Czy Katowice właśnie zapoczątkowały spore zmiany na polskim rynku mieszkaniowym? Miasto zdecydowało, że niesprzedane mieszkania są obiektem działalności gospodarczej rozgrzewając debatę w całej Polsce. Dlaczego deweloperzy mają płacić więcej za pustostany, ile ich właściwie jest i które miasta planują podobne kroki?
W nowym podatkowym trendzie jako pierwsze wychyliły się Katowice. Na początku września media obiegła informacja, że miasto powołując się na uchwałę Najwyższego Sądu Administracyjnego z października ubiegłego roku, zamierza opodatkować puste mieszkania stawką wynoszącą 34 złote za metr kwadratowy. Deweloperzy, w których zasobie znajdują się tysiące takich mieszkań, wcześniej płacili 1,19 zł za mkw powierzchni. Różnica w kwocie podatku jest trzydziestokrotna, a wynika z tego, że Katowice widzą niesprzedane mieszkania jako lokale wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.
W Katowicach za pustostany przyjdzie zapłacić nawet 30 razy więcej, niż dotychczas
fot.: Florian Vataj | Unsplash Free
pustostanie nie takie tanie
Jak te zmiany podatków będą wyglądać w praktyce? Średnia wielkość mieszkania deweloperskiego w Katowicach to 55 metrów kwadratowych. Rocznie trzeba będzie za nie zapłacić nie 65,45 zł, a 1870 zł. Co więcej, jak informuje Przemysław Jedlecki z Wyborczej, miasto zdecydowało, że będzię naliczać podatki nawet do 5 lat wstecz. Chociaż przedstawiciele branży deweloperskiej, w tym Polskiego Związku Firm Deweloperskich, grzmią o nadinterpretacji prawa oraz zapowiadają batalie sądowe, to nie zniechęca to innych polskich miast.
Kraków naliczy za trwałe pustostany
Podobną uchwałę przyjęto 17 września 2025 roku w Krakowie. Miasto podchodzi jednak do sprawy ostrożnie i zaznacza, że będzie badać każdy przypadek indywidualnie. Opodatkowane mają zostać jedynie te lokale, które rzeczywiście „przetrzymywane” są w formie lokaty kapitału, a nie — jak w Katowicach — również te, które jeszcze nie zdążyły się sprzedać. Projekt uchwały złożony przez organizację Miasto Jest Nasze oraz Łukasza Maślonę został przyjęty niemal jednogłośnie. Inne miasta również planują podobne działania — we Wrocławiu trwa analiza prawna takiego rozwiązania, podobnie jest w Białymstoku, Bydgoszczy, Olsztynie czy Kielcach. Przeciwne stanowisko mają władze Łodzi oraz Częstochowy. Skąd jednak w ogóle wziął się temat wyższych podatków za pustostany?
Władze Katowic będą naliczać 34 złote za metr kwadratowy w pustostanach
fot.: Mmakos | Pixabay
dlaczego miasta zwiększają podatek od pustostanów?
Sprawę zapoczątkowała uchwała Naczelnego Sądu Arministracyjnego z października 2024 roku. Rozchodziło się wówczas o to, czy mieszkania wynajmowane mają zostać objęte podatkiem od nieruchomości tak, jakby były budynkami odpowiadającymi na potrzeby mieszkaniowe (co jest prawdą, bo — bez względu na status własnościowy — mieszkają w nich ludzie) czy tak, jak gdyby służyły prowadzeniu działalności gospodarczej (co również poniekąd jest zgodne z prawdą, ponieważ właściciele, wynajmując swoje nieruchomości, zarabiają na tym pieniądze).
W szerszym zakresie NSA wydał uchwałę korzystną dla posiadaczy wynajmowanych mieszkań, bowiem bez względu na tożsamość mieszkających w nich osób, realizowane jest w nich „trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych”. Sam podatek dotyczy przecież nieruchomości, a nie osiąganych z ich wykorzystaniem dochodów.
Inaczej jednak wyglądała wykładnia dotycząca mieszkań, w których „trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych” nie następuje. Jak bowiem głosi fragment uchwały:
Podobnie traktować należy sytuację, w której podatnik – przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem (trwałe pustostany). Ze zjawiskiem takim często spotkać się można wówczas, gdy lokale mieszkalne nabywane są (lub realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyka znana w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Budynki takie lub ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza, a brak realizacji funkcji mieszkalnych ma charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej
Co ważne, uchwała NSA zmienia kwotę opodatkowania nie tylko dla tych, którzy przetrzymują puste mieszkania w formie lokaty kapitału. Dopóki budynek nie zostanie odremontowany i sprzedany mieszkańcom, wyższy podatek mogą płacić także flipperzy, a także osoby wynajmujące mieszkania na rynku najmu krótkoterminowego, na przykład jako lokale Airbnb.
Wyższy podatek od pustostanów jest również rozważany w innych miastach
fot.: Sadiq Ali | Unsplash Free
ile jest pustostanów jest w polskich metropoliach?
W Polsce od dawna mówi się o rosnącym głodzie mieszkaniowym. Wedle różnych szacunków, w Polsce brakuje od 300 tysięcy do nawet dwóch milionów mieszkań. Czy niedobór miejsc do mieszkania mógłby zostać złagodzony, gdyby „uwolnić” wszystkie znajdujące się w kraju pustostany? Informacji na temat ilości pustostanów w polskich miastach dostarczył przeprowadzony w 2021 roku Nardowy Spis Powszechny, z którego wynikało, że w kraju mamy prawie 2 miliony niezamieszkałych lokali. To jednak zapewne liczba zdecydowanie zawyżona, mocno zależna od metodologii przyjętej przez osoby, które zaprojektowały NSP, w którym jako niezamieszkałe figurowały na przykład mieszkania zamieszkiwane „nieregularnie” (np. przez osoby mieszkające w więcej niż jednym mieście) czy takie, które czekają na remont lub zasiedlenie. Jak zauważyła w ubiegłym roku Wyborcza, do tej liczby swoje dołożyła zapewne również trwająca wówczas pandemia. Nie ulega jednak wątpliwości, że ilość pustych mieszkań powinna być liczona w setkach tysięcy.
Chociaż każde niewykorzystane mieszkanie jest stratą, zwłaszcza z punktu widzenia ochrony środowiska, to najmocniej skutki „pustostania” odczuwalne są w dużych miastach, gdzie ceny za metr kwadratowy osiągają najwyższe kwoty, czyniąc mieszkania niedostępnymi dla części społeczeństwa. Wedle Wyborczej, która swoje wyliczenia oparła na danych dotyczących umów energetycznych, w Warszawie, gdzie mieszkania są najdroższe w całej Polsce, znajduje się niemal 100 tysięcy pustostanów. Dla innych miast wojewódzkich podobne wyliczenia nie zostały przeprowadzone, wobec czego pozostaje opieranie się na liczbach zapewnionych przez Narodowy Spis Powszechny z 2021 roku. Tak więc w Krakowie będą to 63 tysiące pustostanów, w Łodzi 50 tysięcy, we Wrocławiu 42,5 tysiąca, w Gdańsku 40 tysięcy, w Poznaniu 39 tysięcy, a w Lublinie 17 tysięcy.
skutki niegospodarności
Niezwykle dotkliwy jest także brak gospodarności pośród samorządów. Według wspomnianego już Spisu Powszechnego, w gminnych zasobach w 2021 roku znajdowało się 74 tysiące pustostanów. To mieszkania, które mogły stać się publicznym zasobem mieszkaniowym, zdolnym zaspokoić potrzeby setek tysięcy osób. Niestety, obecnie, nawet gdyby miasta zdecydowały się na odpowiednie kroki i oddały wszystkie posiadane na ten moment pustostany, to ich liczba byłaby znacznie niższa. Na skutek zaniedbań i zaniechań wiele spośród wymienionych 74 tysięcy nadaje się już tylko do rozbiórki.
czy będzie nas stać na mieszkania?
To już kolejne z szeregu działań, które w ostatnim czasie prowadzone są na różnych polach i przez różnych aktorów w celu wyprowadzenia polskich miast z kryzysu mieszkaniowego. Kilka miesięcy temu działalność rozpoczął deweloperuch, czyli portal ujawniający ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów. Prowadzona przez jego twórców akcja zyskała rządowy odpowiednik wraz z wprowadzeniem obowiązku publikowania cen przez deweloperów od 11 września 2025 roku. Jednocześnie rząd zapowiada zapewnienie większych środków na budownictwo społeczne, którego większa podaż miałaby przywrócić równowagę na rynku mieszkaniowym.
Tym razem do akcji włączają się samorządy, które nie tylko coraz chętniej zabierają się za udostępnianie mieszkań w ramach zasobów komunalnych czy wspierania Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, ale też prowadzą działania, które poza reperowaniem gminnych budżetów, mają potencjał, by stać się kolejnymi cegiełkami w walce o dostępność mieszkań.
