Gdzie w Europie można jeszcze pozwolić sobie na zakup lub wynajem mieszkania? Aby odpowiedzieć na to pytanie, naukowcy przeanalizowali ponad 22 miliony ogłoszeń nieruchomości z 31 krajów europejskich i porównali ceny mieszkań z przeciętnymi dochodami mieszkańców poszczególnych regionów.
Badacze z Politechniki Wiedeńskiej uwzględnili przy tym fakt, że cena metra kwadratowego zmienia się w zależności od wielkości mieszkania. Na tej podstawie opracowali mapy pokazujące, na jak duże mieszkanie można sobie pozwolić, dysponując przeciętnymi zarobkami w danym regionie. Łatwo dostrzec wyraźne różnice w Europie.
przyczyny kryzysu mieszkaniowego
W ostatnich latach wiele krajów i regionów na całym świecie zaczęło zmagać się z kryzysem dostępności mieszkań. W Europie od ponad dekady ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody mieszkańców. Coraz więcej osób ma trudności z zakupem własnego mieszkania. Po światowym kryzysie finansowym z 2008 roku ceny nieruchomości w wielu europejskich miastach gwałtownie wzrosły. Sytuację dodatkowo pogorszył wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, będący odpowiedzią na wysoką inflację po pandemii COVID-19 i pełnoskalowej rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Jednocześnie rosły czynsze, ograniczając możliwości mieszkaniowe młodych dorosłych oraz innych osób, które dopiero wchodzą na rynek nieruchomości. Nie wszędzie jednak sytuacja wygląda tak samo. Rynki mieszkaniowe są silnie zróżnicowane regionalnie, a ceny nieruchomości w dużych miastach, szczególnie w stolicach, często znacznie przewyższają te w pozostałych częściach kraju. Podobnie jest w popularnych regionach turystycznych.
Problem mieszkaniowy stał się palący na tyle, że zyskał na znaczeniu również w polityce Unii Europejskiej. Komisja Europejska uczyniła mieszkalnictwo jednym z obszarów zainteresowania na poziomie unijnym.
gdzie w Europie można jeszcze pozwolić sobie na mieszkanie?
Autorzy badania opracowali mapy pokazujące, na jak dużą powierzchnię mieszkalną można sobie pozwolić przy przeciętnych dochodach w danym regionie. W analizie uwzględnili również fakt, że cena metra kwadratowego zależy od wielkości mieszkania – mniejsze lokale mogą być proporcjonalnie droższe od większych. Badacze wykorzystali wcześniejsze analizy, rozwijając metodę obliczania dostępności mieszkań tak, aby uwzględniała tę zależność.
Celem badania było wskazanie regionów, w których zakup lub wynajem mieszkania stanowi największe obciążenie finansowe, oraz rozpoznanie przestrzennych różnic w dostępności mieszkań w Europie. Zaskoczeń nie było.
Zgodnie z oczekiwaniami zakup mieszkania w dużym mieście jest znacznie trudniejszy niż na obszarach wiejskich. Wysokie ceny nieruchomości nie ograniczają się wyłącznie do samych miast. Obejmują również sąsiednie miejscowości i regiony, tworząc rozległe obszary, na których zakup własnego mieszkania staje się coraz mniej dostępny. Dzieje się tak pomimo tego, że mieszkańcy dużych aglomeracji osiągają na ogół wyższe dochody niż osoby mieszkające poza nimi.
Szczególnie trudna sytuacja występuje w regionach stołecznych niemal wszystkich badanych krajów. Większość z nich znalazła się w kategorii najniższej dostępności cenowej mieszkań. Osoba dysponująca przeciętnym dochodem w danym regionie, przeznaczając jedną trzecią swoich zarobków na spłatę 30-letniego kredytu hipotecznego, mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni mniejszej niż 50 m².
Dostępność cenowa mieszkań na sprzedaż w europejskich lokalnych jednostkach administracyjnych. Mapa przedstawia powierzchnię mieszkania (w m²), na której zakup można sobie pozwolić, przeznaczając jedną trzecią przeciętnego dochodu ekwiwalentnego na spłatę 30-letniego kredytu hipotecznego w 2024 roku.
Z badania można wyciągnąć również wnioski na temat wyraźnych różnic między Europą Środkowo-Wschodnią a Zachodnią. W krajach postsocjalistycznych ceny mieszkań w znacznie większym stopniu zbliżyły się do średniej europejskiej niż dochody ich mieszkańców. W rezultacie nieruchomości stały się tam szczególnie trudno dostępne dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie za własne zarobki.
Dobrym przykładem jest Polska, która na opracowanych mapach wyróżnia się bardzo niską dostępnością cenową mieszkań, przy czym należałoby podkreślić, że w naszym kraju bardzo duża część społeczeństwa posiada już własne mieszkanie lub dom i nie spłaca kredytu hipotecznego, natomiast zupełnie inaczej wygląda sytuacja młodych dorosłych, osób zakładających rodziny oraz tych, którzy chcą lub muszą zmienić miejsce zamieszkania. To właśnie oni mierzą się z obecnymi cenami nieruchomości i kosztami kredytów. Dla wielu z nich zakup własnego mieszkania może być bardzo trudny, nawet jeśli osiągają przeciętne dochody.
Na tle Europy Środkowo-Wschodniej korzystniej wypadają kraje skandynawskie i bałtyckie, gdzie mieszkania są ogólnie bardziej dostępne cenowo. Jednak i tam występują miasta i regiony, w których zakup nieruchomości jest znacznie trudniejszy niż w pozostałych częściach kraju.
Osobną kategorię stanowią popularne regiony turystyczne. Na mapach wyraźnie widać, że mieszkania na wybrzeżach Francji i Hiszpanii, a także Portugalii, Grecji i Chorwacji, są znacznie mniej dostępne cenowo niż na bardziej wiejskich obszarach tych samych państw. Podobna sytuacja występuje w Alpach. Pokazuje to, jak duże znaczenie dla lokalnych rynków mieszkaniowych może mieć popyt związany z turystyką.
Wysokie ceny mieszkań nie zatrzymują się również na granicach państw. Widać to między innymi w otoczeniu Szwajcarii i Luksemburga, gdzie obszary o niskiej dostępności cenowej nieruchomości rozciągają się także na sąsiednie kraje.
wynajem mieszkania nie wszędzie jest łatwiejszy niż zakup
W większości Europy Środkowej wynajem mieszkania wydaje się nieco bardziej dostępny cenowo niż jego zakup. Inaczej jest jednak w Irlandii, Portugalii i Włoszech, gdzie za jedną trzecią przeciętnego dochodu można wynająć mniejszą powierzchnię mieszkalną niż ta, na której zakup pozwalałby budżet przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego.
Dostępność cenowa mieszkań na wynajem w europejskich lokalnych jednostkach administracyjnych. Mapa przedstawia powierzchnię mieszkania (w m²), na której wynajem można sobie pozwolić, przeznaczając jedną trzecią przeciętnego dochodu ekwiwalentnego na czynsz w 2024 roku.
Niezależnie od tych różnic na rynku najmu powtarzają się podobne zależności jak na rynku sprzedaży. Najtrudniej o przystępne cenowo mieszkanie w dużych miastach oraz popularnych regionach nadmorskich i górskich.
Zakup i wynajem nie powinno się porównywać wyłącznie na podstawie liczby metrów kwadratowych dostępnych za taką samą kwotę. Spłacając kredyt hipoteczny, właściciel stopniowo zmniejsza swoje zadłużenie i zwiększa wartość posiadanego majątku. W przypadku najmu płacony czynsz nie prowadzi do nabycia mieszkania. Różnice dotyczą również stabilności sytuacji mieszkaniowej. Własność i najem zapewniają odmienne prawa oraz poziom bezpieczeństwa zamieszkania, nawet w państwach, w których rynek najmu podlega szczegółowym regulacjom. Prywatny rynek najmu w porównaniu z wariantem zakupu nieruchomości znacznie trudniej było zbadać. W niektórych regionach, szczególnie wiejskich, mieszkań dostępnych na wynajem jest niewiele lub oferty nie pojawiają się w ogólnodostępnych serwisach nieruchomości.
jak duża część Europejczyków mieszka w regionach, w których trudno o własne mieszkanie?
Same mapy nie pokazują jeszcze pełnej skali kryzysu mieszkaniowego. Duże miasta zajmują stosunkowo niewielką powierzchnię w porównaniu z rozległymi obszarami wiejskimi. Patrząc wyłącznie na mapę, można więc odnieść wrażenie, że problem wysokich cen mieszkań dotyczy jedynie ograniczonej części Europy.
Na tych stosunkowo niewielkich obszarach mieszka ogromna liczba ludzi. Dlatego badacze postanowili uwzględnić nie tylko ceny nieruchomości i lokalne dochody, ale również liczbę mieszkańców poszczególnych regionów. Podzielili badane obszary na kategorie: miasta, mniejsze miasta i przedmieścia oraz tereny wiejskie. Następnie sprawdzili, jaka część europejskiej populacji mieszka w regionach o określonym poziomie dostępności cenowej mieszkań.
Blisko 44% mieszkańców badanych obszarów Europy żyje w regionach, w których za przeciętny dochód można kupić mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 50 m², przeznaczając jedną trzecią zarobków na spłatę 30-letniego kredytu hipotecznego. Kolejne 28% mieszkańców żyje w regionach, w których na takich samych warunkach można kupić mieszkanie o powierzchni od 50 do 75 m². Tylko 5% mieszka na obszarach zaliczonych do kategorii najwyższej dostępności cenowej mieszkań.
Podobne zależności występują na rynku najmu. Ponad 39% mieszkańców badanych obszarów Europy żyje w regionach, w których przeznaczenie jednej trzeciej przeciętnego dochodu na czynsz pozwala wynająć mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 50 m².
Problem szczególnie widać w dużych miastach. Spośród wszystkich osób mieszkających w regionach o najniższej dostępności cenowej najmu ponad 65% stanowią mieszkańcy miast. Około 26% mieszka w mniejszych miastach i na przedmieściach, a około 10% na obszarach wiejskich. Z kolei około 22% całej populacji mieszka w regionach, w których za jedną trzecią przeciętnego dochodu można wynająć mieszkanie o powierzchni od 50 do 75 m².
Na obszarach wiejskich sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Mieszkańcy tych terenów są stosunkowo równomiernie rozłożeni między poszczególne kategorie dostępności cenowej najmu. Wyróżnia je jednak inny problem: brak mieszkań oferowanych na wynajem.
Aż 12% mieszkańców obszarów wiejskich żyje w miejscach, dla których badaczom nie udało się znaleźć żadnej formalnej oferty najmu. Nie musi to oznaczać całkowitego braku mieszkań do wynajęcia. Lokale mogą być udostępniane za pośrednictwem znajomych, rodziny lub innych nieformalnych kanałów, których nie obejmują internetowe ogłoszenia analizowane w badaniu.
Warto przy tym pamiętać, że przedstawione dane nie mówią o tym, ile za mieszkanie płacą obecni mieszkańcy poszczególnych regionów. Pokazują raczej, z jakimi kosztami musiałaby się zmierzyć osoba, która dopiero chciałaby kupić lub wynająć tam mieszkanie po aktualnych cenach rynkowych.
słówkiem podsumowania
Ponad 70% mieszkańców badanych obszarów Europy żyje w regionach, w których osoba osiągająca przeciętny dochód, przeznaczając jedną trzecią zarobków na spłatę 30-letniego kredytu hipotecznego, może pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 75 m². Do państw, w których zakup mieszkania jest szczególnie trudny dla osób dopiero wchodzących na rynek, badacze zaliczają między innymi Portugalię, Niderlandy, Szwajcarię, Polskę i Węgry.
Jak w każdym badaniu, także i tu autorzy podkreślają, że ich analiza ma również ograniczenia. Opracowane mapy opierają się przede wszystkim na cenach podawanych w ogłoszeniach nieruchomości, które nie zawsze odpowiadają kwotom faktycznie płaconym przez kupujących i najemców.
