaru, co wywołało w mieście dyskusje. Na terenie zajezdni powstaną dwa budynki w których łącznie zaprojektowano 113 mieszkań. Ponadto w ramach rewitalizacji historycznej hali zajezdni dobudowana zostanie nowa bryła z funkcją mieszkaniowo-usługową. W tym projekcie przewidziano 135 mieszkań. Oddanie do użytku planowane jest na jesień 2029 roku. Projekt powstał w pracowni APA Wojciechowski Architekci. Jak podkreśla inwestor, najstarsza część kompleksu zostanie zrewitalizowana „z zachowaniem dotychczasowej formy, pod ścisłym nadzorem Konserwatora Zabytków”.
zabytkowa zajezdnia w cieniu nowych mieszkań
Co się zmieni? Z informacji przekazanych A&B przez miasto wynika, że dwie dawne hale warsztatowe zostaną rozebrane, a dawna jednokondygnacyjna hala zwana wagonownią po rozbudowie będzie częścią pięciokondygnacyjnego budynku (w miejscu dominanty kondygnacji będzie sześć).
Joanna Seredyńska, mieszkanka Dolnego Miasta, mówi, że „mieszkańcy są przerażeni przeskalowaniem budynku”.
We wstępnej koncepcji architektonicznej z 2020 roku, która była załącznikiem do umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, zabudowa mieszkaniowa nie dominowała dawnej zajezdni [tamten projekt przygotowała pracownia KD Kozikowski Design — przyp. red.]. Z racji tego, że układ urbanistyczny naszej dzielnicy jest chroniony, byliśmy przekonani, że charakter zabudowy zostanie zachowany. Najnowszy projekt zajezdni nas zaskoczył. Nie jesteśmy specjalistami, ale zależy nam na tej dzielnicy, chcemy tu dalej mieszkać
— wyjaśnia Joanna Seredyńska.
Mieszańcy nie są bierni: na własną rękę zlecili audyt prawny. Na bazie tego dokumentu w sierpniu złożyli do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji konserwatora, który uzgodnił kształt zabudowy.
Dawna zajezdnia na Dolnym Mieście w Gdańsku
fot.: Andrzej Otrębski, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
W otoczeniu dawnej zajezdni są same niskie XIX-wieczne kamienice. Nowa zabudowa całkowicie je dominuje. Warto dodać, że w projekcie z 2020 roku na terenie dawnej zajezdni planowano 2,9 tys. powierzchni całkowitej mieszkalnej, w obecnym jest to aż 6,6 tys.
— dodaje Seredyńska.
deweloper i miasto bronią nowej zabudowy
Przedstawiciele dewelopera w odpowiedzi na pytania A&B potwierdzają, że obecna architektura różni się względem pierwotnej koncepcji.
Zabudowa kształtowana jest w taki sposób, aby w jak największym stopniu nawiązywała do industrialnego charakteru historycznego budynku dawnej zajezdni tramwajowej i uzupełniała go — mówi Marcin Uske, rzecznik prasowy dewelopera Euro Styl. — W nowo projektowanej części zabudowy zastosowano materiały i rozwiązania architektoniczne wywodzące się z budynków industrialnych między innymi proste, surowe bryły, jednorodne elewacje z zastosowaniem podstawowych materiałów elewacyjnych jak blacha i tynk, bez zbędnych ozdobników, z prostym detalem — przekonuje Uske, dodając, że dzięki temu zabudowa nie będzie „historyzująca”.
Odnosi się też do parametrów inwestycji kwestionowanych przez mieszkańców. Rzecznik dewelopera podkreśla, że wskazywane 2,9 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań pochodziło ze wstępnej koncepcji sprzed dekady. Zwiększenie części mieszkaniowej tłumaczy późniejszymi uzgodnieniami z pomorskim konserwatorem zabytków i Architektem Miasta Gdańska, innymi realiami rynkowymi, a także ograniczeniem o połowę powierzchni usługowej — bo ta po pandemii miała okazać się nieopłacalna. Dodaje, że w konsekwencji tych zmian możliwe stało zwiększenie powierzchni funkcji mieszkaniowej zgodnie z miejscowym planem.
Zwiększenie PUM w obecnym projekcie zagospodarowania terenu dawnej zajezdni odbyło się w dużej mierze kosztem powierzchni usługowej
— zaznacza Uske.
Tłumaczy też, że przed budynkiem dawnej zajezdni zaprojektowano ogólnodostępny plac miejski, którego założenie zostało również zdecydowanie powiększone w stosunku do pierwotnej koncepcji. Koncepcja placu, który miałby stać się centralnym miejscem dzielnicy, zakłada zachowanie torów tramwajowych w posadzce, a także elementy małej architektury. Przecinające plac na dwie części przejście poprowadzić ma w stronę bastionów, skąd roztacza się widok na Opływ Motławy.
Zajezdnia Motława, w ramach inwestycji powstanie też miejski plac
mat. Euro Styl
Rozczarowania projektem nie kryje Karol Spieglanin z Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej.
Taka zabudowa absolutnie nie pasuje do Dolnego Miasta i okolicznej zabudowy z przełomu XIX i XX wieku, mogłaby stanąć gdziekolwiek — mówi w rozmowie z A&B Spieglanin. — Powstanie zwykłe blokowisko do tego z bardzo średnią urbanistyką — przecież od strony bastionów mógł powstać fajny kawałek miasta, a nie będzie nawet pierzei. Cała ta inwestycja po prostu zjada dawną zajezdnię. Owszem, budynek zajezdni nie jest wybitny architektonicznie, ale jest ciekawy i można podejść do niego z większym szacunkiem. A tak obawiam się, że będzie parterem zwykłych bloków.
architekt miasta: zależało nam na współczesnej formie
W obronie projektu staje natomiast prof. Piotr Lorens, Architekt Miasta Gdańska, który uzgadniał projekt z inwestorem.
Projekt był długo dyskutowany zarówno w naszym biurze, jak i przez Pomorskiego Konserwatora Zabytków. Zależało nam na tym, żeby wykształcić formę współczesną, ale jednocześnie taką, która oddawałaby ducha dawnej zajezdni. Stąd kwestia bardzo starannej adaptacji historycznej, odrestaurowania fasady, zagospodarowania placu przed zajezdnią i otwarcie zabudowy na istniejącą zieleń przy bastionach
— mówi prof. Lorens.
Architekt Miasta Gdańska odpowiada też na zarzuty o przytłoczenie historycznego budynku.
Budynek zajezdni to płaska parterowa hala, jeżeli wprowadzamy tam nowe funkcje to ma to swoje konsekwencje. Natomiast uważam, że akcent, który się nam tam pojawił: nadbudowa obłożona zielonkawą blachą jest dobrym zaakcentowaniem nowej roli tego miejsca
— mówi prof. Lorens.
rewitalizacja a gentryfikacja
Sęk w tym, że przyszłość budynku dawnej zajezdni to tylko jeden z punktów sporu. Zakrojony na szeroką skalę projekt partnerstwa publiczno-prywatnego miasta z firmą Euro Styl od początku budzi obawy części mieszkańców. Kontrowersje dotyczą między innymi terenu „Boiska pod Wierzbami”, z którego dotychczas korzystała lokalna społeczność. Zgodnie z planami deweloper postawi tam nowe budynki.
Mamy wrażenie, że nie jest to rewitalizacja, lecz gentryfikacja — mówi o wielkim projekcie PPP Joanna Seredyńska. — Każda wolna działka została przeznaczona na zabudowę. W dodatku obawiamy się, że będą dominowały mieszkania na wynajem, bo oferta dewelopera mocno kierowana jest do inwestorów.
W ramach projektu PPP inwestor zrealizuje inwestycje publiczne, które mają upiększyć dzielnicę. Chodzi m.in. o budowę ulic i chodników, rewitalizację bastionów Wilk i Wyskok, rewaloryzacja budynku dawnego gimnazjum czy odnowienie fragmentu nabrzeża Motławy. Ich łączna wartość to ponad 51 mln zł.
Projekt partnerstwa publiczno-prywatnego powstał wiele lat temu. Dzielnica wyglądała wtedy zupełnie inaczej i miała inne potrzeby. Nie przewidziano aktualizacji celów publicznych. My jako mieszkańcy mamy jedynie poczucie straty: tracimy tereny zielone, niekomercyjne przestrzenie publiczne, miejsca wolne od ruchu samochodowego, które decydowały o jakości życia w dzielnicy i składały się na jej krajobrazową tożsamość
— uważa Joanna Seredyńska.
Także Karol Spieglanin podkreśla, że w wielkim projekcie partnerstwa publiczno-prywatnego, jak wskazuje nazwa, powinien być realizowany interes społeczny.
Tymczasem mam wrażenie, że miasto nie jest w stanie dopilnować, by powstał wysokiej jakości projekt, ani tego, jakiego typu mieszkania powstaną. Pamiętajmy, że pierwotnie miasto i inwestor podkreślali, że będą to lokale służące zamieszkaniu. Inwestor zapowiadał, że nie chce, by dominowały apartamenty inwestycyjne. W praktyce jest tak, że w jednej z inwestycji deweloper zaczął dzielić 70-metrowe lokale i sprzedawać jako dwa mniejsze apartamenty inwestycyjne
— zaznacza Spieglanin.
Dodaje, że sam nie dostrzega wielu korzyści publicznych wynikających z realizacji projektu PPP na Dolnym Mieście.
Oczywiście na papierze można wskazać konkretne efekty, takie jak odnowione boisko czy nowe drogi — uważa Spieglanin. — Jednak całościowo inwestycja niestety rozczarowuje. Zwłaszcza po bardzo dobrym pierwszym etapie zabudowy mieszkaniowej o nazwie Esencja, gdzie zorganizowano wewnętrzny konkurs na wysokim poziomie, wybrano bardzo dobry projekt i cały kwartał może być wizytówką inwestora.
