W 2026 roku rząd przeznaczy ponad 4 miliardy złotych na rozwój budownictwa społecznego w Polsce, co pozwoli na wybudowanie tysięcy mieszkań dostępnych cenowo. Spółki TBS i SIM powoli stają się coraz ważniejszymi graczami na rynku mieszkaniowym, coraz lepsze są też budowane przez nie osiedla. Czy budownictwo społeczne stanie się realną alternatywą dla mieszkań deweloperskich? O tym, kto może ubiegać się o mieszkania społeczne, o zaletach konkursów architektonicznych nad przetargami oraz o trafnych odpowiedziach na potrzeby mieszkańców Katowic z Januszem Olesińskim, byłym prezesem Katowice TBS rozmawia Przemek Ciępka.
Janusz OLESIŃSKI — Menedżer z wieloletnim doświadczeniem w realizacji strategicznych projektów inwestycyjnych oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Absolwent Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, z wykształcenia magister inżynier w zakresie budowy i projektowania kopalń. Karierę zawodową rozpoczął w sektorze przemysłowym, pełniąc w latach 1993 – 1998 funkcję dyrektora w Katowickim Holdingu Węglowym. W kolejnych latach zaangażowany był w realizację strategicznych projektów inwestycyjnych w Katowicach. Jako członek zarządu spółki Nowe Centrum realizował projekt Silesia City Center, jedną z największych inwestycji komercyjnych w Polsce, która stała się symbolem transformacji terenów poprzemysłowych. Następnie brał udział w realizacji kompleksu mieszkaniowego Dębowe Tarasy (840 mieszkań) jako członek zarządu spółek deweloperskich. W latach 2014 – 2026 jako prezes Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego odpowiadał za rozwój tego segmentu budownictwa i realizację inwestycji mieszkaniowych w Katowicach. Posiada doświadczenie obejmujące zarówno sektor publiczny, jak i prywatny, ze szczególnym uwzględnieniem projektów rewitalizacyjnych i inwestycji na terenach poprzemysłowych.
Przemek Ciępka: Do kogo skierowane są mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
Janusz Olesiński: Mieszkania w TBS-ach czy SIM-ach są dla tych mieszkańców, którzy ze względu na swoje dochody nie mogą „załapać” się na mieszkania komunalne, a jednocześnie nie dysponują środkami, które pozwoliłyby im na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na wykup mieszkania na rynku komercyjnym. Mieszkanie z rodzicami po ślubie nie służy samodzielności i nie zawsze jest korzystne dla młodych rodzin, których jednocześnie nie stać na mieszkania deweloperskie.
Idea TBS-ów powstała we Francji i od początku miała służyć tym, którzy nie zarabiają jeszcze wystarczająco dużo, żeby pozwolić sobie na mieszkanie własnościowe, nie mają zdolności kredytowej na zaciągnięcie kredytu. Dzięki budownictwu społecznemu takie osoby mają możliwość wynajmu mieszkania po cenie zdecydowanie niższej od stawek rynkowych. W przypadku TBS Katowice jest to mniej więcej jedna trzecia wysokości czynszu na rynku komercyjnym. Później ci ludzie kontynuują swoje kariery, zaczynają coraz więcej zarabiać i w pewnym momencie uzyskują zdolność kredytową. Wtedy mogą zwolnić lokal TBS-u i kupić swoje prywatne mieszkanie lub wybudować dom. Zwolnione mieszkanie zostanie wynajęte przez następne osoby wchodzące na rynek pracy i tak dalej.
Przemek Ciępka: Czy odbiorcy mieszkań społecznych stanowią jednorodną grupę?
Janusz Olesiński: Jako Towarzystwo Budownictwa Społecznego jesteśmy jednym z narzędzi, za pomocą których miasto realizuje swoją politykę mieszkaniową, dlatego musimy wsłuchiwać się w jego potrzeby w tym zakresie. Stąd na przykład pomysły na budowę dużych mieszkań dla rodzin wielodzietnych, na które nie byłyby w stanie sobie pozwolić przy czynszu rynkowym, czy na mieszkania senioralne, albo proekologiczne, pozwalające zredukować koszty ogrzewania, których wysokość jest przecież niezależna od naszej spółki. Te mieszkania są przy tym dla szerokiego grona odbiorców — na ulicy Mariackiej seniorzy integrują się z młodszym pokoleniem, a „zielone” osiedle przy ulicy Kosmicznej jest nie tylko dla zwolenników rozwiązań ekologicznych. Obecnie zastanawiamy się nad budową mieszkań dla absolwentów – to duża grupa potencjalnych mieszkańców, których chcielibyśmy zatrzymać w Katowicach, umożliwiając im nabycie czy wynajmowanie mieszkań w godziwej cenie.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu
proj.: k3xmore
Przemek Ciępka: Czy istnieje sposób, aby sprawiedliwie profilować osoby, które dostają możliwość wynajmu mieszkania TBS w budynkach o konkretnym przeznaczeniu?
Janusz Olesiński: Na każde z naszych nowo budowanych mieszkań Miasto prowadzi nabór. Nabory odbywają się na zasadach określonych przez Radę Miasta – jest to system punktowy, który pozwala formułować reguły tak, aby promować określone grupy mieszkańców. Jeżeli w danej lokalizacji Miasto chce preferować rodziny z dziećmi, to za każde dziecko może przyznać dodatkowe punkty. Po zamknięciu naboru tworzy się listę uszeregowaną według wniosków, które zdobyły największą ilość punktów, następnie zaprasza się najwyżej punktowane osoby do wyboru lokalu w kolejności określonej na liście. Oczywiście wybór opiera się zarówno na preferencjach, jak i możliwościach wnioskodawców – aby dostać możliwość wynajmu, należy spełnić warunek minimalnego dochodu, czyli pięciokrotność stawki czynszu pomnożonej przez powierzchnię mieszkania oraz nie przekroczyć określonych w ustawie dochodów maksymalnych.
Przemek Ciępka: Katowicki TBS na ten moment nie oferuje mieszkań z możliwością dojścia do własności. W jaki sposób zachodzi rotacja mieszkańców w lokalach?
Janusz Olesiński: Mieszkania zwalniają się z przyczyn naturalnych – ich mieszkańcy wyjeżdżają do innych miast albo nabywają własne mieszkania na rynku komercyjnym. Oprócz tego mamy nowe mieszkania z opłatą partycypacyjną, której wysokość różni się w zależności od lokalizacji – w naszych mieszkaniach dla rodzin wielodzietnych było to 500 za metr kwadratowy, w kamienicy KTBS przy ulicy Mariackiej kwota była dwukrotnie wyższa, przy czym w przypadku seniorów opłata została pokryta przez miasto. Dla nowego osiedla przy ulicy Kosmicznej będzie to już 1500 złotych. Do tego dochodzi kaucja w wysokości rocznego czynszu.
KTBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: Czy to nie zbyt dużo, jak na budownictwo społeczne?
Janusz Olesiński: To sprawa, którą należy uregulować ustawowo, ponieważ z uwagi na rewaloryzację partycypacji niebawem dojdziemy do niebotycznych sum, które trzeba zapłacić, aby móc mieszkać w lokalu społecznym. Nowy najemca musi zapłacić partycypację w wysokości, jaka została wypłacona poprzedniemu najemcy bo partycypacja jest zwrotna w momencie opuszczenia lokalu. Te rewaloryzowane i wypłacane partycypacje sięgają u nas już kwot 2500zł za metr kwadratowy. Polityka państwa zmierza w kierunku zmuszania TBS-ów do obniżania wysokości opłaty partycypacyjnej, dzięki czemu mieszkania społeczne staną się bardziej dostępne. Dzisiaj partycypacja może wynosić 30% kosztów odtworzeniowych mieszkania, w przyszłości może być to nawet jedynie 10%. Myślę, że to właściwy kierunek, ponieważ wysokie koszty partycypacji w wielu przypadkach uniemożliwiały pozyskanie mieszkań przez tych, którym sprawiedliwie się to należało.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Mimo to, od czterech czy pięciu lat utrzymuje się wysokie zapotrzebowanie na takie mieszkania – za każdym razem organizujemy nabór, gdzie przez 7 do 10 dni zbieramy wnioski. Bez wyjątku zgłasza się do nas kilkudziesięciu chętnych na jedno mieszkanie, a rekordem było 112 wniosków. Lokale w nowych budynkach cieszą mniejszą popularnością, ale i tak na każde z nich zgłasza się od dwóch do sześciu chętnych.
Przemek Ciępka: Rosnące zapotrzebowanie na mieszkania społeczne znajduje też swoje odzwierciedlenie w debacie na temat przyszłości polityki mieszkaniowej w naszym kraju. Czy jest Pan w stanie wskazać, jaki odsetek wszystkich mieszkań powinny stanowić mieszkania społeczne, na przykład te budowane przez TBS i SIM?
Janusz Olesiński: Nie istnieje jedno rozwiązanie optymalne dla wszystkich miast. Zapotrzebowanie na mieszkania społeczne zupełnie inaczej kształtuje się w niewielkich miejscowościach i dużych metropoliach. Myślę, że w Katowicach potrzebujemy od 5 do 10 tysięcy mieszkań społecznych. Obserwując duże zapotrzebowanie na lokale naszego TBS-u oraz rosnące ceny mieszkań komercyjnych, obawiam się, że mieszkania zaczynają być dobrem, nie przestrzenią do życia. Spotykam się z informacjami o lokalach, które nie są nawet wykańczane, będąc jedynie wieloletnią lokatą kapitału. Nie wiem, na ile prawdziwe są dane mówiące, że w Krakowie znajduje się nawet 50 tysięcy takich pustostanów. Różnego podejścia wymaga również możliwość dojścia do własności. W małych miastach może się to sprawdzić, uważam natomiast, że w Katowicach powinniśmy budować wyłącznie mieszkania na wynajem.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Przemek Ciępka: Uważa Pan, że mieszkanie jest prawem, czy towarem?
Janusz Olesiński: Serce podpowiada mi, że mieszkanie jest prawem.
Przemek Ciępka: Do sierpnia bieżącego roku wszystkie gminy w Polsce mają obowiązek uchwalenia Planu Ogólnego. Czy procesy planistyczne mają wpływ na funkcjonowanie TBS-ów?
Janusz Olesiński: Plany Ogólne wyznaczają dla każdego z obszarów nasycenie budowlami o funkcji mieszkaniowej. Martwi mnie brak rozróżnienia na mieszkaniówkę społeczną i komercyjną. Obawiam się, że mogą powstać plany dla obszarów, na których poziom nasycenia został już osiągnięty, jednak tylko przy udziale inwestycji komercyjnych.
Przemek Ciępka: Na mapie budownictwa społecznego w Polsce, katowicki TBS się wyróżnia się nie tylko rozmachem i ilością inwestycji, ale też i ich jakością. Co stoi za tak dużym sukcesem KTBS?
Janusz Olesiński: Można mieć najlepsze plany i świetny zespół, ale w budownictwie społecznym na koniec o wszystkim decydują pieniądze, a za pieniędzmi – mówiąc kolokwialnie – trzeba pochodzić. Budownictwo społeczne powstające w ramach SIM i TBS opiera się na dwóch głównych źródłach finansowania. Pierwszym filarem jest fundusz dopłat, gdzie aktualne można pozyskać 45% tak zwanych kosztów kwalifikowanych inwestycji. Dawniej funkcjonował jeszcze nieistniejący już dzisiaj Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa dotujący 10 % kosztów inwestycji. Suma wszystkich dopłat pozyskanych w ten sposób przez KTBS wyniosła w ostatnich latach 130 milionów złotych. Drugim źródłem finansowania są kredyty preferencyjne, tak zwane kredyty SBC [Społecznego Budownictwa Czynszowego – red.], których obecnie udziela się na 5 lat z oprocentowaniem o wysokości 2%. Dawniej koszty kredytów SBC ustalano w oparciu o wysokość stopy procentowej, obecnie coraz więcej mówi się o przekształceniu tej pożyczki w kredyt jednoprocentowy, udzielany na 50 lat. Nie bez znaczenia pozostaje wsparcie prezydenta i wiceprezydentów naszego miasta.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
proj.: Kuryłowicz + Architekci fot. PFR Nieruchomości
Przemek Ciępka: Jakie są obecnie zasoby mieszkaniowe KTBS?
Janusz Olesiński: Na dzień dzisiejszy, łącznie z nowopowstałym osiedlem przy ulicy Kosmicznej, katowicki TBS dysponuje ponad 2800 mieszkaniami. Rynek ewoluuje w tym kierunku — powoli odchodzi czas, w którym zachłysnęliśmy się własnością, a ten proces dodatkowo przyspieszają rosnące ceny mieszkań w Katowicach, gdzie średni koszt metra kwadratowego oscyluje już w okolicach 10 tysięcy złotych. Wynajem pozwala też zachować większą elastyczność w wyborach życiowych czy zawodowych.
W ostatnich latach uczestniczyliśmy też w dwóch de facto komercyjnych programach mieszkaniowych, które w skali kraju nie skończyły się powodzeniem, a u nas – jak uważam — tak. W ramach programu Mieszkanie Plus uczestniczyliśmy w inwestycji Nowy Nikiszowiec, w którym znajduje się 513 mieszkań. Program został przekształcony w program Mieszkania dla Rozwoju, gdzie uczestniczyliśmy w realizacji osiedla przy ulicy Korczaka, oferującego kolejne 524 mieszkania. Chociaż nie były to inwestycje stricte TBS-owskie, to ich realizacja po sprzedaniu naszych udziałów w tych inwestycjach pozwoliła zebrać dodatkowe środki na nasze dalsze działania.
Osiedle KTBS powstałe z elementów prefabrykowanych przy alei Korfantego 177 w Katowicach
Przemek Ciępka: W przeciwieństwie do wielu Towarzystw Budownictwa Społecznego, KTBS wciąż dynamicznie rozwija swoją ofertę. Jakie inwestycje KTBS zrealizowało w Katowicach w ostatnim czasie?
Janusz Olesiński: W ostatnich latach oddaliśmy cztery inwestycje, każdą o nieco innym profilu. W ubiegłym roku zakończyliśmy budowę osiedla przy alei Korfantego 177 na Wełnowcu, którą zrealizowała firma Pekabex z Poznania, największa polska spółka działająca w zakresie budownictwa prefabrykowanego. Chcieliśmy sprawdzić, czy prefabrykacja sprawdza się w kontekście naszych potrzeb. Efekt był pozytywny, ponieważ wykorzystanie prefabrykatów przyśpieszyło budowę o ponad rok. Chociaż nie wszędzie taka budowa jest możliwa, to z pewnością jeszcze kiedyś wykorzystamy prefabrykację przy naszych przyszłych inwestycjach. Niestandardowy jest też sam typ mieszkań, które określiłbym jako quasi-komunalne. Dofinansowanie do tej inwestycji z Funduszu Dopłat wyniosło 80%, do tego 10% uzyskaliśmy z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Wszystkie te mieszkania zostały przez nas wynajęte miastu, które z kolei podnajmuje lokale mieszkańcom na zasadach obowiązujących dla mieszkań komunalnych z czynszem o wysokości około14 złotych za metr kwadratowy.
Blok KTBS przy ulicy Stanisława Kossutha 7 w Katowicach
W 2024 roku oddaliśmy też blok przy ulicy Kossutha 7, który powstał w miejscu wyburzonego przez nas biurowca typu „Lipsk” z lat 70 ubiegłego wieku. Spotykając się w naszych wcześniejszych inwestycjach z oczekiwaniami gospodarstw z czterema czy pięcioma dziećmi, postawiliśmy na rodziny wielodzietne. W budynku znajduje się więc 75 mieszkań, ich średnia powierzchnia to 78 metrów kwadratowych, ale są mieszkania nawet 125-metrowe. Oprócz tego w parterze znajduje się duży, trzyoddziałowy żłobek z miejscem dla 90 dzieci, z kolei na pierwszym piętrze wygospodarowaliśmy przestrzeń dla Dyrekcji Miejskiej Biblioteki Publicznej w Katowicach, która przeniosła się ze swojej wcześniejszej siedziby, aby zwolnić miejsce na nasze kolejne inwestycje.
Osiedle mieszkań na wynajem przy ulicy Korczaka w Katowicach
fot.: Kamil Kajdas © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: Waszym najgłośniejszym przedsięwzięciem w ostatnim czasie była rewitalizacja kamienicy na ulicy Mariackiej w Katowicach. TBS kojarzy się raczej z budynkami powstałymi po 89 roku – skąd pomysł na stworzenie mieszkań społecznych w zabytkowym obiekcie?
Janusz Olesiński: Katowice są pięknym miastem – chociaż kojarzymy je przede wszystkim z przemysłem, to kiedy powstawały, wybudowano tu mnóstwo naprawdę cennych kamienic. Wiele z nich zostało później wyburzonych, jak miało to miejsce na Giszowcu w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Obecnie chcemy jednak zachowywać jak najwięcej z tej historycznej zabudowy. Potraktowaliśmy więc Mariacką jak laboratorium, które pozwoli nam odpowiedzieć na pytanie o koszt rewitalizacji kamienicy w centrum miasta. Założyliśmy przy tym, że będzie to prawdziwa rewitalizacja, a nie zwykły lifting – postanowiliśmy że wymienimy stropy, wprowadzimy windy czy centralne ogrzewanie. Do tego dołożyliśmy program społeczny – na 41 mieszkań, 20 przeznaczonych jest dla osób starszych, którym zapewniliśmy też świetlicę integracyjną oraz klub seniora prowadzony przez specjalizującą się w tym zakresie Fundację Patroni i stworzyliśmy warunki sprzyjające integracji z pozostałymi mieszkańcami. Chcieliśmy nabrać doświadczenia i zobaczyć, jak to jest tworzyć mieszkania senioralne, bo zapotrzebowanie na takie lokale będzie rosnąć. Dzisiaj już wiemy, że TBS na Mariackiej to był kawał naprawdę dobrej roboty.
KTBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: Czy nie byłoby taniej wybudować taką samą, albo nawet większą ilość mieszkań w innej lokalizacji?
Janusz Olesiński: Wcześniej wydawało mi się, że najlepiej będzie zburzyć starą kamienicę i postawić w jej miejscu nowy budynek. Budowa metra kwadratowego kosztowała w przypadku Mariackiej 12,5 tysiąca złotych, to nie są małe pieniądze, zwłaszcza jak na Katowice. Z perspektywy czasu uważam jednak, że pozostawienie historycznej budowli było właściwym posunięciem – cieszy mnie, że ze starej tkanki zrobiliśmy coś nowego, wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań do dawnych przestrzeni było niesamowitą frajdą. Marzy mi się, żeby wszystkie historyczne kamienice na głównych ulicach Katowic zostały przywrócone do takiego stanu.
KTBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: W jaki sposób KTBS zdobyło fundusze na tak kosztowną inwestycję?
Janusz Olesiński: Jeden z moich znajomych mawia: każdy wiatr będzie przeciwny, jeśli nie znasz portu docelowego. My wiedzieliśmy, gdzie znajduje się nasz cel, dlatego wiatry nam sprzyjały. Korzystaliśmy z dotacji i kredytu preferencyjnego, dostaliśmy też zgodę na wybudowanie małego osiedla deweloperskiego w Giszowcu. Pieniądze, które dzięki niemu zarobiliśmy zostały przeznaczone na realizację budynku na ulicy Mariackiej. Pomogło też Miasto, podwyższając kapitał zakładowy KTBS.
Przemek Ciępka: Budynek KTBS na Mariackiej „firmowany” jest jako skierowany dla seniorów. Dlaczego zdecydowano się stworzyć mieszkania dla osób starszych właśnie w tym miejscu?
Janusz Olesiński: Większość kamienic w centrum Katowic jest ogrzewana węglem, nie ma tam wind, co pogłębia występowanie zjawiska „więźniów czwartego piętra”. Zanim rozpoczęliśmy inwestycję, w obrębie 3 kilometrów od naszej kamienicy na Mariackiej przeprowadziliśmy ankietę u osób w wieku powyżej 65 lat, pytając ich, czy chciałyby mieszkać w nowoczesnym mieszkaniu na wynajem, z ogrzewaniem czy windą, ale za to mniejszym metrażem. Większość odpowiedzi była pozytywna, pod jednym warunkiem – nowe mieszkania będą znajdowały się w centrum. Starsze osoby wiedzą jak poruszać się w swoim dotychczasowym otoczeniu, urodziły się w centrum i tam też chcą umrzeć.
KTBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: Ulica Mariacka znajduje się w ścisłym centrum Katowic – wielu osobom to miejsce kojarzy się z miejskim „pędem”, głośnymi imprezami, a nawet zwiększonym występowaniem przestępczości. Czy to na pewno dobra lokalizacja na mieszkania dla seniorów?
Janusz Olesiński: Kiedy tylko ogłosiliśmy, że chcemy budować na Mariackiej, w prasie zaczęto siać panikę, że jest ona ulicą rozrywkową. Owszem, ale tylko na odcinku między ulicami Dworcową a Francuską. Dalej na wschód, w kierunku kościoła pod wezwaniem Niepokalanego Poczęcia jest znacznie spokojniej, a i sąsiedztwo świątyni jest dla seniorów istotną zaletą. Tuż obok jest też duży park, gdzie mogą cieszyć się zielenią. Minęło już osiem miesięcy, odkąd wprowadzili się nowi lokatorzy – nie mieliśmy od tego czasu ani jednej skargi.
Przemek Ciępka: Budynek TBS na ulicy Mariackiej nie jest zwykłą kamienicą. W jaki sposób odpowiada na potrzeby seniorów?
Janusz Olesiński: Myślę, że to, co najbardziej doskwiera ludziom starszym to samotność i brak poczucia bezpieczeństwa. Na Mariackiej mieszkają osoby, które miały własne domy, ale wolały je sprzedać, ponieważ znajdowały się na uboczu, daleko od centrum. W naszym budynku mają mniej miejsca, ale za to wszystkie wygody i bliski kontakt ze społecznością miasta. Dlatego też obecnie pracujemy nad integracją mieszkańców korzystając z doświadczeń Fundacji Patroni. Z świetlicy dla mieszkańców korzystają zarówno seniorzy, jak i pozostali mieszkańcy, a z Klubu Seniora mogą korzystać wszyscy, nie tylko mieszkańcy kamienicy, co sprzyja edukacji osób starszych, które też muszą czuć się dobrze w tej naszej współczesnej rzeczywistości. Staramy się też odpowiadać na ich potrzeby na bieżąco, badamy czy potrzebują cateringu, pralni albo pomocy w sprzątaniu.
KTBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Przemek Ciępka: Czy same mieszkania również wyposażono w rozwiązania skierowane do tej grupy społecznej?
Janusz Olesiński: W mieszkaniach dla seniorów w każdym pokoju znajduje się „przycisk życia” połączony z centralką kierującą sygnał aż do Łodzi, gdzie działa stowarzyszenie ratowników medycznych, z którymi podpisaliśmy umowę. Oni mają z kolei bezpośredni kontakt ze szpitalami i oddziałami ratunkowymi. Kiedy któryś z mieszkańców poczuje się gorzej, może nacisnąć przycisk, a pod jego adres automatycznie zostanie skierowana karetka pogotowia. Chętne osoby mogą także skorzystać z opaski na rękę, która również posiada połączenie z centralą na przykład w razie upadku. Opaski działają w najbliższym otoczeniu kamienicy.
Przemek Ciępka: Jak „przycisk życia” sprawdza się w praktyce?
Janusz Olesiński: Jakiś czas temu jeden z seniorów zamieszkujących naszą kamienicę na Mariackiej zasłabł. Jego żona wcisnęła „przycisk życia”, ale że nie była pewna, co do jego działania, to postanowiła dla pewności wykręcić również numer alarmowy. Po przedstawieniu sytuacji, która wydarzyła się jej mężowi, podała adres, na co dyspozytor z pogotowia zapytał ze zdziwieniem, czy nie pomyliła numeru mieszkania? Okazało się, że tak, a karetka była już w drodze, zanim jeszcze udało jej się dodzwonić na 112.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu
proj.: k3xmore
Przemek Ciępka: Najnowsza inwestycja KTBS, osiedle przy ulicy Kosmicznej w Katowicach, będzie jednym z najbardziej ekologicznych osiedli w Polsce. Skąd wzięła się ta ambicja?
Janusz Olesiński: Jakiś czas temu nawiązaliśmy kontakt z organizacją przyznającą certyfikat Zielony Dom. Jej członkowie przekonali nas, by w ramach działalności TBS Katowice spróbować realizacji pierwszego osiedla budynków wielorodzinnych, któremu uda się uzyskać taki certyfikat. Stąd też konkurs i wybrany projekt pracowni K3xmore, który zakłada dostarczanie energii przy użyciu powietrznych i głębinowych pomp ciepła. Podobne rozwiązanie, chociaż tylko przy wykorzystaniu powietrznych pomp ciepła, mamy w naszym nowym osiedlu przy ulicy Korfantego w Katowicach. Nasz dostawca energii nie był w stanie zabezpieczyć dostaw ciepła na terenie inwestycji, więc nie mieliśmy wyboru i wybudowaliśmy pierwsze w Polsce tak duże osiedle ogrzewane wyłącznie przy pomocy pomp ciepła. Mamy nadzieję, że budowa ekologicznych osiedli stanie się nowym trendem.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu
proj.: k3xmore
Przemek Ciępka: Czy wszystkie te zielone rozwiązania, wprowadzone na Kosmicznej, będą miały realne przełożenie na życie i budżet domowy mieszkańców?
Janusz Olesiński: Po roku eksploatacji będziemy w stanie powiedzieć więcej na temat efektów przyjętych rozwiązań, ale zakładamy, że rachunki za ogrzewanie będą o 15-20 % niższe w porównaniu z kosztami ogrzewania centralnego.
Przemek Ciępka: Coraz więcej osiedli TBS powstaje według projektów wyłonionych w konkursach – w ostatnich latach rozstrzygnęły się konkursy na koncepcje takich budynków w Gliwicach, Bielsku-Białej czy w Szczecinie. KTBS również korzysta z tej formuły. Jakie ma Pan doświadczenia z konkursami architektonicznymi w kontekście tak specyficznej działalności, jaką jest budownictwo społeczne?
Janusz Olesiński: Na cztery inwestycje, które zakończyliśmy w ostatnich latach zorganizowaliśmy dwa konkursy. W przypadku osiedli składających się z powtarzalnych elementów zwykle wybieramy spośród kilku projektów, lub też sami tworzymy koncepcję, którą następnie realizujemy. Kiedy jednak mamy do czynienia z nietypowym przedsięwzięciem, wyzwaniami, z którymi spotykamy się po raz pierwszy, decydujemy się na konkurs. Tak było na przykład w przypadku osiedla na ulicy Kosmicznej – wprowadzenie tylu proekologicznych rozwiązań, które pozwolą na uzyskanie certyfikatu Zielony Dom, było dla nas czymś zupełnie nowym. Chcieliśmy mieć gamę rozwiązań, z których możemy wybrać najlepszą koncepcję.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu — widok aksonometryczny
proj.: k3xmore
Przemek Ciępka: Czy organizacja przetargu nie byłaby jednak tańsza?
Janusz Olesiński: Oczywiście organizacja konkursu architektonicznego to dodatkowe koszty – nie są jednak znaczne w perspektywie wartości całej inwestycji. Jeżeli w końcowym rezultacie ma powstać coś fajnego, to trzeba za to zapłacić odpowiednią cenę, prawda?
W przetargu zazwyczaj wygrywa najtańszy projekt, to wcale jednak nie oznacza, że będzie on najlepszy, albo nawet optymalny. Wbrew pozorom, skonstruowanie przetargu, w którym zasady punktacji promują też inne wartości projektowe nie jest takie proste. Dlatego uważamy, że jeśli potrzebny jest naprawdę dobry projekt, to tylko konkurs architektoniczny jest właściwą drogą do jego pozyskania. Taka formuła ma też dodatkowe atuty – nawiązujemy relację z SARP-em i wieloma świetnymi architektami, którzy w przyszłości mogą być autorami projektów naszych budynków.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu
proj.: k3xmore
Przemek Ciępka: Czy budowa nowych osiedli społecznych zawsze spotyka się z entuzjazmem mieszkańców?
Janusz Olesiński: Każda nasza inwestycja dotyczy wielu osób. Powstało mnóstwo stowarzyszeń zrzeszających mieszkańców, którzy podnoszą swoją siłę, sprzeciwiając się wycinaniu drzew i stawianiu budynków, postulując na przykład tworzenie nowych parków. Zadają pytanie: ja już tu mieszkam, więc po co mi kolejny sąsiad?
Obecnie wszystkie procesy inwestycyjne zaczynamy od spotkań z mieszkańcami. Wyjaśniamy, że nasze inwestycje nie są już gigantycznymi blokowiskami, tylko niewielkimi budynkami, których projekty zachowują odpowiednie odległości względem istniejących obiektów czy poziom nasłonecznienia okolicznych budowli. Informujemy o harmonogramach prac oraz pytamy o potrzeby społeczności, wśród których w przyszłości mają pojawić się mieszkańcy naszych nowych budynków. Próbujemy osiągnąć konsensus społeczny.
Osiedle KTBS przy ulicy Kosmicznej na Giszowcu — realizacja
proj.: k3xmore fot.: PROLOG
Przemek Ciępka: Jakie KTBS ma plany na najbliższe lata?
Janusz Olesiński: W najbliższych latach chcemy wybudować około 400 nowych mieszkań. Obecnie pracujemy nad dwiema inwestycjami. Pierwsza z nich znajdzie się przy ulicy Andersa na Borkach w Katowicach, drugą planujemy na Kokocińcu, gdzie intensywnie działają ugrupowania aktywistów miejskich. Oprócz osiedla chcemy tam stworzyć park — zorganizowaliśmy w tej sprawie już jeden cykl spotkań, a w marcu planujemy warsztaty, podczas których to mieszkańcy będą mogli zdecydować, jak ta zielona przestrzeń miałaby wyglądać.
Mamy też dalsze plany, dotyczące starej substancji, nawet zabytkowej. Są one jeszcze bardzo odległe, ale już teraz walczymy o wspomniany przeze mnie konsensus, później postaramy się o pozwolenie na budowę. Chcemy mieć te projekty „w szufladzie” i czekać na moment, w którym pojawią się pieniądze i będziemy mogli rozpocząć budowę.
Przemek Ciępka: Dziękuję za rozmowę!
Powyższy wywiad jest zapisem rozmowy przeprowadzonej w lutym 2026 roku. 16 marca 2026 roku Rada Nadzorcza odwołała dotychczasowy Zarząd Katowice TBS, włącznie z Prezesem Zarządu, Januszem Olesińskim. Miasto nie podało oficjalnych informacji o powodach zmian, a w nowym Zarządzie rolę Prezeski przejęła Bronisława Kieczka. Trzymamy kciuki za dalsze sukcesy KTBS!
