Własne mieszkanie — marzenie czy luksus? Dla milionów Polek i Polaków to nie pytanie retoryczne, ale codzienna walka z realiami rynku mieszkaniowego. Rosnące ceny, przeludnienie i brak dostępnych ekonomnicznie lokali tworzą coraz głębszą lukę mieszkaniową. Nowy raport Habitat for Humanity Poland ujawnia, jak wiele osób żyje dziś w warunkach dalekich od godnych — i jak mało systemowych rozwiązań realnie im pomaga. Czy możemy jeszcze odwrócić ten trend?
Polska jest krajem, w którym sytuacja mieszkaniowa daleka jest od poziomu reprezentowanego przez państwa zachodnie. Ceny kredytów hipotecznych należą do najwyższych w Europie (rządowe dopłaty do kredytów stały się z kolei motorem napędowym dla rosnących cen mieszkań), lokali komunalnych i socjalnych ubywa, a nowa mieszkaniówka często nie zachwyca. W kolejkach po mieszkania komunalne każdego roku czeka ponad 100 tysięcy osób [1]. A co z tymi, którzy do uzyskania takiego lokalu się nie kwalifikują, a jednocześnie nie stać ich na kredyt? Według najnowszego raportu Habitat for Humanity Poland, aż 27% mieszkańców i mieszkanek Polski uważa się za osoby znajdujące się w luce czynszowej. Jednocześnie brakuje nawet 2 milionów mieszkań, które zapewne powstaną — ale raczej nie będą dostępne cenowo dla tych, którzy już dzisiaj nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum. A to dopiero początek długiej listy problemów polskiego mieszkalnictwa, które ujawnia raport „Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025”.
ile kosztuje mieszkanie?
Bez wątpienia największym problemem dotyczacym polskiego mieszkalnictwa są koszty, które społeczeństwo ponosi w związku z mieszkaniem. Chodzi tutaj zarówno o mieszkanie rozumiane jako lokal posiadany na własność, jak i to wynajmowane. Na takie kłopoty wskazało 70% respondentów ankiety przeprowadzonej na zlecenie fundacji Habitat for Humanity. Ile więc w Polsce należy zapłacić za możliwość mieszkania we własnym i wynajmowanym lokalu?
Miesięczny procent dochodu gospodarstwa domowego przeznaczany na opłaty związane z mieszkaniem
mat. prasowe © Habitat for Humanity Poland
Autorzy i autorki badania zdecydowali się na zestawienie cen wynajmu i rat kredytów oraz wszystkich dodatkowych kosztów z zarobkami respondentów. Wyniki nie napawają optymizmem. Aż 60% społeczeństwa przeznacza na raty kredytu, rachunki, czynsze i odstępne ponad 30% swojego miesięcznego budżetu. U 16% zapytanych opłaty za mieszkanie pochłaniają do połowy budżetu, aż 9% zadeklarowało z kolei, że na „prawo do mieszkania” przeznacza do 60%. W najgorszej sytuacji znajduje 5% naszego społeczeństwa, któremu po opłatach na przeżycie zostaje mniej niż 40% dochodów. To znaczna różnica w porównaniu do sytuacji z 2022 roku, kiedy przeprowadzono poprzednią edycję badania. Wniosek z tych wyników jest prosty — ceny mieszkań i wynajmu rosną szybciej, niż nasze zarobki. Musimy przeznaczać coraz większą część budżetu na zaspokojenie jednej z najbardziej podstawowych potrzeb, mniej zostaje więc na podnoszenie poziomu życia i przyjemności.
Decyzje uzależniane od stabilnej sytuacji mieszkaniowej
mat. prasowe © Habitat for Humanity Poland
duże ceny to duże mieszkania? niekoniecznie
Jeśli chodzi o poziom życia, to krocie, które płacimy za wynajem lub spłatę rat kredytu nie zawsze przekładają się na jego podwyższenie. Jednym z najgorszych wskaźników stanu polskiego mieszkalnictwa jest stopień przeludnienia, które — wedle zastosowanej przez autorów i autorki definicji — występuje w momencie, gdy na jedną osobę w mieszkaniu przypada mniej niż 1,6 pokoju. W Polsce w takiej sytuacji znajduje się 33,9% społeczeństwa. Jak wskazują autorzy raportu, to ponad dwukrotnie więcej, niż wynosi średnia dla krajów Unii Europejskiej. Dla przykładu — w Niemczech wskaźnik ten osiąga 11,4%, we Francji 9,9%, a we Włoszech 25,4 % (co i tak nie jest dobrym wynikiem). W gorszej sytuacji znajduje się jedynie 9 państw, spośród około 40 krajów objętych statystyką.
Problemy ważne dla osób mieszkających w Polsce
mat. prasowe © Habitat for Humanity Poland
prawie każdy ma jakiś kłopot
Wysokie ceny oraz przeludnienie to jednak tylko wierzchołek góry lodowej. Z badania przeprowadzonego przez Humanity for Habitat Poland wynika, że duża część naszego społeczeństwa boryka się ze znacznie szerszą gamą problemów mieszkaniowych — tylko 32% respondentów deklarowało, że takich kłopotów nie ma. Co zatem spędza sen z powiek Polkom i Polakom? Niemal jedna czwarta respondentów nie może przeprowadzić w swoim mieszkaniu remontu, chociaż deklaruje taką potrzebę. 18 % odpowiedzi wskazuje na brak możliwości zamiany mieszkania na lokum spełniające potrzeby odpowiadających. Co gorsza, tyle samo osób ma w swoim mieszkaniu problemy z prywatnością, a 11% zamieszkuje z osobami, z którymi mieszkać nie chce. Aż 8% osób ma problem z uiszczaniem opłat za media na czas, zaś 5% deklaruje kłopoty z opłacaniem czynszu lub raty kredytu.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025
fot.: Maksim ŠiŠlo © Unsplash Free
czy jesteśmy sami sobie winni?
Jednym z najbardziej zaskakujących elementów tegorocznej edycji raportu Habitat for Humanity Poland są pozytywne deklaracje Polek i Polaków dotyczące ich sytuacji mieszkaniowej. O ile w bardziej szczegółowych pytaniach znaczna ilość respondentów wskazywała na przykład na zbyt duży procent pensji przeznaczany na opłaty związane z mieszkaniem czy zamieszkiwanie w przeludnionych lokalach, to jednocześnie podobna, często większa część odpowiedzi sugeruje, że Polacy i Polki mają stabilną sytuację mieszkaniową lub jest zadowolona ze swojego miejsca zamieszkania. W wypowiedziach ekspertów polskiego oddziału Habitat for Humanity często pojawia się znacząca diagnoza — obywatele naszego państwa mają coraz niższe standardy. Mimo wielu niedogodności, „ciasne ale własne” okazuje się wystarczającym kryterium:
Pozornie deklaracja 72% społeczeństwa o stabilnej sytuacji mieszkaniowej wydaje się optymistyczna, jednak gdy spojrzymy na szerszy kontekst – dostrzeżemy, że ta liczba wcale nie powinna cieszyć. Inne, twarde dane pokazują postępujące pogorszenie się sytuacji mieszkaniowej, rosnące koszty utrzymania i pogarszające się standardy mieszkaniowe. Wydaje się, że rozumienie tego, czym jest stabilna sytuacja zaczyna „topnieć” (poprzeczka się obniża). Polskie społeczeństwo jest w stanie akceptować coraz więcej niedogodności, zaciągnięcie kredytu na 30 lat jest już uważane za normę i stabilność, szczególnie biorąc pod uwagę, że coraz mniej osób ma zdolność kredytową.
– pisze w raporcie Justyna Nakielska.
Dane te są o tyle zaskakujące, że wiele z państw europejskich dzięki odpowiednim politykom zdołało poradzić sobie przynajmniej częściowo z problemami, z którymi wciąż boryka się polskie mieszkalnictwo. Dlaczego zatem mamy tak niskie oczekiwania? Trudno udzielić na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, swoją wagę mogą mieć tutaj zarówno przedłużający się problem w sektorze mieszkaniowym, specyficzne (wynikające zapewne z zaszłości historycznych) podejście do tematu własności w naszym kraju, czy niezwiązane ze sferą mieszkaniową problemy, które coraz mocniej zaprzątają głowy Polek i Polaków (na przykład kwestie bezpieczeństwa, zagrożenie wojną).
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025
fot.: Mateusz Wyrzykowski | © Unsplash Free
nie mamy gdzie mieszkać – co dalej?
Oprócz diagnozy trudnej sytuacji polskiego mieszkalnictwa w raporcie Habitat for Humanity Poland znalazło się również miejsce na przedstawienie rozwiązań, które mają potencjał odwrócić sytuację na rynku mieszkaniowym. Kierunkiem działania, którego wagę na wielu stronach raportu podkreślają eksperci i ekspertki fundacji, jest stworzenie przeciwwagi prywatnego rynku sprzedaży oraz najmu mieszkań. Olbrzymia dysproporcja pomiędzy szeroką ofertą podmiotów prywatnych a nielicznymi lokalami oferowanymi przez samorządy jest jedną z przyczyn wysokich cen mieszkań.
Habitat for Humanity Poland rekomenduje między innymi wprowadzenie podatku katastralnego oraz dywersyfikację oferty mieszkaniowej poprzez udostępnianie lokali do wykupu/na wynajem w nowych, a przede wszystkim w zrewitalizowanych budynkach.
Jednym z elementów efektywnej polityki mieszkaniowej powinno być nadanie samorządom odpowiednich uprawnień do wprowadzania innowacyjnych i pilotażowych rozwiązań w zakresie mieszkalnictwa społecznego i komunalnego. Równolegle, polityka mieszkaniowa powinna usprawniać współpracę pomiędzy rządem, samorządami i organizacjami pozarządowymi.
– czytamy w raporcie.
jak (i czy) działa Społeczna Agencja Najmu?
Działania ze strony państwa mają poparcie osób mieszkających w naszym kraju — aż 80% z nich uznaje, że wsparciem mieszkaniowym powinny zostać objęte przynajmniej niektóre grupy społeczne. Jako jedną z form pomocy Habitat for Humanity podał wynajem mieszkania poprzez Społeczną Agencję Najmu — instytucję zajmującą się pośrednictwem pomiędzy właścicielami lokali, a potencjalnymi najemcami, znajdującymi się w luce czynszowej. Takie mieszkania udostępniane są na preferencyjnych warunkach — dla Krakowa cena czynszu w takim mieszkaniu równa jest cenie odtworzeniowej lokalu, wynoszącej dla tego miasta nieco ponad 28 złotych za metr kwadratowy[2]. W efekcie 60-metrowe mieszkanie w stolicy małopolski można wynająć za około 1700 złotych. Dla porównania, według portalu www.ilezanajem.pl, 22 lipca 2025 roku średnia cena wynajmu 3 pokojowego mieszkania na rynku prywatnym w tym mieście to ponad 3800 złotych.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025
fot.: Mykyta Kondratov © Unsplash Free
Społeczne Agencje Najmu mogłyby więc być lekarstwem na lukę mieszkaniową w naszym kraju. Z jakiegoś powodu jednak nią nie są — dlaczego? W Polsce znajduje się 2479 gmin. A ile spośród nich współpracuje ze Społecznymi Agencjami Najmu? Nie jest ich tysiąc, ani nawet sto. Mimo że prawo umożliwa gmin współpracę z SAN-ami od 2021 roku, to w momencie pisania niniejszego artykułu na rządowej liście znajduje 14 miejscowości [3].
A może chociaż oferują swoim mieszkańcom dużą liczbę lokali? Niekoniecznie. W Krakowie, zamieszkiwanym przez około 700 tysięcy osób w pierwszym, pilotażowym roku działania programu (uruchomionym zresztą cztery lata po wprowadzeniu takiej możliwości) udostępniono 50 lokali. Wrocław w 2025 roku zamierza udostępnić od 44 do 94 mieszkań, a Poznań w ramach programu SAN 2.0 celuje w okrągłą setkę [4][5]. Mieszkańcy stolicy, Trójmiasta, Katowic i tysięcy innych gmin w całym kraju w ogóle nie mogą liczyć na tego rodzaju ofertę. Samorządy mają więc narzędzia, jednak z różnych powodów z nich nie korzystają. Lwia część społeczeństwa zostaje za to z pustymi deklaracjami i niespełnionymi nadziejami.
Z podobną skutecznością działają inne formy samorządowego wsparcia dla osób znajdujących się w luce czynszowej. Choć według danych Głównego Urzędu Statystycznego mamy w Polsce około 380 tysięcy mieszkań należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego, a niektóre z TBS-ów reprezentują wysoki poziom architektoniczny, to w rzeczywistości ich dostępność pozostaje niska, bo umowy zawiązywane są na czas nieokreślony, a nowych budynków nie przybywa w wystarczającym tempie.
wiedza to podstawa
Jednym z ciekawych wniosków, płynących z nowego raportu fundacji Habitat for Humanity jest słaba znajomość tematyki związanej z mieszkalnictwem oraz publicznymi formami wsparcia wśród społeczeństwa. Warto zatem edukować się w tej materii — a można to zrobić na przykład czytając w całości raport „Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025”, który dostępny jest na stronie Habitat for Humanity Poland.
Przemysław Ciępka
1. https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/ubywa-mieszkan-komunalnych-choc-w-kolejce-po-nie-wciaz-czeka-ponad-120-tys-osob,527240.html
2. https://www.krakow.pl/aktualnosci/291510,29,komunikat,spoleczna_agencja_najmu__czyli_nowy_program_mieszkaniowy_w_krakowie.html
3. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/spoleczne-agencje-najmu3
4. https://www.wroclaw.pl/dla-mieszkanca/spoleczna-agencja-najmu-mieszkania-dla-osob-w-luce-czynszowej
5. https://www.poznan.pl/mim/info/news/nowy-program-mieszkaniowy-zkzl-san-2-0,245405.html
