Nadchodzi kres jednego z najbardziej charakterystycznych budynków Wrocławia. Centrum Handlowe Arkady Wrocławskie, zaprojektowane w 2003 roku przez pracownię AP Szczepaniak, zostaną wyburzone, a rozbiórka ma zacząć się już w najbliższych dniach. Czym wsławiły się Arkady? Czy dało się tego uniknąć? Jaka przyszłość czeka setki polskich galerii handlowych?
Arkady Wrocławskie powstawały od 2005 do 2007 roku wedle projektu wrocławskiej pracowni AP Szczepaniak. Nowoczesny, jak na owe czasy, budynek składał się z trzech połączonych ze sobą brył — rozległej, pięciobocznej podstawy, narożnej, ponad 50-metrowej wieży oraz wyoblonej, cylindrycznej kubatury od strony północno-zachodniej. Nietypowe formy przez lata stanowiły jedne z najbardziej charakterystycznych elementów okolic skrzyżowania ulic Powstańców Śląskich i Swobodnej. Do końca bieżącego roku znikną z krajobrazu miasta, ponieważ Vastint Poland, ich obecny właściciel, właśnie rozpoczyna rozbiórkę.
Charakterystyczna, falująca fasada wieży Arkad Wrocławskich
fot.: Grzegorz W. Tężycki ©CC BY SA 4.0 | Wikimedia Commons
biura za szklanym parawanem
W Arkadach niezwykłe były również zastosowane rozwiązania technologiczne — uwagę zwracała przede wszystkim elewacja wieżowca, którą przesłonięto falującą warstwą szkła. Podwójna fasada o wysokości 11 kondygnacji i długości około 42 metrów składa się z dwóch warstw — zewnętrznej, w formie pofalowanego płaszcza oraz wewnętrznej, termoizolacyjnej. Podział na kondygnacje utrzymany został w przestrzeniach pomiędzy szklanymi powierzchniami, czego wymagały przepisy przeciwpożarowe, wentylacja przebiegała zaś w sposób naturalny, bez użycia dodatkowych środków mechanicznych.
Jak pisał Marcin Brzezicki na łamach czasopisma Świat Szkła:
Zróżnicowany układ zamkniętych i otwartych żaluzji czyni fasadę interesującą w dzień. Nocą, dzięki sztucznemu oświetleniu, zyskuje ona urok szczególny. Świetlówki zamontowane w przestrzeni korytarza powietrznego podkreślają krzywoliniową geometrię obiektu, iluminując od góry poszczególne moduły elewacji. Sztuczne światło inaczej załamuje się na lamelkach żaluzji, inaczej w miejscach, gdzie zostały one podciągnięte. Obiekt staje się lampionem, ewidentnym drogowskazem, a w końcu efektowną reklamą centrum handlowego.
Arkady Wrocławskie
fot.: NeonFor ©CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
szczęki w centrum handlowym
Na otwarciu Arkad Wrocławskich zjawiły się tłumy, a wzrok przyciągało przede wszystkim olbrzymie, trzypiętrowe akwarium, w którym za pięciotonową szybą oprócz rafy koralowej zamieszkały rekiny. We wnętrzach centrum handlowego, na ponad 100 tys. metrów kwadratowych powierzchni znalazło się miejsce dla 130 sklepów i lokali usługowych oraz kompleksu Multikina. W efektownym wieżowcu od strony północno-zachodniej wydzielono 11,5 tys. metrów kwadratowych biur. Czasy prosperity przypadły w Arkadach Wrocławskich na pierwsze lata ich funkcjonowania, choć poprzedni właściciele budynku niemal do samego końca prowadzili remonty, które pozwalały utrzymać obiekt w dobrej kondycji.
Arkady Wrocławskie w 2010 roku
fot.: Penguin9 © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
bez happy endu
Koniec Arkad Wrocławskich czuć było w powietrzu już od jakiegoś czasu. Informacja o zmianie właściciela Arkad Wrocławskich obiegła opinię publiczną w 2023 roku, kiedy podpisano przedwstępną umowę pomiędzy Develią, dotychczasowym zarządcą Arkad, a firmą Vastint Poland, która zakupiła centrum handlowe za ponad 185 milionów złotych. Plany nowego inwestora od samego początku były jasne:
Nasze plany inwestycyjne przewidują wyburzenie istniejącego kompleksu i zastąpienie go nowoczesną, wielofunkcyjną zabudową. Dobrze zaplanowany projekt w centrum miasta przyniesie wiele korzyści społeczności lokalnej, przyciągając mieszkańców i firmy oraz tworząc dynamiczną, atrakcyjną przestrzeń do życia, pracy i spędzania czasu wolnego.
— mówił w grudniu 2023 roku Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland Gazecie Wrocławskiej.
Jak zapowiedział, tak też zrobił — kilka ostatnich sklepów zamknęło się 30 kwietnia 2024 roku. Już w najbliższych dniach rozpocząć ma się rozbiórka obiektu, która może potrwać nawet kilka miesięcy. Później przy Świdnickiej stanie nowy budynek mixed-use, jednak inwestor nie zdradza na ten moment żadnych szczegółów.
Arkady Wrocławskie
fot.: Jan M © CC BY-SA 3.0 | Wikimedia Commons
czy to zmierzch galerii handlowych?
Arkady Wrocławskie są tylko jedną z wielu galerii handlowych, które w ostatnich latach zamknięto, wyburzono lub przeznaczono do rozbiórki. Kraków powoli zapomina już o Centrum Handlowym Kraków Plaza nad Stawem Dąbskim, w zeszłym roku rozebrano Galerię Malta w Poznaniu, w tym samym mieście na pozwolenie na rozbiórkę oczekuje 10-letnia Galeria Dębiec. Do wyburzenia przeznaczono również Dom Mody Klif przy ulicy Okopowej na warszawskim Muranowie.
Z bazy danych przygotowanej przez Magazyn Galerie Handlowe wynika, że w Polsce znajduje się około 800 centrów handlowych o łącznej powierzchni około 12 milionów metrów kwadratowych. Czy takie przestrzenie w dalszym ciągu są atrakcyjne dla polskich konsumentów? Wedle raportu przygotowanego przez firmę Proxi.cloud w ostatnim roku sytuacja galerii handlowych stopniowo ulega pogorszeniu — w 2024 roku ruch w galeriach handlowych spadł o 3,5% w porównaniu z rokiem poprzednim, ilość osób odwiedzających te miejsca była zaś mniejsza o 3%.
Niepokojący jest przy tym wzrost dynamiki na rynku inwestycji w nowe przestrzenie handlowe na terenie naszego kraju. Wedle danych zawartych w corocznym raporcie Polskiej Rady Centrów Handlowych, tylko w pierwszej połowie 2024 roku przybyło ponad 190 tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni handlowej. Większość z nich powstała w niewielkich miejscowościach i na obrzeżach miast.
Galeria Handlowa Malta w Poznaniu w ostatni dzień otwarcia
fot.: Msz2001 © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
kiepski interes dla planety
Czy budowa kolejnego centrum handlowego okaże się trafną inwestycją? Czas pokaże, natomiast wniesienie każdego nowego budynku wiąże się nie tylko z obciążeniem portfela inwestora, ale i nadwyrężeniem, i tak już mocno nadszarpniętej, wytrzymałości środowiska naturalnego. "Rozbiórka sprawnego technicznie, olbrzymiego żelbetowego budynku 15 lat po jego otwarciu jest wyjątkowym marnotrawstwem sił i środków" pisał Jakub Głaz na temat rozbiórki kolejnej poznańskiej galerii. Marnotrawstwem jest w tym wypadku nie tylko wyburzenie całkiem nowej, wciąż funkcjonalnej budowli, ale i zainwestowanie sił, materiałów oraz energii we wzniesienie następnego obiektu w tym samym miejscu. Czy można w jakiś sposób zminimalizować negatywne skutki tej niegospodarności?
Burzenie Galerii Kraków Plaza
fot.: Dwxn © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
czy galerie handlowe trzeba burzyć?
W obliczu coraz mniejszego zainteresowania zakupami w galeriach handlowych, rozwiązaniem najbardziej intuicyjnym z perspektywy ochrony środowiska naturalnego, jest adaptacja tych obiektów do pełnienia nowych funkcji. W Polsce tego typu realizacje są jak na razie nieliczne, pozostają w sferze koncepcji lub powstają jako prace studenckie. Julia Kopańska i Maciej Marciniak za przykład takiego działania podają swój rodzimy, poznański Okrąglak, wybudowany z projektu Marka Leykama w latach 50. ubiegłego wieku jako obiekt handlowy, zaś w 2012 roku przystosowany do pełnienia funkcji biurowej. W Stanach Zjednoczonych centra handlowe przekształcane są w…mieszkania, a w San Francisco powstał nawet poradnik dotyczący podobnych praktyk. Nie jest to rozwiązanie przystające do obowiązujących w naszym kraju regulacji prawnych (choć rząd planował w 2022 roku wprowadzenie ustaw umożliwiających budowanie mieszkań w galeriach), a i lokale powstające w ten sposób nie są zapewne najwygodniejsze, jednak takie przykłady pokazują, że pustoszejące centra handlowe nie muszą być z góry skazane na rozbiórkę.
Jeśli już do wyburzenia doszło, warto zastanowić się nad możliwością ponownego wykorzystania materiałów pozostałych z rozbiórki. Po wyłonieniu zwycięskiego projektu na modernizację i rozbudowę Muzeum Architektury we Wrocławiu debata na temat czasie niezwykle przyspieszyła, jednak wciąż praktyka pozostaje daleko w tyle za teorią. A tymczasem setki tysięcy ton odpadów rozbiórkowych trafiają każdego roku na składowiska — wedle raportu JRC technical Report, w 2021 roku stanowiły one 25 do 30% wszystkich odpadów generowanych na terenie Unii Europejskiej.
Okrąglak w Poznaniu zaadaptowano na biurowiec
fot.: Adrian Grycuk © CC BY-SA 3.0pl | Wikimedia Commons
najlepszą formą leczenia jest zapobieganie
Nie uciekniemy przed zmianami, które nieubłaganie zachodzą w stylu życia, jaki prowadzimy — prymarna pozycja handlu wysyłkowego jest faktem, a panująca w polskich miastach paczkomatoza sprawia, że zjawisko to jeszcze bardziej przybiera na sile. Architekci i architektki projektujący nowe obiekty handlowe, których jak wskazano wyżej, powstaje coraz więcej, powinni myśleć o swoich budynkach nie tylko w perspektywie najbliższych lat i potencjalnego sukcesu komercyjnego, lecz także uwzględniać ewentualną rozbiórkę lub zmianę przeznaczenia obiektów. Tutaj z pomocą przychodzą rozwiązania stosowane w architekturze adaptacyjnej i cyrkularnej, które pozwalają na przedłużenie życia budynków już na etapie ich projektowania. Jak głosi stare porzekadło, najlepszą formą leczenia jest zapobieganie — choć dla Arkad Wrocławskich jest już za późno, to podobny los wciąż może spotkać setki galerii handlowych w naszym kraju, również tych, które dopiero powstaną.
