Czy eksmisja jednej seniorki może doprowadzić do przedterminowych wyborów? W Hiszpanii historia 87-letniej Maricarmen Abascal stała się zapalnikiem protestów przeciwko kryzysowi mieszkaniowemu, który narastał od lat. Hiszpańska historia wydaje się odległa od Polski, ale dane pokazują, że także u nas dostępność mieszkań staje się problemem strukturalnym – choć przybiera inną postać.
87-letnia Maricarmen Abascal została eksmitowana z mieszkania w madryckiej dzielnicy Retiro. W miejscu tym żyła od ponad 70 lat. Dzień przed zaplanowaną eksmisją Związek Lokatorów Madrytu i lokalne grupy społeczne zorganizowały przed jej domem protest i nocne czuwanie, próbując powstrzymać czwartą próbę eksmisji. 23 września, o tym, jak dano jej 30 minut na opuszczenie budynku i zabranie tylko najpotrzebniejszych rzeczy, kobietę, mającą problemy z poruszaniem się, wyniesiono z mieszkania na noszach.
Powód? Budynek został przejęty przez inwestora, który znacznie podwyższył czynsze. Przed budynkiem protestowały setki osób. Skandowali: „Maricarmen, nie jesteś sama!”. Na madryckim placu Puerta del Sol zaczęło gromadzić się coraz więcej protestujących. Początkowo były to dziesiątki, później setki osób. Protest przekształcił się w rozbudowane miasteczko namiotowe, które z czasem zajęło nie tylko część placu, ale zaczęło rozszerzać się również na sąsiednie ulice, a nawet do kolejnych miast. W nagraniu, które szybko się rozpowszechniło, Maricarmen zwracała się do premiera Pedro Sáncheza z apelem o skuteczne wprowadzenie zakazu eksmisji osób, którym nie zapewniono alternatywnego mieszkania. Protestujący zapowiadali, że pozostaną na miejscu do czasu przyjęcia przez rząd rozwiązań zwiększających ochronę lokatorów.
Namioty rozstawione na placu Puerta del Sol w Madrycie, 1 października 2026 r. Fot. Eneko Torres Peco / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
28 września, pięć dni po eksmisji, przedstawiciele Maricarmen i właściciela mieszkania, firmy Urbagestión, osiągnęli porozumienie umożliwiające jej powrót do lokalu. Ustalono ośmioletnią umowę najmu z czynszem nieprzekraczającym 30 procent jej dochodów. Dzień później pełnomocniczka seniorki potwierdziła, że kobieta zaakceptowała warunki i będzie mogła wrócić do domu po wypisaniu ze szpitala. Do powrotu jednak nie doszło. 7 października, 14 dni po eksmisji, Abascal umiera w szpitalu, w którym przebywała od dnia opuszczenia mieszkania.
Wyświetl ten post na Instagramie
Jej sprawa już wcześniej stała się punktem zwrotnym w konflikcie mieszkaniowym, który narastał w Hiszpanii od lat. Pod wpływem protestów rząd przyspieszył prace nad rozwiązaniami negocjowanymi już wcześniej i 29 września Rada Ministrów przyjęła dwa dekrety mieszkaniowe. Przewidywały one m.in. wzmocnienie ochrony osób zagrożonych eksmisją, przedłużanie umów najmu, regulację najmu sezonowego oraz czasowe ograniczenie zakupów mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Aby pozostały w mocy, musiały jednak zostać zatwierdzone przez Kongres.
2 października oba dekrety zostały odrzucone głosami Junts, PP, Vox i UPN. Junts argumentowała, że przedstawione rozwiązania nie powstrzymają skutecznie eksmisji ani spekulacji na rynku mieszkaniowym, i przedstawiła własne propozycje zmian. Trzy dni później, 5 października, premier Pedro Sánchez ogłosił rozwiązanie parlamentu i przedterminowe wybory na 29 listopada.
Rząd nie zrezygnował jednak z proponowanych rozwiązań. 6 października Rada Ministrów ponownie przyjęła dwa dekrety z mocą ustawy, zachowując zasadniczą część rozwiązań odrzuconych kilka dni wcześniej przez Kongres i uzupełniając je o nowe instrumenty.
Pierwszy z nich utrzymał m.in. ochronę osób przed eksmisją, bez zapewnionej alternatywy mieszkaniowej oraz możliwość nadzwyczajnego przedłużenia niektórych wygasających umów najmu maksymalnie o dwa lata. Jednocześnie do 31 grudnia 2030 r. wprowadzono ograniczenia dotyczące niektórych zakupów mieszkań przez firmy i fundusze, które skupują mieszkania lub niespłacane kredyty hipoteczne po cenach znacznie niższych od ich wartości rynkowej, a także przez podmioty uznawane za „dużych właścicieli”. Ograniczenie nie obejmuje jednak wszystkich zakupów dokonywanych przez fundusze czy dużych właścicieli: dotyczy m.in. nabywania mieszkań za cenę niższą niż 70 procent ich wartości rynkowej i przewiduje szereg wyjątków, np. dla mieszkań przeznaczanych na cele społeczne i dostępne cenowo.
Oba dekrety zostały opublikowane w hiszpańskim dzienniku urzędowym BOE 7 października. W związku z przedterminowymi wyborami, oba dekrety muszą jeszcze zostać zatwierdzone przez Stałą Komisję wykonującą część konstytucyjnych funkcji w okresie między rozwiązaniem parlamentu a ukonstytuowaniem się nowej izby.
Dwa największe związki zawodowe w Hiszpanii, Powszechny Związek Robotników (Unión General de Trabajadores, UGT) i hiszpańska centrala związkowa Komisje Robotnicze (Comisiones Obreras, CCOO) zapowiedziały na 11 listopada strajk generalny związany m.in. z prawem do mieszkania.
Jest to przełomowy moment w konflikcie, który de facto narastał od lat.
skąd wziął się kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii?
Źródeł obecnej sytuacji trzeba szukać znacznie wcześniej. Przed globalnym kryzysem finansowym Hiszpania przeżywała gigantyczny boom budowlany: w 2006 r. rozpoczęto budowę około 760 tys. mieszkań. Inwestycje mieszkaniowe odpowiadały za 9,4 procent PKB. Po pęknięciu bańki rynek gwałtownie się załamał.
Skala tego zwrotu była ogromna. Liczba ukończonych mieszkań spadła z około do 45 tys. w 2016 r. Później budownictwo odbudowywało się bardzo wolno i od 2021 r. utrzymywało się na poziomie około 90 tys. nowych mieszkań rocznie.
W tym samym czasie jednak wzrósł popyt. Między 2021 a 2025 r. skumulowana różnica między produkcją nowych mieszkań a przyrostem liczby gospodarstw domowych osiągnęła według Banco de España około 750 tys. lokali. Ponad połowa tej luki (52,5 procent) przypadła na zaledwie sześć prowincji: Madryt, Barcelonę, Alicante, Walencję, Murcję i Malagę. Rozbudowę zasobu mieszkaniowego ograniczały przede wszystkim niedobór pracowników, przewlekłość procedur urbanistycznych oraz niedostatek gruntów przygotowanych pod zabudowę.
Komisja Europejska wskazuje również na wzrost liczby ludności i gospodarstw domowych oraz zakupy mieszkań przez cudzoziemców. W 2024 r. zagraniczni nabywcy odpowiadali za 14,6 procent transakcji zakupu mieszkań w Hiszpanii[1].
Do tego dochodzi bardzo niewielki zasób mieszkań publicznych. Hiszpania dysponuje niewielkim, ponad 318 tysięcznym zasobem mieszkań publicznych na wynajem. Odpowiada to zaledwie niecałym dwóm procentom liczby gospodarstw domowych. Nawet przy zastosowaniu szerszej definicji, obejmującej mieszkania chronione i regulowane przeznaczone zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż, ich udział wynosi jedynie 2,5–3,4 procent, wobec średniej unijnej na poziomie 6–7 procent
Efektem jest coraz większa presja cenowa. W 2025 r. ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły nominalnie o 12,7 procent w ujęciu rocznym, co według Komisji Europejskiej stanowiło największy roczny wzrost od 2007 r. Komisja szacowała jednocześnie, że ceny mieszkań były przewartościowane o około 18 procent. Szczególnie mocno problem odczuwają młodzi: według Eurostatu w 2025 r. Hiszpanie opuszczali rodzinny dom przeciętnie dopiero w wieku nieco powyżej 30lat, przy średniej unijnej wynoszącej 26,3 lat.
kryzys mieszkaniowy w Polsce wygląda inaczej?
Polsce w obecnej sytuacji społecznej daleko do jakiegokolwiek porównania z hiszpańską falą protestów, ale to nie oznacza braku kryzysu dostępności. Jeśli chodzi o nasz kraj, to Komisja Europejska w raporcie z 2026 r. mówi wprost o „poważnym niedoborze mieszkań”, zwłaszcza w miastach, oraz o pogorszeniu dostępności mieszkań w ciągu ostatniej dekady.
Od 2015 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 117 procent, czynsze zaś o – 74. Dla całej UE było to odpowiednio 62 i 21 procent. Komisja wylicza także, że cena referencyjnego mieszkania o powierzchni 100 m² odpowiada w Polsce około 11,8 roku przeciętnego dochodu, wobec długookresowej unijnej mediany wynoszącej osiem lat. Wprowadzony w 2023 r. „bezpieczny Kredyt 2 procent”, choć miał ułatwiać zakup pierwszego mieszkania, zwiększył popyt i przyczynił się do szybkiego wzrostu cen. W ramach programu podpisano około 91 tys. umów kredytowych, a program zakończono po sześciu miesiącach.
Polski kryzys ma jednak cechę, której w Hiszpanii prawie nie widać: bardzo wysokie przeludnienie mieszkań. W 2024 r. w przeludnionych lokalach żyło 33,7 procent mieszkańców Polski, wobec 9,1 procent mieszkańców Hiszpanii i 16,9 procent ludności całej UE. Polska miała czwarty najwyższy wynik w Unii. Co jednak oznacza przeludnienie? Według metodologii Eurostatu nie chodzi tyle o niewielki metraż mieszkania, co o liczbę pokoi w stosunku do liczby, wieku i relacji między domownikami. Przyjmuje się, że gospodarstwo domowe powinno dysponować co najmniej jednym pokojem wspólnym, dodatkowym pokojem dla każdej pary, osobnym pokojem dla każdej dorosłej osoby niepozostająbcej w parze oraz odpowiednią liczbą pokoi dla dzieci, zależnie od ich wieku i płci. Oznacza to, że nawet stosunkowo duże mieszkanie może zostać uznane za przeludnione, jeśli mieszka w nim zbyt wiele osób.
Odsetek ludności zamieszkującej przeludnione mieszkania w krajach Europy w 2025 roku. — Przeludnienie określono na podstawie liczby pokoi dostępnych w gospodarstwie domowym w odniesieniu do liczby, wieku i płci jego członków.
© Eurostat
Warto przy tym zwrócić uwagę na popularność niewielkich mieszkań na polskim rynku, w tym kawalerek. Według danych Otodom w styczniu 2025 r. liczba wyszukiwań mieszkań o powierzchni poniżej 40 m² była o 25 procent większa niż rok wcześniej, a lokale tej wielkości stanowiły ponad 24 procent ofert sprzedaży i ponad 33 procent ofert najmu w serwisie.
Ma to znaczenie w kontekście metodologii Eurostatu, zgodnie z którą nawet kawalerka zamieszkana przez jedną osobę jest uznawana za przeludnioną, jeśli nie ma oddzielnej sypialni. Przy ocenie przeludnienia nie liczy się bowiem metraż mieszkania, lecz liczba pokoi w stosunku do liczby, wieku i struktury domowników. Eurostat zakłada, że gospodarstwo jednoosobowe powinno dysponować co najmniej dwoma pokojami – jednym wspólnym i jednym przeznaczonym do spania. Mieszkanie uznawane na polskim rynku za wystarczające dla jednej osoby niekoniecznie spełnia europejskie kryteria odpowiednich warunków mieszkaniowych.
kiedy zasób się kurczy
Wiedząc, że w Polsce także wskazuje się na niedobór mieszkań, ograniczony zasób komunalny i społeczny oraz niski poziom inwestycji mieszkaniowych – można nieco odważniej mówić o problemie. W 2024 r. na lokale komunalne oczekiwało 117 805 polskich gospodarstw domowych.
Polska wprawdzie nadal należy do krajów budujących relatywnie dużo – w 2024 r. ukończono 5,3 mieszkania na 1000 mieszkańców co plasowało Polskę wśród unijnych liderów pod tym względem. Jednocześnie inwestycje mieszkaniowe w 2025 r. odpowiadały zaledwie za 2,2 procent PKB – najmniej w UE, przy średniej unijnej wynoszącej 5 procent. Komisja szacuje dodatkową lukę inwestycyjną na około 124 tys. mieszkań ponad prognozowaną podaż. Oznacza to, że stosunkowo wysoka bieżąca produkcja nowych lokali nie wystarcza do zniwelowana wcześniejszego deficytu i zaspokojenia obecnych potrzeb.
Publiczny zasób w naszym kraju powiększa się zbyt wolno. Jego rozwój nie nadąża za potrzebami, a część samorządów nadal sprzedaje należące do nich lokale. Polityka gmin jest jednak zróżnicowana, przy czym liczba sprzedawanych mieszkań niekoniecznie odpowiada rzeczywistemu zmniejszeniu zasobu. Na jego wielkość wpływają bowiem zarówno ubytki – sprzedaż, rozbiórki czy zmiany przeznaczenia lokali – jak i przyrosty wynikające z budowy, zakupu, adaptacji i innych sposobów pozyskiwania mieszkań.
Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują jednak, że liczba mieszkań wynajmowanych z zasobu gminnego nadal maleje. Według opublikowanych w marcu 2026 r. wstępnych danych, na koniec 2025 r. obowiązywały umowy najmu dotyczące niespełna 590 tys. takich lokali, z wyłączeniem mieszkań zamiennych i pomieszczeń tymczasowych. To o 1,6 proc. mniej niż rok wcześniej. Spadek odnotowano zarówno w miastach, jak i na obszarach wiejskich.
I tak, przykładowo Wrocław sprzedał w 2024 r. 846 lokali mieszkalnych – najwięcej od dziewięciu lat – w tym 764 dotychczasowym najemcom. Rok później sprzedaż jeszcze przyspieszyła: w 2025 r. miasto zbyło 1006 lokali, najwięcej od dekady, a liczba mieszkań sprzedanych na rzecz najemców wzrosła do 950. Zasób komunalny wyraźnie się kurczy: według najnowszego raportu miasta liczba gminnych lokali mieszkalnych spadła z prawie 32 tysięcy w 2022 r. do niespełna 29 tysięcy na koniec 2025 r. Przyjęty program gospodarowania zasobem na lata 2026–2031 zakłada dalszy spadek.
W Świebodzicach w 2025 r. gmina zbyła 112 lokali mieszkalnych, wobec 45 rok wcześniej. W lutym 2025 r. rada miejska wprowadziła możliwość uzyskania 99-procentowej bonifikaty przy wykupie mieszkania, pod warunkiem jednorazowej zapłaty i złożenia wniosku do końca roku.
Oczywiście nie oznacza to, że samorządy w ogóle nie wydają pieniędzy na mieszkalnictwo. Owszem, finansują remonty istniejących budynków, modernizacje, czasem nowe inwestycje komunalne lub rozwijają ofertę poprzez TBS-y.
Problem pojawia się wtedy, gdy równolegle z inwestycjami samorządy pozbywają się mieszkań szybciej, niż są w stanie uzupełniać własny zasób. Wpływy ze sprzedaży mieszkań nie są też automatycznie zamieniane na nowe mieszkania komunalne w stosunku jeden do jednego. W efekcie gmina może jednocześnie „inwestować w mieszkalnictwo” i trwale zmniejszać liczbę lokali pozostających w jej bezpośrednim zasobie.
Skala sprzedaży nie jest przy tym marginalna. Według GUS w latach 2023–2024 gminy sprzedały łącznie 23 726 mieszkań, czyli średnio blisko 11,9 tys. rocznie. To ponad jedna czwarta wszystkich mieszkań sprzedanych w tym okresie osobom fizycznym z zasobów podmiotów uwzględnionych w tym badaniu.
Jak wyliczył Andrzej Prajsnar na podstawie historycznych statystyk GUS w latach 2002–2015 gminy sprzedały 501 305 mieszkań, podczas gdy w budownictwie komunalnym oddano do użytkowania zaledwie niecałe 39 tysięcy nowych lokali. W latach 2016–2024 sprzedano kolejne 145 681 mieszkań, a wybudowano… ponad 13 tysięcy.
Być może przy okazji protestów na południu Europy warto zpytać nie tyle to, ile mieszkań gminy budują, lecz o to, ile mieszkań rzeczywiście pozostaje do dyspozycji kolejnych gospodarstw domowych potrzebujących publicznego najmu. Lokal sprzedany dotychczasowemu najemcy nadal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe jego gospodarstwa domowego, ale przestaje być częścią zasobu, którym gmina może gospodarować w przyszłości. Sprzedaż nie oznacza więc fizycznego zniknięcia mieszkania z rynku, a zmianę jego statusu własnościowego i utratę możliwości ponownego wynajęcia go przez gminę na zasadach komunalnych.
Maricarmen Abascal stała się twarzą hiszpańskiego kryzysu mieszkaniowego. Naturalnie nasuwa się tu skojarzenie z Jolantą Brzeską i polską historią reprywatyzacji (choć mechanizmy obu kryzysów są odmienne). Według mnie łączy je pytanie o bezpieczeństwo dachu nad głową i konsekwencje podporządkowania potrzeb mieszkańców ślepej logice rynku nieruchomości.
Różnica między naszymi krajami polega jednak nie tyle na samym istnieniu kryzysu, ile na jego widoczności w debacie publicznej. W Hiszpanii mieszkalnictwo stało się jednym z centralnych tematów sporu politycznego i społecznej mobilizacji. W Polsce, mimo narastających problemów z dostępnością mieszkań, nie zajmuje jeszcze równie centralnego miejsca w debacie. A bez długofalowego zwiększania zasobu mieszkań dostępnych poza rynkiem komercyjnym nawet duża liczba nowych inwestycji może nie wystarczyć do poprawy sytuacji tych, których na własne mieszkanie lub najem rynkowy po prostu nie stać.
Magdalena Milert
[1] W 2024 r. udział mieszkań nabytych przez cudzoziemców wyniósł 14,6% wszystkich transakcji sprzedaży, wobec średniej historycznej wynoszącej 10,5% w latach 2006–2024.
