Według pierwotnych założeń plany ogólne miały być gotowe w całym kraju dziś, w ostatni dzień roku. Z dużych polskich miast ma go jednak tylko Poznań. Radni uchwalili dokument kilka dni przed Świętami. Jak nowy plan wpłynie na przyszły kształt miasta?
Plan ogólny wraca w całej Polsce jako nadrzędny dokument planistyczny po ponad 22 latach. Przez ten czas funkcję przestrzennych „konstytucji” pełniły w gminach i miastach całego kraju studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. „Konstytucje” były bardzo niedoskonałe, bo ich zapisy faktycznie działały jedynie na tych obszarach, dla których uchwalono miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (czasem tylko na kilku lub kilkunastu procentach powierzchni gminy). Gdzie indziej „rządziły” warunki zabudowy wydawane w oparciu o zasadę tak zwanego dobrego sąsiedztwa. Nie musiały być przy tym zgodne z zapisami studium. W korzystnych dla inwestora okolicznościach na terenie pod zieleń mogła zatem powstać i fabryka. Ten bardzo niedoskonały system trwał stanowczo zbyt długo i umeblował nam spore obszary kraju tak, że naprawa sytuacji będzie często niemożliwa.
Długo wyczekiwana zmiana nadeszła w roku 2023. Solidna nowelizacja przepisów przywróciła zlikwidowany przed niemal ćwierćwieczem plan ogólny. Taki, który – podobnie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – ma moc prawa miejscowego. Jego zapisy, by użyć monarszego porównania, nie tylko panują (bez praktycznych konsekwencji), ale i rządzą. Zgodne z ustaleniami planu muszą być plany miejscowe, warunki zabudowy czy decyzje lokalizacji celu publicznego. Spod planistycznego władztwa miast i gmin wyjęte są jedynie, tak jak dotąd, tereny zamknięte należące między innymi do kolejarzy lub wojska.
plan ogólny Poznania — widok zbiorczy planu
źródło: mpu.pl
utracona moc wuzetek
Plan ogólny dzieli miasto na tak zwane strefy planistyczne (maksymalnie 13 kategorii), na przykład strefy: wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa, handlu wielopowierzchniowego, gospodarcza, produkcji rolniczej, infrastruktury, zieleni i rekreacji itd. Dla każdego obszaru, na który plan dzieli obszar gminy przypisany jest nie tylko typ strefy, ale podstawowe parametry takie jak na przykład maksymalna wysokość zabudowy czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Po uchwaleniu plany warunki zabudowy otrzymać będzie można dla terenów nieobjętych planami miejscowymi jedynie w tak zwanych obszarach uzupełnienia zabudowy zaznaczonych na planie. „Wuzetki” wydaje się ponadto nie bezterminowo, a na pięć lat.
plan ogólny Poznania
źródło: portal mapowy MPU; gis.mpu.pl
Na sporządzenie nowych „konstytucji” wyznaczono początkowo samorządom wyśrubowany termin: 31 grudnia 2025 roku. Po wnioskach i protestach przesunięto go o pół roku – do 30 czerwca 2026 r. Poznańscy decydenci postanowili jednak trzymać się pierwotnej daty i radni uchwalili plan ogólny 18 grudnia. By nabrał mocy, trzeba jeszcze podpisu wojewody. Przedstawiciele Urzędu Miasta informowali, że nie spowalniali prac, by powstrzymać falę wniosków o warunki zabudowy wydawane jeszcze w starym trybie. Oraz żeby mieć już uporządkowaną sytuację planistyczną. Pośpiech sprawił jednak, że niektóre odsłony przygotowanych całkiem nieźle konsultacji społecznych odbywały się w problematycznych terminach – na przykład podczas letnich wakacji. Siłą rzeczy, część mieszkańców nie mogła wziąć w nich udziału. Poznań dał radę nie tylko dzięki determinacji władz i projektantów, ale też dlatego, że dysponuje Miejską Pracownią Urbanistyczną, która plan opracowała. Mniejsze miasta i gminy, bez lokalnych biur lub jednostek planistycznych, zlecają projekty planów na zewnątrz – w trybie przetargowym. W połowie grudnia „Gazeta Wyborcza” informowała, że jedna piąta gmin w kraju nie rozpoczęła jeszcze nawet prac nad planem! Lipcowy termin wydaje się zatem w wielu przypadkach mało realny.
ogólny ekspres
Wróćmy jednak do Poznania. Jak wygląda dokument? Co ważnego się w nim znalazło? Jak wyglądało jego opracowanie? Wreszcie, czy i jakie wzbudza kontrowersje?
Najpierw skrótowe kalendarium. Oficjalne prace nad planem zaczęły się 3 września 2024 roku (wcześniej MPU przygotowywała założenia dokumentu i przedstawiała je m.in. Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej). Pierwsze konsultacje społeczne zaczęto w połowie miesiąca. Opublikowane zostały materiały informacyjne, a 23 września odbyło się spotkanie informacyjne urządzone jedynie online (po pandemii Miasto trzyma się nadal często tej nieadekwatnej do okoliczności formy kontaktu). Od połowy września do końca października zbierano uwagi i wnioski do planu. Opiniowanie i uzgadnianie. między innymi z radami osiedli trwało do końca 2024 roku.
W styczniu 2025 roku rozpoczęła się druga tura miejskich konsultacji społecznych na bazie przedstawionych przez MPU propozycji. Po kolejnym spotkaniu online nastała seria spotkań na żywo dla mieszkańców poszczególnych obszarów. Można też było osobiście udać się do MPU, by dopytać planistów o szczegóły lub zgłosić swoje wątpliwości. Od kwietnia do czerwca trwało dalsze uzgadnianie dokumentu z odpowiednimi jednostkami (od biura Miejskiego Konserwatora Zabytków po Wojsko).
Gotowy projekt planu został udostępniony w czerwcu, a na przewidziane ustawą konsultacje wyznaczono wspomniany tu już wcześniej wakacyjny termin: od 30 czerwca do 4 sierpnia. Po spotkaniu online odbyła się seria dyżurów planistów. Na stronach MPU i Miasta publikowano wskazówki, jak poruszać się po skomplikowanym i obszernym dokumencie. W październiku skorygowany projekt plan trafił ponownie do uzgodnień, a potem został opublikowany i przekazany radnym. Ci, wprowadzając nawet znaczące poprawki w dniu głosowania(!), uchwalili dokument 18 grudnia.
plan ogólny Poznania — system transportu
źródło: mpu.pl
kolebka i jezioro
W trakcie uchwalania planu w mieście tliło się lub wybuchało kilka protestów oraz debat związanych z pracami nad planami miejscowymi dla paru istotnych obszarów (mieszkańcy i członkowie stowarzyszeń aktywnie zabiegali o zmiany zresztą do końca, także podczas sesji Rady 18 grudnia). Największe emocje budziły w kończącym się właśnie roku plany zabudowy północnej części Ostrowa Tumskiego – obszaru o bardzo silnym znaczeniu dla przestrzeni miasta oraz historii Poznania i Polski (kolebka państwa polskiego, między innymi z katedrą i reliktami palatium Mieszka I). Gorący spór historyków i społeczników z prezydentem miasta opisywaliśmy w sierpniu. Kontrowersje budziły też plany wysokiej zabudowy mieszkaniowej w miejscu wygaszanego centrum handlowego pierwszej generacji na os. Sobieskiego lub w otoczeniu terenów rekreacyjnych jeziora Maltańskiego (sztucznego zbiornika z torem regatowym na obrzeżach śródmieścia). Inwestycyjna ofensywa napiera na to krajobrazowe założenie z dwóch stron. Wysoka zabudowa ma powstać od południa w miejscu wyburzonego w tym roku centrum handlowego Malta (otwartego w 2009 roku!) oraz – od północy – zamiast substandardowego osiedla całorocznych domów na ogrodach działkowych przy ul. Warszawskiej (os. Maltańskie).
galeria Malta — wynurzanie 03.2025 — w miejscu po centrum handlowym bedą mogły stanąć domy do wysokości 40 metrów
fot.: Jakub Głaz
O plusach i minusach planów związanych z wysoką zabudową w Poznaniu pisaliśmy przekrojowo w sierpniu, a o przypadku CH Malta – ostatnim razem – w styczniu. Zapalnym punktem był także teren przed Teatrem Polskim w sercu śródmieścia, na którym – podczas zeszłorocznych osobnych konsultacji – mieszkańcy postulowali nie zabudowę, a stworzenie zielonego, teatralnego forum kultury. O zieleń bój trwał także w dzielnicy Łazarz. Tu mieszkańcy starali się o uniemożliwienie zabudowy na zielonym terenie po działkach u zbiegu ulic Hetmańskiej i Dmowskiego.
teren przed Teatrem Polskim w Poznaniu, ul. 27 Grudnia — plan ogólny dopuścił ostatecznie zabudowę części terenu (po prawej); pas zieleni pośrodku został zabezpieczony
fot.: Jakub Głaz
wysoko, ale nie aż tak
Jak do uwag, wniosków lub protestów odnieśli się planiści oraz władze? Nie było tym razem powtórki z przeprowadzonej 2 lata temu aktualizacji Studium, gdy władze miasta odrzuciły miażdżącą większość uwag do dokumentu. Trudno jednak mówić o sukcesie przeciwników zbyt intensywnych inwestycji. We wspomnianych tu już zapalnych miejscach udało się, na szczęście, zredukować dopuszczalną wysokość zabudowy w rejonie Malty. Ale i tak krajobrazowemu założeniu grozi obudowanie wysokimi blokami. Po północnej stronie jeziora obniżono maksymalną wysokość dla os. Maltańskiego z 50 do 25 m (przy ul. Warszawskiej) i do 17 m (bliżej jeziora). Po południowej – z 60 do 40 m. Niemal o połowę zredukowano skalę dominanty planowanej przy zachodnim krańcu akwenu. Plan dopuszcza teraz budowę urbanistycznego akcentu zredukowanego ze 100(!) do 55 metrów. Nieznaczną redukcję wysokości udało się też osiągnąć na os. Sobieskiego (narożny akcent wysoki na 27, a nie około 40 metrów).
Ostrów Tumski w Poznaniu — widok na wyspę z lewego brzegu Warty; nowa zabudowa ma powstać za budynkami pośrodku zdjęcia (po lewej stronie od katedry)
fot.: Jakub Głaz
Największą porażkę ponieśli przeciwnicy intensywnej blokowej zabudowy na Ostrowie Tumskim. Wnioski o rezygnację z deweloperskiej zabudowy przeszły bez echa. Zredukowano jedynie skalę najwyższych budynków, co zresztą planiści MPU zapowiadali już latem (z 27 do 21 metrów). Nie udała się też batalia o park na Łazarzu. Zamiast niego plan dopuszcza zabudowę sięgającą nawet 60 metrów.
Tradycyjnie już, także w przypadku planu ogólnego Miasto argumentowało, że nie stać go na wielomilionowe odszkodowania dla właścicieli gruntów wynikające z rozbieżności między tym, co wolno było dotychczas, a tym, czego chcieli mieszkańcy. Wyliczenia te od lat podawane są jednak arbitralnie, bez kontrekspertyz i pozostaje przyjmować je na wiarę. W przypadku Ostrowa Tumskiego radny Łukasz Mikuła, szef Komisji Polityki Przestrzennej uspokajał, że planowana zabudowa będzie mieć charakter zbliżony do sąsiedniej historycznej Środki, a nie topornego blokowiska. Cała nadzieja zatem w zmianach procedowanego planu miejscowego. Jego dotychczasowa wersja sprzyjała raczej budowie dość tępej deweloperki.
wreszcie porządek?
Wątpliwości, kontrowersji oraz niewiadomych związanych z zapisami nowego planu ogólnego jest zresztą więcej. Jednocześnie sam fakt uchwalenia tego dokumentu porządkuje sytuację planistyczną. Plan ogólny w większym stopniu niż Studium zabezpiecza na przykład tereny zielone oraz uczytelnia i umacnia zamiary Miasta na niemal całym obszarze Poznania. Plusem jest też wygodny sposób prezentacji planu na portalu mapowym, gdzie w prosty sposób można sprawdzić zapisy dotyczące konkretnego obszaru. Można też uprościć sprawę włączając tylko niezbędne warstwy. Przy okazji MPU poprawiło swój „interfejs” informujący o planach miejscowych. Sprawdzenie ich zapisów oraz rysunków jest teraz nieco łatwiejsze i bardziej intuicyjne.
plan ogólny Poznania — przykład metryczki dla wybranego obszaru w portalu mapowym (wybrany teren ma seledynową obwódkę)
źródło: portal mapowy MPU; gis.mpu.pl
Wreszcie, niewiadomą jest na razie kwestia podpisu wojewody. Nie słychać na razie o zastrzeżeniach dotyczących formalnych stron dokumentu, ale – kto wie. Uchwalone już plany ogólne zostały uchylone latem przez wojewodę w kilku śląskich miastach (powodem były błędy formalne, niekiedy drobne). Jak będzie w Poznaniu, okaże się w najbliższych tygodniach.
