Zobacz w portalu A&B!

Mieszkania na skrawku terenu między torami a jezdnią

Kacper Kępiński
01 kwietnia '22

Rynek instytucjonalnego najmu mieszkań rośnie coraz szybciej. Budynki tego typu coraz częściej wznoszone są w lokalizacjach budzących niemałe kontrowersje. Matexi Polska zapowiedziało budowę 300 mieszkań na działce między Alejami Jerozolimskimi a kolejową trasą średnicową i dworcem Warszawa Główna. Czy to odpowiednie miejsce na zabudowę mieszkaniową?

atrakcyjna działka?

Brama Zachodnia

Widok na Bramę Zachodnią, planowany budynek stanie na działce przed budynkiem

fot. Panek / Wikimedia commons

Matexi Polska zakupiła atrakcyjną działkę na granicy Ochoty i Śródmieścia, w Alejach Jerozolimskich w Warszawie. Wybuduje na niej budynek, który pomieści około 300 lokali o zróżnicowanych metrażach. W budynku znaleźć mają się mieszkania na sprzedaż i wynajem. Budynek stanie najprawdopodobniej pod adresem al. Jerozolimskie 86/88, tuż obok biurowca Brama Zachodnia. Ta część Alej Jerozolimskich zdominowana jest przez tego typu zabudowę. Między placem Zawiszy a Warszawą Zachodnią rozciąga się pas wielkich biurowych „szaf”. Nic dziwnego – za nimi znajduje się obszar kolejowy o bardzo intensywnym ruchu. To główna trasa pasażerska przecinająca Warszawę.

wąski pasek terenu

Plac Zawiszy

fot. Panek / Wikimedia commons

W najszerszym miejscu działka, na której deweloper zamierza wznosić mieszkania, ma 25 metrów szerokości. Zgodnie z Ustawą o transporcie kolejowym, budynki nie mogą być wznoszone bliżej niż 20 metrów od osi torowiska. W przypadku budynków mieszkalnych odległość ta powinna być większa, tak aby zapewnić odpowiednie warunki akustyczne. Komfort akustyczny działki położonej między ruchliwą trasą przelotową a stacją kolejową wydaje się dyskusyjny, ale bez odpowiednich pomiarów nie da się przesądzić czy rzeczywiście normy są tu przekroczone.

akustyka

Mapa akustyczna Studium

Mapa hałasu kolejowego i fragment Studium

fot. UM Warszawa

Mapy akustyczne Warszawy dostępne w serwisie miejskim dają jednak wskazówkę, że ciężko będzie spełnić wymogi budynków mieszkaniowych w tego typu lokalizacji. Co więcej, zgodnie z obowiązującym Studium, w sąsiedztwie działki przebiegać ma jeszcze wiadukt łączący drogowo Ochotę z Wolą, który dodatkowo zwiększy hałas i wyniesie go o kilka metrów wyżej.

sondowanie możliwości

Decyzja WZ

Fragmenty wydanej decyzji WZ

fot. UM Warszawa / skyscrapercity

Czy deweloperowi uda się w ogóle zlokalizować budynek w tym miejscu? Działka o szerokości 25 metrów znajduje się w odległości zaledwie 8 metrów od osi skrajnego toru. Biorąc pod uwagę zapisy Ustawy o transporcie kolejowym, do dyspozycji architektów pozostanie zaledwie około 15 metrowy skrawek terenu. Działka posiada także wydaną decyzję WZ na zabudowę hotelową, która może wskazywać także na mieszkania na wynajem. Nowy inwestor będzie zapewne rozpoczynał procedurę od nowa, jednak możliwości zabudowy działki sondowane były od dawna.

Kacper Kępiński

Głos został już oddany

Klasyczny urok drewna – profile okienne VEKA SPECTRAL
Stal COR-TEN®. Naturalne piękno
Okna, drzwi – trendy 2022