Czy premium w dzisiejszej architekturze mieszkaniowej rzeczywiście oznacza to, na co wskazywałaby cena metra kwadratowego? W przypadku wielu powstających współcześnie osiedli odpowiedź musi być przecząca. Z tym trendem próbują jednak mierzyć się Młyny Mogilska, nowe osiedle w Krakowie, zaprojektowane przez B2 Studio dla NOHO Investments. Czy „standard do potęgi N”, którym deweloper firmuje swoje przedsięwzięcie, faktycznie wybrzmiewa w murach zrewitalizowanego młyna na Mogilskiej?
W ostatnich latach Kraków nie mógł poszczycić się rewitalizacjami obiektów przemysłowych na miare tych, które realizowane są w Łodzi, Katowicach czy w Warszawie. Jednym z niewielu ciekawszych przykładów pozostaje kompleks biurowy Zawiła 65, nagrodzony w konkursie o Nagrodę Prezydenta Miasta Krakowa dla najlepszych obiektów architketonicznych i urbanistycznych. W przyszłym roku o tę samą nagrodę powalczą przynajmniej dwie nowe rewitalizacje, realizowane przez NOHO Investments.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Chociaż NOHO pojawiło się na rynku stosunkowo niedawno, to o zapowiadanych przez dewelopera projektach co rusz robiło się głośno, zarówno ze względu na lokalizacje, w których powstają, jak i skalę oraz standard prezentowanych osiedli. NOHO Świdnicka 21 we Wrocławiu przyciągnęła uwagę kontekstem powstania, bo przed przystąpieniem do realizacji potrzeba było najpierw rozebrać kultowy Solpol, z kolei NOHO One ma urbanistycznie zeszyć Wolę ze Śródmieściem, stając się „przedsionkiem” warszawskiej dzielnicy biurowców. Młyny Mogilska nie powstały w tak kontrowersyjnym miejscu, nie są też tak wielkim osiedlem jak to, które NOHO buduje w Warszawie. Z powyższymi przykładami ma łączyć je jakość projektów, wykonania i dostępności dodatkowych usług. Czy zapewnienia dotyczące „standardu do potęgi N” znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistości?
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Zakłady Zbożowe przy Mogilskiej
Najnowsze osiedle NOHO powstało w miejscu dawnych zakładów zbożowych, których historia sięga okresu międzywojennego. W latach 20. ubiegłego stuelcia Herman, Ludwik i Maksymilian Wasserbergowie wznieśli na działce pomiędzy dzisiejszymi ulicami Mogilską, Meissnera i Ładną zakład przemysłowy trudniący się przetwórstwem zboża. Powstały między innymi młyny, łuszczarnie, kaszarnie i magazyny, które łącznie — jak relacjonwał Ilustrowany Kurier Codzienny — przetwarzały 36 wagonów zbóż. Krótko po rozpoczęciu działalności kompleks strawił pożar, jednak w 1930 roku znaczna część zakładu była już odbudowana. Po wojnie zakład został znacjonalizowany, przechodził również liczne rozbudowy, jednak charakterystyczny ciąg ceglanych budynków, widocznych od strony ulicy Mogilskiej pozostał nienaruszony. Transformacja przyniosła prywatyzację zakładu, a powstała w ten sposób spółka — Polskie Zakłady Zbożowe — przeniosła pod koniec ubiegłej dekady produkcję do nowego młyna w pobliskich Niepołomicach.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Na kolejny rozdział w historii krakowskiego młyna nie trzeba było czekać długo. W 2021 roku prawa do terenu na Wieczystej zakupiła spółka NOHO Investments, która zaangażowała krakowską pracownię B2 Studio do zaprojektowania w XX-wiecznych murach młyna nowego osiedla o wysokim standardzie. Budowa rozpoczęła się w marcu 2022 roku, a dzisiaj, po 4,5 roku prac, Młyny Mogilska są już gotowe. Jak prezentuje się nowa krakowska rewitalizacja?
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
cztery oblicza Młynów
Młyny Mogilska powstały na kanwie zabudowań dawnych zakładów zbożowych, jednak „zawartość” działki uległa pewnym zmianom. Najcenniejsze, międzywojenne budynki, znajdujące się w pierzei ulicy Mogilskiej zostały zachowane. Mniej szczęścia miały zabudowania posadowione w głębi działki, od strony ulicy Ładnej — te zastąpiono dwiema nowymi kubaturami, co finalnie pozwoliło utworzyć układ dwóch równoległych pasm zabudowy, pomiędzy którymi znalazł się szeroki ciąg komunikacyjny.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Młyny Mogilska składają się z czterech budynków — A, B, C oraz D. Dominantę całego założenia stanowi 46-metrowa, 14-piętrowa wieża, zlokalizowana przy skrzyżowaniu ulicy Mogilskiej z Meissnera. Mimo sporych rozmiarów, jej wolumen odpowiada zarówno skali pobliskich punktowców na wielkopłytowym osiedlu Wieczysta czy siedziby Wojewódzkiej Komendy Policji po drugiej stronie ulicy Mogilskiej.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Podstawę wieży stanowi wysoka kondygnacja parteru o sześciobocznym, nieregularnym rzucie. Ponad nią zlokalizowano nieco węższą, szklaną opaskę, nad którą wznoszą się powtarzalne elewacje wyższych pięter. Ich rytm budują wyraźne podziały poziome i pionowe w formie belek i okrągłych filarów, za którymi kryją się galerie przynależące do poszczególnych mieszkań. Ściany zewnętrzne wykończono przy pomocy klinkieru, który nawiązuje do stojących tuż obok zabytkowych budynków młyna.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Te stanowią drugi element frontowej części osiedla, zlokalizowanej od strony ulicy Mogilskiej. Zgodnie ze stanem historycznym, wysokości poszczególnych budynków są zróżnicowane i wynoszą od dwóch do siedmiu pięter. Schematy opisują tę część osiedla jako budynek C — w rzeczywistości składa się on z sześciu powiązanych ze sobą kubatur, spośród których tylko jedna powstała zupełnie od zera.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Chodzi o dawny budynek młyna, którego konstrukcja, jak zapewniał inwestor, uległa zbytniej degradacji, aby umożliwić jej ponowne wykorzystanie. W miejscu młyna powstał więc budynek o podobnych gabarytach, ale zupełnie inaczej opracowanych elewacjach, dzięki czemu nie sposób pomylić go z przylegającymi doń, zabytkowymi obiektami. O ile fasady niemal stuletnich budynków zostały pieczołowicie odrestaurowane i z grubsza przywrócone do stanu historycznego, to elewacja nowej części przyjęła raczej współczesne, dość ekstrawaganckie formy.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Głównym środkiem wyrazu są w niej masywne podziały poziome, zrealizowane przy pomocy połyskliwych, ceramicznych okładzin. Trudno powiedzieć, co architekci mieli na myśli, projektując ich półokrągłe przkroje — być może mają przypominać rury, kojarzące się z przemysłowym charakterem terenu. Bez względu na interpretację, wyglądają efektownie i dość elegancko. Pisząc o zabytkowej części Młynów Mogilska, należy jednak uczciwie wspomnieć, że duża część historycznych budynków została „wybebeszona” i zastąpiona zupełnie nową strukturą wewnętrzną, nie ma więc mowy o re-use z prawdziwego zdarzenia.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Od strony północno-zachodniej osiedle zamyka ciąg dwóch kolejnych budynków — A i D. Pierwszy powstał jako stosunkowo niski, czteropiętrowy blok na rzucie przypominającym kształt litery E. W północnym narożniku działki, tuż przy ulicy Ładnej, stoi z kolei również czteropiętrowy, najmniejszy nowopowstały budynek osiedla, oznaczony literą D. Chociaż oba wzniesiono „od zera”, to w sposobie ich wykończenia widać istotne różnice. Dla przykładu, jedna z elewacji budynku D zamyka się przy pomocy wklęsłych, zaokrąglonych ścian, chyba jedynych na całym osiedlu. Elewacje zewnętrzne podłużnego budynku A podzielono z kolei na kwadratowe pola, wypełnione konglomeratem szkła, czarnej blachy, popielatego klinkieru oraz różnych rodzajów jasnego kamienia.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Dzięki dużej różnorodności form i wykorzystanych materiałów, Młyny Mogilska nie cierpią na syndrom „osiedla pieczątek”, objawiający się w wielu inwestycjach deweloperskich pod postacią kompleksów wypełnionych identycznymi budynkami. Osiedle zaprojektowane przez B2 Studio nie jest na tyle duże, aby można było się zgubić na jego terenie, nawet gdyby wypełniał go gąszcz architektonicznych klonów, jednak każdy budynek i tak ma swój własny, mocno różniący się od pozostałych charakter.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
materialny wymiar architektury
Najmocniejszą stroną osiedla Młyny Mogilska jest dbałość o detal i jakość wykonania, cechy nieobecne w wielu osiedlach komercyjnych (nawet tych spod znaku „premium"), zaś na Mogilskiej powracające zarówno w elewacjach zewnętrznych, jak i w sposobie wykończenia części wspólnych.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Nie jest to oczywiście zaskakujące w zabytkowych budynkach kompleksu, których elewacje zostały poddane drobiazgowym pracom konserwatorskim, a następnie wyposażone w balkony zawieszone na charakterystycznych kotwach czy nową stolarkę pod postacią ciężkich, stalowych drzwi i okien o czarnych framugach. Podobny poziom osiągają jednak również nowowybudowane kubatury — klinkier na wieży układa się we wzory podkreślające kompozycje poszczególnych fragmentów elewacji, zachodnia ściana budynku, który zastąpił dawny młyn ma ciekawy, zygzakowaty przebieg, a przebite w nim przejście podparto pomocy dużej kolumny, nakrytej kapitelem o nieco art-decowskich formach.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Starannie wykończono również wewnętrzne podwórka w budynkach A oraz D, nawet mimo tego, że pozostają niewidoczne od strony publiskiej ulicy Ładnej. Duża część osiedli komercyjnych, także tych budowanych „w wyższym standardzie” zachwyca elewacjami zewnętrznymi, jednocześnie rozczarowując tym, jak wyglądają ściany podwórzy. Oczywiście w przypadku Młynów Mogilska te niewidoczne z ulicy elewacje również wykończono oszczędniej, niemniej kompozycja i staranność spasowania białych okładzin stoją na dobrym poziomie, a gdzieniegdzie pojawiające się kamień czy ceramiczne płytki sprawiają, że wcale nie odnosimy wrażenia obcowania z tą „gorszą” stroną budynku.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Warto dodać, że wygląd elewacji będzie zmieniał się z roku na rok, ponieważ na znacznej części ścian zainstalowano stalowe linki, po których już teraz zaczynają wspinać się zielone pnącza. To stosunkowo tanie rozwiązanie, które poprawi estetykę, a do tego w pewnym stopniu wpłynie na mikroklimat, bioróżnorodność czy charakterystykę energetyczną budynku.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
spacer na dwóch (wysokich) poziomach
Skoro mowa o podwórkach, warto opowiedzieć nieco więcej o przestrzeniach publicznych nowego osiedla NOHO. Oś założenia stanowi szeroka na ponad 10 metrów aleja, wzdłuż której ciągną się dwa pasy zabudowy — wieży i zabytkowej pierzei ulicy Mogilskiej oraz dwóch budynków od strony ulicy Ładnej. Aleja została zorganizowana na dwóch poziomach. Niższy powiązano z dwoma wjazdami na teren osiedla, zarówno od strony ulicy Mogilskiej, jak i Ładnej. Podczas budowy poruszały się nim samochody, jednak jak zapewnia przedstawicielka inwestora, docelowo ma być wyłączony z ruchu. Mowa zapewne o środkowym odcinku, bo skrajne fragmenty pozwalają na wjazd do garaży podziemnych, które zmyślnie ukryto pod zielonymi dachami, nasadzonymi przy pomocy wysokich traw. Można spodziewać się, że nawet po wyłączeniu ruchu samochodowego, ta część alejki będzie pełnić funkcję głównie komunikacyjną, tyle że służąc przede wszystkim pieszym i rowerzystom.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Zupełnie inaczej zaprojektowano podwyższoną część alejki. Tutaj architekci wykorzystali cały wachlarz różnych form zagospodarowania terenu — od standardowych ławek, przez fontanny, zagłębione w terenie siedziska czy zakątek osłonięty przez brzozowy młodnik, gdzie w przyszłości znajdzie się ogródek restauracyjny. Rolę akcentów odgrywają plenerowy stół do ping-ponga oraz nadnaturalnych rozmiarów rzeźba Pawła Orłowskiego, przedstawiająca stojącego niedźwiedzia. Oba wykonane ze stali elementy pokryto matową farbą o intensywnej barwie ultramaryny.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Nie wszędzie układ i formy nowego osiedla NOHO w Krakowie jest równie udany. Wieża od strony ulicy Mogilskiej nie została połączona z zabytkowymi budynkami — zamiast tego pomiędzy nimi pojawił się wąski i nieprzyjazny prześwit ze stromymi schodami. Plac zabaw, zlokalizowany w południowej części działki nie należy do największych, z kolei różnorodne elewacje budynków może i skutecznie przeciwdziałają wrażeniu anonimowości architektury, ale brakuje im za to nieco wizualnej spójności.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Na osiedlu nie zabrakło też zieleni. Wzdłuż centralnej alejki zaprojektowano rabaty, wypełniane przez żywopłoty, byliny i trawy, a także całkiem sporych rozmiarów brzozy. Znacznie bardziej zielone są podwórza, co najlepiej widać w przypadku budynku przypominającego kształtem literę „E”. Jego układ pozwolił na wydzielenie dwóch wnętrz urbanistycznych, w których znalazła się zarówno niska roślinność, jak i naprawdę duże drzewa, głównie brzozy. Kompozycję dopełnia mała architektura, zarówno w formie ławek czy leżaków, jak i sporej altany, w której sprytnie ukryto zewnętrzne elementy instalacji budynków.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
marmur, drewno i tynk z kawą w eklektycznej mieszance
Staranność i dobór wysokiej jakości materiałów jeszcze bardziej wybrzmiewa we wnętrzach. Jedno trzeba wiedzieć na pewno — Młyny Mogilska nie są osiedlem dla miłośników minimalizmu. Przepych, czy też eklektyzm występuje tutaj na każdym kroku. Osobiście, z różnych powodów nie jestem zwolennikiem takiej stylistyki,, jednak nie sposób odmówić inwestorowi i projektantom zamysłu oraz dbałości o najmniejsze szczegóły.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Na ścianach klatek schodowych, korytarzy czy pomieszczeń wspólnych ilość drewna i różnego rodzaju marmurów wydaje się przewyższach łączną powierzchnię tynku, a i ten ostatni nie jest zwyczajny, bo wykorzystano w nim domieszkę odpowiednio spreparowanych ziaren kawy. Poszczególne okładziny układają się w geometryczne, dobrze spasowane kompozycje, które dopełnia szeroki wachlarz dodatków — od podłużnych, półtransparentnych lamp z marmuru, przez wycieraczki dopasowane do układów wnętrz, aż po prace plastyczne wiszące na ścianach czy stojące w półokrągłych niszach na korytarzach. Wykonanie tych wnętrz wymagało zaangażowania lokalnych rzemieślników i rzemieślniczek, nie tylko z Krakowa, lecz także z Wieliczki, Bochni czy Niepołomic. Dobrym przykładem są dopracowane w najmniejmniejszych szczegółach skrzynki pocztowe, będące efektem współpracy czterech lokalnych firm.
Różnorodne są też faktury — niektóre z marmurów mają klasyczne wykończenie na „wysoki połysk”, inne są porowate, ryflowane albo posiadają nieregularną, skórzastą strukturę.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
osiedle 5-minutowe
Podczas gdy zwolennicy teorii spiskowych obawiają się nadejścia miast 15-minutowych, NOHO stworzyło w Krakowie namiastkę miasta, które można obejść w trzykrotnie krótszym czasie. Budynki połączone są wspólnym podziemnym garażem, w którym oprócz miejsc postojowych, zlokalizowano rozbudowany program przestrzeni wspólnych. Do dyspozycji mieszkańców jest na przykład „Pokój majsterkowicza” z bogatym zestawem narzędzi i dwoma stołami warsztatowymi z indonezyjskiego drewna (mało zrównoważony wybór...) czy dwie myjnie — jedna dla samochodów, a druga... dla psów.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Jeszcze więcej przestrzeni wspólnych znalazło się w najniższym z zabytkowych budynków kompleksu Młyny Mogilska. W parterze znajdują się trzy pomieszczenia do co-workingu, poprzedzone reprezentacyjnym lobby. Powyżej zaprojektowano strefę fitness z siłownią oraz pokojami do treningu personalnego, masażu, jogi czy pilatesu. Znacznie bardziej „rozrywkowy” program ukryto na kolejnych kondygnacjach, gdzie mieszkańcy mają dostęp między innymi do bawialni, sali kinowej, pokoju gier czy pokoju klubowego. Ofertę z czasem uzupełniać będą usługi zlokalizowane w aktywnych parterach.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
Wszystkie wnętrza wykończono przy użyciu podobnego zestawu materiałów, co w przypadku klatek schodowych i korytarzy, a wiele z elementów wyposażenia powstało na zamówienie, tak jak stół do piłkarzyków, wykonany... z marmuru. W projekcie wykorzystano również zabytkową tkankę — na przykład drewniane elementy stropów albo polichromie ścienne, informujące o dawnym przeznaczeniu poszczególnych pomieszczeń.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
zderzenie z rynkową logiką?
Łącznie Młyny Mogilska oferują 422 mieszkania o powierzchniach od 26 do 132 metrów kwadratowych. Większość ma przyzwoite układy, jednak część to lokale jednostronne, co nie dziwi aż tak bardzo w przypadku skromnych kawalerek, jednak może budzić wątpliwości w mieszkaniach o powierzchni 40, 50, a nawet ponad 60 metrów. Nie zawsze korzystne są również proporcje pomieszczeń czy przebiegi ścian, zwłaszcza w budynkach o mniej regularnej geometrii. Więcej o tym, jak optymalizacja pod kątem logiki rynkowej wpływa na układy mieszkań, przeczytacie w tekście Magdaleny Milert w najnowszym, październikowym wydaniu magazynu Architektura&Biznes.
Osiedle Młyny Mogilska w Krakowie
proj.: B2 Studio, fot. Przemek Ciępka
przeskoczyć poprzeczkę
„Premium” wielu współczesnych osiedli kończy się na cenie, za którą nie idą jakość wykonania, funkcjonalność czy program towarzyszący. Mimo pewnych niedociągnięć, Młyny Mogilska, nowe osiedle NOHO Investments, wydaje się istotnie zmniejszać dystans pomiędzy ceną a jakością oferowanej architektury, zwłaszcza na tle podobnych inwestycji powstających na terenie miasta. Pośród nich znajdują się Dolne Młyny, kolejne przedsięwzięcie tego samego dewelopera. Czy sięgną poprzeczki, którą wysoko zawiesiły Młyny Mogilska?
