Chociaż program Mieszkanie Plus należy już do przeszłości, to w wielu polskich miastach można znaleźć jego pozostałości. Jedną z nich jest osiedle, które miało stać się wzorcem dla tysięcy budynków, w których Polki i Polacy znajdą tanie mieszkania na wynajem. Od pierwszych wzmianek na temat osiedla społecznego przy ulicy Korczaka w Katowicach minęło niemal 10 lat, wczesna koncepcja powstała jeszcze w 2017 roku, a inwestycję przeprowadził już Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Dzisiaj większość budynków jest skończona, a przestrzenie między blokami zapełniły się zielenią. Jaką propozycję dla taniej mieszkaniówki ma pracownia Kuryłowicz + Architekci?
Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju to fundusz inwestycyjny Polskiego Funduszu Rozwoju, współzarządzany przez spółkę PFR Nieruchomości S.A., budujący tanie mieszkania. W walce o zwiększenie dostępności mieszkań zastąpił nieudany program Mieszkanie Plus. Początkowo zapowiedzi dotyczące Mieszkania Plus były szumne, a w toku przedsięwzięcia powstać miało 100, a nawet 350 tysięcy tanich mieszkań na wynajem. Jak to zwykle bywa, wielkie przewidywania rozminęły się z rzeczywistością, bowiem ostatecznie, wedle danych z raportu NIK, w październiku 2021 roku ukończonych oraz w budowie było łącznie jedynie niecałe 36 tysięcy mieszkań.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Pośród wielu przeciętnych obiektów związanych z tymi programami pojawiło się kilka realizacji, przy których warto zatrzymać się na nieco dłużej. To między innymi Nowy Nikiszowiec w Katowicach, zaprojektowany przez 22architekci czy dwa budynki wielorodzinne w Łowiczu, których koncepcję opracował zespół pracowni GDA Łukasz Gaj i Pracownia Architektury Rafał Mazur.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
wzorcowe osiedle w Katowicach
Flagową realizacją miało być jednak modelowe osiedle, powstałe wedle koncepcji wyłonionej w konkursie architektonicznym. W konkursie z 2017 roku zwyciężyły cztery pracownie, w tym Kuryłowicz + Architekci, którzy przedstawili adaptowalną koncepcję, którą można zrealizować w różnych lokalizacjach oraz skalach. To właśnie ten projekt przekazano do realizacji, a miejscem, w którym miał się zmaterializować była katowicka dzielnica Szopienice-Burowiec. Do realizacji nie doszło przed upadkiem programu Mieszkanie Plus, który zamknięto w 2023 roku. Mieszkania przy Korczaka są już inwestycją Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Jak modelowe osiedle na wynajem prezentuje się po zakończeniu prac?
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
przemysł i pięć stawów w śląskiem
Nowe osiedle powstało przy ulicy Korczaka w poprzemysłowej okolicy, która stała się częścią Katowic nie tak dawno temu — bo dopiero w 2006 roku, wchodząc w skład większej dzielnicy, Szopienice-Burowiec. Położone na północnym-wschodzie miasta tereny wypełnione są przede wszystkim ceglaną architekturą z drugiej połowy XIX i początku XX wieku, ale znajdą się tutaj zarówno nieco starsze kamienice, jak i PRL-owskie osiedla z wielkiej płyty. Ulica Korczaka, przy której powstało nowe osiedle zaprojektowane przez pracownię prof. Ewy Kuryłowicz, znajduje się na granicy Szopienic i dzielnicy Burowiec. To stosunkowo daleka od centrum okolica, w której wciąż dominuje zabudowa jednorodzinna z niewielką domieszką budynków wielorodzinnych oraz przemysłowych.
Nie brakuje też zieleni — nie licząc tej wynikającej z niskiego stopnia urbanizacji na tym obszarze, nieopodal nowego dostępnego osiedla znajdują się dwa spore zespoły terenów zielonych. Od północy jest to Park Tysiąclecia, zaś od wschodu katowicka Dolina Pięciu Stawów, teren pokopalniany, intensywnie rewitalizowany przez miasto od 2023 roku.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Mieszkanie Plus w Katowicach
Na nowym szopienickim osiedlu powstało 26 niepodpiwniczonych budynków o wysokości od czterech do pięciu kondygnacji. Minimalistyczne, prostopadłościenne bryły zgrupowano w 9 kwartałach zabudowy — niektóre z nich składają się z czterech, a inne z dwóch punktowców. Teren osiedla znajduje się pomiędzy dwiema Szopienickimi ulicami — ulicą Korczaka oraz Mroźną, będącą jedną z uliczek pobliskiego osiedla domów jednorodzinnych. Aby usprawnić komunikację wewnątrz „modelowego osiedla”, poprowadzono pomiędzy nimi jeszcze jedną drogę — ulicę Kazimierza Kutza, słynnego reżysera, przebiegającą na linii wschód-zachód.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Stała się ona główną osią osiedla, wzdłuż której rozlokowane zostały poszczególne kwartały. Ulica uwzględnia wszystkie modusy poruszania się — zarówno na czterech kołach, jak i pieszo oraz na rowerze. Mniej więcej w połowie drogi, po jej południowej stronie, wyznaczono podłużny plac sąsiedzki o wymiarach 25 na 95 metrów. Rośnie na nim kilka większych brzóz, są też rozpłytowane fragmenty, porośnięte niską zielenią oraz sporo małej architektury. Partery budynków skupionych wokół placu publicznego są poprzedzone podcieniowane oraz przeszklone; znajdują się w nich lokale usługowe o łącznej powierzchni około 500 mkw.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
przy murku na podwórku
Przestrzenie wspólne zaprojektowano również w obrębie samych kwartałów. Każdy zespół bloków ma do dyspozycji niewielką enklawę z nasadzeniami (głównie drzewami, które potrzebują jeszcze trochę czasu, aby realnie dawać cień na osiedlu) oraz małą architekturą, na którą składają się nie tylko ławki, ale i częściowo kryte wiaty. Podwórka urozmaicają różnice w ukształtowaniu terenu; oprócz niewielkich pagórków pojawiają się też ściany oporowe, co nadaje okolicy pewnej scenograficzności. Na terenie osiedla pojawiło się też sporo nowej zieleni — PFR Nieruchomości informuje, że podczas prac wykonano 35 tysięcy nasadzeń.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
kod kolorystyczny
W imię maksymalnej oszczędności, elewacje zewnętrzne wszystkich 26 budynków opracowano w niemal identyczny sposób. Detal występuje tu szczątkowo — przede wszystkim w formie czarnych balustrad balkonowych oraz ciemnej stolarki okiennej. Przeważające powierzchnie połaci ścian wykończono przy pomocy gruboziarnistego tynku.
Kolorystyka budynków w poszczególnych kwartałach została zróżnicowana od jasnego popielatego poprzez beże, brązy, zimne szarości aż po ciemny grafit. Dobór kolorystyki oparty na analizie zabudowy i krajobrazu Szopienic pozwala na rozróżnienie kwartałów oraz lepsze osadzenie nowych obiektów w lokalnym kontekście.
Znalazło się też odrobinę miejsca na wykończenie cegłą, którą znaleźć można przede wszystkim przy wejściach do klatek schodowych oraz w przyziemiach budynków okalających plac publiczny.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
tanie mieszkania na wynajem według Kuryłowicz + Architekci
A jak jest w środku? Budynki modelowego osiedla przy ulicy Korczaka oferują łącznie 524 mieszkania na wynajem. Dostępne są one w kilku wariantach, skategoryzowanych wedle dwóch cech — powierzchni, wahającej się od 30 do 90 metrów kwadratowych oraz jednego z trzech stopni wykończenia. Znaczna część posiada dostęp do balkonu lub ogródka, czasem o powierzchni nawet niemal 10 arów.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
patelnia pod Twoim blokiem
Nie wszystko jest jednak kolorowe, i nie chodzi tu bynajmniej o tynk, którym pokryto elewacje budynków. W obrębie osiedla powstały 534 miejsca parkingowe. Jedynie 118 spośród nich znajduje się w garażach podziemnych, cała reszta to miejsca naziemne, rozdysponowane w przestrzeni osiedla, głównie na jego obrzeżach. Mieszkańcy mogą wybierać pomiędzy darmowymi miejscami przed blokiem a parkingiem podziemnym, do którego dostęp jest płatny.
Takie rozwiązanie ma pewne zalety — na przykład korzyści, jakie dla roślinności płyną z zachowania rodzimego gruntu, wydaje się jednak, że przeważają wady — przestrzeń zajmowaną przez parkingi można przeznaczyć na dodatkowe tereny zielone, obecność parkingów naziemnych to także większy ruch samochodowy wewnątrz osiedla — a co za tym idzie, niższy poziom bezpieczeństwa. Zmniejsza się także powierzchnia biologicznie czynna oraz wodoprzepuszczalna, a latem betonowe płaszczyzny parkingów mocno się nagrzewają.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Nie jest to zarzut wobec projektu osiedla, ponieważ zespół projektowy poruszał się w obrębie wytycznych konkursowych, a zarówno ilość miejsc parkingowych, jak i powierzchnia biologicznie czynna są zgodne z przepisami oraz ustaleniami planu miejscowego — problemem jest raczej budżet realizacji. Był on zbyt niski, czy raczej oczekiwania wobec budownictwa społecznego są zbyt wysokie?
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
mieszkanie na plus czy na minus?
A czy mieszkania na Szopienicach są naprawdę dostępne? Jeśli chodzi o dostępność dla osób z niepełnosprawnościami — zapewne tak. Wszystkie obiekty posiadają windy, a projekty budynków i zagospodarowania terenu były konsultowane przez Fundację Integracja. W przypadku tego osiedla, kluczowa była jednak dostępność w znaczeniu ekonomicznym. Jak wygląda to w praktyce? Czynsze za mieszkania przy ulicy Korczaka w Katowicach zależne są od metrażu oraz poziomu wykończenia. Na wysokość rachunków składają się czynsz oraz opłata eksploatacyjna, a także opłaty za media, które zależne są od rzeczywistego zużycia w danym mieszkaniu.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Dla przykładu — nieumeblowane jednopokojowe mieszkanie to koszt około 1700 złotych miesięcznie (bez opłat za media), z kolei umeblowany, czteropokojowy lokal o powierzchni 77 metrów kwadratowych to wydatek rzędu 3600 złotych. Są to ceny w granicach rynkowych. Atrakcyjniej robi się dopiero przy uzyskaniu dopłat, które w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, mogą wynosić nawet do 900 złotych.
