Wybierz Nagrodę Publiczności w konkursie „Najlepszy Dyplom WNĘTRZA”
Wybierz Nagrodę Publiczności w konkursie „Najlepszy Dyplom WNĘTRZA”

Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej

10 lutego '20

[materiał oryginalny A&B 01'2020]


Czy w Polsce istnieje świadomie kształtowana polityka mieszkaniowa? Raczej nie, skoro dostępność mieszkań wciąż spada, a nie wzrasta. Coś się zaczyna co prawda dziać w tym temacie, ale na razie są to małe kroki. Jak jednak zauważa Joanna Erbel, autorka książki „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”, której fragment poniżej publikujemy, każdy duży krok zaczyna się od kilku mniejszych. Być może jesteśmy świadkami zmian i uda nam się wypracować udaną politykę mieszkaniową, gdzie oprócz kupna mieszkania na kredyt pojawią się też inne możliwości.

Rozdział 3. Idzie nowe
[…]

Lokalne polityki mieszkaniowe

Zmiana w podejściu do mieszkalnictwa nastąpiła nie tylko na poziomie centralnym, ale również lokalnym. W 2016 roku mocno w mieszkalnictwo zainwestowały samorządy, tworząc nowe programy mieszkaniowe. Nie oznacza to, że wcześniej nie było dokumentów, które mówiły o mieszkalnictwie. Robiły to Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz towarzyszące im uchwały dotyczące między innymi wysokości czynszów. Obowiązek ich tworzenia nakłada na samorządy Ustawa o ochronie praw lokatorów. Wieloletnie programy mieszkaniowe określają w horyzoncie nie mniejszym niż 5 lat to, jak będzie wyglądał zasób mieszkaniowy gminy, czyli głównie liczba mieszkań komunalnych i socjalnych, oraz ich stan. Mówią, jakie jest zapotrzebowanie na mieszkania (jak długa jest kolejka), ile mieszkań należy wyremontować i jak powinny być zarządzane. Odpowiadać też muszą na pytanie, ile będzie kosztować utrzymanie miejskich mieszkań, skąd samorząd pozyska na to środki oraz czy dana gmina zamierza sprzedawać mieszkania komunalne, a jeśli tak, to ile i na jakich zasadach.

Ustawa mówi o mieszkalnictwie dość szeroko i stawia nacisk bardziej na wyzwania niż na konkretne narzędzia, jednak większość wieloletnich programów długo ograniczała się wyłącznie do odpowiedzi na pytanie, jak dana gmina radzi sobie z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych utożsamianych z bilansem wniosków o mieszkania socjalne i komunalne. Do zestawień mogły trafiać również mieszkania w zasobie TBS, ale nie musiały. Nikt nie oczekiwał, że gminy zadadzą sobie pytanie, co się dzieje na rynku jako całości. Nie ich zasób, nie ich lokatorzy, nie ich problem. Przez lata wydawało się, że to rynek odpowie na problemy mieszkaniowe Polek i Polaków. Stąd też zrozumiałe niewielkie zainteresowanie opinii publicznej tym, co zawierają wieloletnie programy mieszkaniowe. Dla przeciętnej, niezajmującej się mieszkalnictwem zawodowo pracującej osoby nie było tam nic wartego uwagi. Interesowały się nimi głównie ruchy lokatorskie oraz eksperci i ekspertki. Tak było mniej więcej do 2016 roku, czyli do połowy poprzedniej kadencji samorządowej. To wtedy coraz powszechniejsze stało się przekonanie, że brakuje dostępnych cenowo mieszkań na wynajem oraz że samorządom w temacie mieszkalnictwa nie powinno być wszystko jedno.

rys.:Michał Loba


Jak grzyby po deszczu zaczęły pojawiać się polityki mieszkaniowe. Ich zakres oraz priorytety zależały od lokalnych uwarunkowań i od tego, na ile pomysły przyjmowały się w głowach polityczek i polityków, osób pracujących w urzędzie czy strony społecznej. To nie zawsze były procesy powiązane ze sobą. Na przykład w Warszawie o tym, co zrobić z polityką mieszkaniową, rozmawialiśmy w podgrupach. Gdy w listopadzie 2016 roku zaczynałam pracę przy Polityce mieszkaniowej — Mieszkania2030, byłam po roku prowadzenia debat o mieszkalnictwie jako prezeska Fundacji Blisko i miałam poczucie, że pewne kwestie jako strona społeczna mamy już przemyślane. Podobne poczucie, że dyskusja toczy się od co najmniej roku, miała grupa warszawskich radnych pod przewodnictwem Mariusza Frankowskiego (a wcześniej Zofii Trębickiej, zmarłej latem 2016 roku). Współpracowaliśmy z warszawskim Biurem Polityki Lokalowej, ale nigdy ze sobą. Kiedy się spotkaliśmy po raz pierwszy, poza momentem ustalania, kto się zajmował tematem wcześniej, okazało się, że mamy podobną wizję zmian. Byliśmy przekonani, że przez lata zbyt mało uwagi poświęcano mieszkalnictwu jako istotnej dziedzinie polityki miejskiej. Po wielu straconych latach zapadła decyzja, żeby działać i to szybko. Dostałam pół roku na stworzenie ramowego dokumentu. Miał on powstać jako efekt debat i spotkań eksperckich.

Trudno powiedzieć, co było główną przyczyną tego nagłego przyspieszenia i presji na tworzenie programów mieszkaniowych. Czy działalność ruchów lokatorskich? Przecież działały od lat. Przemoc związana z reprywatyzacją? W Warszawie jesienią 2016 roku pojawiła się groźba referendum odwoławczego Hanny Gronkiewicz-Waltz. Kryzys frankowy? Tej grupie samorząd już niewiele mógł pomóc. Wejście w dorosłość nowego pokolenia, które bardziej ceni wolność wyboru i mobilność niż własność? W 2015 i 2016 roku mieszkalnictwo niespecjalnie ich interesowało. Dyskusje toczące się za granicą? Te również przywoływane były od lat. A może doświadczenie migracyjne i przekonanie się na własnej skórze, że mieszkanie można z sukcesem wynajmować? Jednak większość migrantów wciąż przebywała za granicą i nie planowała powrotu do Polski. Jedno jest pewne, zmiana świadomości zaczęła zachodzić w różnych miastach.

Jakakolwiek była przyczyna, samorządy zaczęły szyć programy mieszkaniowe na własną miarę. Ale również zachowywały się tak, jakby działały w pustce, jeśli chodzi o istniejące strategiczne kierunki. Nawet jeśli w lokalnych dokumentach pojawiały się odniesienia do Narodowego Programu Mieszkaniowego, to patrząc na ich treść, nie widać bezpośredniego wynikania. To raczej kongenialność pomysłów. Rządowy program był cytowany z formalnej konieczności, ale nie wygląda, jakby ktokolwiek z uwagą odnosił się do ducha tego dokumentu. O ile osią Narodowego Programu Mieszkaniowego jest budownictwo dostępne oparte na trzech filarach, to w lokalnych dokumentach ten podział ginie. Podobnie jest z innymi kwestiami. Widać to również po tym, jak słabo obecny jest w lokalnych politykach mieszkaniowych program Mieszkanie Plus. A nawet jeśli jest obecny (jak w przypadku warszawskiego dokumentu), to brakuje realnych wdrożeń i potraktowania tego programu przez samorząd jako jednego z istotnych elementów polityki mieszkaniowej.

Brak realnego powiązania programów rządowych i samorządowych ma dwa główne źródła. Pierwsze z nich to napięcie polityczne pomiędzy poziomem centralnym a lokalnym. Drugie to zwyczajna ignorancja. Samorządy dostosowują się do nowych ram prawnych, tylko gdy muszą, i nie traktują Mieszkania Plus jako szansy dla swojej polityki mieszkaniowej. Dzieje się tak, ponieważ mieszkalnictwo, chociaż nie powinno, ma aspekt polityczny, a brak entuzjazmu wobec nowych rozwiązań może być traktowany jako rodzaj oddolnego urzędniczego oporu wobec nowego porządku. Proponowane narzędzia legislacyjne są ciałem obcym, więc trzeba się przed nimi bronić albo przynajmniej zachować wobec nich rezerwę. Włączenie aspektu politycznego i uruchomienie związanych z nim sympatii i antypatii staje się również uzasadnieniem dla braku otwartości na nowe rozwiązania i poddawania się intelektualnemu lenistwu. Przepływ wiedzy i wdrażanie nowych rozwiązań utrudnia mieszanka ignorancji, arogancji i politycznych preferencji. Efektem jest dawanie sobie prawa do tego, żeby łatwo wydawać oceny odnośnie do potencjalnych możliwości realizacji projektów, o których się wie niewiele więcej, niż można przeczytać na łamach tekstów publicystycznych.

Lokalne polityki mieszkaniowe ignorują wytyczne Narodowego Programu Mieszkaniowego i szukają swoich własnych rozwiązań. Zamiast działać we wspólnych ramach, tworzą autorskie rozwiązania, które wyznaczają lokalne standardy. Jest co obserwować. Nawet jeśli każdy samorząd patrzy na mieszkalnictwo trochę inaczej, to lokalne programy mieszkaniowe proponują szereg innowacji, z czego gros dotyczy mieszkań na wynajem. Obecnie w awangardzie, jeśli chodzi o kompleksowe podejście do mieszkalnictwa, jest kilka miast. Najciekawsze z nich to Gdańsk, Poznań, Warszawa i Wrocław. Każde z nich trochę inaczej odpowiada na pytanie: Jak powinna wyglądać polityka mieszkaniowa na poziomie samorządu? Dla kogo budować? Jak budować? Skąd brać pieniądze? Również każde z tych miast ma swoje przełomowe doświadczenie — zwykle brutalną historię, która stała się przełomem i punktem wyjścia dla rozpoczęcia dyskusji o mieszkalnictwie.

Poznań szukając odpowiedzi, jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowego swoich mieszkanek i mieszkańców, jako pierwsze z miast w Polsce postawił na środki z kredytu Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI). Kredyt z EBI pozwala w połowie finansować nowe inwestycje mieszkaniowe skierowane do osób o średnich dochodach. EBI niechętnie patrzy na finansowanie projektów komercyjnych. Pozostałe środki na mieszkania pochodzą z emisji obligacji w banku PEKAO SA. Za budowę tych mieszkań odpowiedzialne są dwie spółki: Poznański TBS oraz Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL). EBI może finansować również do 75 proc. kosztów inwestycji, ale tylko w przypadku projektów, które propagują zrównoważone rozwiązania w mieszkalnictwie pozwalające na przystosowanie budynków do zmiany klimatu, czyli na przykład obniżają koszty eksploatacji i zużycia energii, zwiększają bioróżnorodność czy wdrażają kompleksowe rozwiązania związane z kwestią zarządzania wodą i odpadami.

rys.: Michał Loba


Nowatorskim rozwiązaniem jest również sam sposób działania ZKZL, który został przekształcony w spółkę w 2013 roku. Wcześniej był miejską jednostką odpowiedzialną za zarządzanie zasobem komunalnym. Ten ruch formalny to też lokalna innowacja, pozwalająca w bardziej elastyczny sposób realizować program mieszkaniowy. Do tej pory inne miasta nie zdecydowały się na podobne działania. Chociaż przeciwnicy twierdzą, że ta zamiana służyć miała prywatyzacji zasobu oraz ukrywaniu zadłużenia miasta, to są też plusy: kredyty zaciągnięte przez ZKZL nie są obciążeniem dla budżetu miasta jako takiego. Spółki miejskie mają też większą elastyczność w podejmowaniu decyzji i dzięki temu mogą działać szybciej. O ile mają dobrze ustawione priorytety.

Kolejną poznańską innowacją było stworzenie w styczniu 2018 roku Miejskiego Biura Najmu prowadzonego przez ZKZL, którego pomysł oparty jest na koncepcji Społecznej Agencji Najmu (więcej o SAN-ach w rozdziale 6, Mieszkanie, które wyrównuje szanse). MBN wynajmuje mieszkania na rynku prywatnym i podnajmuje je osobom potrzebującym, z czynszami komunalnymi. Są jednak dwa warunki: po pierwsze, czynsz dla właściciela mieszkania nie może przekraczać 1,2 tys. zł brutto. Po drugie, metraż zajmowanego mieszkania musi być zgodny z ustawą o dodatkach mieszkaniowych, czyli w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego nie może przekraczać 35 m² — dla jednej osoby; 40 m² — dla dwóch osób; 45 m² — dla trzech osób; 55 m² — dla czterech osób oraz 65 m² — dla pięciu osób. Ponadto Poznań prowadzi też programy dla osób zagrożonych wykluczeniem, w tym dla seniorek i seniorów. Oraz działający od 2015 roku program dla absolwentów „Mieszkanie dla absolwenta” prowadzony przez poznański TBS. Mieszkania w ramach programów mogą wynająć pracujący w Poznaniu absolwenci i absolwentki uczelni wyższych, o ile nie ukończyli 36 lat. Umowy podpisywane są na 10 lat, a potem następuje rotacja. W puli są 143 mieszkania, z czego 77 jednopokojowych i 66 dwupokojowych. Aby wynająć mieszkanie, trzeba wpłacić wkład własny (partycypację) na poziomie 30 proc. kosztów budowy. Wyjściowy czynsz najmu wynosił 12,50 zł za metr kwadratowy.

Gdańsk ma podejście liberalne i koncentruje się na pomocy najsłabszym. Tym również była podyktowana prywatyzacja zasobu komunalnego — miasto uznało, że nie będzie dopłacać do utrzymywania kamienic, w których mieszkają ludzie niewymagający szczególnego wsparcia samorządu. Działo się to w czasach, kiedy nie było możliwości weryfikacji umów lokatorek i lokatorów komunalnych. Stąd decyzja, żeby działać punktowo i wspierać tylko najbardziej potrzebujących — tych, którzy w danym momencie potrzebują mieszkania z czynszem socjalnym. Mimo że to perspektywa, która jest mi ideowo odległa — uważam, że zarówno państwo, jak i samorządy powinny inwestować w mieszkania na wynajem dostępne poniżej cen rynku skierowane również do ludzi pracujących — to trudno odmówić nowatorskiego podejścia w tworzeniu mieszkań dla osób zagrożonych wykluczeniem, w tym imigrantów i imigrantek. Gdańsk stawia sobie za cel tworzenie programów mieszkaniowych, których celem jest wspieranie ludzi będących w trudnej sytuacji w uzyskaniu pełnej niezależności. To nie jedyne miasto, które prowadzi takie programy, ale jedyne, które właśnie na nich opiera swoją politykę mieszkaniową. Nie oznacza to, że Gdańsk nie ma oferty dla klasy średniej. Prężnie działają tam również miejskie TBS-y — Gdańskiego Towarzystwo Budownictwa Społeczne i TBS „Motława”. Oba sprawnie korzystają ze wszystkich możliwych źródeł finansowania.

rys.: Michał Loba


Z odmiennej logiki niż Gdańsk wychodzi warszawska polityka mieszkaniowa, która patrzy na mieszkalnictwo znacznie szerzej, stawiając sobie ambicje wspierania zróżnicowanego systemu mieszkaniowego. Temu podejściu odpowiada cel operacyjny 2.1 warszawskiej strategii rozwoju #Warszawa2030 — „Mamy dostęp do szerokiej oferty mieszkań”. Warszawska polityka mieszkaniowa — Mieszkania2030 skierowana jest do wszystkich warszawianek i warszawiaków: mówi nie tylko o zasobie miejskich mieszkań, których jest około 85 tys., ale również o takich kwestiach jak budowanie społeczności, planowanie przestrzenne czy dostarczanie informacji o warszawskim rynku najmu. To szerokie spojrzenie i próba pokazania, że zainteresowanie mieszkalnictwem ze strony samorządu może wyjść poza zasób miejskich mieszkań, wcale nie było oczywiste. Gdy zaczynaliśmy prace nad Mieszkaniami2030, wahaliśmy się, czy narracja powinna być skupiona wokół miejskich mieszkań, a reszta powinna stanowić jedynie tło. W praktyce było to pytanie, czy obudować istniejący format, jakim jest Wieloletni program…, i czy spojrzeć z zupełnie innej perspektywy i pokazać, że dobra polityka mieszkaniowa obejmuje swym zasięgiem wszystkie mieszkania, całe miasto — nawet jeśli samorząd ma wpływ na mniej niż 10 proc. mieszkań, bo taki jest odsetek miejskiego zasobu względem całości. Wygrało drugie podejście, między innymi dlatego, że świadomi byliśmy, że bez szerszego spojrzenia antagonizm pomiędzy lokatorami komunalnymi a całą resztą może się jedynie pogłębiać. To z tej perspektywy szukaliśmy sprytnych rozwiązań, które pozwolą na pośrednie wpływanie na rynek.

Wszystkie z powyższych miast, które obecnie mogą być przykładem dla innych, wcześniej doświadczyły serii zaniechań albo decyzji, które oburzały opinię publiczną. Poznań wsławił się osiedlem kontenerowym przy ul. Średzkiej, dokąd wysyłano lokatorów mających problemy z trudnością w płaceniu czynszu lub przestrzeganiem miru domowego. Mieszkania w kontenerach nie rozwiązywały problemów społecznych, za to wpędzały lokatorów w spiralę zadłużenia ze względu na wysokie koszty ogrzewania energią elektryczną. Osiedle zlikwidowano w 2016 roku. To również w Poznaniu przy ul. Stolarskiej działali najbardziej brutalni „czyściciele kamienic” (ostatecznie zostali skazani w 2018 roku za nękanie lokatorów na karę bezwzględnego więzienia). Poznań to również miasto, w którym od lat działał ruch anarchistyczny skupiony wokół skłotu Rozbrat i Wielkopolskiego Stowarzyszenia Lokatorów. Podobnie było w Gdańsku, gdzie ruch lokatorski walczył przeciwko tworzeniu osiedli kontenerowych. Gdańsk to też miasto, gdzie problem zarządzania zasobem komunalnym rozwiązano przez jego masową prywatyzację. Miasto prowadziło konsekwentnie wolnorynkową politykę, zgodnie z którą pomoc mieszkaniowa, jeśli się należy, to tylko najsłabszym, a nie osobom pracującym. Gdańsk również jako pierwsze miasto odważył się na podwyżkę czynszów komunalnych do 10 zł/m². Po latach stwierdzam, że słusznie, bowiem przy braku weryfikacji dochodów trudno uzasadnić sytuację, w której czynsze nie pokrywają nawet połowy kosztów utrzymania budynków. Gdańsk i Poznań łączy to, że w jednym i drugim mieście główna debata rozgrywała się pomiędzy ruchem anarchistycznym a ultraliberalnym urzędnikiem, który wchodził w rolę szeryfa. W Poznaniu było to starcie pomiędzy Wielkopolskim Stowarzyszeniem Lokatorów, związanym ze skłotem Rozbrat, a dyrektorem ZKZL — Jarosławem Puckiem. W Gdańsku zaś pomiędzy przedstawicielkami i przedstawicielami Federacji Anarchistycznej a wiceprezydentem Maciejem Lisickim, odpowiedzialnym za mieszkalnictwo. Z kolei historia poznańskiej kamienicy przy ul. Stolarskiej zaowocowała przyjęciem w 2015 roku ustawy, która wprowadza odpowiedzialność karną za praktyki stosowane przez właścicieli, które mają zmusić lokatorów do wyprowadzki.

Warszawę z kolei przeorały fale eksmisji z budynków zwrotowych. Moje pierwsze emocjonalne zaangażowanie w mieszkaniówkę, bez którego nie byłoby tej książki, zaczęło się właśnie od jednego z tych protestów. Wczesną wiosną 2012 roku wysłuchałam historii Ewy Andruszkiewicz, działaczki Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów, którą działania „czyścicieli” zmusiły — podobnie jak wiele innych rodzin — do opuszczenia mieszkania i wyprowadzki do podwarszawskiej letniskowej miejscowości Wilga. Sam WSL przez lata walczył o prawa lokatorów, żądając również wyjaśnienia tajemniczej śmierci Jolanty Brzeskiej, której spalone ciało znaleziono w marcu 2011 roku w Lesie Kabackim. WSL ramię w ramię w ruchem anarchistycznym, zwłaszcza kolektywem Syrena, domagał się rozpoczęcia dyskusji o mieszkalnictwie w Warszawie. Protestom towarzyszyło również zajmowanie pustostanów — szczególne znaczenie miało „zeskłotowanie” przez kolektyw Syrena zreprywatyzowanej kamienicy przy ul. Wilczej 30 oraz sąsiadującego z nią budynku przy ul. Skorupki 6, nieczynnej przychodni będącej własnością miasta — powstał tam skłot Przychodnia.

Ruchy lokatorskie żądały powołania Okrągłego Stołu Mieszkaniowego, czyli Zespołu Wspólnego ds. Rozwiązywania Problemów Społecznych w Zakresie Mieszkalnictwa, Reprywatyzacji oraz Walki z Bezdomnością i Wykluczeniem, z udziałem miejskich urzędników, radnych i aktywistów. Obok reprywatyzacji tematem debaty miała być między innymi kwestia rewitalizacji, zagospodarowaniu pustostanów, ochrony dziedzictwa kulturalnego. Okrągły Stół Mieszkaniowy został powołany latem 2012 roku. Musiało minąć jednak kilka lat, żeby władze poszczególnych miast przeszły z pozycji defensywnej („to nieprawda, że nie prowadzimy polityki mieszkaniowej”) do kompleksowych działań. Kiedy rozpoczęliśmy pracę nad polityką Mieszkania2030, Okrągły Stół Mieszkaniowy nie był już aktywny. Zresztą warszawska Polityka mieszkaniowa — Mieszkania2030 ostatecznie nie spotkała się ze wsparciem ruchu lokatorskiego, który protestował przeciwko jej przyjęciu, zarzucając jej aspołeczny charakter — według mnie niesłusznie. Jednym z argumentów miało być wpisanie do programu realizacji Mieszkania Plus, który został przez ruch lokatorski zakwalifikowany jako aspołeczny, bo komercyjny. Drugim, podtrzymanie decyzji o wyhamowaniu wykupu mieszkań z zasobu komunalnego. Znaleźliśmy się po dwóch stronach barykady.

Nawet jeśli nowe samorządowe polityki mieszkaniowe nie odpowiadały bezpośrednio na postulaty ruchów lokatorskich, to działalność strony społecznej była jednym z istotnych czynników podnoszących temat mieszkalnictwa do rangi kluczowego tematu. Możliwe że każdemu z tych miast potrzebny był silny wstrząs, żeby spojrzeć bardziej kompleksowo na skutki pomijania mieszkalnictwa jako istotnego obszaru polityki społecznej i zadać sobie pytanie, jakimi narzędziami i z jakiej pozycji najlepiej działać, żeby skutecznie oddziaływać na mieszkalnictwo. W Gdańsku, Poznaniu i Warszawie odpowiedzią na napięcia społeczne było otwarcie się na nowe modele najmu, ale ten kierunek nie był jedynym możliwym.

rys.: Michał Loba


Wejście w nowe projekty na wynajem przez samorządy wcale nie jest oczywistym kierunkiem rozwoju polityki mieszkaniowej. Zupełnie inaczej mieszkalnictwo rozwijało się w Łodzi i we Wrocławiu. Łódź swoje przyspieszenie w obszarze mieszkalnictwa przeżyła wcześniej niż inne miasta. Kontekstem dla tych działań był lokalny program rewitalizacji, którego elementem był program Mia100 Kamienic (2011–2014), którego celem było wyremontowanie stu kamienic, stanowiących element historycznej zabudowy oraz rewitalizację podwórek i przestrzeni publicznych. W przeciwieństwie do innych miast kolejna kadencja (2014–2018) nie przyniosła nowych systemowych rozstrzygnięć w obszarze mieszkalnictwa. Chociaż Łódź była jednym z tych ośrodków, które dostrzegały potencjał budowy mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja we Wrocławiu, który zgodnie z prorynkową doktryną poprzedniego prezydenta, Rafała Dutkiewicza, postawił na projekty rozwijane przez rynek komercyjny. Najbardziej postępowym z nich oraz najbardziej znanym był projekt Nowych Żerników, gdzie władze miasta zaangażowały się w tworzenie masterplanu i podciągnięcie niezbędnej infrastruktury, zanim sprzedały działki. Projekt powstał w ramach przygotowań do Europejskiej Stolicy Kultury 2016, jednak prace rozpoczęły się dużo wcześniej, na początku 2014 roku. Budynki, które powstawały w pierwszym etapie inwestycji, w całości są klasycznym budownictwem deweloperskim na sprzedaż. Zbigniew Maćków, pomysłodawca Nowych Żerników, pytany o brak mieszkań na wynajem zwykle odpowiada, że gdy projektowali osiedle, nie było jeszcze Mieszkania Plus. Pierwszym projektem mieszkania na wynajem będzie budowany przez wrocławski TBS budynek senioralny. Kolejne mieszkania na wynajem mają szansę pojawić się w kolejnych etapach budowy osiedla. Udana bliska współpraca z rynkiem przy Nowych Żernikach nie była ewenementem, ale sukcesem, który znalazł swoje odzwierciedlenie w założeniach nowej polityki mieszkaniowej dla Wrocławia. Rozpoczęcie prac nad tym dokumentem nastąpiło w lutym 2019 roku we współpracy z wrocławskim oddziałem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Skąd się biorą innowacje?

Najem powoli brata się z polskim mieszkalnictwem. Jeśli spojrzeć na liczbę oddanych budynków, to najem instytucjonalny wciąż jest zjawiskiem marginalnym. Jeśli jednak posłuchać rozmów, to widać zaczątki nowego trendu. O najmie mówi biznes, mówią magazyny typu lifestyle, polityczki i politycy. Od lat o dostępnym cenowo najmie mówią też ruchy społeczne. Coś się ruszyło i powoli wyłania się nowy porządek. W Polsce pojawia się po wielu latach segment instytucjonalnego mieszkalnictwa na wynajem, a za nową narracją podążają pionierskie realizacje. Pierwsze projekty są precedensami. To wyjątki od reguły, ale wyznaczają nowe ramy myślenia i sprawiają, że abstrakcyjne, odległe do niedawna pomysły stają się czymś namacalnym. Można już nie tylko odwoływać się do trendów zagranicznych, ale również do krajowych realizacji. W końcu jeśli ktoś podjął decyzję, żeby budować pod wynajem, to musi to mieć sens.

Również w debacie publicznej coraz więcej jest przestrzeni do dyskusji o mieszkalnictwie — z jednej strony dzięki aktywności samorządów poszukujących nowych rozwiązań mieszkaniowych, z drugiej — przez rosnące ceny, które sprawiają, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne, więc temat staje się palący. Sprawia to, że tu i teraz jesteśmy w momencie, kiedy pojawia się przestrzeń do przemyślenia mieszkalnictwa na nowo. Co jednak musi się wydarzyć, żeby stabilny najem stał się realną alternatywą dla mieszkań własnościowych? Co zrobić, by osiągnąć sukces w tym wymiarze? Są to pytania, które warto sobie stawiać, bo najem w Polsce dopiero raczkuje, nie mówiąc już o najmie dostępnym cenowo. Rynek zawsze może się wycofać z dalszych inwestycji, podobnie jak politycy i polityczki mogą zamknąć istniejące programy, zanim na dobre będziemy mogli ocenić ich skutki.

Francuski socjolog Bruno Latour stwierdza, że z innowacyjnymi projektami jest tak jak z romantycznymi relacjami między ludźmi. Jeśli ma się udać, to trzeba uruchomić marzenia, przekroczyć lęki i niekoniecznie rozmawiać o cudzych intencjach. Początkowo jest tylko przebłysk wizji wspólnej relacji, która się powoli wydarza. Proces można przyspieszać gorącymi deklaracjami, ale mają one niewielkie znaczenie dla utrzymania związku, jeśli uczucie wygasa, a emocje jednej z osób zostają przeniesione na inną osobę lub inną wizję swojej przyszłości. Koniec relacji rzadko jest efektem jednego gwałtownego zdarzenia. Prace nad projektami — podobnie jak to się dzieje w przypadku romantycznych relacji między ludźmi — rozpadają się nie wtedy, kiedy napotykają silny zewnętrzny sprzeciw, ale na poziomie drobnych, praktycznych rozstrzygnięć i codziennych praktyk, kiedy pojawia się poczucie, że jednak się nie uda. Koniec relacji nie jest efektem jednej wielkiej katastrofy, ale jest sumą małych, pozornie nieistotnych działań.

W przypadku projektów nie giną one w momencie wywołania społecznych kontrowersji — wtedy ich ambasadorzy czują się zobowiązani ich bronić. Jak długo są silne emocje, w tym te negatywne, projekt żyje. Największe zagrożenie pojawia się, kiedy napięcie opada i pojawia się żmudna codzienność. Tym, co zabija innowacje, jest zwykle biurokracja średniego szczebla i rutynowe praktyki urzędowe. Kiedy zaczyna brakować miłości, czyli siły, która pozwala przekroczyć tu i teraz ze względu na obietnicę lepszej przyszłości, wkrada się rutyna wspierająca konserwatywne nawyki. Wtedy łatwo stwierdzić, że „skoro nigdy tego nie robiliśmy”, to nie ma szans się udać. Konserwatyzm jest największym wrogiem innowacji i jeśli zaczyna dominować, to projekty napotykają „obiektywne przeszkody” wynikające z „istniejących ram prawnych”. Trzeba naprawdę silnej motywacji, żeby przekroczyć przekonanie, że skoro coś „jest trudne”, to nie znaczy, że się „nie da”. Ramy prawne, w których funkcjonujemy, są elementem umowy społecznej podlegającej renegocjacji. Musi się tylko znaleźć odpowiednio silny powód.

Zarówno w przypadku przełomowych projektów, jak i udanych związków, jeśli obserwowaliśmy ich rozwój od samego początku, wówczas mamy tendencję do twierdzenia, że „od początku było wiadomo, że oni/one są dla siebie stworzeni”, że się uda i nastąpi szczęśliwe zakończenie. Lubimy retrospektywnie pokazywać, że scenariusz, który się zrealizował, był tym, który zrealizować się musiał. Badacze i badaczki innowacji pokazują, że zwykle jesteśmy o włos od sytuacji, by miała ona inny przebieg i kierunek rozwoju. Przykładem tego jest moment, kiedy ostatecznie palmę pierwszeństwa zdobyły samochody spalinowe, a nie elektryczne. Z dziedziny mobilności dużym zaskoczeniem dla inwestorów była porażka pojazdów segway, które nie stały się alternatywą dla innych środków transportu, co z kolei udało się hulajnogom elektrycznym. Warto o tym pamiętać, oceniając potencjał nowych rozwiązań.

rys.: Michał Loba


Przyszłość tylko w pewnym stopniu rządzić się będzie zasadami, którymi kieruje teraźniejszość. To dobra i zła wiadomość. Dobra, bo wiele rzeczy, które wydają się nam nierealne, jest możliwych do osiągnięcia. Zła, bo nie ma jednego dobrego przepisu na sukces. Kiedy coś zaczynamy, trudno ocenić realne szanse na powodzenie przedsięwzięcia. Patrząc wstecz, zawsze łatwo powiedzieć, że coś można było zrobić lepiej lub inaczej. Jeśli jesteśmy tu i teraz, powinniśmy skupić się na tym, żeby robić rzeczy najlepiej, jak umiemy, i nie odpuszczać.

Wprowadzanie zmian na większą skalę utrudnia również fakt, że tworzenie projektów to działalność zbiorowa. Dotyka marzeń, pragnień, lęków, ograniczeń wielu ludzi. Sukces projektu zależy od tego, jak ułoży się dynamika sił. Więcej w tym procesie niepisanych zasad, indywidualnych ambicji, przyzwyczajeń niż racjonalnych uzasadnień. Samo przedstawienie logicznych argumentów to za mało. Potrzebne są również emocje i marzenia. Sukces wdrożenia zmiany opiera się na tym, co Latour nazywa „podzielanym nieporozumieniem”. W praktyce oznacza to, że nie dążymy do tego, żeby mieć jedną definicję sytuacji, nie pytamy o szczegółowe intencje, a już na pewno nie rozliczamy z nich. Zakładamy, że nie ma nic złego w tym, że każda ze stron wchodzi we współpracę z różnych powodów, czasami nawet częściowo sprzecznych: rynek chce zarabiać pieniądze, społeczniczki — ratować świat, politycy — wygrać wybory, badaczki — opatentować rozwiązanie. Jeśli te wszystkie ambicje skupią się wokół jednego projektu, to jest duża szansa na sukces. Jednak jeśli w obliczu trudności i upływu czasu (i pojawienia się żmudnej codzienności) poszczególne osoby zobaczą, że mogą te same cele realizować gdzie indziej i robić to szybciej oraz skuteczniej, możliwe, że porzucą dany projekt. I trudno mieć do nich o to pretensję. Dotyczy to wszystkich obszarów życia, nie tylko mieszkalnictwa. Tym, co odróżnia mieszkalnictwo od wielu innych dziedzin, są dwie rzeczy: po pierwsze proces inwestycyjny trwa kilka lat (około pięciu), więc nawet jeśli zapadnie decyzja o tym, żeby zrobić coś inaczej, na realizację trzeba poczekać. Po drugie, z nowych rozwiązań początkowo skorzysta garstka osób, nawet jeśli będzie to rządowy program mieszkaniowy.

Przez ostatnie lata źródłem innowacji w obszarze planowania przestrzennego był wolny rynek oraz nastawienie na optymalizację kosztów i maksymalizację zysków. W tej logice nie było szans na rozwój mieszkalnictwa na wynajem. Skoro można sprzedawać mieszkania, zanim budynek zostanie wybudowany, to po co rozkładać zysk na lata. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy nie było regulacji, które gwarantowały inwestorom, że lokatorzy i lokatorki będą regularnie płacić czynsz. Rynek najmu w Polsce potrzebował politycznych decyzji. Musiał się pojawić impuls ze strony rządu. Taki jak Fundusz Mieszkań na Wynajem czy Mieszkanie Plus.

Karolina Tulkowska-Słyk w książce Nowoczesne mieszkanie wskazuje na kilka faz, przez które przechodzą innowacje. Opisując postępowe projekty mieszkaniowe od czasu modernizmu do współczesności, zadaje pytanie o ich źródło. Mówiąc o nowatorstwie tych projektów, wychodzi od klasyfikacji opracowanej przez Norberta Wienera, twórcę cybernetyki. Wiener wskazywał na cztery etapy, z których każdy jest konieczną, chociaż jednocześnie niewystarczającą, przyczyną kolejnego. Pierwszy z nich to etap intelektualny, na którym idea pozostaje w umyśle konkretnej osoby lub (rzadziej) grupy. Drugi to etap techniczny, kiedy występuje konieczność zastosowania właściwych technik lub materiałów (na tym etapie możliwa jest zmiana natury wynalazku). Trzeci to etap społeczny, podczas którego nawiązuje się współpraca i porozumienie pomiędzy intelektualnymi oraz technicznymi pracowniczkami i pracownikami. Ostatni to etap ekonomiczny, gdy okazuje się, że projekt jest możliwy do realizacji i powstaje metoda finansowania i promocji wynalazku. Kiedy wkraczają procesy ekonomiczne, wynalazek traci odium świeżości i staje się czymś powszednim. Ostatni etap, mimo że związany jest z pewną rutyną, jest oczywiście sukcesem projektu.

Przejście od pomysłu i prototypu do większej masowej skali jest niezbędnym elementem, gdy mówimy o innowacjach w obszarze mieszkalnictwa. Projekty, które są ciekawe, lecz unikalne lub niszowe, są mało użyteczne. Takim warszawskim przykładem jest Ermitaż — Dom Kereta (2012), autorstwa Jakuba Szczęsnego. Znajduje się on w liczącej 152 centymetry szczelinie pomiędzy powojennym blokiem mieszkalnym przy ul. Chłodnej 22 i przedwojenną kamienicą przy ul. Żelaznej 74. Instalacja posiada wewnątrz trzy poziomy i zaprojektowana jest jako obiekt mieszkalny, chociaż odnosi się do historii getta żydowskiego. Dom Kereta pełni funkcję artystycznej rezydencji. Jednak można wyobrazić sobie taki scenariusz, w którym innowacyjne podejście Szczęsnego mogłoby posłużyć jako jedna z metod dogęszczania centrum stolicy. Za tym musiałyby pójść odpowiednie zmiany prawne i nowe podejście do mieszkalnictwa, co jest trudne, ale możliwe, o czym świadczy historia wdrażania różnych „specustaw”.

Innowacja może mieć swoje źródło w przebłysku geniuszu, ale jak pokazuje Tulkowska-Słyk, wynika również z zewnętrznego impulsu, istotnej zmiany podejścia do tematu, czyli ze źródeł społecznych. Również ostatni etap nie istnieje bez udziału społeczeństwa. Na etapie potwierdzenia nowa koncepcja „ulega weryfikacji w czasie, w skali rozpowszechnienia, przez zastosowanie kryteriów ekonomicznych i przez akceptację użytkowników” — w przypadku mieszkalnictwa oznacza to, że w nowych domach dobrze się żyje i są atrakcyjnym produktem na rynku nieruchomości. Jednym z elementów, na które wskazuje Tulkowska-Słyk, jest również kwestia możliwości wypróbowania i stopniowego wprowadzania, co jest chyba w mieszkalnictwie najtrudniejsze, bo każda zmiana projektowa jest kosztowna, urbanistyczna zaś — ledwo możliwa.

Jest jeszcze jeden etap powstawania innowacji, o którym rzadko się wspomina — etap opowiadania historii. Reinterpretowania zdarzeń, wyłuskiwania trendów i tworzenia z nich nowych opowieści, które mogą stać się punktem zaczepienia dla nowych zjawisk. Opowieści i narracje o trendach porządkują rzeczywistość. W przypadku najmu takim hasłem jest między innymi to, że coraz częściej zamiast posiadania używamy, tak jak to się dzieje w przypadku rowerów, hulajnóg czy aut. Istnieje ogromna różnica pomiędzy mieszkaniem, które jest najdroższym zasobem wielu rodzin, a każdą inną własnością, ale zmiana podejścia do własności jako jedynego gwaranta bezpieczeństwa sprawia, że i o mieszkalnictwie można zacząć myśleć inaczej, bardziej kompleksowo. Nie od razu nowe pomysły wydają nam się racjonalne. Zwykle musimy się z nimi oswoić.

rys.: Michał Loba


Równolegle do rynku działają think tanki, ruchy społeczne, organizacje lobbingowe albo po prostu grupy osób lub jednostki, które pokazują alternatywne podejście. Cześć z nich działa w imię idei, część oferuje na rynku usługi doradcze, bywa, że granica jest płynna. To dzięki nim jednak powstaje nowa wiedza i język. Zbierają dane, weryfikują hipotezy. Sprawia to, że w momencie, kiedy duzi gracze rynkowi, państwowi albo samorządy uznają, że czas na zmianę, istnieją rozwiązania gotowe do wdrożenia. Pytanie, kto powinien płacić za pracę nad innowacjami dotyczącymi przyszłości, która w danym momencie wydaje się czymś odległym? Mogą to robić firmy, może to robić sektor publiczny i uczelnie wyższe.

Praca nad projektami, które potencjalnie mają szansę na realizację, zaczyna się dużo wcześniej, zanim wejdą one do mainstreamu. Im bardziej solidnie wypracowany jest projekt przed momentem nawiązania współpracy, tym szybszy będzie efekt. Przykładem takiego wdrożenia na dużą skalę, które wprawdzie nie dotyczy mieszkalnictwa, jest reforma samorządowa autorstwa Jerzego Regulskiego. Regulski w autobiografii opisuje wieloletnie prace nad nowym ustrojem w czasach, gdy niewiele poza garstką osób było nimi zainteresowanych. Wszystko trafiało do szuflady. Aż do transformacji 1989 roku, kiedy pojawiła się potrzeba. I wtedy właśnie gotowe, przedyskutowane pomysły zostały z tej szuflady wyciągnięte i wdrożone. Lubię przypominać sobie historię reformy Regulskiego za każdym razem, gdy projekt, nad którym pracuję, traci potencjał wdrożeniowy i pozostaje na etapie konceptualnym, bo zmieniają się okoliczności.

Zarówno wdrażanie nowego modelu społecznego, technologii, modelu finansowania czy własności mieszkania rozbija się o to, kto zrobi to pierwszy oraz czy za tym pionierem czy pionierką pójdą następni. Jeśli jesteście fanami i fankami modelowych osiedli rozumianych jako projekt mieszkaniowy oparty na dobrej urbanistyce, to wiecie, jak dużo dla myślenia o tym, co można zrobić w Polsce, wniósł projekt Nowe Żerniki we Wrocławiu, którego pomysłodawcą był Zbigniew Maćków — to osiedle jest skupione wokół przestrzeni wspólnej, ryneczku, a auta jeżdżą po obwodzie, omijając oś osiedla. To proste rozwiązanie zmienia całkowicie spojrzenie na to, jak można projektować. To też pierwsze osiedle, które powstało w oparciu o masterplan wypracowany przez kilkanaście pracowni. Nowe Żerniki nie rozwiązują wszystkich problemów mieszkalnictwa, ale są krokiem w dobrą stronę.

Pod względem technologii przełomem jest budynek przy ul. Sprzecznej 4 w Warszawie autorstwa pracowni BBGK, realizowany przez producenta prefabrykatów, firmę Budizol. To swoista rehabilitacja prefabrykacji. Do tego projekt jest tak piękny i ciekawy, że zdobył serię nagród architektonicznych. Budizol inwestując w Sprzeczną 4, pokazuje nam, że mieszkanie w budynku prefabrykowanym nie musi być karą, ale może nieść za sobą prestiż społeczny. Można budować sprawnie i taniej, a do tego tworzyć rzeczy piękne, modne i innowacyjne. W obszarze budownictwa międzypokoleniowego pierwszym projektem miała być kamienica przy Stalowej 29 w Warszawie, ale zanim budynek został wyremontowany, podobny projekt zrealizowała Łódź i pierwszy tego typu projekt powstanie przy ul. Wólczańskiej. Nominalnie pierwszym projektem colivingowym jest gdański Clipster z 2015 roku, lecz nie był on projektowany jako coliving.

Innowacje mogą rozwiązywać problemy społeczne, ale też służyć budowaniu przewagi rynkowej. Jednym z takich sposobów jest otwarcie się na współpracę z artystkami i artystami oraz konsekwentne wprowadzanie sztuki na osiedla. W tę stronę poszedł Dom Development, który buduje przy tym tożsamość miejsca. Na przykład na warszawskim osiedlu przy ul. Cybernetyki stanęła instalacja Jana Mioduszewskiego i Marty Paulat „Soroban — Liczydło”. Nawiązuje ona do tytułowego japońskiego liczydła, kodu ASCII, dziurek perforowanej taśmy — nośnika informacji z czasów pierwszych komputerów oraz samej nazwy ulicy. Takich pionierskich projektów jest więcej. Trudno odpowiedzieć na pytanie, jaka strategia jest lepsza: angażowanie się w lokalne projekty i tworzenie prototypów czy wdrażanie programów na poziomie systemowym. Jeśli kiedyś zastanawialiście się, czy lepiej działać lokalnie, czy globalnie, znacie ten dylemat. Lokalne interwencje mają ograniczoną skalę, ale ma się nad nimi większą kontrolę. Poza tym wyglądają niewinnie, jakby były kwiatkiem do kożucha, a nie motylem, którego ruch skrzydeł uruchomi tsunami zmian, więc opór przeciw ich powstawaniu jest mniejszy. Z drugiej strony działanie na poziomie centralnym to możliwość zmian legislacyjnych i interwencji w całym kraju. Skala jest pociągająca, ale zwykle idą za nią również kompromisy. Niezależnie jaką strategię się przyjmuje, warto znać swój cel. Żeby wiedzieć, co robić, trzeba wiedzieć, dokąd chce się iść.

Joanna ERBEL

ilustracje: Michał Loba

Głos został już oddany

Tydzień z Archicad 25 w Multibim
Biblioteka BIM Wiśniowski - bramy, okna, drzwi, ogrodzenia
Konkurs City & Rest - Wspólna Przestrzeń Miasta