Miasto 15-minutowe — dla jednych wzór projektowania urbanistycznego, dla innych symbol rzekomych prób zniewolenia społeczeństwa. Na Służewcu Południowym powstaje właśnie mikrodzielnica wydająca się wpisywać w wizję miejsca, z którego wszystkie elementy infrastruktury życia codziennego są dostępne w zasięgu kwadransa. Modern Mokotów, osiedle zaprojektowane przez BBGK Architekci, zmienia oblicze warszawskiego Mordoru — czy życie w dzielnicy biurowców będzie toczyć się również po godzinie 17?
Modern Mokotów, osiedle powstające pomiędzy ulicami Wołoską, Domaniewskiego, Postępu i Marynarską w Warszawie już teraz jest jednym z ciekawszych adresów na mapie komercyjnych inwestycji mieszkaniowych Warszawy.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Przed 2021 rokiem mogło się jednak wydawać, że niesławny „Mordor” pozostanie monofunkcyjnym biurowym epicentrum stołecznej dzielnicy korporacji. Świadczyło o tym nie tylko ówczesne obłożenie przestrzeni biurowych, niezachwiane jeszcze kryzysem wywołanym przez pandemię koronawirusa, lecz także sposób, w jaki skonstruowane były zapisy planistyczne dla tej części Służewca Południowego, które wymagały zastosowania specustawy mieszkaniowej, by na jej terenie mogło powstać osiedle:
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Warszawy uchwalone w 2006 roku przewidywało w miejscu planowanej inwestycji zabudowę usługową. [...] Udział zabudowy mieszkaniowej na tym terenie w planach miasta miał nie przekraczać 40% powierzchni. Poza Studium, na terenie objętym wnioskiem obowiązują także zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ulicy Cybernetyki część I z 2011 roku, uszczegóławiające studialne wskaźniki.
— pisał Kacper Kępiński w 2021 roku, kiedy do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy trafił wniosek w trybie lex deweloper o pominięcie zapisów planistycznych.
Chociaż plan zagospodarowania był stosunkowo młody, to dzisiaj wiadomo już, że odstępstwo od jego ustaleń było częścią większego trendu.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
sielanka w Mordorze
Monofunkcyjna dzielnica, zdominowana przez setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, z czasem powszechnie zaczęła być nazywana przez warszawiaków „Mordorem”: przestrzenią nieprzyjazną, funkcjonującą pod dyktat rytmu życia wyznaczanego godzinami pracy biurowej, zakorkowaną w godzinach szczytu i zamierającą po 17:00.
— czytamy w informacji o osiedlu Modern Mokotów.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Mordor od dłuższego czasu zmienia jednak swój charakter. Podobnie jak kilka innych biurowców, dwa lata temu z mapy Warszawy zniknął symbol Mordoru — Curtis Plaza, zaprojektowany w latach 90. przez Mirosława Kartowicza i Romualda Weldera. W dzielnicy wcześniej zdominowanej przez funkcje związane z pracą biurową zaczyna za to wyrastać coraz więcej osiedli — Mokopolis przy ulicy Postępu czy powstałe jeszcze w 2019 roku, jako zwiastun tych zmian, Osiedle Krzemowe przy ulicy Cybernetyki. Proces kontynuowany przez powstające osiedle Modern Mokotów zasadniczo zmieni charakter dzielnicy, w której życie przez wiele lat toczyło się przede wszystkim do momentu opuszczenia biur przez ostatnich pracowników:
Wprowadzenie odmiennych funkcji — mieszkań, lokali z ofertą usługową i infrastruktury społecznej — sprawi, że w kwartale życie toczyć się będzie także po godzinach pracy biur, a tereny publiczne i zielone skwery wypełnią się ludźmi
— wyjaśniają członkowie zespołu BBGK Architekci.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
biała elegancja z czerwonym akcentem
Zgodnie z tym, do czego warszawska pracownia przyzwyczaiła w swoich ostatnich realizacjach, formalna strona architektury osiedla Modern Mokotów stoi na wysokim poziomie. Nie ma mowy o anonimowych blokach-pieczątkach, budynki są przy tym jednak eleganckie, pozbawione nietrafionych zestawień materiałowych czy krzykliwej kolorystyki.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Większą część zabudowy pierwszych etapów osiedla Modern Mokotów stanowią jasne budynki wielorodzinne o wysokościach od sześciu do dziewięciu kondygnacji naziemnych. Ich elewacje wykończono w odcieniach bieli — gładkie, mniej eksponowane ściany wypełniane są przez prostokątne pola składające się z okien i loggii, względnie balkonów, którym towarzyszą szare akcenty. Bardziej reprezentacyjne elewacje, przede wszystkim te zwrócone bezpośrednio w stronę ulicy Wołoskiej, poprzedzono galeriami komponowanymi ze słupów i belek z prefabrykatów.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Uwagę zwraca oszczędnie, lecz konsekwentnie stosowany detal. Wspomniane powyżej belki z betonu architektonicznego mają nie prostokątny, a trapezoidalny kształt, który nadaje fasadzie nieco dynamiki i urozmaica rytm elewacji. Trapezoidalne są też betonowe podstawy balkonów oraz nawiązujące do nich obramienia niektórych otworów okiennych.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Kontrapunktem dla stonowanej, jasnej większości jest budynek wykończony w odcieniach głębokiej czerwieni — koloru coraz powszechniej stosowanego we współczesnej architekturze mieszkaniowej. Czerwone są przy tym nie tylko ściany, lecz także stolarka okienna i drzwiowa, a nawet poszczególne elementy we wnętrzach części wspólnych. Odmienna jest również artykulacja elewacji — kompozycje mają wyraźnie rysunkowy charakter, stanowiony przez grube balustrady narożnych balkonów i piony kaskadowych budynków.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
brama do współczesnego Mokotowa
Formy budynków powstałych w ramach Modern Mokotów wydają się wynikać również z urbanistyki osiedla. W obecnie zrealizowanym etapie, bramę do Modern Mokotów stanowi duży blok, położony w południowo-wschodnim narożniku działki, bezpośrednio przy ulicy Wołoskiej.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Jego sylwetkę tworzą trzy dziesięciokondygnacyjne „wieże”, połączone przy pomocy niższych, sześciokondygnacyjnych modułów. Środkowa wieża została nieco wycofana w głąb osiedla, tworząc rodzaj urbanistycznej niszy, zagospodarowanej w formie dużego placu publicznego, poprzedzonego parkiem linearnym o powierzchni półtora hektara. Podobnie ukształtowany, choć nieco mniejszy budynek stanął po przeciwległej, zachodniej stronie założenia.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Pomiędzy nimi rozciąga się ścieżka sąsiedzka meandrująca przez wnętrze kwartału. Na jej osi znajdą się ogólnodostępne przestrzenie publiczne i tereny zielone: skwery i place zabaw, będące przestrzenią interakcji społecznych i budowania lokalnej wspólnoty. Do ścieżki przylegać będą także dziedzińce o półprywatnym charakterze.
— czytamy o układzie osiedla Modern Mokotów.
Opisywany w artykule etap obejmuje północny fragment wspomnianej ścieżki. Rozpoczyna ją punkt orientacyjny w formie jednego z dwóch „czerwonych” budynków Modern Mokotów, a na lekko wyniesiony poziom osiedla mieszkańcy dostaną się pokonując schody lub delikatnie nachylone rampy, ukształtowane w formie porośniętych zielenią skarp.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Warszawska Dzielnica Społeczna w mokotowskim wydaniu
W sposobie, w jaki zaprojektowano osiedle Modern Mokotów jak na dłoni widać założenia towarzyszące zespołowi pracowni BBGK Architekci podczas pracy nad jednym z ich najciekawszych przedsięwzięć — masterplanem Warszawskiej Dzielnicy Społecznej.
Projekt Warszawskiej Dzielnicy Społecznej jest reakcją na powszechną krytykę komercyjnego modelu mieszkaniowego, który jest z natury konserwatywny. Nie odpowiada on na wiele potrzeb mieszkańców, traktując ich jako klientów, a nie członków wspólnoty miejskiej. Główną ambicją dzielnicy jest zapewnienie przestrzeni dla wielopokoleniowej i zintegrowanej wspólnoty mieszkańców, gdzie nikt — bez względu na wiek, możliwości finansowe czy model życia — nie jest wykluczany.
— pisał w 2022 roku zespół BBGK Architekci dla magazynu Architektura&Biznes.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Koncepcja, którą w 2019 roku BBGK Architekci opracowało na zlecenie Miasta Stołecznego Warszawy została osadzona na kanwie terenów dawnej fabryki domów na Woli, na działce o powierzchni 16,6 hektara w pobliżu stacji metra Ulrychów. Chociaż realizacja Warszawskiej Dzielnicy Społecznej nadal nie wyszła poza fazę koncepcji (jak informuje Aldona Machnowska-Góra, była wiceprezydentka Miasta stołecznego Warszawy, większość obszaru, na którym ma powstać WDS posiada obciążenia prawne), to przynajmniej gros wartości reprezentowanych przez masterplan Warszawskiej Dzielnicy Społecznej wciąż znajduje odzwierciedlenie w nowych projektach BBGK, w tym w osiedlu Modern Mokotów.
W ramach prac nad projektem został stworzony zestaw sześciu wartości najpełniej oddający idee zrównoważonego projektowania. Jest on stale rozwijany i pogłębiany, stał się jednocześnie podstawą naszej filozofii pracy w biurze.
— możemy przeczytać na łamach wydania magazynu Architektura&Biznes redagowanego przez pracownię BBGK Architekci.
Te wartości to środowisko, budownictwo, mobilność, różnorodność, wspólnota oraz, chyba najważniejsza w przypadku Modern Mokotów, miastotwórczość. Zapewnia ją nie tylko „ludzka” struktura osiedla pełnego zieleni, ciągów pieszych i miejsc rekreacji, lecz także zróżnicowane metraże mieszkań oraz aktywne partery, w których znajdą się lokale usługowe. Inwestycją towarzyszącą, której powstanie wiąże się z wykorzystaniem specustawy mieszkaniowej, jest z kolei Szkoła Podstawowa nr 119 im. 3. Berlińskiego Pułku Piechoty, zaprojektowana przez warszawską pracownię WWAA.
Miasto jest nieustannie przeobrażającym się organizmem, zmieniającym się na przestrzeni lat wraz z potrzebami jego użytkowników i postępem technologii. Nasz projekt przekształcenia stołecznego Służewca można opisać terminem „operacja miasto”, gdzie operacja ta przeprowadzana jest na kilku płaszczyznach: urbanistycznej, przestrzennej i funkcjonalnej, co ma też bezpośrednie przełożenie społeczne i środowiskowe
— tłumaczą dzisiaj autorzy osiedla Modern Mokotów.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
miasto w zasięgu kwadransu
Razem elementy te sprawiają, że Modern Mokotów spełnia kryteria miasta 15-minutowego — na terenie osiedla, oprócz samych mieszkań, znajdują się tereny rekreacji, usługi oraz placówka edukacyjna, z kolei w obrębie Mordoru, gdzie wyrasta Modern Mokotów, wciąż nie brakuje biurowców, w których pracę znajdzie zapewne spora część mieszkańców nowego osiedla Archicomu. W najbliższej okolicy znajdują się również urzędy oraz obiekty kulturalne.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Skoro odległości pomiędzy najważniejszymi elementami niezbędnej infrastruktury są tak niewielkie, architekci projektując Modern Mokotów mogli bez obaw postawić na mikromobilność:
W ramach wspierania alternatywnych form transportu miejskiego w obrębie osiedla powstała infrastruktura piesza i rowerowa, w tym nowa ścieżka rowerowa pomiędzy ulicami Domaniewską i Marynarską, ponad 3600 miejsc postojowych dla jednośladów oraz samoobsługowe warsztaty rowerowe z myjniami. W odległości krótkiego spaceru od linii zabudowy znajdują się także przystanki autobusowe i tramwajowe.
— wyjaśniają BBGK Architekci.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Jeśli zaś chodzi o samochody, to ruch kołowy został wyłączony z wnętrza osiedla, a miejsca parkingowe znalazły się w kondygnacjach podziemnych powstałych budynków.
Osiedle Modern Mokotów w Warszawie
fot.: Nate Cook, proj.: BBGK Architekci
Chociaż nowe osiedle już prezentuje się atrakcyjnie, to do jego ukończenia wiedzie jeszcze długa droga. Obecnie zrealizowane I oraz II etap to dopiero początek nowej mikrodzielnicy na terenie warszawskiego Mordoru, ponieważ w ramach Modern Mokotów ma powstać łącznie około 1400 mieszkań w przynajmniej ośmiu etapach. Nie znamy jeszcze szczegółowych koncepcji wszystkich spośród nich — w czerwcu bieżącego roku miał miejsce Dialog o inwestycji, dotyczący siódmego i ósmego etapu. Szczególnie ciekawie prezentuje się ten ostatni, w ramach którego oprócz mieszkań powstanie również ogród centralny o powierzchni około 3500 metrów kwadratowych oraz pawilon pełniący funkcję centrum sąsiedzkiego. Czy kolejne fazy budowy osiedla dosięgną poprzeczki, którą zawiesiły pierwsze etapy?
