Jeszcze tylko do końca dzisiejszego dnia gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych. Chciałoby się więc powiedzieć, że jesteśmy na finiszu reformy planowania przestrzennego. Tak jednak nie jest, a przed wieloma polskimi samorządami wciąż jeszcze długa droga. Ile polskich gmin uchwaliło plany ogólne na czas?
Według danych serwisu Geoportal Krajowy, do 31 sierpnia 2026 roku Plany Ogólne uchwaliły 792 gminy, co przekłada się na niecałe 32% wszystkich gmin w Polsce (ich łączna liczba to 2497). Oznacza to, że kamień milowy, przewidziany przez Krajowy Plan Odbudowy został osiągnięty: aby gminy otrzymały dofinansowanie, umożliwiające pokrycie kosztów opracowania planów ogólnych, POG musiały zostać uchwalone w ponad 30% gmin, czyli w 749 gminach. Geoportal Krajowy jest komercyjnym serwisem, który nie prezentuje oficjalnych danych — statystyka musi zostać jeszcze potwierdzona przez administrację krajową, można jednak założyć, że wymagane przez KPO minimum zostało osiągnięte, a samorządy, które zmieściły się w czasie nie będą musiały samodzielnie pokrywać kosztów dostosowania się do reformy planistycznej.
Mapa przedstawiająca pokrycie obszaru Polski uchwalonymi oraz projektowanymi planami ogólnymi
© zrzut ekranu z portalu https://www.geoportal.gov.pl/
które miasta mają już plan ogólny?
W Polsce mamy 18 miast wojewódzkich — które z nich uchwaliły plan ogólny na czas? Pierwszy z dużych był Poznań, który uchwalił Plan Ogólny Gminy 18 grudnia 2025 roku. Od jakiegoś czasu plany ogólne mają też Opole, Zielona Góra, Olsztyn, Szczecin, Toruń, Gorzów Wielkopolski czy Białystok, a kilka dni temu plan ogólny uchwalono w Bydgoszczy, Lublinie oraz we Wrocławiu. Trochę mniej jest miast wojewódzkich, które są na mniej lub bardziej zaawansowanym etapie opracowywania POG. Projekty planów ogólnych przedstawiły już Łódź, Warszawa, Katowice, Gdańsk oraz Kielce. Jedynymi miastami wojewódzkimi w Polsce, które nie przedstawiły jeszcze nawet projektu planu ogólnego są Rzeszów oraz Kraków.
Mapa przedstawiająca pokrycie obszaru Polski uchwalonymi planami ogólnymi
© zrzut ekranu z portalu https://www.geoportal.gov.pl/
Uchwalenie planów ogólnych udało się więc w większości miast wojewódzkich w Polsce. Statystyka w skali całego kraju nie daje jednak powodów do radości, bo aż 68% gmin w Polsce będzie musiało ponosić konsekwencje opóźnień w uchwaleniu Planów Ogólnych. To nie wszystko — niemal 5% gmin nie przystąpiło nawet do prac nad POG. Co zmienia się dla ich mieszkańców od 1 września 2026 roku?
Mapa przedstawiająca pokrycie obszaru Polski projektowanymi planami ogólnymi
© zrzut ekranu z portalu https://www.geoportal.gov.pl/
planistyczna czkawka — wuzetki po 1 września 2026
Dzisiaj Pozwolenie na Budowę można uzyskać na dwa sposoby wykorzystywane w zależności od ustaleń planistycznych obowiązujących na danej działce. Jeśli na terenie, na którym ma powstać nowy budynek obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni (MPZP), o uzyskaniu Pozwolenia na Budowę decyduje zgodność projektu z zapisami planu. W przeciwnym wypadku, kiedy dla działki nie opracowano jeszcze planu miejscowego, najpierw konieczne jest ustalenie warunków zabudowy, określanych również powszechnie jako WZ lub „wuzetka”.
Od 1 września 2026 roku w gminach, w których nie uchwalono planu ogólnego, pozwolenie na budowę będzie można otrzymać jedynie dla obszarów, dla których uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni. Dla terenów, na których nie obowiązuje MPZP, samorządy przestaną wydawać „wuzetki” aż do czasu uchwalenia Planu Ogólnego Gminy. Istnieje jednak wyjątek od tej reguły — jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy został złożony przed 31 sierpnia 2026 roku, procedura będzie przebiegać na starych zasadach.
To furtka będąca powodem paraliżu wielu jednostek samorządowych, które oprócz prac nad planami ogólnymi, muszą zajmować się obsługą masowowo spływających wniosków o ustalenie warunków zabudowy. Chociaż orientacyjny czas ustalenia warunków zabudowy to około 30 dni roboczych, w rzeczywistości obecnie wnioskodawcy w wielu gminach muszą przygotować się na kilkumiesięczne oczekiwanie.
Co więcej, nawet jeśli Plan Ogólny Gminy opublikowany po złożeniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla danej działki będzie przewidywał na niej powstanie zupełnie innego budynku, nadal „pierwszeństwo” będzie miała wuzetka. Taka sytuacja może wystąpić na przykład przy ulicy Chorzowskiej 1 w Katowicach. Plan Ogólny przewiduje w tym miejscu zabudowę o wysokości sięgającej maksymalnie 40 metrów. Inwestor złożył jednak wniosek o ustalenie warunków zabudowy 18 grudnia 2025 roku, więc jeśli decyzja okaże się pozytywna, będzie mógł wybudować ponad 130-metrowy wieżowiec w miejscu, w którym projekt Planu Ogólnego Katowic zakłada budowę maksymalnie 40-metrowego budynku.
W związku z reformą planistyczną zmiany dotykają również samych WZ. Od 1 stycznia 2026 roku decyzje o ustaleniu warunków zabudowy będą ważne jedynie przez pięć lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Jeszcze więcej zmieni się po uchwaleniu planów ogólnych. Oprócz wcześniejszych warunków, „wuzetka” będzie mogła zostać wydana tylko dla terenów wyznaczonych w planie ogólnym jako „obszar uzupełnienia zabudowy” (OUZ). Taka reforma zasad działania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy ma na celu zapobieganie zjawisku dezurbanizacji, czyli rozlewania się miast.
prawie 70% polskich gmin wciąż nie uchwaliło planu ogólnego
fot.: Ron Iach ©pexels
plany ogólne — zalety i wady
Reforma planowania przestrzennego weszła w życie we wrześniu 2023 roku. Zgodnie z jej treścią, wszystkie gminy na terenie Polski mają obowiązek przygotować w ustalonym terminie nowy dokument planistyczny, tak zwany Plan Ogólny Gminy, który w domyśle ma zastąpić przestarzałe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przeciwieństwie do studium, które jest jedynie dokumentem koncepcyjnym, mającym na celu ułatwienie i ustrukturyzowanie planowania urbanistycznego, Plan Ogólny Gminy (POG) jest aktem prawa miejscowego, wobec czego po jego uchwaleniu, wszystkie nowe MPZP, WZ oraz wynikające z nich Pozwolenia na Budowę będą musiały być zgodne z zapisami zawartymi w planie ogólnym.
Warto przypomnieć, że według danych z bazy OnGeo.pl, pokrycie MPZP dla obszaru Polski wynosi jedynie 32,6%. Plany ogólne sprawią więc, że finalnie dla całego obszaru polski będą obowiązywać ustalenia planistyczne o charakterze prawa miejscowego, nawet jeśli dla poszczególnych terenów nie uchwalono jeszcze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni. Plany Ogólne Gmin mają więc docelowo uporządkować gospodarkę przestrzenną na terenie całego kraju, wypełniając „białe plamy” na obszarach bez obowiązującego MPZP.
Ważnym elementem reformy planistycznej jest jej wymiar cyfrowy — plany ogólne powstają przy wykorzystaniu ustandaryzowanego oprogramowania, do tego powstać ma tak zwany „rejestr urbanistyczny” wobec czego poruszanie się po poszczególnych dokumentach dotyczących zagospodarowania przestrzeni będzie znacznie uproszczone.
Podczas cyfryzacji nie uniknięto jednak błędów:
W średniookresowej strategii rozwoju napisaliśmy, że musimy scyfryzować całe planowanie przestrzenne. Przyświecająca reformie cyfryzacja nie poprawia jednak warsztatu urbanistycznego, o tym, co można uwzględnić w dokumentach z zakresu planowania przestrzennego, decyduje to, co jest optymalne z punktu widzenia narzędzi cyfrowych. Podejście zintegrowane, czyli nakładanie się na siebie różnych zagadnień w dokumentach cyfrowych jest utrudnione, dlatego państwo z niego zrezygnowało.
— mówi Tomasz Majda, prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich w rozmowie z A&B.
Plany Ogólne Gmin mierzą się również z innymi problemami. Zgodnie z nazwą, Plany Ogólne charakteryzują się dużym poziomem ogólności, co nie zawsze widziane jest w pozytywny sposób. Co więcej, Plan Ogólny Gminy jest podrzędny względem innego dokumentu — Strategii Rozwoju Gminy, która w swojej istocie nie jest narzędziem planowania przestrzennego, a raczej dokumentem wskazującym kierunki rozwoju przestrzennego, ale też gospodarczo-społecznego:
[...] Europejska Rada Urbanistów zapisała w swoich dokumentach, że płaszczyzną optymalizacji wszystkich polityk sektorowych powinna być przestrzeń. Tymczasem w KPO, przeciwko czemu Towarzystwo Urbanistów Polskich protestowało od samego początku, zapisane jest, że planowanie przestrzenne zostanie włączone do polityk rozwoju, a polityki ochrony i adaptacji do zmian klimatu, będą robione w zupełnie innym trybie — z planów ogólnych usunięto takie funkcje jak woda, czy las. Do tego dochodzi cała warstwa kulturowa, która właściwie zniknęła z planów ogólnych, razem z przestrzenią publiczną, która jest nośnikiem naszych europejskich wartości. Nie ma też planowanych dróg — choć powinniśmy mieć zgodność z planami województwa, które wskazują docelowe układy dróg i tras kolejowych, w planie ogólnym nie można wyznaczyć czegoś, co jest dopiero planowane. Więc tak naprawdę to nie są plany!
— tłumaczy Tomasz Majda.
Chociaż jednym z efektów reformy planistycznej ma być zredukowanie fragmentaryzującego wpływu warunków zabudowy na gospodarkę przestrzenną, to same plany ogólne również cechują się bolączkami w tym zakresie:
[...] Cechą polskiego planowania przestrzennego jest to, że myślimy albo w skali mikro, albo makro. Studium czy plan ogólny są dokumentami o bardzo dużym poziomie ogólności. Teoretycznie plan ogólny dyskutuje o poszczególnych działkach, ale bardzo często nie tworzą one spójnej całości, wizji dla większego obszaru. Takie myślenie nie jest jednak rolą planu ogólnego, jego zadaniem jest zapisanie w rejestrze urbanistycznym, jaki parametr ma dana działka, w sensie intensywności, wysokości, procentu powierzchni zabudowy i tak dalej. Potem mamy dopiero albo plan miejscowy, albo ZPI, które — tak bywa — są tworzone dla jednej działki. W związku z tym relacja między jednym a drugim jest praktycznie zerowa. Potrzebna jest więc wizja ukształtowania większej całości.
— wyjaśniał prof. Piotr Lorens, Architekt Miasta Gdańska w rozmowie z Olą Kloc.
Nie wszyscy zgadzają się jednak z negatywną oceną Planów Ogólnych. Odmienne zdanie od znacznej części środowiska ma między innymi Łukasz Pancewicz, urbanista w A2P2 architecture & planning:
Plany ogólne pozwolą na odchudzenie dawnych studiów, które nie były zbyt dobrymi narzędziami do sterowania rozwojem miasta. Dla dużego samorządu przygotowanie studium oznaczało kilka lat ciężkiej pracy, a sam dokument łączył potężną listę uwarunkowań i skromną warstwę informacji, dotyczącą kierowania rozwojem gminy, łączącą planowanie przestrzenne i bezzębne próby zarządzania rozwojem. Także idea, w której rozwojem miasta kieruje dokument strategii zawierający komponent przestrzenny [plan ogólny — przyp. red.] jest bardzo mądra. Uzbraja w końcu planowanie przestrzenne w narzędzia rozwojowe. To dobry krok reformy, który jest jeszcze przed nami. Gminy zaczną aktualizować swoje strategie, a o tym rzadko się mówi. Myślę, że urbaniści nie do końca rozumieją, jak ważny jest to element.
Która ze stron ma rację? Rzetelną ocenę skutków reformy planowania przestrzennego poznamy zapewne dopiero za kilka lat — na ten moment większość polskich gmin wciąż jest dopiero w trakcie wprowadzania w życie jej założeń.
