„Powrót do biur!” grzmią tytuły artykułów na internetowych portalach poświęconych biznesowi. Biurowy exodus, spowodowany wybuchem pandemii koronawirusa w 2020 roku, zakończył się już jakiś czas temu. Teraz, czy tego chcemy, czy nie, mozolnie trwa proces odwracania jego skutków. Razem z pracownikami, powrócił zaś popyt na przestrzenie biurowe, te jednak muszą stawać się jeszcze bardziej komfortowe, dobrze skomunikowane i wprawione w ramy dobrej architektury, by móc konkurować z wygodą pracy w trybie home office. Próbując wyjść naprzeciw tym wymaganiom, JEMS Architekci zaprojektowali dla Archicom, AFI i Echo Investment biurowiec Office House, będący częścią kompleksu Towarowa 22. Czy będzie „jak w domu”?
O zabudowie kwartału pomiędzy ulicami Towarową, Prostą, Miedzianą i Srebrną, tuż przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie, mówiło się już od pierwszej dekady lat 2000. Proces przyspieszyła likwidacja niegdyś największego krajowego zakładu poligraficznego Dom Słowa Polskiego w 2010 roku, a następnie rozbiórka modernistycznego kompleksu 12 lat później. W międzyczasie działało tam centrum handlowe Jupiter, a koncepcje zabudowy powstawały w uznanych biurach architektonicznych, w tym w pracowni Bjarke Ingels Group. Właściciele działek, AFI, Archicom i Echo Investments postawili jednak na rodzimy, bardziej konwencjonalny (co nie znaczy: gorszy!) projekt warszawskiej pracowni JEMS Architekci. Koncepcja zakłada budowę rozbudowanego kompleksu, składającego się z kilkunastu budowli o funkcjach zarówno mieszkaniowych, jak i biurowych oraz usługowych. Pozwolenie na użytkowanie otrzymała właśnie pierwsza z nich — Office House. Czym przyciągnie pracowników przed biurka?
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
Office House gotowy do pracy
Office House powstał jako 9-kondygnacyjny budynek na planie zbliżonym do litery „H”. Na jego proste, eleganckie elewacje składają się panele okienne nachylone względem obrysu fundamentów, poprzedzielane wydatnymi gzymsami z białego betonu architektonicznego. Niektóre z nich zagospodarowano w formie niewielkich tarasów, przesłoniętych balustradami i donicami, które już niebawem mają się zazielenić.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
W jednym z naroży budynku gzymsy występują nieco dalej przed elewację, a powstałe w ten sposób płaszczyzny przezierają okrągłymi otworami. Okrąg jest motywem, który znajduje swoje odzwierciedlenie w całym budynku. Zarówno na dachu (którego większą część zajmują instalacje), jak i w obiekcie znajdującym się na tyłach biurowca. Między innymi właśnie ona ma sprawić, że pracownicy poczują się jak w domu.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
przerwa w pergoli
We wnętrzu kwartału, za głównym budynkiem biurowym powstała dwukondygnacyjna, półotwarta struktura, mająca służyć za miejsce spędzania relaksu w przerwach od pracy. Bez wątpienia stwierdzić można, że chociaż niewidoczna od strony ulicy Towarowej, pergola jest highlightem nowopowstałego budynku. Ażurowe, cześciowo przeszklone konstrukcje wspierają się na eleganckich, zwężanych ku dołowi kolumnach, w betonowych płaszczyznach wykrojone są okręgi, przez które do budynku zagląda niebo. W jego centrum znalazł się zielony dziedziniec.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
ogród na wejściu
Zieleń stanowi ważny element dwukondygnacyjnego lobby wejściowego, w którym, zgodnie z przedstawionymi wcześniej wizualizacjami, znalazły się spiralne schody prowadzące na antresolę. Na niej zaplanowano dwie oranżerie, już teraz pełne bujnej roślinności. Z lobby można przejść do stref usługowych. Tych w wysokim, wielkomiejskim parterze zaplanowano całkiem sporo i, jak zapewniają inwestorzy, mają już swoich, niebylejakich najemców — w Towarowej znajdą się restauracje Splendido, Ato Ramen czy The Brunchery.
ponowne zgruzowstanie
W ramach zagospodarowania kwartału Towarowa22 zachowano nie tylko struktury dawnej hali poligraficznej Domu Słowa Polskiego. Po rozbiórce jego zabudowań zostało całkiem sporo gruzu, który wykorzystano podczas budowy nowych obiektów. JEMS-i zdecydowali o wykorzystaniu gruzu rozbiórkowego do wykończenia wnętrz Office House, gdzie kruszywo znalazło zastosowanie przy budowie lad recepcyjnych. Inwestor zapowiada również użycie gruzu w kolejnych budynkach, które powstaną w ramach Towarowej22.
Przestrzeń pomiędzy budynkami kompleksu ma powstawać przede wszystkim dla ruchu pieszego i rowerowego. Siatka uliczek, w tym odtworzona ulica Wronia, jak na razie pozostaje w sferze koncepcyjnej, jednak już teraz wokół Office House pojawiają się elementy nawierzchni, w tym wypadku klinkierowej, podobnie jak było to przed rozbiórką Domu Słowa Polskiego. Zgodnie z zieloną koncepcją dla kwartału, budynki otoczone są dużą ilością zieleni — zarówno nowych (np. wiąz holenderski), jak i wcześniej istniejących drzew, rabat oraz zwykłych trawników. Łącznie posadzono już 60 drzew.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
warszawski eko-rekordzista
Inwestor chwali się najwyższym poziomem energooszczędności, który udało się uzyskać w przypadku Office House:
Budynek uzyskał certyfikat BREEAM Interim „Outstanding” z historycznie najwyższym w Warszawie wynikiem aż 97,9%. Tak wysoka ocena czyni Office House jednym z najlepszych na świecie przykładów zrównoważonego budownictwa. Biurowiec jest zasilany energią ze źródeł odnawialnych i stosuje odzysk ciepła odpadowego, które ponownie trafia do miejskiej sieci ciepłowniczej zamiast uciekać do atmosfery. [...] Ponadto, biurowiec spełni wytyczne certyfikatu WELL Health & Safety świadczące, że zapewnia zdrowe środowisko do pracy, jak i WiredScore oraz SmartCore, które potwierdzają najlepszą łączność cyfrową i zaawansowanie technologiczne.
Wszystkie te wyróżnienia oraz wysokie noty udało się uzyskać dzięki połączeniu nowoczesnych technologii (inteligentne systemy sterowania instalacjami, zasilanie OZE, czy systemy rekuperacji ciepła), jak i zmyślnymi decyzjami projektowymi. Jak wyjaśniali przedstawiciele pracowni JEMS architekci podczas jednej z konferencji poświęconych projektowi, wydatne gzymsy nie są tylko ozdobnikami budynku:
Wzdłuż elewacji narażonych na przegrzewanie zaprojektowaliśmy rzędy balkonów, loggii i tarasów o wysięgu wynikających z analizy padania promieni słonecznych. Założona szerokość jest wystarczająca żeby nie dopuścić promieni słonecznych do nagrzewania podłogi latem, jednocześnie na tyle krótka żeby oświetlać w zasadzie cały trakt budynku zimą
— głosiła treść prezentacji.
Gzymsy wpłyną również pozytywnie na ruchy mas powietrza wokół budynku, które niejednokrotnie sprawiają problemy w przypadku obiektów o znacznej wysokości.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
park pod stalowymi dźwigarami
Obecnie trwają prace przy zagospodarowaniu pozostałości po dawnej hali drukarskiej, gdzie zachowały się betonowe stropy pomieszczeń okalających główną halę oraz stalowe struktury nośne, które podtrzymywały zadaszenie hali. Stalowy szkielet hali jest już odmalowany — JEMS architekci wybrali żółty, „techniczny” kolor, który mocno odetnie się zarówno od planowanej w parku zieleni, jak i stonowanej zabudowy, która w przyszłości tworzyć będzie tkankę Towarowej22. Zachowane stropy dźwigać będą lekkie pergole, które w miarę upływu czasu pokryją się zielenią, nadając miejscu charakteru postindustrialnej, miejskiej dżungli.
Częściowe otwarcie zielonej, otwartej dla wszystkich mieszkańców przestrzeni, planowane jest na lato bieżącego roku — podczas jednej z prezentacji projektu informowano, że będzie ona pełnić rolę miejsca dla aktywności tymczasowych; targów śniadaniowych, koncertów czy spacerów tematycznych. Koniec prac planowany jest z kolei na ostatnie miesiące bieżącego roku, kiedy wykonane zostaną nasadzenia drzew, zazielenianie pergoli czy wykonywanie posadzek. Czy gotowy park w hali stanie się atrakcyjną przestrzenią dla mieszkańców Woli? W przyszłości — z pewnością. Warto jednak mieć na uwadze, że przez kilka następnych lat w jego bezpośrednim sąsiedztwie prowadzone będą intensywne prace budowlane, w wyniku których powstaną kolejne budynki kompleksu Towarowa22.
Office House Towarowa22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
superkwartał
Planów na kwartał przy Towarowej jest całkiem sporo, niektóre z nich już są realizowane. W południowo-wschodnim narożu kompleksu, na wprost biurowca The Form (proj. Epstein), rosną ostatnie kondygnacje apartamentów M7, prowadzone są również przygotowania do budowy Apartamentów Gutenberga, rozsławionych przez Dawida Wronę, członka zarządu Archicomu, który podczas kwietniowej konferencji nie wykluczył, że ceny za metr kwadratowy mogą przekroczyć barierę 100 tysięcy złotych. W grudniu 2024 roku Archicom złożył również wniosek o pozwolenie na budowę dwóch wieżowców, które będą stanowić wysokościową dominantę kompleksu.
Budynek Office House to pierwszy rozdział metamorfozy terenu po dawnej drukarni Domu Słowa Polskiego, którego jesteśmy większościowym inwestorem i deweloperem. Jeszcze w tym roku w kwartale najbliżej Ronda Daszyńskiego razem z Grupą Echo planujemy zainaugurować budowę dwóch nowych wieżowców. Elegancki biurowiec osiągnie wysokość ok. 150 metrów, a sąsiadująca z nim wieża mieszkalna będzie mierzyć ok. 120 metrów wysokości. Równolegle, do końca przyszłego roku obok Office House zrealizujemy nowy śródmiejski park dostępny dla każdego
— mówi Grzegorz Jamroziak, Asset Management Director w AFI Poland..
Łącznie drapaczy chmur ma być cztery lub pięć, wszystkie zlokalizowane wzdłuż ulicy Towarowej, rosnące coraz wyżej w kierunku północnym, gdzie z Kwartałem Towarowa22 graniczy już dzielnica wieżowców, gdzie piętrzą się budynki Warsaw Spire i Generation Park (proj. Jems Architekci). Dzięki stopniowaniu wysokości budynków Towarowej powstanie piętrząca się struktura urbanistyczna, która złagodzi nieco nagły wzrost wysokości budynków po zachodniej stronie Ronda Daszyńskiego.
Office House Towarowa 22 — proj.: JEMS Architekci
© Wojciech Gurak PR
czy dobra Wola i jeden kwartał wystarczą?
Całość, jak zapewnia inwestor, będzie przykładem tak zwanego superkwartału, czyli nowoczesnej dzielnicy, która kreuje bezpieczną przestrzeń dla pieszych i rowerzystów, pełniąc przy tym funkcje wielkomiejskiej tkanki urbanistycznej. Punkt ciężkości warszawskiego centrum nieubłaganie przesuwa się w kierunku Woli, a powstanie Towarowej22 jest zarówno symptomem, jak i jednym z podstawowych elementów tego procesu. Duża ilość poprzemysłowych terenów oraz bezpośrednie sąsiedztwo Śródmieścia sprzyjają metamorfozie, która przebiega jednak głównie przy udziale sektora prywatnego. Czy Wola jako dzielnica jest jednak gotowa na tak intensywny rozwój? Na ten moment na wysokości inwestycji przy ulicy Towarowej nie ma nawet odpowiedniego przejścia dla pieszych. Zachodnia, najbliższa centrum część Woli cierpi na niedostatek wysokiej jakości przestrzeni publicznych. Aby ambitne projekty, takie jak Towarowa22 miały sens, miasto musi przynajmniej dorównać do poziomu kreowanego prywatnych inwestorów. Byłoby dobrze, gdyby udało się również ich wyprzedzić.
