Aż 45 budynków, basen, bulwar i park — tak wygląda najnowsza inwestycja PPP w Nowym Porcie i Brzeźnie w Gdańsku. To pierwszy raz, gdy Miasto i deweloper uwzględniają długo oczekiwane lokale komunalne, ale przedsięwzięcie budzi pytania o jakość architektury, urbanistykę i przyszłość dzielnicy.
Wybudowane na Targu Siennym i Rakowym Forum Gdańsk, północny cypel Wyspy Spichrzów w sercu miasta, czy zagospodarowanie Dolnego Miasta (w trakcie) to inwestycje realizowane w tzw. formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Stolica województwa pomorskiego na tle innych miast z PPP korzysta dość często. Jak to działa? Miasto wnosi do inwestycji wielkie działki w atrakcyjnych lokalizacjach, a wybrany partner buduje komercyjne budynki oraz inwestycje towarzyszące, które „mają służyć mieszkańcom”.
Nowy Port i wielkie wyzwania
Jednak efekty tej współpracy za każdym razem wywołują w Gdańsku dyskusje o tym, czy funkcje publiczne są adekwatne do skali zabudowy komercyjnej. Tak jest i teraz: w październiku Miasto podpisało kolejną umowę PPP, w ramach której deweloper Develia wybuduje w Nowym Porcie, ale i sąsiednim Brzeźnie ponad 45 budynków, w tym ponad 1000 mieszkań i lokali usługowych. Wartość miejskich gruntów oszacowano na 142,7 mln zł netto. Zgodnie z umową wynagrodzenie Develii za zagospodarowanie, wybudowanie, a także utrzymanie wszystkich inwestycji publicznych wyniesie 108,9 mln zł netto.
W ramach budowy deweloper wybuduje aż 40 budynków, łącznie powstanie ponad 1000 mieszkań
© Develia
W zamian za możliwość zabudowania miejskich terenów partner prywatny zrealizuje:
-
Miejski basen u zbiegu ulic Krasickiego i Gałczyńskiego — do końca 2027 roku.
-
Zielony bulwar „Zielona Wyzwolenia” — nową przestrzeń rekreacyjną i spacerową.
-
Żłobek przy ul. Mylnej — planowane otwarcie w 2029 roku.
-
Mieszkania i lokale usługowe dla miejskiej jednostki Gdańskie Nieruchomości — 55 zmodernizowanych oraz 31 nowych lokali.
-
Park rekreacyjny na Szańcu Zachodnim.
Urzędnicy zaznaczają, że przygotowania do podpisania umowy trwały kilka lat: od analiz rozpoczętych w 2022 roku, przez dialog konkurencyjny z czterema kandydatami, aż po wybór partnera prywatnego.
Proces był transparentny, oparty na merytorycznych kryteriach i zgodny z zasadami dialogu publicznego
— zapewniają urzędnicy.
wybór bez wyboru, wpłynęła tylko jedna oferta
Tyle tylko, że wyboru właściwie nie było. Ostatecznie zgłosiła się jedynie Develia, której oferta zdobyła 81,55 punktów na 100 możliwych. Natomiast szczególnie kiepsko oceniono część urbanistyczno-architektoniczną, przyznając jej zaledwie 38,5 punktów. Urzędnicy dopatrzyli się niezgodności koncepcji z planem miejscowym, odejmując punkty, a mimo że generalnie doceniono wpisanie się nowej zabudowy w historyczny układ Nowego Portu, komisja nie kryła uwag: „część proponowanej zabudowy niedostateczne wpisuje się w charakter i skalę istniejącej historycznej zabudowy”.
Konieczna jest weryfikacja założeń projektowych w zakresie zaproponowanej architektury obiektów komercyjnych (detali elewacji, kolorystyki itp.)
— uznała komisja.
Choć proces miał być transparentny i konkurencyjny, w praktyce Miasto stanęło przed wyborem jedynej oferty, której wizja architektoniczna budzi wątpliwości.
W ramach inwestycji powstanie żłobek
mat. Develia
Projekt jest efektem współpracy Develii z trzema pracowniami architektonicznymi na przestrzeni dwóch lat oraz konsultacji z konserwatorem zabytków
— poinformowała A&B Develia.
Jakie to pracownie? Deweloper odmówił odpowiedzi na to pytanie i dodał, że informacje ujawni dopiero „po wypracowaniu ostatecznej jego wersji”.
uzgodnienia z konserwatorem i Architektem Miasta
Od samego początku nadrzędną ideą było uporządkowanie układu urbanistycznego dzielnicy, aby stworzyć spójne i przyjazne dla mieszkańców otoczenie, z szacunkiem dla dziedzictwa kulturowego i tożsamości historycznej Nowego Portu. Przedstawiona koncepcja jest punktem wyjścia do dalszych, pogłębionych rozmów, w wyniku których wprowadzimy niezbędne zmiany
— zapowiada Mariusz Poławski, wiceprezes Develii.
Zapytaliśmy, jak będą wyglądały dalej prace nad projektem urbanistyczno-architektonicznym. I czy włodarze są zadowoleni z koncepcji.
To wstępna koncepcja, która — zgodnie z intencją Miasta i deklaracją inwestora — będzie dalej rozwijana i udoskonalana przy udziale Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i Biura Architekta Miasta. Celem tych działań jest wypracowanie spójnych, atrakcyjnych i satysfakcjonujących rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych
— informuje Joanna Bieganowska z Urzędu Miejskiego w Gdańsku.
Ważną nowością w projekcie PPP w Gdańsku jest to, że powstaną lokale komunalne dla Miasta. Trudno nie odnieść wrażenia, że wcześniejsze projekty pozostawiły tu sporo zmarnowanego potencjału. Tym razem deweloper wyremontuje 55 lokali w dziewięciu miejskich kamienicach na terenie Nowego Portu, dając mieszkańcom długo oczekiwane mieszkania w przyzwoitych standardach.
Joanna Bieganowska deklaruje:
Budynki te znajdują się obecnie w bardzo złym stanie technicznym, a ich przebudowa pozwoli nie tylko przywrócić im funkcję mieszkalną, lecz także znacząco poprawić estetykę i jakość przestrzeni dzielnicy.
Ale co ważne, powstaną też nowe lokale — 31 mieszkań jedno-, dwu- i trzypokojowych. Lokale nie znajdą się w jednym, ale w kilku budynkach. To krok w dobrym kierunku, choć w perspektywie całego przedsięwzięcia stanowią zaledwie 3,1 proc. mieszkań, które wybuduje deweloper. Mało, by mówić o rewolucji, ale lepsze to niż nic.
Gdańsk podpisał umowę partnerstwa publiczno-prywatnego z firmą Develia
mat. Develia
Decyzja o uwzględnieniu lokali komunalnych w ramach tego projektu PPP została podjęta w odpowiedzi na sugestie Rady Dzielnicy Nowy Port oraz wnioski mieszkańców, którzy wskazywali potrzebę rewitalizacji kamienic
— mówi Joanna Bieganowska.
Choć mieszkania komunalne w projekcie PPP to krok w dobrą stronę, dzielnica wciąż stoi przed wyzwaniem, by korzyści dla mieszkańców nie zniknęły w cieniu gentryfikacji, wątpliwej architektury i apetytu dewelopera.
Ponadto w przypadku innego projektu PPP — realizowanego przez dewelopera Euro Styl na Dolnym Mieście — planowane są między innymi lokale na najem krótkoterminowy, co budziło spore obawy wśród mieszkańców. W przypadku Nowego Portu urzędnicy zapewniają, że partner prywatny wskazał, iż jego intencją jest budowa mieszkań dla stałych mieszkańców dzielnicy. Sęk w tym, że... deweloper nie mówi: „nie”.
Zależy nam, aby powstała zabudowa była różnorodna i odpowiadała na bieżące oraz przyszłe potrzeby dzielnicy, dlatego też, na jednym obszarze komercyjnym możliwa jest zabudowa wyłącznie usługowa co może powodować zaprojektowanie obiektu z lokalami na wynajem
— mówi Mariusz Poławski, wiceprezes Develii.
