W styczniu bieżącego roku Ministerstwo Finanósw i Gospodarki zgłosiło pierwszą wersję projektu ustawy mającej na celu przekazanie spółdzielniom gruntów zabudowanych administrowanymi przez nie blokami. Nowe prawo ma zostać przyjęte przez rząd jeszcze w maju 2026 roku. Co to oznacza dla polskich spółdzielni i ich mieszkańców? I czy na osiedlach z wielkiej płyty wyrosną nowe bloki?
Ponad 100 tysięcy polskich mieszkań znajduje się w budynkach stojących na nieuregulowanych gruntach. Ich mieszkańcy i spółdzielnie mieszkaniowe od lat domagają się od rządu sprawnego rozwiązania tego problemu. Ta sytuacja to niechciany relikt poprzedniego systemu, obdarowującego obywateli mieszkaniami bez rzeczywistego prawa do własności oraz transformacji, która w niepełnym stopniu przeprowadziła uwłaszczenie zamieszkanych budynków, nie wiążąc ich prawnie gruntem, na którym stoją. Inną, znacznie bardziej cenioną pozostałością po PRL-u jest zagospodarowanie modernistycznych osiedli w obrębie których znajdują się te budynki, ich zieleni, placów zabaw i rozległych przestrzeni pomiędzy blokami. Oba „relikty” mogą wkrótce stać się pieśnią przeszłości z trudnymi do przewidzenia konsekwencjami.
Spółdzielnie Mieszkaniowe będą mogły przejąć grunty, na których stoją administrowane przez nie budynki — osiedla mieszkaniowe na Żegrzu i Ratajach w Poznaniu
fot.: Sahiba © CC-BY SA 3.0 | Wikimedia Commons
dwie pieczenie na jednym ogniu
Wedle projektu nowej ustawy, zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki, spółdzielnie działające na nieuregulowanych terenach będą mogły zwrócić się o nieodpłatne ustanowienie prawa do użytkowania wieczystego gruntów, na których położone są budynki spółdzielni oraz infrastruktura niezbędna do ich prawidłowego użytkowania. Odpowiednią decyzję w ciągu 12 miesięcy wyda starosta, jeśli działka należy do Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa w przypadku terenów znajdujących się obecnie w posiadaniu samorządów. Dzięki uregulowaniu statusu spółdzielczych terenów, ich mieszkańcy będą mogli płacić niższe czynsze, zakładać księgi wieczyste oraz zaciągać kredyty pod zastaw hipoteczny.
Z punktu widzenia planowania przestrzennego, najważniejsza zmiana dotyczy „podwórek” pomiędzy blokami. Nowa ustawa przewiduje bowiem, że spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły przejąć także tereny pomiędzy swoimi budynkami. Jest jednak haczyk — w zamian za ziemię, spółdzielnie mieszkaniowe będą zobowiązane do wzniesienia na niej obiektów społecznego budownictwa czynszowego. Budowa mieszkań społecznych na terenach spółdzielni ma być finansowana z dotacji, w tym unijnych, a także kredytów oraz środków własnych spółdzielni i ich członków, a poprzedni właściciel terenu (Skarb Państwa lub samorząd) może określić termin budowy, który będzie nie krótszy niż 5 lat. Jeśli spółdzielnia nie wybuduje nowych mieszkań w ciągu 8 lat, straci teren.
Nowa ustawa Ministerstwa Finansów i Gospodarki proponuje zatem rozwiązania dla dwóch problemów — nie tylko od lat nieregulowanej własności gruntów, na których stoją bloki Spółdzielni Mieszkaniowych, lecz także niedoboru tanich, dostępnych cenowo mieszkań w Polsce. Chociaż korzyści płynące z nadchodzących zmian wydają się oczywiste, to nie wszyscy są z nich zadowoleni — zwłaszcza ci, którzy słusznie umiłowali sobie układy osiedli z wielkiej płyty, pełne zieleni i wolnych przestrzeni.
Na terenach pomiędzy blokami, spółdzielnie mieszkaniowe będą miały obowiązek wznosić obiekty czynszowego budownictwa społecznego — Podwórko przy ul. Symfonii w Warszawie
fot.: Botev © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
świt patospółdzielni?
Czynszowe czy komercyjne, nowe bloki na spółdzielczych osiedlach nie powinny drastycznie obniżać standardu przestrzeni, z których korzystają dotychczasowi mieszkańcy. Dogęszczanie tkanki miejskiej jest jednym z ważniejszych postulatów dzisiejszej urbanistyki, jednak nawet ono, a może nawet przede wszystkim ono powinno być dobrze przemyślane — budowa na już zagospodarowanych osiedlach jest operacją „na żywym organizmie”, wymagającą precyzji i przewidywania długofalowych skutków dla społeczności. Nie wszyscy inwestorzy wykazują się takim myśleniem, a nawet na terenach bardziej „przedsiębiorczych” spółdzielni znajdziemy dziś przykłady „patodeweloperki”.
warszawskie spotkania okno w okno
W taki sposób mówi się o działaniach, które prowadzi warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Starówka”, starająca się wykorzystywać swoje tereny na Woli w sposób możliwie „efektywny”. O Ogrodowej 49 zrobiło się głośno w 2021 roku, kiedy mieszkańcy pobliskiego bloku z lat 60. ubiegłego wieku zaalarmowali media, informując o planach budowlanych spółdzielni administrującej ich budynkiem. Jak podawała wówczas Wyborcza, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Starówka” zamierzała wznieść nowy, czterokondygnacyjny budynek mieszkalny na zielonym skwerze za istniejącym blokiem, tuż przed oknami mieszkańców. W zeszłym roku spółdzielnia zrealizowała swoje zamiary, co ciekawe — w pełni zgodnie z prawem budowlanym i w myśl planu miejscowego z 2014 roku. W najwęższym miejscu obie budowle dzieli jedynie 6,9 metra, a okna lokatorów bloku z lat 60. wyglądają na długą ślepą ścianę nowego budynku.
To niejedyne plany przedsiębiorczej spółdzielni — dwa lata temu pojawiły się informacje o planach wzniesienia 10-piętrowego wysokościowca na skrawku zieleni pod modernistycznymi blokami między ulicami Twardą, Żelazną i Sienną, a pod koniec kwietnia ubiegłego roku rozpoczęły się prace przy budowie nowego apartamentowca między blokami na Wolskiej 15 i 17. Obie inwestycje prowadzone są mimo licznych protestów mieszkańców okolicznych budynków, zarządzanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Starówka”.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Starówka” nie jest tutaj wyjątkiem. Podobnie wygląda sytuacja mieszkańców bloków przy ulicy Czerniakowskiej 201 i 203 w Warszawie, gdzie Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „Torwar” planuje budowę nowego, 6-piętrowego budynku z garażem podziemnym, a w Krakowie w 2018 roku mieszkańcy powstrzymali plany budowy 4 nowych bloków na zielonych terenach Osiedla Oświecenia.
Czy dogęszczanie osiedli z wielkiej płyty jest możliwe? — Osiedle Skarpa w Toruniu
fot.: Pko © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
tylko rozsądna urbanistyka nas uratuje
Czy jeśli ustawa proponowana przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki wejdzie w życie, znajdzie się jakiś „hamulec bezpieczeństwa” dla potencjalnie nierozsądnych działań budowlanych na modernistycznych osiedlach? Odpowiedzi na to pytanie nie trzeba szukać daleko, jest bowiem taka sama, jak w przypadku wielu innych bolączek polskiej urbanistyki — potrzeba nam dobrego prawa planistycznego.
W sytuacji, w której spółdzielnie mieszkaniowe zyskają dostęp do znacznych ilości niezabudowanych terenów, odpowiednio przygotowane Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzeni jeszcze bardziej zyskają na znaczeniu. Istotną rolę odegrają odpowiednio przygotowane plany ogólne, które gminy najprawdopodobniej będą musiały uchwalić do 31 sierpnia 2026 roku. Ważnym mechanizmem, determinującym kształt planu ogólnego, jest bilans chłonności, określający maksymalną i minimalną powierzchnię niezabudowanych terenów w strefach mieszkaniowych, zapewniając równowagę pomiędzy potrzebą dogęszczania miast a dostępem do przestrzeni publicznych.
Wydaje się, że dzięki nowej ustawie umożliwiającej przekazanie spółdzielniom gruntów zabudowanych administrowanymi przez nie blokami uda się upiec dwie pieczenie najednym ogniu. Nie można jednak zapomnieć, że to dopiero przemyślana urbanistyka sprawi, że nikt się po nich nie pochoruje.
