Masowy najem krótkoterminowy coraz częściej przestaje być postrzegany jako dodatek do lokalnej gospodarki. W wielu europejskich miastach staje się czynnikiem wpływającym na dostępność mieszkań, strukturę dzielnic i codzienne życie mieszkańców.
Kiedy mówi się o walce z turystyfikacją, zapewne najłatwiej wpaść na wzmianki o Barcelonie, która od lat stara się zwalczyć masowy napływ turystów. Tymczasem to inne miasto w tym kraju można uznać za najbardziej progresywne w tej kwestii.
nowy punkt odniesienia w walce z turystyfikacją
„Walencja zamierza położyć kres apartamentom turystycznym i wdrożyć najbardziej restrykcyjne przepisy w całej Hiszpanii” – powiedział radny ds. planowania miejskiego i mieszkalnictwa Juan Giner. Dodał przy tym także, że „Walencja nie jest przeciwna turystyce, ponieważ jest ona jednym z motorów napędowych gospodarki i tworzy miejsca pracy, ale musi się to odbywać bez szkody dla mieszkańców naszego miasta”.
W całej polityce ograniczenia ruchu turystycznego chodzi o spełnienie 5 punktów, które z jednej strony będą drogą do pewnego zrównoważenia w mieście, z drugiej zaś strony pozwolą na uniknięcie turystycznego przesycenia, które pojawiło się w niektórych dzielnicach.
Radny podkreślił przy tym, że poprzedni rząd nie wprowadził ogólnych limitów, co skutecznie poskutkowało zajęciem nawet 50% zasobów każdej dzielnicy, a wprowadzony w jedynej dzielnicy (Cabanyal) limit 10% okazał się po prostu porażką, bo liczba miejsc turystycznych sięgnęła tam wskaźnika prawie 35 na 100 mieszkańców. Giner wypunktował również, że polityka poprzedniego rządu doprowadziła do powstania ponad 10 000 nielegalnie zarejestrowanych apartamentów na platformach wynajmu.
Nowe przepisy, uchwalone na początku tego roku, ograniczyły najem, zezwalając na udostępnienie jedynie 2% gospodarstw w każdej dzielnicy na cele turystyczne. Wprowadzono także do pięciu mechanizmów mających na celu dalsze ograniczenie wzrostu liczby obiektów noclegowych dla turystów w mieście. Dzięki temu 98% nieruchomości w każdej dzielnicy będzie przeznaczonych na cele mieszkalne lub komercyjne i rekreacyjne.
nowe limity najmu krótkoterminowego
Pierwsze dwa obostrzenia mówią o tym, że miasto wprowadza ten sam próg nasycenia miejscami noclegowymi — 8% w relacji do liczby zameldowanych mieszkańców — ale stosuje go na dwóch różnych poziomach terytorialnych. Z jednej strony dotyczy on całych dystryktów, gdzie po jego przekroczeniu nie będzie można tworzyć nowych miejsc turystycznych w ogóle, z drugiej zaś pojedynczych dzielnic, w których zakaz będzie obowiązywał nawet wtedy, gdy cały dystrykt formalnie pozostaje poniżej limitu. Takie rozwiązanie ma zapobiec zarówno nadmiernemu obciążaniu dużych obszarów miasta, jak i punktowej koncentracji apartamentów turystycznych w konkretnych dzielnicach, które w statystykach zbiorczych łatwo byłoby przeoczyć.
Zdjęcie przykładowego lokalu turystycznego w Walencji. — Zdjęcie pobrane z jednej z aplikacji oferującej rezerwację noclegu.
Ponadto, aby zapobiec utracie funkcji mieszkalnej w mieście i jej powszechnemu zastępowaniu przez funkcję turystyczną, wprowadzono trzeci środek ochrony, zgodnie z którym liczba mieszkań i apartamentów turystycznych nie może przekraczać 2% liczby mieszkań w każdej dzielnicy. Wyjątkiem jest Ciutat Vella, gdzie obowiązują odrębne przepisy zatwierdzone przez obecną administrację.
Czwarty filar zabezpieczeń dotyczy poszczególnych kwartałów zabudowy: mieszkania turystyczne nie mogą przekraczać 5% wszystkich mieszkań w jednej manzanie.
Piąty element zaś ogranicza do 15% liczbę lokali w każdym kwartale, w których mogą się znajdować mieszkania turystyczne. 85% lokali ma zostać przeznaczone na inne usługi, takie jak biura, restauracje, bary, salony fryzjerskie, salony optyczne, apteki czy kliniki.
Dodatkowo prowadzono także zakaz wykorzystywania mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Nowe przepisy wymagają, aby lokale dla turystów miały niezależne wejścia, nie łączyły się z korytarzami dla mieszkańców w budynku. Lokal na najem krótkoterminowy musi przy tym zawsze znajdować się „pod lokalami mieszkalnymi” lub „pod całym budynkiem”. Upraszczając — można powiedzieć, że apartament dla turystów musi być na parterze, opcjonalnie na pierwszym piętrze. Śmiałe plany jego utworzenia mogą jednak i tak nie dojść do skutku, jeśli wspólnota mieszkaniowa odrzuci wniosek o jego utworzenie (z tym, że musi to zostać odnotowane w statucie wspólnoty).
Jeśli będziemy szukać tu lokum na wakacje, niech nie przestraszą nas wyłącznie oferty lokali na parterze. Większość proponowanych „apartamentów” przypomina bowiem sklepy na parterze wyposażone nie w regały, a aneks kuchenny i łóżko. Trzeba się przyłożyć, żeby znaleźć miejsce, które gwarantuje światło dzienne — znaczna część lokali ma tylko jedno wejście, bezpośrednio na chodnik i ulicę.
Zdjęcie przykładowego lokalu turystycznego w Walencji. — Zdjęcie pobrane z jednej z aplikacji oferującej rezerwację noclegu.
Dobrze jest poświęcić nieco więcej czasu i poszukać mieszkania typu „wagon”, które co prawda jest długie i średnio doświetlone, pozwala jednak na spokojniejszy sen, dzięki łóżku w głębi, z dala od ulicznego gwaru. Może nawet się nam poszczęści i upolujemy miejscówkę, która ma okno od strony dziedzińca?Takich rozwiązań jest znacznie mniej, schodzą jak świeże bułeczki. Przy tym wszystkim może nas najść myśl, że to podróżniczy koszmar, prawdziwy koniec wygodnego najmu mieszkań. Nic jednak nie powstaje w próżni i musimy pamiętać, że to stanowcza odpowiedź na warunki, które zgotowali turyści przez poprzednie lata.
okno na dane
Walencja, podobnie jak inne miasta turystyczne, do tej pory mierzyła się z problemem rozbieżności między deklaracjami a faktyczną liczbą turystów i stałych mieszkańców. Sytuacja ta wymagała zdecydowanych działań ze strony rządu. W odpowiedzi wprowadzono Jednolite Cyfrowe Okno dla Najmu w Hiszpanii, które weszło w życie 1 lipca. Zgodnie z informacjami Ministerstwa jest to system umożliwiający gromadzenie i wymianę danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego w celu poprawy przejrzystości, wsparcia działań regulacyjnych oraz zwiększenia dostępności mieszkań.
Tym samym należy powiedzieć, że rząd Hiszpanii konsekwentnie posuwa się naprzód w regulowaniu rynku najmu turystycznego. Służy temu wdrożenie rozporządzenia (UE) 2024/1028 Parlamentu Europejskiego i Rady z 11 kwietnia 2024 roku oraz dekretu królewskiego 1312/2024 z 23 grudnia, który porządkuje procedurę jednolitej rejestracji umów najmu i powołuje wspomniane Cyfrowe Okno Najmu. Nowy system ma umożliwić skuteczne gromadzenie i wymianę danych dotyczących najmu krótkoterminowego, zwiększając przejrzystość rynku, wspierając bardziej odpowiedzialne zarządzanie turystyką oraz poprawiając dostępność mieszkań.
Jedną z najważniejszych zmian jest obowiązek rejestracji wszystkich lokali przeznaczonych na wynajem turystyczny i sezonowy w Jednolitym Rejestrze Najmu. Dzięki temu każda nieruchomość zyska jednoznaczną identyfikację, a administracja lokalna i krajowa otrzyma narzędzie ułatwiające kontrolę i egzekwowanie przepisów. Cyfrowe Okno Najmu upraszcza natomiast formalności, skupiając w jednym miejscu proces rejestracji oraz dostęp do danych, co ma ułatwić funkcjonowanie zarówno właścicielom, jak i urzędom.
Zdjęcie przykładowego lokalu turystycznego w Walencji. — Zdjęcie pobrane z jednej z aplikacji oferującej rezerwację noclegu.
Nowe obowiązki obejmą również platformy cyfrowe, które będą zobowiązane do regularnego przekazywania danych o oferowanych noclegach do systemu. Ma to ograniczyć nielegalny wynajem i zwiększyć zgodność rynku z obowiązującymi regulacjami, bez przerzucania całej odpowiedzialności na samorządy.
Celem wprowadzanych rozwiązań jest znalezienie równowagi pomiędzy rozwojem turystyki a ochroną konstytucyjnego prawa do mieszkania. Lepszy dostęp do danych pozwoli administracjom skuteczniej planować politykę przestrzenną, kontrolować skalę najmu turystycznego i uszczelniać system podatkowy, a jednocześnie ograniczać szarą strefę.
Hiszpania należy do państw, które najszybciej i najbardziej kompleksowo wdrażają nowe regulacje europejskie i krajowe w tym obszarze. Działania te mają poprawić sytuację mieszkaniową, zwiększyć bezpieczeństwo zarówno właścicieli, jak i najemców oraz uporządkować rynek najmu w sposób bardziej sprawiedliwy i przewidywalny.
