Niegdyś symbol dzikiej przyrody, kaina jezior zmienia się pod wpływem intensywnej zabudowy apartamentowej i hotelowej. Nowe inwestycje ograniczają dostęp do jezior, wpływając na ekosystem i krajobraz. Czy utracą swój unikalny charakter?
Mazury, od lat uchodzące za region nieskażonej przyrody, coraz częściej stają się terenem intensywnej zabudowy apartamentowej i hotelowej. Szczególnie problematyczne są inwestycje typu „port z widokiem”. Dlaczego? Chociaż formalnie nie ograniczają dostępu do wody, to w praktyce go utrudniają. Jednocześnie ofertę dedykują głównie osobom z Warszawy.
prawo a dostęp do wody
W polskim prawie istnieją przepisy, które mają na celu ochronę dostępu do wód publicznych. Zgodnie z ustawą Prawo wodne, grodzenie linii brzegowej jezior oraz ograniczanie dostępu do nich jest zakazane, a każdy obywatel ma prawo do swobodnego dostępu do wód publicznych. Art. 32. wspomina zasadę powszechnego korzystania z wód, „każdemu przysługuje prawo do powszechnego korzystania z publicznych śródlądowych wód powierzchniowych, morskich wód wewnętrznych oraz z wód morza terytorialnego, jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej” – czytamy w ustawie[1]. Prawo do powszechnego korzystania z wód we wskazanym zakresie przysługuje każdemu.
Nowe inwestycje mieszkaniowe i hotelowe, choć nie wprowadzają bezpośredniego zakazu wstępu, skutecznie ograniczają ten dostęp poprzez prywatne tereny, ekskluzywne plaże oraz osiedla. Są więc także elementem gentryfikującym, bo dedykowanym nieco bardziej zamożnym.
przegląd
Przyjrzyjmy się jakie inwestycje powstają nad warmińskimi i mazurskimi jeziorami. W samym 2024 roku powstało przynajmniej cztery ośrodki nad jeziorami. W Ostródzie, Olsztynie, Kalborni i Ogonkach.
Ostróda jawi się tutaj chyba najbardziej skromnie, ponieważ pozwoliła na zabudowę kolejnego fragmentu północnego zakola Jeziora Drwęckiego. Tym samym kompleks „Port Ostróda” będzie konkurencją dla sporego, istniejącego już kurortu wraz z Aquaparkiem. Chociaż formalnie dostęp do jeziora pozostaje otwarty, od jeziora odgradza działkę pas UTP na lokalnym MPZP, na wizualizacjach dostrzec możemy pomosty, które w praktyce pewnie staną się przestrzenią prywatną, z której będą mogli korzystać głównie właściciele apartamentów. Nie jest to jednak nadzwyczaj intensywna zabudowa, na pewno wyższa i o większej kubaturze niż sąsiadujące domy jednorodzinne, jednak w jakiś sposób wpisująca się w otoczenie.
Ostróda, porównanie MPZP oraz mapy satelitarnej z miejscem inwestycji
W Olsztynie natomiast nowa inwestycja, położona jest w pobliżu jezior Ukiel i Tyrsko. Nazwa inwestycji – Osiedle Dwa Jeziora, sugeruje ich bliskość. Tu jednak możemy się zdziwić, bo lokalizacja co prawda faktycznie jest w cienkim pasie dwóch jezior, jednak od jednego dzieli ją linia kolejowa, od drugiego zaś droga wojewódzka. Działka nie jest objęta planem miejscowym, chociaż ten jest w przygotowaniu. Zabudowa parceli uzupełni wyrwę między osiedlem domków jednorodzinnych z zachodu oraz całkiem nowym zapleczem hotelowym od wschodu. Czterokondygnacyjny kompleks budynków na pewno sam wyglądać będzie jak dominanta przestrzenna, intuicja podpowiada mi jednak, że miasto ma już plany inwestycyjne na tę część, w której i te budynki mogą zniknąć.
Olsztyn, lokalizacja osiedla widoczna na mapie satelitarnej
„Blisko natury” „Luksus nad brzegiem jeziora” – to hasła, które witają nas, jeśli zaglądniemy na stronę mazurskiej Kalbornii, czyli założenie osiedlowe składające się z 54 domów. Oczywiście luksusowych, ekskluzywnych, o podwyższonym standardzie (deweloperskim). Kupujący może wybrać z trzech modeli domów: o metrażu 78, 87 i 109 metrów kwadratowych. Opcje dodatkowe, dostępne w każdym modelu domów to aranżacja ogrodu, domek gospodarczy, jacuzzi oraz markiza. Wszystko w sercu Warmii i Mazur, na granicy otuliny Parku Krajobrazowego Wzgórz Dylewskich. Jak podkreśla inwestor, atutem inwestycji jest położenie w połowie drogi między Gdańskiem a Warszawą. Zawsze jest też opcja wynajmu, „jeżeli w danym czasie nie będziesz korzystać ze swojego domu, może on stać się źródłem dochodu” – przekonują nas na stronie. Profesjonalny operator zaopiekuje się nieruchomością, a zysk podzieli w proporcji 70 procent dla właściciela i 30 procent dla operatora. Może tylko nie warto wchodzić na zdjęcia satelitarne albo na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeszcze okaże się, że malownicza wizualizacja z lotu ptaka to taka propozycja podania produktu, jak na okładce opakowania. Najgorzej, jakby okazało się, że w zasadzie to zwykłe osiedle, dedykowane zapracowanym osobom z Warszawy, pragnącym spędzić letni weekend w zieleni.
Kalbornia, porównanie MPZP oraz planu zagospodarowania inwestycji dostępnego na stronie
Kalbornia, zrzut ekranu ze strony inwestycji
Ogonki, leżące na szlaku wielkich jezior mazurskich, niedługo otworzą podwoje w Porcie 69. Jak donosi strona inwestycji „na działce z bezpośrednim dostępem do wody i plaży, powstają dwa czterokondygnacyjne apartamentowce, które idealnie wpisują się w otaczający krajobraz”. Choć projekt na papierze pozwala na swobodny dostęp do wody, obawy budzić może takie sformułowanie jak „do dyspozycji mieszkańców jest przystań z prywatnym miejscem w marinie”. Czyli pewnie dedykowane miejsce, dla łódki. Ale czy będzie można wejść swobodnie na pomost? Budynek powstanie na miejscu dawnej tawerny, ale nie utrzymuje nic z pierwotnej formy. Czy część nabrzeża zostanie przekształcona w strefę zarezerwowaną wyłącznie dla właścicieli apartamentów? Tego dowiemy się już niebawem. Na razie można wspominać obraz dawnej plaży, na której lubiły przesiadywać kaczki, gęsi i łyski. Te ostatnie gniazdują w trzcinie, na pływającym gnieździe. Gęgawy wiją gniazda w trzcinach, szuwarach, wysepkach, na brzegach jezior i rzek. Nowy apartamentowiec na wizualizacjach wygląda spektakularnie, na stronie obiecuje się połączenie z pięknem otaczającej przyrody. Tylko to niemiłe uczucie w brzuchu podpowiada, że niektórym już niedane będzie tu mieszkać.
Ogonki – zdjęcie satelitarne z zaznaczeniem obrysu budynków oraz PZT ze strony inwestycji
Czy Mazury pozostaną symbolem dzikiej przyrody?
Czy Mazury będą w przyszłości nadal symbolem dzikiej przyrody, czy staną się kolejnym regionem podporządkowanym rynkowi nieruchomości? Rozległe trzcinowiska, naturalne brzegi i szerokie pasy roślinności przywodnej to nieodzowna wizytówka tego regionu, która nie tylko kształtowały charakter krajobrazu, ale też odgrywały kluczową rolę ekologiczną. Stanowiły schronienie dla ptaków wodnych, takich jak perkozy i łabędzie, były miejscem tarła ryb, a także naturalnym filtrem oczyszczającym wodę z zanieczyszczeń.
Intensywna zabudowa krainy jezior jest na pewno atrakcyjna dla inwestorów. Działki są tu tańsze, a i turystów klasy premium, szukających luksusu nad wodą, pewnie łatwo zachęcić marketingowo. Tylko co, jeśli właśnie nieodwracalnie zmieniamy ekosystem jezior? Naturalne brzegi są zastępowane betonowymi nabrzeżami i prywatnymi pomostami, które przerywają ciągłość siedlisk przyrodniczych. W wyniku takiej ingerencji znikają trzcinowiska, a wraz z nimi ptasie miejsca lęgowisk. Zmniejsza się populacja ryb, które potrzebują płytkich, porośniętych roślinnością miejsc do składania ikry. Woda, pozbawiona naturalnych filtrów w postaci roślin wodnych, staje się bardziej podatna na eutrofizację – proces, w którym nadmierna ilość składników odżywczych prowadzi do zakwitu glonów, spadku ilości tlenu i w konsekwencji do wymierania fauny wodnej. Być może to ostatni moment, by wstrzymać się z podpisaniem kolejnej WZki?
[1] Dziennik Ustaw. (2024). Prawo wodne. Dział II – Korzystanie z wód (Dz.U.2024.1087 t.j.). Wersja obowiązująca od 1 stycznia 2025 r. do 29 marca 2025 r. Dostęp na: 15 lutego 2025 r., dostęp za: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-wodne-18625895/dz-2
