Poniższy tekst powstał jako rezultat czterech lat zbierania danych statystycznych, czterech tygodni pracy nad prezentacją i prawie czterech godzin pisania. Jest to próba wyciągnięcia wniosków z błędów, które popełniliśmy, żeby nie popełniać ich ponownie i żeby inni nie musieli ich popełniać. Tekst jest studium przypadku działalności i rozwoju zarządzania mniej więcej dziesięcioosobową pracownią projektową w wojewódzkim mieście. Nie jest to prawdopodobnie najlepsza metoda, na pewno nie jedyna, ale jest uzasadniona i policzalna. Zrozumiała dla naszych klientów i pozwalająca negocjować ich językiem, a nie przez porównanie z tańszymi i targowanie się o kilka złotych za metr kwadratowy. Opowiada o prawdziwych ludziach, operuje na prawdziwych liczbach roboczogodzin, kwotach wynagrodzeń i metrach kwadratowych. Pisząc go, żałuję, że nikt nie pokazał nam, jak liczyć wartość naszej pracy i przez wiele lat musieliśmy robić to „na czuja” za stawkę „nikt na rynku więcej nie da”. Spójrzcie krytycznie i opracujcie lub udoskonalcie swoje metody wyceny projektu. Miłej lektury.
Karol NIERADKA — absolwent Wydziału Budownictwa i Architektury Politechniki Szczecińskiej. Od 2010 roku prowadzi w Szczecinie biuro projektowe maxberg. Od dwóch kadencji jest prezesem szczecińskiego oddziału SARP, od 2024 roku — przewodniczącym Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej w Szczecinie.
pracownia = pracownicy
Niemal dziesięć lat temu napisaliśmy na stronie wizję naszej marki. Znalazło się tam takie zdanie: „Mamy ambicję stać się najbardziej pożądanym pracodawcą tej branży w regionie”. Zapisane wtedy nieco intuicyjnie, nie zestarzało się, choć nabieramy przekonania, że dużo udało nam się w tej kwestii zrealizować. To niestety oznacza, że walczymy z nieuczciwą konkurencją starszych kolegów, którzy pracowników zatrudniają na umowach o dzieło za minimalne stawki. Piszę, że to my walczymy, bo to nie firma, spółka czy jej właściciel tworzy pracownię, lecz wszyscy w niej zatrudnieni. Koszty naszego biura w 85 procentach stanowią wynagrodzenia pracowników i zarządu, co podkreśla kluczową rolę zespołu w naszej branży. Zaledwie 15 procent to komputery, samochody, oprogramowanie, ubezpieczenia, czynsz, opłaty, usługi zewnętrzne (poza branżowymi). Od liczby i jakości pracy ludzi zależy więc w największym stopniu przychód, jakość i ostatecznie zysk firmy. Dbanie o nich opłaca się obu stronom.
zmierz swój biznes
Architekci bardzo często uznają swoje firmy za autorskie pracownie. Nie spółki, firmy czy przedsiębiorstwa tylko pracownie rzeźbiarstwa, w których artysta potrzebuje jedynie pomocników, uczniów do realizowania własnego ego, marki, sztuki. Terminy są mniej istotne, a przychody zależą od negocjacji „jak wiele może pan zapłacić za moją sztukę?”. Niewielu architektów jest w stanie przewidzieć, a nawet określić po fakcie, ile projekt kosztował. Czy przyniósł zysk, czy stratę i jak wielką. Intuicja podpowiada im jednak, że na wielu projektach tracą. I jest to najczęściej prawda. Zgodnie z zasadą You can't manage what you don't measure zmierzenie swojego biznesu i projektów jest konieczne dla zrozumienia, skąd wziąć pieniądze na funkcjonowanie i rozwój pracowni.
Jestem przeciwnikiem wyceniania prac projektowych na podstawie jakiegoś procenta kosztów budowy albo za metr. Wielokrotnie miałem do czynienia z oporem ze strony zamawiających, którzy nie rozumieją, dlaczego koszt budowy ma być podstawą do wycenienia pracy projektanta. „Dlaczego mam płacić więcej za elewację ze złota niż z blachy?”, pytają. Wycena „za metr PUM-u” też nie odnosi się do niczego. Przyjęła się tylko dlatego, że inwestorzy mają porównanie, czy to tanio, czy drogo, ale nie porównują zakresu pracy projektanta i zakresu dokumentacji, tylko cenę. Koszt zaprojektowania jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania zależy jednak od powierzchni niesprzedawanej (na przykład garaży), poziomu skomplikowania budynku, liczby instalacji, złożoności projektów fasad, akustyki, zakresu projektu wnętrz części wspólnych, identyfikacji wizualnej i tak dalej. W dodatku wyceniając w ten sposób, konkurujemy z najgorszymi na rynku, którzy na projektowanie poświęcają najmniej czasu. Klient nie jest w stanie porównać zakresu tej pracy przed podpisaniem umowy. W ten sposób projektant nie ma policzalnych argumentów do negocjowania ceny. Tym samym sprowadzamy negocjacje do targowania.
Możemy oczywiście wziąć sobie za cel wyedukowanie wszystkich inwestorów, żeby próbowali zrozumieć nasz punkt widzenia i poziom skomplikowania wyceny prac projektowych, koordynacji międzybranżowej, geometrycznie rosnącej ilości kolizji i tak dalej. Niedawno usłyszałem, że przeprojektowanie budynku na etapie projektu wykonawczego — zmniejszenie go o 5 procent powierzchni — to nie jest dodatkowa praca, za którą zamawiający musi zapłacić, a zmniejszenie zakresu i powinien zapłacić mniej niż pierwotnie. Niestety wielu inwestorów nie ma wystarczającego doświadczenia, żeby zrozumieć nasz punkt widzenia, wielu buduje po raz pierwszy, albo nie chce sobie tym zawracać głowy. To przecież problem nasz, a nie ich. Zamiast więc próbować przekonać inwestorów do naszego sposobu myślenia, powinniśmy dostosować komunikację do ich perspektywy i języka.
liczba roboczogodzin od 2021 roku — 44 903 h
koszty
Każdy prezes i przedsiębiorca wie, ile kosztuje jego czas i ile płaci specjalistom. Wie też, ile płaci prawnikowi, bo ci od lat rozliczają się za godziny i naliczają je minutowo, na przykład co kwadrans. Stawki kancelarii prawniczych, których praca bazuje na czasie pracy asystentów i osób nimi zarządzającymi, wynosi dziś w Szczecinie minimum 200–300 złotych za godzinę, a często więcej. Podobnie wyceniany jest czas lekarzy, fizjoterapeutów i innych specjalistów. Ile na godzinę zarabia biuro projektowe? A ile kosztuje godzina pracy biura? Niewielu z nas liczy i sprawdza.
Podzielmy więc koszty naszej działalności na trzy proste czynniki: koszty projektantów, koszty zarządu i twarde koszty biura. Koszty branż i opracowań zewnętrznych powinny być dla pracowni neutralne lub w ogóle być rozliczane bezpośrednio z inwestorem.
koszty projektantów, czyli ile powinien zarabiać architekt/ka
Według danych GUS w listopadzie 2024 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 8478,26 złotych brutto. Średnia krajowa na koniec 2024 roku wynosiła więc w Polsce około 6000 złotych netto. Dodając do tego pozostałe obciążenia pracodawcy, to niewiele ponad 10000 złotych miesięcznego kosztu dla biura. Przyjmując, że miesiąc ma około 168 roboczogodzin, oznacza to koszt około 60 złotych na godzinę. Tyle kosztuje pracownię projektową praca każdej zatrudnionej osoby za średnią krajową na umowie o pracę. Należy do tego doliczyć koszt pracy zarządu (szefa/prezesa, menadżera, ewentualnego sekretariatu) oraz pozostałe koszty materialne i niematerialne — licencje, czynsz, amortyzacja sprzętu i pojazdów, leasing, rachunki za media, wyjazdy, delegacje, szkolenia, ubezpieczenia, składki, koszty księgowości, obsługi prawnej. Wszystko to uczciwie policzone daje koszt jednej godziny pracy projektanta architektury bez wynagrodzenia dla specjalistów innych branż. To koszty stałe. Nie uwzględniamy na razie ryzyka, rozwoju i zysku dla spółki, który można przeznaczać na jej rozwój, premie lub dywidendy.
Skupmy się na początek na kosztach pracowników, bo jak wspomniałem to oni stanowią 85 procent kosztów prowadzenia pracowni projektowej. Od wielu lat toczy się dyskusja na temat niskich zarobków w naszej branży. Moje pokolenie przeszło przez tragiczne formy zatrudnienia, umowy „na gębę”, pieniądze „pod stołem”, brak składek do ZUS i wynagrodzenia znacznie poniżej średniej krajowej. Jednocześnie dziś wielu z nas mówi o roszczeniowym pokoleniu, które od razu chce zarabiać dużo, a nic jeszcze nie umie. Jeśli uważasz, że młode pokolenie, albo ogólnie pracownicy są roszczeniowi lub „wszystkiego trzeba ich nauczyć”, to zostań pracownikiem lub zatrudnij kogoś w swoim wieku bez wykształcenia architektonicznego. To może być bolesne doświadczenie dla wszystkich stron.
Z perspektywy pracownika wielokrotnie słyszałem, że lepiej od nich zarabia płytkarz albo dekarz. Czy jednak ktokolwiek z nich zdecydował się na pracę fizyczną w pyle, brudzie, hałasie, wilgoci, upale od świtu, jak trafnie pokazała reklama kleju Atlas — fachowcom? Ilu porzuciło biurowe pogaduszki przy kawie, fotel, komputer? Zrezygnowało z czystych, niezniszczonych rąk i porzuciło swoje ambicje? Skąd bierze się przekonanie, że pracownicy fizyczni powinni zarabiać mniej od nas? Ich praca jest równie ważna, trudniejsza fizycznie i w dodatku znacznie mniej zastępowalna przez sztuczną inteligencję. To wszystko nie zmienia faktu, że zarobki w branży są zbyt niskie, a umowa o pracę wciąż nie jest powszechną praktyką. Jak w takim razie znaleźć kompromis? Uczciwe wynagradzać pracowników, ale też nie przeceniając ich wkładu i odpowiedzialności, bo przecież na etacie odpowiedzialność finansowa jest ograniczona do minimum, więc i wynagrodzenie nie może być takie jak prezesa.
roboczogodziny pracowników — liczba roboczogodzin w poszczególnych latach
Sięgnęliśmy po dane GUS i kalkulator wynagrodzeń. Od zeszłego roku GUS publikuje nie tylko średnią krajową, ale i medianę. Mediana to wartość znacznie realniej określająca zarobki, a z pewnością pewne społeczne odczuwanie zarobków. Jeżeli bowiem w firmie dziewięć osób zarabia 3000 złotych, a jedna 20000, to średnia biurowa wynosi 4700 złotych, choć 90 procent pracowników zarabia znacznie mniej. Mediana w tej samej firmie będzie wynosiła 3000. Tyle właśnie zarabia osoba po środku stawki zarobków. W 2024 roku mediana zarobków w Polsce wynosiła około 6700 złotych brutto, czyli zaledwie 4670 na rękę. Tworząc system płac, uznaliśmy więc, że nawet młody architekt powinien po studiach zarabiać nie mniej niż odczuwalna pensja przeciętnego Polaka. Czyli około 5000 złotych netto. Z drugiej strony, osoba doświadczona, ale na etacie, która korzysta z osłon socjalnych, pełnego wymiaru urlopu, która nie ponosi odpowiedzialności finansowej i karnej, nie ma wpływu na decyzje strategiczne dla firmy i nie zapewnia nowych zleceń, nie powinna oczekiwać wynagrodzenia wyższego niż dwukrotność mediany, a więc około 9700. Jest to równocześnie wynagrodzenie, na które nie może liczyć 80 procent zatrudnionych Polaków (według Ogólnopolskiego Badania Wynagrodzeń). A więc osoba tyle zarabiająca jest wśród 20 procent najlepiej zarabiających pracowników w naszym kraju. Zaznaczę, że dane te stanowią założenie naszego szczecińskiego biura i powinny uwzględniać otoczenie konkurencyjne i koszty życia w innych miejscach kraju. Liczę też na to, że rozwój biura pozwoli nam podnieść kwotę bazową z dwukrotności do na przykład 2,5–3-krotności mediany. To jednak cel, a nie realia.
zakładane koszty godziny pracy średniego pracownika biura maxberg w grudniu 2024 roku
Mając tak przygotowane widełki wynagrodzeń, waloryzowane corocznie przez kolejne raporty GUS, przypisaliśmy pracownikom wynagrodzenia zależnie od doświadczenia, stażu, wydajności i ogólnej oceny współpracy. Współczynnik łączny z tych ocen określa, gdzie na skali zarobków między 5000 a 9700 złotych netto jest każdy z pracowników. Jednocześnie otrzymują informację, co powinni wzmocnić, poprawić, żeby ich pensja wzrosła. Dbamy przy tym, aby średnia i mediana całego biura była znacznie wyższa niż dla kraju, a struktura płac możliwie wypłaszczona, bez rażących różnic w wynagrodzeniach. W ten sposób ustaliliśmy, że średni koszt pracy projektanta wbiurze Maxberg wynosi 69,67 złotych na godzinę. To około 65 procent wszystkich kosztów.
- Średnie wynagrodzenie netto w biurze maxberg (pełen etat, V 2025) — 7079 zł netto
- Mediana wynagrodzeń netto w biurze maxberg (pełen etat, V 2025) — 7625 zł netto
Tradycją biura maxberg jest też zatrudnianie w różnym wymiarze etatu. Obecnie czworo pracowników biura pracuje w niepełnym wymiarze dni lub godzin dziennie. Ich wynagrodzenie jest oczywiście proporcjonalnie obniżone, ale mają możliwość realizowania innych źródeł dochodu, hobby lub spędzania czasu z rodziną. Ważne jest, aby czas pracy nie był mniejszy niż cztery dni w tygodniu i sześć godzin dziennie. W przeciwnym wypadku straty dla biura są zbyt dotkliwe. Stanowiska pracy w czasie ich nieobecności stoją puste, licencje na oprogramowanie nie tanieją, a czynsz za biuro się z tego powodu nie zmniejsza. Najmniejszy wymiar etatu wynosi więc cztery dni w tygodniu po sześć godzin, a pozostałe to 4 × 8 h, 5 × 7 h i pełen etat 5 × 8 h.
koszty zarządu biura — łączny oczekiwany koszt wynagrodzenia Zarządu
koszty zarządu
Nie jest prawdą powtarzane przez wielu architektów zdanie, że kiedy byli mniejszą pracownią zarabiali więcej, a problemów mieli mniej. W dobrze zarządzanej organizacji, większa liczba osób składająca się na wynagrodzenie zarządu powinna przekładać się na jego wyższe wynagrodzenie. Statystyki w Polsce wyraźnie pokazują, że w większych przedsiębiorstwach średnie płace są wyższe, co oznacza też wyższe wynagrodzenia dla zarządu. Dla naszego biura przyjęliśmy roboczo, że prezes powinien zarabiać co najmniej dwukrotnie więcej niż pracownicy i mieć do pomocy managera lub przynajmniej obsługę sekretariatu. Na ich pracę muszą zarobić pozostali pracownicy. Im jest ich więcej, tym koszty zarządu mają mniejsze znaczenie w kosztach całej firmy. Jednocześnie koszty zarządu nie rosną liniowo ze wzrostem liczby pracowników. W naszym biurze koszty zarządu stanowią jedynie 21,16 złotych netto na godzinę pracy projektantów. To zaledwie 19,7 procent wszystkich kosztów funkcjonowania biura. Koszty wynagrodzeń zarządu i projektantów to niemal 85 procent całkowitych kosztów pracowni!
zakładane koszty stałe godziny pracy biura maxberg w grudniu 2024 roku
koszty stałe
Ostatnim elementem są koszty stałe. To opłaty za czynsz, energię, sprzątanie, kawę, oprogramowanie, abonamenty za narzędzia chmurowe, księgowość i kadry, leasingi, niezbędne wymiany sprzętu komputerowego, ubezpieczenia, wydruki, składki do Izby i SARP. Udało nam się oszacować wszystkie te koszty na podstawie obserwacji i faktur. Część była banalnie prosta. Jak opłaty stałe za czynsz czy księgowość. Trudniej oszacować licencje wieczyste (drogie w zakupie, ale starczają na lata) i sprzęt komputerowy. Jeżeli jednak założymy, że jedna licencja za 17 000 złotych netto wystarcza na około pięć lat pracy, to znaczy, że miesięcznie powinniśmy odkładać 283 złote, żeby kiedyś kupić nową. Podobnie ze starzejącym się sprzętem. Dziesięć komputerów starzejących się w około cztery lata oznacza, że aby zachować sprawność sprzętu, powinniśmy co roku wymieniać 2,5 komputera. Czyli w dziesięcioosobowym biurze powinniśmy gromadzić miesięcznie około 1500 złotych na wymianę sprzętu. Zsumowaną kwotę kosztów stałych podzieliliśmy przez liczbę roboczogodzin całego biura i ustaliliśmy, że to zaledwie 16,81 złotych netto na każdą godzinę pracy projektantów. Jest to więc najmniejszy koszt całej działalności. Zaledwie 15,7 procent. Oznacza to, że przy dobrym zarządzaniu koszty szybszego sprzętu, lepszego oprogramowania czy wyposażenia biura, które przekładają się na komfort i tempo naszej pracy są znikome w porównaniu do kosztu zatrudnienia ludzi.
średni udział kosztów zatrudnienia w koszcie 1h pracy biura — koszty każdej godziny pracy biura wraz z wynagrodzeniami
ile kosztuje architektura
Ile zatem kosztuje projekt? Podjęliśmy kilka lat temu w biurze wyzwanie policzenia, jakie mamy koszty prowadzenia pracowni i podzieliliśmy je przez liczbę godzin, za którą musimy płacić dziesięciorgu naszych pracowników. Okazało się, że w 2024 roku czysty koszt, bez zysku, zapasu na ryzyko, rozwój, konkursy, analizy i tak dalej to 107,40 złotych na godzinę. Wiedząc już, ile kosztuje nasza praca, musieliśmy sprawdzić, ile zajmuje nam zrobienie projektu. Przez cztery lata zebraliśmy 44903 godzin poświęconych na projektowanie. Ta liczba nie zawiera kosztów zarządzania. Właściciel pracowni oraz manager biura potraktowali siebie jak koszty stałe, na które pracownicy projektowi muszą zarobić tak samo jak na czynsz, prąd i oprogramowanie.
Skoro wiemy, że średni koszt pracy biura maxberg w 2024 roku to 107,40 złotych na godzinę, to aby nie stracić na projekcie, musimy pomnożyć tę kwotę przez liczbę poświęconych godzin na każdy z projektów. Jak jednak zyskać na projekcie, a nie jedynie wyjść na zero? Należy dodać do tej kwoty koszty ryzyka (przeciągającej się płatności, konieczności nieprzewidzianych poprawek, dodatkowych kosztów opracowań, awarii sprzętu, koszty inflacji czy inne). Statystycznie przy dziesięciu projektach taka sytuacja zdarzy się na pewno, dlatego założyliśmy minimum 5 procent na ryzyko nieprzewidzianego. Mamy już koszty pracy, koszty zarządu, koszty stałe oraz koszt ryzyka. To wciąż nie zapewnia zysku. Każdy projektant musi samodzielnie określić, jaki zysk powinna generować jego działalność. Jesteśmy przedstawicielami branży kreatywnej i stawki za nasze pomysły i czas są bardzo zróżnicowane. Dość powiedzieć, że w Polsce łatwo znaleźć projektanta domu jednorodzinnego za 15 000 i 150 000 złotych, a to jeszcze nie jest największy rozstrzał cenowy. Najbardziej znane pracownie na świecie za projekt koncepcji żądają kilku milionów euro, a wielu z nas robi koncepcje za darmo. Dla nas podstawą było otoczenie, w którym pracujemy.
Żaden przedsiębiorca nie zainwestuje w biznes, który przynosi mniej niż 10–15 procent, bo ryzyko i koszty będą niewspółmierne do zysku. Jednocyfrowy zysk można osiągać znacznie mniejszym kosztem i ryzykiem. Deweloperzy zakładają marże swoich projektów na poziomie 20–30 procent, bo inwestycje te są bardzo kosztowne, długotrwałe, a zwrot osiąga się, sprzedając ostatnie lokale po kilku latach inwestowania. Największa polska spółka deweloperska wykazuje w sprawozdaniu finansowym obroty 1,5 miliarda złotych i zysk na poziomie niecałych 500 milionów. Pracujmy więc nie gorzej niż oni, bo wtedy rozmawiamy ich językiem i negocjujemy, opierając się na faktach. Do kosztów dodajmy więc ryzyko i minimum zysku.
Podsumowując: koszty 107,40 złotych na godzinę dodać ryzyko 5 procent i zysk minimum 30 procent to około 146,60 złotych na godzinę. Widać więc, że praca architekta w biurze projektowym jest nawet dwukrotnie tańsza od pracy innych specjalistów — prawników, lekarzy, inżynierów. To znacznie lepiej przemawia do naszych klientów niż marudzenie o kilka złotych za metr kwadratowy więcej. Tutaj sprowadzamy naszą pracę do wspólnego mianownika kosztu czasu pracy. Często mówię naszym klientom, że swoim prawnikom płacą 300–400 złotych na godzinę, a my jesteśmy tani, bo chcemy tylko 200 złotych na godzinę. Na żądanie raportujemy naszą pracę w miesięcznych interwałach.
czas projektowania domu jednorodzinnego
ile godzin zajmuje projekt domu
Od kiedy zaczęliśmy skrupulatnie liczyć czas poświęcony na projektowanie, zaprojektowaliśmy tylko cztery domy jednorodzinne. To część naszej działalności, z której wyrośliśmy, ale na której nie jesteśmy w stanie już zarabiać. Zaprojektowane domy były na różnych działkach, w różnych starostwach i województwach, dla różnych klientów i o różnej powierzchni użytkowej, od 140 do 360 metrów kwadratowych. Projektowali je różni asystenci przy wsparciu moim i managera biura. Pomimo uczucia, że z jednymi klientami pracowało się łatwiej, z drugimi trudniej, a jeden projekt szedł sprawniej od drugiego, okazało się, że wszystkie domy zajęły niemal dokładnie tyle samo czasu i to na każdym etapie pracy. Koncepcje zajęły 98–131 godzin, projekty budowlane 98–126, a wykonawcze 190–223. W sumie wykonanie każdego projektu domu zajęło między 414 a 440 godzin. Niezależnie od asystenta, klienta i powierzchni domu. Ta statystyka pozwoliła nam zrozumieć, że projekt domu nigdy nie zajął nam mniej niż 400 godzin, a to oznacza, że przy kosztach 107,40 złotych na godzinę to prawie 43 000 złotych netto samych kosztów pracowni. Doliczając 30 procent zysku, ryzyko, że kolejny projekt będzie trwał dłużej, koszty branż oraz podatek VAT, którego osoba prywatna nie może sobie odliczyć, wychodzi kwota około 86 000 złotych brutto. Dla pracowni, której miesięczne koszty to ponad 100 000 złotych, zysk na poziomie 15 000 jest zbyt mały, żeby opierać strategię firmy na takich projektach. Zwłaszcza że konkurencja jest gotowa projektować domy indywidualne za 15 000–20 000 złotych.
koszt przygotowania dokumentacji domu jednorodzinnego
Ile więc kosztuje projekt domu w jednoosobowej pracowni, której właściciel pracuje na sprzęcie i oprogramowaniu z dotacji Urzędu Pracy, w niewielkim jednoosobowym biurze za 1000 złotych miesięcznie, przy udziale niedrogich branżystów i niebędącej płatnikiem podatku VAT? Jeśli chce zarabiać 8000 miesięcznie netto, poświęca na projekt nie więcej niż 240 godzin pracy i robi co najmniej dwanaście takich domów w roku (czyli pracuje po nocach bez urlopu, bo miesiąc ma tylko 168), to nie powinien wyceniać projektu taniej niż 30 000 złotych. Wyceniając na 15 000–20 000 złotych, co jest powszechnym zjawiskiem, może poświęcić maksymalnie 80–120 godzin, czyli dwa–trzy tygodnie po 8 godzin dziennie na wszystkie etapy (koncepcję, PAB i PT), uzgodnienia, koordynację, wyjazdy, spotkania, rysowanie, pisanie i uzyskanie pozwolenia na budowę. Należy też założyć, że pomimo ciężkiej pracy nigdy nie starczy pieniędzy na uczciwe zatrudnienie asystentów i rozwój biura.
czas przygotowania projektu koncepcyjnego dużego osiedla
ile czasu zajmuje zaprojektowanie jednego metra kwadratowego mieszkania
Wykazałem, że na czas projektowania domu nie wpływa znacząco jego wielkość. Oczywiście wcześniej staraliśmy się jakoś zliczać czas, jaki poświęcaliśmy na projekty domów, ale mniej precyzyjnie i nie od samego początku pracy. Zdarzało się, że poświęcaliśmy znacznie więcej czasu, ale były to domy znacznie większe, ich wycena była znacznie wyższa. Najbardziej skomplikowane domy nie przekraczały jednak 700 roboczogodzin. Nigdy nie udało nam się zaprojektować domu szybciej niż w 360 godzin. Wiedza ta wciąż nie mówiła nam, w jaki sposób wycenić projekty dużych budynków lub całych osiedli. Jak to zrobić? Prowadzić statystyki!
Przez cztery lata przebadaliśmy wiele projektów od etapu koncepcji, przez projekt budowlany, aż po techniczny/wykonawczy i nadzory autorskie w trakcie budowy. Okazało się, że niezależnie od skali, projekt koncepcyjny budynku czy osiedla nie zajmuje nam mniej niż 250 godzin, a trudniejsze opracowania i konkursy deweloperskie wymagają około 400–600 godzin pracy. Konkursy w zamówieniach publicznych wymagają jeszcze więcej czasu. Zgodnie z oszacowanym kosztem naszej pracy (107,40 złotych na godzinę netto) oznacza to, że etap koncepcji wstępnej większości dużych projektów kosztował nas od 26 do 64 tysięcy złotych (nie uwzględniając zysku, kosztów wizualizacji i wydruków ewentualnych plansz lub prezentacji). Za tę pracę rzadko otrzymujemy takie wynagrodzenie, dlatego powinniśmy doliczyć to do zysku z innych projektów!
czas przygotowania projektu budowlanego dużego osiedla — średni czas przygotowania 1 m² PAB — 4,65 h
Koncepcja to jednak dopiero początek. W dodatku dość porównywalny. Tu niezależnie od skali inwestycji liczy się kreatywność, a liczba plansz, wizualizacji, rysunków i schematów jest podobna. W kolejnych etapach ilość pracy znacznie bardziej zależy od wielkości projektu. Okazuje się jednak, że jest to też policzalne. Spośród czterech projektów, które w grudniu 2024 mieliśmy na etapie pozwolenia na budowę, wszystkie były projektowane w tempie około 4 metrów kwadratowych na godzinę. Niezależnie od tego, czy była to indywidualna szeregówka, duże osiedle mieszkaniowe czy aparthotel z usługami w parterze. Wyjątek stanowił projekt prostego budynku mieszkalnego w Warszawie (prawie 6 metrów kwadratowych na godzinę), ale niestety nie udało się uzyskać pozwolenia na budowę, wojewoda i sąd administracyjny podtrzymali decyzję odmowną urzędu i będziemy musieli znacząco przeprojektować cały budynek. Z całą pewnością zbliżymy się do 4 metrów kwadratowych lub nawet mniej na każdą godzinę pracy.
czas przygotowania projektu wykonawczego dużego osiedla — średni czas przygotowania 1 m² PTW — 4,65 h
Na kolejnych etapach projekty również nie charakteryzowały się wielkimi odchyłami czasowymi. Wykonanie projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia i projekt wykonawczy niedrogiego osiedla w Policach (8 600 m² PUM) zajęło niemal tyle samo czasu na metr (3,23 m²/h) ile dużego skomplikowanego apartamentowca (18 700 m² PUM) z prefabrykatów, z garażem podziemnym i częścią spa (3,4 m²/h). Oczywiście znaczenie dla tempa pracy miała skala inwestycji i powtarzalność niektórych elementów, ale odchyłka była minimalna i pozwala na przewidywanie kosztów projektów w przyszłości. To miało duży wpływ na kolejne oferty naszego biura. Z łatwością mogliśmy pokazać przyszłemu klientowi, ile czasu zajęły nam projekty poszczególnych budynków i przekonać go, że nie jesteśmy w stanie zrobić tego szybciej bez straty jakości projektu lub zakresu dokumentacji. To świetnie uświadamia inwestorom, skąd biorą się tak duże rozbieżności w wycenie prac projektowych. My tylko chcemy godnych pieniędzy za swój czas, a nie „prowizji” za metr kwadratowy ich inwestycji. Zliczanie godzin pracy biura pomaga też w tworzeniu harmonogramów, przewidywaniu obciążenia pracą i zatrudnianiu. Po prostu wiemy, ile czasu potrzebujemy „kupić” od naszych pracowników w następnych miesiącach.
ile będzie kosztował projekt twoją pracownię
Każda pracownia ma swój styl, tempo i zakres dokumentacji, który uznaje za kompletny. Z pewnością są biura, które poświęcają na projektowanie mniej lub więcej czasu. Nie zmienia to faktu, że niewiele biur potrafi określić, ile czasu poświęca na projektowanie i ile to kosztuje. Licz! Przekonaj pracowników, żeby rejestrowali czas pracy. Nie po to, żeby ich rozliczać. Pamiętaj, że płacisz za wszystkie przepracowane godziny, także urlopy. Taka jest specyfika naszej pracy. Licz cały czas, za który firma musi zapłacić. Przerwy obiadowe, wyjścia do toalety czy rozmowy przy kawie to czas, w którym firma opłaca pracowników, czynsz, licencje i podatki. Jeśli przekonasz swoich pracowników, że wiedza, ile czasu poświęcają na projektowanie, nie będzie przeciwko nim i nie wykorzystasz tego w ten sposób, otrzymasz cenne dane. Dzięki nim będziesz w stanie zwiększyć rentowność firmy i zapewnić lepsze warunki pracy sobie i swoim pracownikom.
obroty na osobę (w mln zł)
mity i fakty
jak zapewnić cash flow
Koszty prowadzenia biura oraz zatrudnienia są stałe i niezależne od liczby roboczogodzin. Zależą od długości trwania projektu w czasie. Każdy miesiąc działania pracowni maxberg to 1512 roboczogodzin pracy, a więc ponad 160 000 złotych. Lepiej więc oddać projekt szybciej, nawet pracując większą liczbą ludzi, niż robić go dłużej jednym pracownikiem. Pamiętaj też, że nie ma projektów „skończonych”. Są jedynie „oddane”. Staraj się dopasować zakres dokumentacji do ceny, którą inwestor był gotowy zapłacić. Jeśli projekt przeciąga się bez winy pracowni, staraj się go wydać na jakimś etapie i jak najszybciej rozliczyć.
jak zapewnić zysk
W wycenie projektu należy ująć nie tylko koszty biura i branż, ale też zysk spółki, zapas na analizy i opracowania koncepcyjne, zapas na spotkania wewnętrzne, szkolenia i rozwój, zapas na ryzyka oraz podatki. Dobry projektant nie powinien zakładać zysku takiego jak przeciętny przedsiębiorca, bo jego praca jest twórcza, niepowtarzalna, a obroty nieduże w porównaniu z dowolnym wykonawcą czy producentem. Projekt jest indywidualny, więc w przeciwieństwie do gry komputerowej czy projektu fotela, zazwyczaj nie zarabia się na nim wielokrotnie. Zysk musi więc uwzględniać jednorazowość. Koszt dzieła (obrazu czy rzeźby) to nie tylko koszt materiału, czasu przygotowania i 20 procent marży!
gdzie uciekają pieniądze
Staramy się nie robić nic za darmo. Kosztów koncepcji nie zwraca wynagrodzenie za samą koncepcję. Dopiero określenie procentowego udziału koncepcji w całkowitym projekcie pozwala uzyskać zwrot kosztów poniesionych na sam projekt koncepcyjny. Dlatego staramy się podpisywać umowę na podstawie prostej analizy, przed rozpoczęciem pracy nad koncepcją docelową, po zaakceptowaniu oferty cenowej na cały projekt. Konieczność zapłacenia 10–20 procent ceny całej dokumentacji po podpisaniu umowy inwestorzy przyjmują ze zrozumieniem, choć to często setki tysięcy złotych. Koszt samej koncepcji wciąż powszechnie wyceniany jest (nawet przez projektantów) na 20 000–30 000 złotych.
* Zdarza się, że analiza wykazuje mniejszą liczbę metrów kwadtarowych powierzchni użytkowej, dlatego umowa powinna odnosić się do ostatecznej ich liczby wykazanej w projekcie budowlanym, a nie na podstawie założeń przedprojektowych.
ile kosztuje rozwój
W 2023 roku pracownicy maxberg zanotowali 880 godzin przeznaczonych na spotkania i szkolenia wewnętrzne. Dla spółki jest to koszt około 100 000 złotych, a więc około 5 procent rocznych obrotów. Czas poświęcony na szkolenia i spotkania musi być uwzględniony w zysku z każdego projektu.
czy w architekturze nie ma pieniędzy
Przeciętny pośrednik nieruchomości otrzymuje od dewelopera 1,5–2,5 procent wartości sprzedawanego mieszkania. Niektórzy za większy zakres usług i szeroki dostęp do bazy klientów negocjują 3–3,5 procent ze względu na wyższe koszty — wizualizacje, animacje, stoiska na targach, kampanie medialne, prezentację postępów budowy. Oznacza to, że za każdy metr kwadratowy przeciętnego mieszkania w Szczecinie pośrednik otrzymuje 200–300 złotych, a w przypadku prestiżowych apartamentów nad morzem 400–700. Jest to koszt, którego deweloper nie musi ponosić, ale decyduje się na to dlatego, że mu się opłaca. Nie musi organizować samodzielnie działu sprzedaży, zatrudniać ludzi dla jednej inwestycji. Wiele inwestycji w Polsce projektowanych jest za mniej niż 100–150 złotych za metr kwadratowy!
spółki projektowe nie są notowane na giełdzie!
Największe spółki projektowe w Polsce mają obroty na poziomie 20 milionów złotych. Najmniejsza spółka na warszawskiej giełdzie obraca rocznie około 200 milionami. Duży deweloper lub producent materiałów budowlanych obraca rocznie 2 miliardami złotych. Przy dużych obrotach można, a nawet trzeba konkurować niewielkimi marżami. Przy niskich obrotach można jedynie konkurować wyższą jakością usług, żądając wyższego zysku.
W 2023 roku biuro Foster + Partners osiągnęło 2,16 miliarda złotych obrotu. Na całym świecie zatrudnia około 1500 osób. Biuro istnieje prawie sześćdziesiąt lat (dopiero od 1999 roku jako Foster + Partners). Dopóki nie masz miliardowych obrotów, musisz działać wysoką marżą, ale skoro jesteś „mały” to masz też niskie koszty. W ten sposób mając 100 procent marży, wciąż będziesz tańszy niż wielkie biura.
jak miałem mniejszą pracownię, to zarabiałem więcej!
Koszty biura projektowego maxberg to w 85 procentach ludzie je tworzący. Reszta to komputery, oprogramowanie, ubezpieczenia i usługi zewnętrzne (bez kosztów branż). Od liczby i jakości pracy tych osób zależą przychody firmy. Niezależnie od skali zatrudnienia, każdy pracownik biura przynosi około 200 000–350 000 złotych obrotu rocznie.
Biuro maxberg wypracowuje dokładnie tyle samo pieniędzy na osobę co największe biuro projektowe w Polsce i niemal tyle samo co jedno z największych na świecie. Dbajcie o swoich pracowników!
Karol NIERADKA
więcej: A&B 10/2025 – U40 – biznes młodego architekta,
pobierz bezpłatne e-wydania A&B
