W lokalnych mediach coraz częściej czytamy, że w centrach polskich miast nieuchronnie zbliża się zmierzch ery biurowców. W 2027 roku we Wrocławiu nie powstanie żaden nowy biurowiec, a najmłodszym przez dwa lata z rzędu będzie Swobodna SPOT, powstały w pracowni Kuryłowicz + Architekci. I nie będzie taki jak wszystkie. Dlaczego zespół musiał zaprojektować „schody” na jego dachu?
Jeszcze do początku 2020 roku przy ulicy Gwieździstej wznosiła się stacja paliw oraz wielopoziomowy parking o nietypowej, postmodernistycznej architekturze przełomu stuleci. Kiedy w 2018 roku Echo Investment zakupiło ten teren od ORBIS-u za kilkadziesiąt milionów złotych, ich los był przesądzony. Po błyskawicznej rozbiórce, krótkim przestoju i równie szybkiej budowie, prawie połowę działki zajmuje najmłodszy biurowiec Wrocławia. Czy architektom udało się go zdematerializować, jak zakładali?
Swobodna SPOT
Swobodna SPOT powstała na jednej z najbardziej wysuniętych działek Centrum Południowego, podłużnego kwartału, rozciągniętego pomiędzy ulicami Swobodną i Szczęśliwą oraz Gwiaździstą i Powstańców Śląskich. Przestrzeń znajdującą się tuż przy ulicy Swobodnej, na wprost Pasażu Zielińskiego z początkiem 2022 roku zaczął częściowo wypełniać podpiwniczony budynek biurowy na rzucie prostokąta, wznoszący się w najwyższym punkcie na wysokość 11 kondygnacji naziemnych.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
schody na szczycie Wrocławia
Chociaż pobliska zabudowa (bloki przy ulicy Gwiaździstej, Hotel Wrocław i Novotel) jest stosunkowo jednorodna pod względem wysokości, to Swobodna SPOT nie we wszystkich miejscach pnie się aż na 10 pięter. Począwszy od północnej części budynku, jego wysokość stopniowo zmniejsza się, sięgając w najniższym punkcie jedynie siedmiu kondygnacji naziemnych.
Mniej więcej połowę powierzchni schodkowego zwieńczenia Swobodnej SPOT zajmują gęsto upakowane instalacje techniczne, pozostałą przestrzeń zaprojektowano w formie dziewięciu kwadratowych tarasów, docelowo pokrytych niską zielenią i dostępnych z biur zlokalizowanych w najwyższych partiach budynku.
metoda na cień
Taki sposób zwieńczenia budynku poskutkował mniejszą powierzchnią biur, nie jest jednak konsekwencją artystycznej wizji projektantów czy „widzimisię” inwestora. Po zachodniej stronie ulicy Gwiaździstej, vis-a-vis nowego biurowca, znajduje się 10-piętrowy blok mieszkalny z wielkiej płyty. Analizy zacienienia wykazały, że gdyby Swobodna SPOT powstała w formie prostopadłościanu, mieszkania znajdujące się na parterze zostałyby pozbawione wystarczającej ilości światła słonecznego. Rozwiązaniem okazało się „ścięcie” bryły w kierunku południowym, a powstałą w ten sposób krzywiznę dachu przeznaczono na wspomniane wyżej tarasy.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
znikający biurowiec
Chociaż Swobodna SPOT jest zdecydowanie najmasywniejszym, a przy tym najwyższym budynkiem w obrębie Centrum Południowego, to zespół projektowy odpowiedzialny za koncepcję biurowca postarał się ukształtować jego bryłę tak, aby w jak najmniejszym stopniu górował optycznie nad swoim otoczeniem:
Ceglana kolorystyka elewacji stanowi tło dla bujnej zieleni oraz nawiązuje do architektonicznej tożsamości Wrocławia. Optyczna lekkość bryły została uzyskana za pomocą gradacji tektonicznej elewacji oraz nieprzeziernych elementów zwężających się ku górze.
— wyjaśnia Kuryłowicz + Architekci, pracownia odpowiedzialna za projekt biurowca Swobodna SPOT.
Do około połowy wysokości budynku przeszklenia wykonano w systemie okiennym, powyżej szóstego piętra wykorzystano system kurtynowy. Oprawy szklanych kurtyn nie przenoszą ciężaru konstrukcji fasady, wobec czego mogą być znacznie smuklejsze, co skrzętnie wykorzystano w projekcie nowego biurowca we Wrocławiu.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
granica z przedwojenną genezą
Czy ostatecznie udało się uzyskać zakładany efekt stopniowego zanikania biurowca na tle nieba? Rzut oka na elewacje Swobodnej SPOT nieuchronnie kieruje wzrok w stronę stropu dzielącego 6 i 7 piętro budynku, gdzie okna zamieniają się w szklane kurtyny. Granica pomiędzy dwoma systemami przeszklenia fasad jest wyraźna, w jej zatarciu nie pomogła nawet warstwowa, dwubarwna struktura paneli elewacyjnych, w której proporcje jaśniejszych i ciemniejszych okładzin zmieniają się wraz z kolejnymi kondygnacjami.
Przy południowym wylocie ulicy Gwiaździstej znajduje się budynek, który może być wskazywać na „źródło” tak wyraźnej różnicy pomiędzy dolną, a górną częścią elewacji wrocławskiego biurowca. Przy Gwiaździstej 65-67, na wprost niesławnego Sky Tower, mieści się eklektyczny budynek szkoły z 1915 roku, ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków. Jego wysokość odpowiada mniej więcej wysokości, na której Swobodna SPOT traci wyraźną artykulację, zastępowaną przez szklane kurtyny i wąskie profile.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
certyfikat czy reanimacja?
Z raportów badających rynek powierzchni biurowych jasno wynika, że największym zainteresowaniem mogą cieszyć się nowoczesne, zrównoważone obiekty, które zapewniają komfortowe warunki pracy, a ich użytkowanie wpływa w możliwie najmniejszym stopniu na środowisko. Właśnie w taki sposób zaprojektowano biurowiec Swobodna SPOT:
Biurowiec powstał zgodnie z wymaganiami certyfikacji BREEAM na poziomie Excellent. Zastosowane rozwiązania ograniczają zużycie energii i wody oraz zmniejszają ślad węglowy w całym cyklu użytkowania. Obiekt jest zasilany energią pochodzącą w 100% ze źródeł odnawialnych, a użytkownicy mają do dyspozycji stacje ładowania samochodów elektrycznych, stojaki rowerowe oraz szatnie z prysznicami. W budynku zapewniono wysokiej jakości infrastrukturę sieciową, zaprojektowaną zgodnie z wytycznymi certyfikacji WiredScore.
— chwali się inwestor.
Trudno zapomnieć przy tym, że chociaż rynek nieuchronnie zmierza w kierunku ostatecznego porzucenia starszych biurowców, to zawsze najlepszym z punktu widzenia środowiska budynkiem będzie ten, którego nie wybudowano. Wrocław ma przy tym bardzo duży odsetek pustostanów — pod koniec ubiegłego roku blisko 20% biurowców stało niewykorzystanych. Budowa Swobodnej SPOT pochłonęła aż 1500 ton zbrojeń oraz 12,5 tysiąca metrów sześciennych betonu. To tyle, co pięć basenów olimpijskich. Czy te statystyki pomogą skłonić właścicieli starszych obiektów do ich „reanimacji”? Z polskich miast coraz częściej napływają przykłady pokazujące, że remont starego biurowca może dać świetne efekty.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
czy przy Swobodnej i Powstańców Śląskich powstaną nowe mieszkania?
Pierwotnie przy ulicy Swobodnej Echo Investment planowało budowę dwóch budynków biurowych o niemal identycznych formach. W rysunkach koncepcyjnych pracownia Kuryłowicz + Architekci porównywała nawet projekt kompleksu do górskiej doliny wypełnionej zielenią, którą w gotowej realizacji miała być zielona aleja pomiędzy biurowcami. Na ten moment zrealizowano jedynie część zapowiadanych terenów zielonych.
Co więcej, jak poinformowała spółka, drugi biurowiec z zapowiadanego kompleksu Swobodna SPOT najpewniej nie powstanie — Echo ma w swojej ofercie już kilka innych budynków pełniących podobne funkcje. Chociaż Wrocław pozostaje jednym z największych rynków biurowych w Polsce, to Echo Investment zdecydowało się pozostawić działkę przy Swobodnej w banku ziemi, informując przy tym o możliwości przekształcenia jej na cele mieszkaniowe.
Biurowiec Swobodna SPOT we Wrocławiu — proj.: Kuryłowicz + Architekci
© Echo Investment \ mat. prasowe
Czy mieszkania w tej lokalizacji się sprawdzą? Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni z 2023 roku dopuszcza w tym miejscu zarówno zabudowę usługową, jak i mieszkaniową wielorodzinną, podobnie kształtują się ustalenia zawarte w projekcie Planu Ogólnego dla Wrocławia. W przypadku realizacji zapowiadanych planów, Echo Investment nie będzie musiało zatem uciekać się do procedury ZPI. Śródmiejska lokalizacja wydaje się również dogodna ze względu na uzbrojenie okolicy w usługi — nieopodal znajdują się markety oraz Pasaż Zielińskiego. Czy Echo Investment wykorzysta potencjał działki? I czy architektura nowej mieszkaniówki w Centrum Południowym dokończy to, co zaczęła schodkowa bryła Swobodnej SPOT?
