Czas wyjść na ulicę!
Jak dobrze mieszkać w kapitalizmie? Praktyczna odpowiedź na to pytanie nie zadowala w Polsce niemal nikogo — od trzydziestu pięciu lat. Winny jest kapitalizm czy jego rodzima odmiana? Przecież w jednej z wersji tego ustroju mieszkanie wcale nie musi być jedynie towarem lub spekulacyjnym „produktem inwestycyjnym”.
Komunizm, komuna, socjalizm, socjal i pochodne — te pojęcia Polacy lubią traktować jak epitety i opatrywać nimi nieakceptowane rozwiązania z każdej dziedziny. Inaczej z kapitalizmem. Czasem tylko lewica bąknie coś o kapitalistycznych: nierównościach, wyzysku, patologiach, a i to ostrożnie, by nie ośmieszyć się retoryką rodem z PRL-owskiej propagandy. Reszta zdaje się trawestować stare hasło, mówiąc „kapitalizm tak, wypaczenia — nie” i nie potrafi znaleźć alternatywy dla obowiązującego w kraju systemu. Obowiązującego w praktyce, bo przecież teoretycznie konstytucja mówi o „społecznej gospodarce rynkowej”, czyli ustroju, owszem, opartym na własności prywatnej, ale bez najostrzejszych kłów i pazurów współczesnego kapitalizmu w zglobalizowanej wersji.
W latach 90. pozwoliliśmy sobie jednak w praktyce na turbokapitalizm niemal bez łagodzącej domieszki przymiotnika „społeczny”. Potem — dostrzegłszy jego największe wypaczenia — zaczęliśmy prostować niektóre z nich. Jednak — z drobnymi wyjątkami — nie w mieszkaniówce i nie w związanym z nią planowaniu przestrzeni. Zwrot „problem mieszkaniowy” słyszeliśmy zatem w PRL, w czasie transformacji i słyszymy obecnie — w czasie płynnej i mało przewidywalnej globalizacji. Ma on niezmiennie jeden wspólny mianownik: kłopoty przeciętnego obywatela z dostępem do sensownego lokum.
zespół zabudowy komunalnej przy ul. Opolskiej w Poznaniu — największa miejska inwestycja mieszkaniowa w Poznaniu ostatnich trzech dekad, widok z drugiej połowy 2022 roku
fot.: © Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Poznań | www.zkzl.poznan.pl
Rozwiązaniem problemu nie jest jednak tylko postulowana do znudzenia konieczność produkcji kolejnych setek tysięcy lub milionów mieszkań. Szacunki są tu zresztą bardzo różne. Jedno, co z grubsza wiemy, to to, że nowych metrów kwadratowych brakuje przede wszystkim w dużych miastach, które wysysają mieszkańców prowincji. Niska podaż mieszkań jest zatem tylko jedną, występującą punktowo składową „problemu mieszkaniowego”, który — zasadniczo — ma dwa oblicza: indywidualne i urbanistyczne.
W pierwszym, indywidualnym aspekcie przed 1989 rokiem problem mieszkaniowy oznaczał wieczny niedobór, fatalną jakość wykonania, długie oczekiwanie na spółdzielcze zazwyczaj lokum i niezbyt jasne kryteria czekania w kolejce (skrócenie oczekiwania było jednym z postulatów Sierpnia „80). Dziś problemem są zaporowe ceny kupna lub koszty najmu mieszkania, wieloletnie uwiązanie kredytem, przeciętna lub słaba jakość mieszkań i — uśredniając — takie sobie ich usytuowanie.
Drugi aspekt: urbanistyczny. W PRL przejawiał się niedokończonymi i w części nieracjonalnymi ekonomicznie projektami osiedli lub zagospodarowania terenu, z kiepskim wówczas dostępem do usług i sprawnej publicznej komunikacji. Dziś problem stanowią przypadkowe lokalizacje i racjonalizacja doprowadzona do absurdu: zagęszczenie zabudowy wskutek „wyciskania PUM”. Dochodzą do tego: chaotyczna suburbanizacja i jej fatalne skutki ekonomiczne oraz społeczne, słabe funkcjonalne oraz przestrzenne powiązania z otoczeniem oraz niekorzystny wpływ na większe struktury urbanistyczne.
Mimo obecnych wad, rzadko kto kwituje ten stan rzeczy, cedząc ze złością: „czysty kapitalizm!”. Przyjął się za to, dość późno, ale powszechnie, zwrot „patodeweloperka”. Deweloperzy postrzegani przez lata niemal jak dobrodzieje, bez których Polacy byliby bezdomni, zaczęli być traktowani w bardziej realistyczny sposób. Epitet wszedł na stałe do języka dzięki Janowi Śpiewakowi, a ostatnio znalazł się w tytule kolejnej książki opisującej to zjawisko. Mechanizmy rządzące znacznym obszarem rynku mieszkaniowego opisał niedawno bardzo wnikliwie Bartosz Józefiak w częściowo wcieleniowej (brawo!) książce dokumentalnej „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”. Alternatywnie można było też nazwać to dzieło „Optymalizacja”, czyli cięcie kosztów na czym się da, byle tylko wyżyłować marżę. O optymalizacji mówią bohaterowie cytowani przez Józefiaka niemal bez przerwy. Nic to zresztą nowego: w PRL też się „optymalizowało”, zarówno systemowo — wprowadzając skrajnie oszczędnościowe normatywy, jak i detalicznie oraz nieoficjalnie — obniżając w praktyce jakość i parametry użytych materiałów. Inne bywały motywacje lub przyczyny optymalizacji, ale zawsze stała za nimi logika prostego ekonoma walczącego o doraźny zysk, oszczędność lub osobistą korzyść. Takiego, który przejmuje się jedynie tym, co tu i teraz. Tymczasem w przypadku mieszkań stojących dziesiątki lat brak narzędzi wymuszających na takich ekonomach bardziej perspektywiczne działanie jest po prostu skandalem.
gęsta i przypadkowo ulokowana zabudowa na terenie wiejskim, osiedle Poznańskie w Czapurach pod Poznaniem
fot.: Jakub Głaz
Uprzedzając głosy polemiczne: ten uproszczony opis bazuje nie tylko na sumie wieloletnich spostrzeżeń, opinii i lektur, ale także na liczbach. Statystyki wyraźnie wskazują, że stale jesteśmy w ogonie państw UE, jeśli chodzi o jakość zamieszkania i liczbę metrów kwadratowych na głowę. Prawie 36 procent Polaków żyje w przeludnionych lokalach, co o blisko 20 procent przekracza unijną przeciętną. Średni metraż mieszkania w Polsce jest z kolei niższy o 20 metrów kwadratowych. Co gorsza, w dużych miastach wskaźnik ten ostatnio zaczął się obniżać, bo przybywa coraz mniejszych lokali przycinanych pod malejącą zdolność kredytową nabywców. A zatem, wbrew zapowiedziom, niewidzialna ręka rynku, puste, ale nośne hasło z lat 90., nie doprowadziła do poprawy sytuacji. Wzrosły pensje, poziom życia, bezrobocie należy do najmniejszych w Europie, a jednocześnie mieszkamy co najmniej byle jak. Jak do tego mogło dojść?
Po pierwsze, mieliśmy pecha. U progu lat 90. przestawiając się na nowy system, mogliśmy sądzić, że — istotnie — przyjmujemy społeczną gospodarkę rynkową, która krajom Zachodu przyniosła wspaniałe trzy powojenne dekady dobrobytu z ich rozbudowanym sektorem mieszkań publicznych i społecznych. Tyle że pod koniec lat 80. trwał już demontaż tego porządku dokonany w neoliberalnym duchu. Margaret Thatcher właśnie pozbyła się ciążącego rządowi problemu — sprzedając po korzystnej cenie około 2,5 miliona publicznych mieszkań ich lokatorom.
Przed thatcherowską rewolucją brytyjski sektor publiczny dysponował niemal jedną trzecią zasobu mieszkań. Tak duży odsetek dawał możliwość kształtowania zasad dostępu do mieszkań i polityki czynszowej. Dziś rządzi kapitał, a koszt mieszkania od lat 80. zwiększył się kilkakrotnie.
Za przykładem Wielkiej Brytanii poszły w latach 90. Niemcy, które dziś również borykają się z „problemem mieszkaniowym” w swoim narodowym wydaniu. Znaczna część publicznych zasobów lokalowych przeszła tu jednak nie w ręce indywidualnych właścicieli, a do prywatnych funduszy. Po akumulacji wystarczająco dużej liczby mieszkań zaczęły one windować ceny najmu. Najemcy protestują przeciw temu w zorganizowany sposób, a w Berlinie odbyło się nawet w 2021 roku referendum, w którym mieszkańcy opowiedzieli się wyraźnie za wywłaszczeniem (z 240 tys. mieszkań!) największych funduszy inwestycyjnych. Nic takiego jednak się nie stało. Natomiast zamrożenie wysokości większości czynszów wprowadzone przez berlińskie władze utrącił niemiecki Trybunał Konstytucyjny.
suburbanizacja — „łanowa” zabudowa w Zalasewie pod Swarzędzem
fot.: Jakub Głaz
Po drugie, na dzisiejszą sytuację miały wpływ patologie mieszkaniowe z czasów PRL. Wszystko, co było w kontrze do rozwiązań z tamtych czasów, jawiło się jako działanie prawidłowe. Królowało wyciągnięte nie wiadomo skąd hasło o „świętym prawie własności” (że tę rzekomą świętość ogranicza szereg ustaw trzeba tłumaczyć dorosłym ludziom do dziś), a upodmiotowienie obywatela widziano w uwłaszczeniu go na zajmowanych przez niego metrach kwadratowych. Stąd nieprzemyślana prywatyzacja istniejących mieszkań spółdzielczych i oddanie budowy nowych metrów sektorowi prywatnemu. Ucieczka we własne mieszkanie dawała ludziom nadzieję na niezależność od nieudolnego publicznego czy też spółdzielczego „kamienicznika”. Gdzieś z tyłu głowy czaić mógł się też lęk przed powrotem kamienicznika prawdziwego, rodem z przedwojnia, dyktującego coraz to wyższe ceny, mającego za nic jakość i wyrzucającego na bruk (wizja ta zresztą sprawdziła się w przypadku tzw. „czyścicieli kamienic”).
I tak mieszkanie — jedna z podstawowych potrzeb człowieka — z kategorii „usługa o specjalnym znaczeniu” przesunęło się do przegródki z napisem „towar jak każdy inny”. W sens takiego rozwiązania wierzyli chyba wszyscy, skoro nawet przedostatni PRL-owski premier Zbigniew Messner mówił w pierwszych latach nowego ustroju, że „mieszkanie jest towarem i musi kosztować”. Przytomnie jednak zauważał złożoność zagadnienia. Mówił, że chcąc rozwiązać problem mieszkaniowy, nie można go wyizolować, tylko „trzeba mówić o […] polityce społeczno-gospodarczej”.
Tak się jednak nie stało. Dostaliśmy za to wiele rozwiązań niepowiązanych z sobą w długofalową sensowną strategię: uruchomienie coraz powszechniej dostępnych kredytów hipotecznych (w tym słynnych kredytów frankowych), nagłe (i zarzucane dość szybko) mgliste akcje stymulowania przez państwo budowy tylu a tylu mieszkań, różnego typu dopłaty do kredytów stymulujące popyt na deweloperskie produkty. Do tego, po wejściu do Unii Europejskiej, napłynął do Polski kapitał inwestujący w nieruchomości i windujący ich ceny aż do sporej korekty po kryzysie 2008 roku.
Wszystko to, łącznie z niewystarczającą systemową stymulacją budownictwa komunalnego i społecznego, doprowadziło do sytuacji, gdy deweloperzy nieomal zmonopolizowali jako grupa rynek wytwarzania mieszkalnych metrów kwadratowych i narzucają swoje reguły. Od kilku lat dostarczają zresztą nie tylko „towar”, ale też dobrze oprocentowaną lokatę kapitału. Atrakcyjną tak bardzo, że nie trzeba jej nawet wykańczać i wynajmować. Wystarczy, że stoi i drożeje, w czym bardzo pomaga uporczywe niewprowadzanie podatku katastralnego od tych lokali, które nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela.
wyjątek od reguły: gęste, ale bardzo dobrze zaprojektowane osiedle Nowy Strzeszyn w Poznaniu, 2021-24, proj.: INSOMIA
fot.: Jakub Głaz
Warto tu dostrzec paradoks: uciekając we własność przed zależnością od archetypu nieetycznego kapitalistycznego właściciela mieszkań oraz ryzykownego (bo nie dość regulowanego przez państwo) najmu, wpadliśmy w ramiona kapitalistycznych deweloperów, banków oferujących kredyt na głupie trzydzieści lat, a ostatnio w ręce funduszy mieszkań na wynajem. Po 1989 roku zamarło za to równoważące ten biznes budownictwo komunalne i spółdzielcze. Mieszkania z gminnych i miejskich zasobów także zresztą prywatyzowano, a decyzje w tej sprawie zapadały arbitralnie w różnych miejscowościach. W 1995 roku mieszkań komunalnych było w kraju milion siedemset trzydzieści tysięcy. Dwa lata temu — niemal o milion mniej! Od dekady budownictwo komunalne nieco odżywa, ale bardzo wolno i na relatywnie niewielką skalę.
Na tym tle najwięcej nadziei budziły działania gminnych i prywatnych Towarzystw Budownictwa Społecznego wprowadzonych tak zwaną konstytucją mieszkaniową w 1995 roku. Trafny pomysł budowy mieszkań na wynajem z partycypacją lokatorów wzięto między innymi z francuskiego programu budowy mieszkań o umiarkowanym czynszu. Idealne rozwiązanie dla tych, co nie są w stanie lub nie chcą obciążać się kredytem hipotecznym, a jednocześnie zarabiają zbyt wiele, by mieć szansę na lokal komunalny. Pod koniec pierwszej dekady tego wieku zakręcono jednak na poziomie krajowym na kilka lat kurek z preferencyjnymi kredytami na inwestycje TBS. W 2009 roku doszło do zadziwiającej (trudnej do wytłumaczenia bez teorii spiskowych) likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. TBS-y złapały jako taki oddech po 2015 roku. Na początku tej dekady wprowadzono z kolei społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) dla małych i średnich miast.
Tak oddano pole prywatnemu sektorowi łapiącemu oddech po zapaści światowego kryzysu finansowego. Tlenu dostarczyły mu zresztą państwowe dopłaty do indywidualnych kredytów. Sektor deweloperski zdążył się już wtedy silnie sprofesjonalizować i — częściowo — umiędzynarodowić. Okrzepł na tyle, że zaczął dyktować reguły gry niemal w każdym aspekcie: cen, jakości, lokalizacji. Do dziś śmiesznie słucha się tłumaczeń, że gdyby klientom nie podobały się deweloperskie wytwory, toby ich nie kupowali. Otóż wbrew zaklęciom tak zwany rynek klienta w przypadku mieszkalnictwa działa rzadko — zazwyczaj w chwili nagłego kryzysu. W przeciwieństwie do samochodu lub telewizora dach nad głową to bowiem konieczność. Wybrzydzasz? Nie mieszkasz. Oferujący mieszkania mają nad kupującym lub najemcą ogromną przewagę, bo alternatywa dla prywatnej własności jest nikła.
Ma też dziś sektor potężną władzę nad architektami. Paradoksalnie projektanci mieli o wiele więcej do powiedzenia w epoce dzikiego kapitalizmu lat 90., kiedy raczkujący deweloperzy ufali ich wiedzy i profesjonalizmowi. Dziś, co obrazuje przykładami Józefiak, o metrażach mieszkań, ich standardzie i jakości decydują najczęściej deweloperskie działy marketingu, kosztorysanci i banki. Te ostatnie informują dewelopera o tym, jaka jest aktualnie zdolność kredytowa przeciętnego Polaka i pod tę zdolność ustawia się później maksymalny metraż. Czy jest on wystarczający i da się funkcjonalnie podzielić, to inwestorów zazwyczaj mało interesuje. Tym bardziej że po zbyciu to nie oni będą zarządzać wytworzonym przez siebie substandardem, a legendarne już z wielu powodów wspólnoty mieszkaniowe.
Znaczna część architektów (rzecz jasna, nie wszyscy) projektując dziś mieszkaniówkę (a także niebędące mieszkaniami „mikroapartmenty”), tworzy nie tyle miejsca do życia, co „produkty inwestycyjne”. Na szczecińskim Westivalu Jakub Krzysztofik porównał niedawno dzisiejsze mieszkania do bitcoina, i miał wiele racji. Zresztą architekci są tego świadomi. Środowisko architektoniczne tak długo (niekiedy ochoczo) ulegało mitowi wolnego rynku bez niezbędnych precyzyjnych regulacji, że znalazło się w ślepej uliczce, z której ucieczką dla części projektantów może być jedynie zmiana wykonywanego zawodu.
Architekci są również świadomi, że znaczna część projektów mieszkaniowych sygnowanych ich nazwiskami odbiega od reguł przyzwoitej urbanistyki. Wiedzą doskonale, że jest za gęsto, place zabaw są kuriozalne, przestrzenie wspólne — za małe, ciasne podwórza — źle wentylowane, zieleń — szczątkowa, i tak dalej. Wiedzą też często dobrze, że plany miejscowe dopuszczające takie buble szyte są często, z błogosławieństwem lokalnych władz, pod maksymalizację prywatnych zysków. Często są to „plany na przeszłość” uchwalane już po wydaniu korzystnych dla inwestorów warunków zabudowy lub pozwoleń; plany, których nie można uchwalić porządniej bez płacenia odszkodowań za redukcję zysków szacowanych w oparciu o wydane już decyzje administracyjne.
Czy jest zatem wyjście z sytuacji? Przecież wolny rynek nie zawsze prowadzi do takich patologii. Przykładem choćby Wiedeń, niemal zawsze przywoływany w takich przypadkach. Wiedeń, który od stulecia konsekwentnie rozwija i utrzymuje szeroko rozbudowaną oraz zróżnicowaną strukturę komunalnych zasobów. Wiedeń, który — także dzięki tej przyjaznej mieszkańcom polityce i sensownym czynszom — wciąż wygrywa w rankingach miast najlepszych do życia. Stolica Austrii daje dowód, że w systemie kapitalistycznym można prowadzić naprawdę prospołeczną i promiejską politykę mieszkaniową, która z jednej strony dba o dostępność, a z drugiej o prawidłowy rozwój struktury urbanistycznej. Pokazują to też przykłady z dleglejszych dekad w innych europejskich krajach. A skoro można, to trzeba to zrobić. Uda się jednak pod warunkiem, że — jak mówił Messner — przemiana dotyczyć będzie znacznej części systemu społeczno-gospodarczego. Oraz, że wyrzuci się do kosza hasła wytrychy o świętym prawie własności, niewidzialnej ręce rynku i „komunistycznych” pomysłach na publiczne mieszkalnictwo.
Pytanie tylko, kto miałby zająć się tą przemianą — obliczoną nie na jedną sejmową kadencję, a na kolejne dekady. I co mogłoby doprowadzić do zmiany kiepskiego status quo? Politycy są gnuśni i niezbyt mądrzy, architekci — bezsilni, a samorządowcy umościli się jakoś w całej tej sytuacji. Cała nadzieja w deweloperach! Jak jeszcze trochę podniosą ceny za metr kwadratowy, to może młodzież, której nie stać już dziś na porządne mieszkanie, wyjdzie wreszcie w proteście na ulice i tak długo z nich nie zejdzie, aż wymusi niezbędne zmiany.
Jakub Głaz
więcej: A&B 09/2024 – MIASTO, ARCHITEKTURA, KAPITALIZM,
pobierz bezpłatne e-wydania A&B
