To ważny rok dla Gdyni — setne urodziny i towarzyszące obchodom jubileuszu liczne wydarzenia, a także wpis na Listę światowego dziedzictwa UNESCO, który może znacznie wpłynąć na przyszłość miasta. To też dobra okazja, aby przyjrzeć się miastu i jego rozwojowi. W dniach 21 i 22 października 2026 roku w Gdyńskim Centrum Filmowym odbędzie się „Gdyńska Konferencja Urbanistyczna. Sto lat miasta z morza i marzeń”. I choć Gdynia będzie główną bohaterką wydarzenia, nie zabraknie rozmów o reformie systemu planowania przestrzennego, a także o współczesnych wyzwaniach urbanistycznych i społecznych. Dziś rozmawiamy o nich z Łukaszem Pancewiczem, urbanistą, współzałożycielem firmy A2P2 Architekturę & Planning i adiunktem w Katedrze Urbanistyki Zaawansowanej Politechniki Gdańskiej.
Gdyńska Konferencja Urbanistyczna „Sto lat miasta z morza i marzeń”
© archiwum organizatorów
Ola Kloc: Modernistyczne śródmieście Gdyni zostało niedawno docenione przez UNESCO — czy i jak Twoim zdaniem decyzja o wpisaniu tego obszaru na Listę światowego dziedzictwa wpłynie na dalszy urbanistyczny rozwój miasta?
Łukasz Pancewicz: Strefa UNESCO obejmuje modernistyczne śródmieście Gdyni i to ono jest przedmiotem ochrony. Co więcej, modernistyczną tkankę chronią również nasze krajowe przepisy. Śródmieście Gdyni jest bardzo ciekawe urbanistycznie — dosyć zamknięte, ograniczone morzem, linią kolejową, portem, nie ma więc wielu możliwości manewru.
Jednak istotnym elementem, o który toczyć się będzie wiele dyskusji, jest strefa buforowa [dodatkowy obszar ochronny wyznaczony wokół obiektu wpisanego na listę UNESCO; jego zadaniem jest między innymi zabezpieczenie zabytku lub, jak w tym przypadku, całej strefy przed negatywnym wpływem nowych inwestycji — przyp. red.]. Położonych jest w niej wiele terenów rozwojowych — Międzytorze, Molo Rybackie czy tereny portu. Powstające tam realizacje będą więc oceniane pod kątem ich wpływu na przedmiot ochrony, opiniowane przez organy doradcze, ICOMOS i NID. A są pokusy, żeby na tych terenach lokalizować bardzo intensywną zabudowę, czego koronnym przykładem jest wspomniane Międzytorze.
Ola Kloc: Gdynia obchodzi w tym roku setną rocznicę nadania praw miejskich — to dość młode miasto, czy udało się w nim uniknąć błędów urbanistycznych, z jakimi mierzą się inne polskie miasta?
Łukasz Pancewicz: Żadne miasto nie jest odporne na targające nimi procesy, mogą się one po prostu materializować w innych miejscach.
Gdynia startowała z bardzo dobrej pozycji — jedynego dużego miasta w Polsce ze śródmieściem leżącym bezpośrednio przy morzu. To sprawia, że jest unikatowe. Od początku była też miastem kompaktowym, piętnastominutowym, z bardzo zwartym śródmieściem. Uniknęła też silnej deindustrializacji dzięki zachowaniu relacji z portem — choć to pewnie nie jest łatwe sąsiedztwo, Gdynia żyje razem z portem.
Gdynia to oczywiście nie tylko śródmieście. Za obwodnicą znajdują się nowe tereny rozwojowe jak dzielnica Chwarzno-Wiczlino. W porozumieniu z Miastem realizowana jest tam dosyć zwarta działalność inwestycyjna. Tutaj też po raz pierwszy w Polsce odbyły się tak duże warsztaty charrette na zaplanowanie nowej dzielnicy.
Widać więc, że Gdynia zawsze miała silną tradycję związaną z planowaniem przestrzennym, świadomie zarządza swoim rozwojem.
Ola Kloc: Same plusy?
Łukasz Pancewicz: Oczywiście Gdynia mierzy się też z wyzwaniami. Między innymi starzeniem się społeczeństwa i depopulacją, a także obumieraniem śródmieścia jako obszaru koncentracji handlu i usług. Wyzwaniem jest więc wymyślenie śródmieścia Gdyni na nowo w taki sposób, żeby nie funkcjonowało jako odrębna dzielnica, ale faktycznie było centrum — nie tylko symbolicznym — dla wszystkich gdynian.
Ola Kloc: Wpis na listę UNESCO może dołożyć nowe wyzwania związane ze wzmożonym ruchem turystycznym, a co za tym idzie wyparciem mieszkańców z centrum.
Łukasz Pancewicz: Wydaje mi się, że Gdynia przy Gdańsku nigdy nie była traktowana jako wielka atrakcja turystyczna. Gdańsk dominował jako miasto o dłuższym rodowodzie, moim zdaniem nie do końca sprawiedliwie — Gdynia jest unikalna właśnie przez dziedzictwo modernizmu. Nie jest pomnikiem czy miastem-muzeum, ale żywym miastem.
Ola Kloc: Przejdźmy do mniej przyjemnych tematów, czyli polskiej urbanistyki…
Łukasz Pancewicz: Nie wiem, czy jestem dobrym dyskutantem w tej sprawie — nie jestem wypełniony goryczą i rozczarowaniem. Jest za dużo roboty, żeby tak do tego podchodzić!
Ola Kloc: To fantastyczna wiadomość! Powiedz wobec tego, jak oceniasz najnowsze instrumenty urbanistyczne: plany ogólne, ograniczenie wydawania WZ i Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI)?
Łukasz Pancewicz: W odróżnieniu od środowiska uważam, że to dobry krok, a założenia reformy oceniam jako słuszne.
Plany ogólne pozwolą na odchudzenie dawnych studiów, które nie były zbyt dobrymi narzędziami do sterowania rozwojem miasta. Dla dużego samorządu przygotowanie studium oznaczało kilka lat ciężkiej pracy, a sam dokument łączył potężną listę uwarunkowań i skromną warstwę informacji, dotyczącą kierowania rozwojem gminy, łączącą planowanie przestrzenne i bezzębne próby zarządzania rozwojem. Także idea, w której rozwojem miasta kieruje dokument strategii zawierający komponent przestrzenny [plan ogólny — przyp. red.] jest bardzo mądra. Uzbraja w końcu planowanie przestrzenne w narzędzia rozwojowe.
To dobry krok reformy, który jest jeszcze przed nami. Gminy zaczną aktualizować swoje strategie, a o tym rzadko się mówi. Myślę, że urbaniści nie do końca rozumieją, jak ważny jest to element.
Można oczywiście się przyczepić, że plany ogólne są dokumentami o ogólnym charakterze, ustalają jednak pewne pryncypia — rozdzielenie strefowe, sposób użytkowania, parametry zabudowy. A z fakultatywnym wyznaczaniem Obszarów Uzupełniania Zabudowy (OUZ), nowe plany ogóle realnie wzmacniają rolę planów miejscowych, dając coś, na co zawsze nalegało środowisko urbanistów — to plany zagospodarowania przestrzennego będą ukierunkowywały rozwój gminy, a nie decyzja o warunkach zabudowy.
Podoba mi się też konsekwencja rządu dotycząca decyzji o warunkach zabudowy — zostaną one w końcu potraktowane jako narzędzie związane z postępowaniem administracyjno-prawnym. Ograniczy się czas ich funkcjonowania, zostaną też przypisane do osoby, która dysponuje nieruchomościami na cele budowlane, co może w końcu ukróci spekulacje.
I trzecia rzecz, czyli ZPI — moim zdaniem jest to unormowanie czegoś, co gminy próbowały już nieformalnie wprowadzać. Potencjalnie jest to rozwiązanie, które pozwoli łatać luki finansowe samorządów. Prywatni deweloperzy są ważnymi graczami na polskim rynku, w ramach ZPI realizacja przez nich projektów będzie warunkowana budową infrastruktury publicznej — dotychczas koszty związane z planowaniem rozwoju miasta ponosiły gminy, a nie miały żadnego mechanizmu odzyskiwania tych kosztów. Wprowadzenie umów urbanistycznych wzmacnia pozycję gmin.
Co ważne, ZPI nie jest oddaniem władzy w ręce deweloperów, gmina zachowuje władztwo planistyczne. Deweloperzy, przygotowując ZPI, wchodzą w proces tworzenia prawa, są doproszeni do stołu negocjacji, ale nie przejmują nad tym procesem kontroli. To gmina rozdaje karty. Jeśli będzie tego świadoma i będzie umiała grać asertywnie, będzie mogła stawiać warunki właścicielom nieruchomości.
Ola Kloc: Rozumiem, że wzmocnienie planów miejscowych poprzez plany ogólne może być czymś dobrym, ale co w sytuacji, gdy gmina ma przedawnione plany miejscowe, nieprzystające do współczesnych wyzwań urbanistycznych, i musi je „przerysować” w planach ogólnych bez możliwości wprowadzenia korekt?
Łukasz Pancewicz: Reforma nie jest amnestią dla gmin, które popełniały błędy. Jeśli świadomie nie wykorzystały swoich kompetencji, władztwa planistycznego, lub robiły to niechlujnie czy nieracjonalnie — ponoszą tego konsekwencje.
Jeżeli gminy realizowały swoje zadania porządnie, ale pozostawiały pewne luki, reforma pozwala na korektę kursu.
Dla gmin, które dobrze gospodarowały swoją przestrzenią, reforma nie jest wyzwaniem.
Ola Kloc: Obawiam się, że konsekwencje tych błędów popełnionych przez gminy ponoszą przede wszystkim mieszkańcy.
Łukasz Pancewicz: Owszem, ale świadomość mieszkańców gmin dotycząca konsekwencji nieplanowanego rozwoju rośnie. Mieszkańcy protestują przeciwko zabudowywaniu terenów zieleni, wycinkom drzew czy przeskalowanej zabudowie w sąsiedztwie. Pytanie, jak te głosy będą traktowane przez gminy. Uważam, że zaangażowanie mieszkańców i patrzenie władzy na ręce będzie wspierać poprawę planowania. Trzeba też powiedzieć, że część mieszkańców gmin korzystała z dotychczasowego systemu, łatwo pozyskując decyzje na budowę domów w polu czy spekulację gruntami — te osoby też nie będą zadowolone ze zmian w ustawie.
Ola Kloc: Wspominałeś o warunkach zabudowy — przy okazji reformy są one masowo wydawane, aby zdążyć przed uchwaleniem planów ogólnych, co również wpłynie na otaczającą przestrzeń. Czy można było tego uniknąć?
Łukasz Pancewicz: Nie w Polsce i nie przy tak silnych wpływach lobbystycznych i obawach polityków.
W tej reformie mierzą się dwie siły — jedna, która chce uporządkować system, wyczyścić go i uregulować, i druga, która cały czas jest kierowana partykularnymi interesami właścicieli nieruchomości i części samorządowców, którzy nie chcą zmiany systemu, chcą wciąż mieć możliwość dosyć swobodnego dysponowania zagospodarowaniem terenu bez rygorów narzucanych ustawą.
Myślę, że dopuszczenie okresów przejściowych było zgniłym kompromisem, z którego konsekwencjami będziemy się mierzyć jeszcze przez kilka albo kilkanaście lat. Jednak uproszczenie procedur sporządzania planu ogólnego pozwala przy kolejnej interakcji tego dokumentu, zwłaszcza jeśli wydane decyzje zostaną skonsumowane przez zabudowę, uwzględnić część z tych zmian, a później rugować te, które były robione spekulacyjnie.
Niestety planowanie przestrzenne w Polsce, przy bardzo silnej ochronie praw właścicielskich, czasem działało tak, że decyzje WZ bywały traktowane, jak losy kupione na loterii — często właściciele nieruchomości albo landloperzy zabezpieczali możliwość budowania jako pewne rezerwy finansowe na daleką przyszłość, co w wielu przypadkach nie miało pokrycia w realnym ruchu budowlanym. Myślę, że te spekulacyjne działania będą prześwietlane w momencie, gdy gminy będą mierzyły się z depopulacją. To będzie prawdziwy test tego, na ile spekulacja nieruchomościowa przełoży się na ruch budowlany.
Ola Kloc: Wróćmy jeszcze na chwilę do ZPI — oczywiście może to być świetny instrument dla gmin, pod warunkiem, że będą umiały z niego skorzystać. Dla mniejszych samorządów może to się okazać sporym wyzwaniem.
Łukasz Pancewicz: Gminy mają dostęp do rozmaitych szkoleń i możliwości doskonalenia swoich pracowników, wyzwaniem jest raczej to, że pracownik w samorządzie jest przeciążony zbyt wieloma obowiązkami i niekoniecznie z tej pomocy może skorzystać.
Zawsze zastanawiają mnie sytuacje, w których ktoś mówi, że to narzędzie, jak na przykład plan miejscowy, sprawia, że samorząd nie jest w stanie czegoś zrobić. Owszem, narzędzia planowania przestrzennego są obwarowane rozmaitymi, wynikającymi z ustaw uwarunkowaniami, ale to nie jest tak, że gmina jest bezwolna, niesterowna, albo przez jakiś przepis zmuszona do wykonywania pewnych rzeczy. Albo, że gdy przychodzi inwestor, gmina może się wyłącznie poddać i oddać swoje kompetencje. Wszystko zależy od tego, jaką politykę prowadzi dany samorząd, jak dobrego ma wójta, burmistrza i jego zespół. To jest klucz planowania przestrzennego — nie urbaniści i przepisy, ale to, jak samorząd korzysta ze swoich praw i przywilejów.
Ważne, żeby samorządy potrafiły myśleć jak deweloper, bo ZPI jest w gruncie rzeczy negocjacją biznesową. Żeby rozumiały, ile PUM-u i PPU wnioskodawca może zrealizować na swojej nieruchomości, jakie zyski osiągnie. Zastanowiły się, jaki udział w wartości nieruchomości chcą uzyskać, a jakie potrzeby muszą zrealizować, żeby to, co powstaje, miało ręce i nogi, a nie było tylko drapieżnym projektem nieruchomościowym. Istnieje też wiele przepisów dotyczących ochrony środowiska, które pozwalają wymagać jakości. Jeśli zaczniemy myśleć w taki sposób, a moim zdaniem są małe i średnie samorządy, które już myślą takimi kategoriami, to będziemy w stanie działać asertywnie i całkiem dobrze negocjować swoje interesy.
Ola Kloc: Jest więc nadzieja dla polskiej urbanistyki?
Łukasz Pancewicz: Ciągle słyszę, że urbanistyka jest martwa — nie cierpię tego. Nasza firma zajmuje się innowacjami w planowaniu: projektowaniem urbanistycznym, partycypacją społeczną, kształtowaniem przestrzeni publicznych, organizacją konkursów i jesteśmy stale bardzo zajęci. Gdy więc słyszę, że planowanie przestrzeni jest martwe, nie działa, to mnie nosi!
Ola Kloc: Dziękuję za rozmowę.
