Zburzyć i zastąpić nowym czy zachować i poddać modernizacji? To pytanie zadaje sobie coraz więcej inwestorów, posiadających w swoich zasobach budynki biurowe. Niektóre z nich trafiają pod kilof, chociaż powstały zaledwie dwie czy trzy dekady temu. Na szczęście inny los czeka Zaułek Piękna w Warszawie, który Syrena Real Esteate podda metamorfozie zrealizowanej według projektu medusa group. Wraz z nowym wnętrzem i elewacjami, Zaułek Piękna zyska też nową nazwę — Elma. Czy wpisze się w charakter przebudowanej ulicy Kruczej?
Podczas gdy kolejne warszawskie biurowce przygotowywane są do rozbiórki lub wręcz znikają na naszych oczach, Zaułek Piękna czeka na drugą młodość. Postmodernistyczny biurowiec powstał w 2005 roku na narożnikowej działce u zbiegu ulic Pięknej, Kruczej i Mokotowskiej. Za jego projekt odpowiadała pracownia Ludwika Koniora, Konior & Partners Architects, która współpracowała z Atelier 2 Architekci. Mimo nowoczesnej, jak na owe czasy, formy, sposób w jaki ukształtowano dwunastokondygnacyjny budynek czytelnie nawiązał do kamienic przedwojennej Warszawy.
Biurowiec Zaułek Piękna w Warszawie
fot.: M. Czechowicz © mat. prasowe
postmodernistyczna kamienica ze szkła, kamienia i blachy
Bryłę biurowca Zaułek Piękna podzielono na trzy poziome segmenty. Dwie pierwsze kondygnacje naziemne są wycofane, tworząc niewielki podcień. O reprezentacyjnym charakterze przyziemia stanowią między innymi wysoko zawieszone stropy, a artykulację na elewacjach budują w nich smukłe słupy, które kompozycyjnie spina rodzaj gzymsu wyłożonego metalicznymi okładzinami. Kolejne pięć kondygnacji współtworzy biurowy „trzon” budynku, najbardziej masywną bryłę, w której podziały poziome zaakcentowano przy pomocy kamiennych okładzin o wyrazistej fakturze. Ponad podstawą i trzonem wznosi się wycofana, najlżejsza optycznie część budynku, którą konstytuują dwie kondygnacje o elewacjach udekorowanych srebrzystymi półfilarami.
Biurowiec Zaułek Piękna w Warszawie powstał w duchu postmodernizmu, dyskretnie nawiązując do historycznej zabudowy stolicy przy pomocy rozwiązań materiałowych
fot.: M. Czechowicz © mat. prasowe
W czasie powstania, wnętrza biurowca Zaułek Piękna były przykładem zastosowania nowoczesnych technologii i rozwiązań projektowych — klimatyzacji, światłowodów, podwieszanych sufitów i podnoszonych podłóg czy uszczelnienia AEROSEAL®.
Biurowiec Zaułek Piękna w Warszawie powstał u zbiegu ulic Kruczej, Pięknej i Mokotowskiej
fot.: M. Czechowicz © mat. prasowe
Dzisiaj takie „nowinki” nie robią już wrażenia, a wielu inwestorów posiadających w swoich zasobach budynki powstałe w pierwszych dekadach po transformacji decyduje się na rozbiórkę — w samej Warszawie taki los spotkał lub czeka biurowce Curtis Plaza, Pekao Tower, Ilmet, Saski Point czy Atrium. Poza stolicą dynamika wymiany młodej tkanki architektonicznej na nowe budynki jest mniejsza, ale nie nieobecna — w Krakowie jakiś czas temu wyburzono biurowiec Solidex-u, niegdyś nominowany do Nagrody im. Ludwiga Miesa van der Rohe, a w Katowicach planowana jest robiórka zaledwie 13-letniego biurowica Jastrzębskiej Spółki Węglowej.
Elma — projekt przebudowy biurowca Zaułek Piękna w Warszawie
proj.: Medusa Group © mat. prasowe
Elma zastąpi Zaułek Piękna
Są jednak inwestorzy, którzy podchodzą z większą odpowiedzialnością do tego zagadnienia. Jedną z nich (chociaż niejedyną) jest Syrena Real Estate, która ma już na koncie udaną transformację biurowców powstałych po 1989 roku. Tym razem to właśnie Zaułek Piękna, który Syrena Real Estate, odkupiła w ubiegłym roku, zyska drugą szansę. O tym, jaka przyszłość czeka Zaułek Piękna, zadecydowała również pracownia Medusa Group, odpowiedzialna za projekt modernizacji.
Piękna 18 ma wszystko, czego szukamy w naszych projektach: świetną lokalizację, funkcjonujący budynek i niewykorzystany jeszcze potencjał. Nie chcemy tworzyć tutaj nowego miejsca od podstaw, ale wydobyć znacznie więcej z istniejącej nieruchomości. Z jednej strony podnosimy standard części biurowej i jakość codziennego doświadczenia jej użytkowników, z drugiej – całkowicie zmieniamy relację budynku z ulicą. Symbolem tej transformacji będzie również nowa nazwa – Elma. [...]
– mówi Witold Zatoński Kotomski, założyciel Syrena Real Estate.
Elma — projekt przebudowy biurowca Zaułek Piękna w Warszawie
proj.: Medusa Group © mat. prasowe
w stronę ulicy
Zasadnicza bryła biurowca Zaułek Piękna nie przejdzia diametralnej metamorfozy. Zmiana relacji budynku z ulicą ma zajść przede wszystkim poprzez przebudowę dwóch najniższych kondygnacji naziemnych. Obecnie parter i pierwsze piętro wyraźnie rozdziela pozioma okładzina z blachy. Po metamorfozie według projektu Medusa Group, obie kondygnacje przyziemia zostaną ze sobą powiązane poprzez wprowadzenie architektoniczych ram — zwielokrotnionych, przeszklonych obramień, zamykających się poziomym „nadprożem” dopiero na styku drugiej i trzeciej kondygnacji.
Budynek przy Pięknej 18 znajduje się w miejscu o bardzo silnej tożsamości architektonicznej, dlatego zależało nam na znalezieniu współczesnego języka, który będzie prowadził dialog z otoczeniem. Punktem odniesienia stała się dla nas charakterystyczna dla tej części Warszawy architektura i jej detal, które interpretujemy na nowo poprzez geometrię projektowanych elementów fasady. Chcemy stworzyć rodzaj architektonicznego passe-partout – ramy dla życia toczącego się wewnątrz budynku i na otaczających go ulicach. Nowa elewacja nie ma być jedynie zmianą estetyczną. Ma sprawić, że budynek stanie się bardziej otwarty, transparentny i obecny w przestrzeni miasta
– mówi Przemo Łukasik, architekt i współzałożyciel Medusa Group.
Wraz z transformacją przyziemia zajdą również zmiany materiałowe. O ile pierwotne elewacje splatały ze sobą historyczne odniesienia kamiennych gzymsów w części biurowej z nowoczesnym wyrazem pod postacią „metalicznych” półfilarów w najwyższych kondygnacjach, o tyle w projekcie Medusa Group we wszystkich partiach elewacji artykulacja pionowa i pozioma zostanie wykonana z kamienia. Znikną więc „futurystyczne” półkolumny, a blaszany pas w podziemiu ukryje się za wspomnianymi ramami. Ich proporcje znajdują odzwierciedlenie między innymi w podcieniach powojennych kamienic przy Kruczej 6/14 oraz kruczej 16/22.
Elma — projekt przebudowy biurowca Zaułek Piękna w Warszawie
proj.: Medusa Group © mat. prasowe
współczesny powiew świeżości
Modernizacja zawita również do wnętrza. Jak czytamy w komunikacie inwestora:
Prace obejmą m.in. modernizację kluczowych instalacji technicznych oraz systemów wentylacji, ogrzewania, chłodzenia i automatyki budynkowej. Usprawnienie tych systemów ma ograniczyć zużycie energii i koszty eksploatacyjne oraz zapewnić stabilniejsze warunki wewnętrzne. Zmiany obejmą również dwie górne kondygnacje budynku, części wspólne, elewację i dach. Nowy standard zyskają lobby, hole windowe i sanitariaty. Zmodernizowany zostanie parking, a infrastruktura związana z elektromobilnością będzie rozbudowana.
Po modernizacji Elma ma oferować około 7,7 tysiąca metrów kwadratowych powierzchni biurowej, 1,3 tysiąca metrów kwadratowych powierzchni handlowo-usługowej oraz 100 miejsc parkingowych. Inwestor dysponuje już pozwoleniem na budowę, a prace mają rozpocząć się na początku przyszłego roku i zakończyć w III kwartale 2028 roku.
Elma — projekt przebudowy biurowca Zaułek Piękna w Warszawie
proj.: Medusa Group © mat. prasowe
synergia na Kruczej
Syrena Real Estate upatruje w modernizacji biurowca Zaułek Piękna synergii z planowaną przebudową ulicy Kruczej. Według projektu realizowanego w ramach Nowego Centrum Warszawy, ulica Krucza ma zmienić się w stołeczną „La Ramblę”. W narracji przedstawianej przez Syrena Real Estate, nowy charakter Elmy wpisze się w odmienioną Kruczą, która po przebudowie będzie wielkomiejską aleją handlową z węższymi jezdniami, deptakiem na osi i dużą ilością drzew.
Bryłę biurowca Zaułek Piękna podzielono na trzy segmenty nawiązujące do historycznej śródmiejskiej zabudowy
fot.: M. Czechowicz © mat. prasowe
Czy wspomniana harmonia nowej Elmy z przebudowaną Kruczą faktycznie będzie miała miejsce? Okoliczności są sprzyjające: projekt przebudowy ulicy Kruczej — choć w bólach i z istotnymi zmianami — dotarł na ostatnią prostą, którą było wyłonienie w przetargu wykonawcy, a w metamorfozie Zaułka Piękna uczestniczy jedna z najbardziej uznanych polskich pracowni architektonicznych. Co równie ważne, inwestor ma już doświadczenie w podobnych projektach. W 2024 roku Syrena Real Estate z powodzeniem przebudowała postmodernistyczny biurowiec Aktyn z 1996 (proj. Miljenko Dumenčic i Krzysztof Kamiński), przemianowując go na nowocześniejszy „HOP”. Dzisiaj swoją nową siedzibę mają w nim Narodowy Instytut Dziedzictwa oraz Główny Inspektorat Ochrony Środowiska. Wcześniej Syrena Real Estate w podobny sposób odmłodziła służewiecki kompleks Marynarska Real Estate (proj.: Atelier 2 Architekci oraz Konior & Partners), nadając mu futurystyczną nazwę „Diuna”.
