Międzyzdroje, znane z malowniczych plaż i bliskości Wolińskiego Parku Narodowego, stały się miejscem kontrowersji związanych z budową luksusowego apartamentowca The Sea Resort. Inwestycja ta, zlokalizowana zaledwie 45 metrów od linii brzegowej Bałtyku, budzi liczne emocje wśród mieszkańców i turystów.
Hotel „The Sea Resort” — luksus na plaży
The Sea Resort to kompleks luksusowych apartamentów na wynajem, powstający bezpośrednio na plaży w Międzyzdrojach. The Sea Resort został zaprojektowany przez pracownię W + Architekci Wolski & Włosek. Inwestorem jest firma MINDE. Na generalnego wykonawcę budynku została wybrana spółka budowlana W.P.I.P. Komercjalizację inwestycji prowadzi ASSETHOME ze Szczecina.
Budowa gmachu ruszyła w grudniu 2023. Ma być to kompleks złożony z dwóch budynków. 153 apartamenty o powierzchni od 28 do 117 metrów kwadratowych, każdy z tarasem, znajdować się będą na czterech kondygnacjach. Na najwyższej kondygnacji znajdą się przeszklone penthouse’y. Pod kompleksem zaplanowano garaż podziemny z 104 miejscami parkingowymi.
Według oficjalnych materiałów inwestora obiekt ma oferować bezpośredni dostęp do plaży oraz udogodnienia takie jak baseny, kompleks saun, jacuzzi, SPA & wellness oraz restaurację.
Jak możemy przeczytać na stronie, apartamenty reklamowane są jako „secondhome w ekskluzywnej inwestycji, która zmieni standardy nadmorskich nieruchomości”. Nieruchomość ma być „najbliżej brzegu Bałtyku”. „Bliżej morza już nie będziesz” — zapewnia oferta. Zaprosić do zainwestowania ma zapewne też niezbyt udanie wygenerowana przez sztuczną inteligencję młoda kobieta popijająca szampana w marynarce (bez bluzki).
W ogniu krytyki
Kompleks apartamentów Sea Resort stał się punktem zapalnym kontrowersji, odkąd budowa rozpoczęła się pod koniec 2023 roku, a debata nasiliła się w 2024 roku i na początku 2025 roku. Użytkownicy Internetu nie przebierali w słowach, opisując projekt, a wielu z nich nazwało go „patodeweloperką”, odzwierciedlając silne negatywne nastawienie do tego, co wielu uważa za nadmierną i niewłaściwą zabudowę w tak wrażliwej lokalizacji. Bliskość inwestycji do wody doprowadziła do szczególnie silnej krytyki, a niektórzy obserwatorzy zauważyli, że „to już nie jest nawet budowa w pobliżu plaży, ale dosłownie na plaży”. Tym samym podkreślając obawy, że publiczny dostęp do plaży i przybrzeżne środowisko są zagrożone wględem prywatnych interesów komercyjnych. Tu jednak warto zaznaczyć, że sama inwestycja, chociaż wygląda, jakby wcinała się z wydmę i las, właściwie stanęła na placu, na którym od 2020 roku rokrocznie działał Camper Park Beach. Pozostawało kwestią czasu, kiedy działka zostanie zagospodarowana, tym bardziej że objęta jest planem miejscowym.
Screen z mapy satelitarnej z lokalizacji działki, rok 2017
Wszystko zaplanowane
Zgodnie z jego zapisami, teren został przeznaczony pod funkcję… przystani jachtowej. Nikogo pewnie nie zdziwi fakt, że dopuszczona tu została możliwość zabudowy i realizacji obiektów wolno stojących lub zespolonych, takich jak apartamenty gościnne, lokale gastronomiczne czy wypożyczalnia sprzętu pływającego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza zabudowę do czterech kondygnacji nadziemnych, przy czym najwyższa z nich powinna być wpisana w formę poddasza, a wysokość budynków nie może przekroczyć 14,5 metra mierzonego od poziomu terenu do kalenicy. Kluczowym elementem założenia są także tarasy widokowe, które mają objąć co najmniej 50% długości elewacji od strony morza. Plan precyzuje również, że zabudowa powinna mieć wysokie, wielospadowe dachy o nachyleniu połaci w zakresie 32-45 stopni, a kolorystyka elewacji ma być utrzymana w jasnych, pastelowych odcieniach. Co więcej, wokół granic działki zaleca się wprowadzenie zieleni izolacyjnej, a ogrodzenia — jeśli powstaną — muszą być zharmonizowane z otoczeniem i nie mogą być wykonane z prefabrykowanych elementów betonowych. Działka podlega również szczególnym zasadom ochrony środowiska oraz pasa nadbrzeżnego, co wynika z ogólnych ustaleń planu.
Wydaje się więc, że wszystkie elementy (no, może poza dachem, który na wizualizacji jest płaski i zielony) zostały spełnione. Z prawnego punktu widzenia inwestycja przebiegła zgodnie ze wszystkimi wymaganymi procedurami. Pozwolenie na budowę dla The Sea Resort zostało wydane przez wojewodę zachodniopomorskiego w 2018 r. Aleksandra O'Donnel z urzędu miasta stwierdziła, że „mieszkańcy nie zgłosili żadnych skarg ani sprzeciwów do Biura w sprawie koncepcji obecnego zagospodarowania tego obszaru”, sugerując, że projekt przebiegał bez formalnego sprzeciwu na etapie planowania.
To, co widzimy na działce to efekt zapisu planu ze stycznia 2012 roku. Można doszukiwać się problematyczności inwestycji, która wygląda jakby spadła z nieba i usadziła się akurat na wydmie. Można ubolewać, że to zbyt nachalna bryła, która pojawiła się nagle. Ale od czasu uchwalenia tego dokumentu miejsce to służyło jako plac parkingowy, campingowy, wcześniej jako techniczne bazy rybackiej (jeśli wierzyć słowom rzecznika prasowego inwestora). Można też powiedzieć, że z jednej strony — teren ren był zdegradowany i najlepsze, co go mogło spotkać zabudowa. Można jednak zastanowić się, czy nie był możliwy inny scenariusz, w którym to władze zrobiłyby coś, żeby to miejsce uchronić przed zabudową.
Planowana inwestycja nie zagraża w żaden sposób zasobom naturalnym wybrzeża Międzyzdrojów. Zlokalizowana jest na zdewastowanym przyrodniczo terenie poprzemysłowym (pierwotnie znajdowało się na nim zaplecze techniczne bazy rybackiej), inwestor ma też wszystkie niezbędne uzgodnienia środowiskowe i postępuje według wymagań i wskazówek odpowiednich urzędów (w tym Urzędu Morskiego).
— informował w odpowiedzi na zapytanie portalu RadioZET.pl Mikołaj Kirschke,
rzecznik prasowy spółki Minde
MPZP z zaznaczoną działką inwestycji
Mieszkańcy podnoszą w dyskusji także umiejscowienie aparthotelu w dość kontrowersyjnym miejscu. Być może skuszeni widokiem nabywcy nie zorientują się, że sąsiedna działka to zaplecze dla bazy kutrowej, która w lecie pracuje na pełnych obrotach już od świtu. Wizualizacje sprytnie zakrywają to miejsce, jeśli ktoś uwierzy tylko im, mocno się zdziwi.
Screen z komentarzy pod postem na Facebooku odnośnie inwestycji.
Kurs na zieleń?
Łatwo ulec wrażeniu, że gmina obrała nowy kurs po wyborach i coś się zmieniło. W końcu obecny burmistrz chwali się na swoim Facebooku, że Międzyzdroje idą w zieloną stronę. „Nasz wniosek o dofinansowanie na realizację projektu pn. »Morze zieleni II - rozwój zielonej infrastruktury wraz ze stosownym zapleczem w Gminie Międzyzdroje« otrzymał dofinansowanie w wysokości 4 582 783,20 zł z UE” — pisze na profilu. Faktycznie, wspomniane wcześniej, wadliwe MPZP uchwalane było jeszcze przez poprzedniego burmistrza, Leszka Dorosza, który sprawował ten urząd w latach 2006–2018. Obecny — Mateusz Bobek objął władzę w roku 2018. Gospodarka przestrzenna nosi znamiona poprzedników. Jednak warto ją weryfikować i sprawdzać, zwłaszcza, jeśli pisze się takie pompatyczne słowa. „Chcemy stworzyć nowe, zagospodarowane miejsca: spotkań, integracji, rekreacji i wypoczynku dla mieszkańców i gości odwiedzających naszą gminę, przyjazne dla ludzi i środowiska, ogólnodostępne i bezpieczne w otoczeniu przyrody” — podsumowuje swój wpis Bobek i zaznacza, że to inwestycja w przyszłość i tzw. zielone płuca Międzyzdrojów. Post kończy stwierdzeniem, że przestrzeń ma być dostosowana do zmian klimatu i jego skutków.
Ciekawe jak The Sea Resort będzie przygotowane na zmiany klimatyczne. Od 1995 roku poziom Bałtyku podniósł się o 15 cm. Interdyscyplinarny Zespół doradczy ds. kryzysu klimatycznego przy prezesie PAN wydał komunikat, w którym mówi wprost, że będziemy mieli do czynienia z występowaniem zdarzeń ekstremalnych o wiele częściej. „Przewiduje się, że lokalne wartości poziomu morza, które historycznie występowały raz na wiek, będą występować w ramach wszystkich scenariuszy, co najmniej raz w roku” — zaznacza. Dalej możemy przeczytać między innymi o tym, że prognozowana jest zwiększona przyszła sztormowość dla rejonu Europy centralnej i Bałtyku czy wezbrania, które mogą być kilkakrotnie częstsze niż w przeszłości. „bliżej morza już nie będziesz” — nie jawi się tu już jako wizja tak wspaniała, jak na wizualizacji resortu.
Nie jest pierwszy
Chociaż The Sea Resort zdominował ostatnie kontrowersje, nie jest to jedyny znaczący projekt, który miał zmienić krajobraz Międzyzdrojów. Miasto to stąpa ścieżką kontrowersji. To w końcu tu pojawiły się plany budowy dwóch 33-kondygnacyjnych wieżowców, zapowiedziane przez szczecińskiego dewelopera, firmę Siemaszko. Każda z planowanych wież miała osiągnąć wysokość 112 metrów, co czyniłoby je najwyższymi budynkami w województwie zachodniopomorskim. Planowano stworzyć w nich luksusowe apartamenty z widokiem na morze, a także restauracje, sklepy, strefy rekreacyjne, SPA, kompleks basenowy oraz sale konferencyjne. Ten „wizjonerski projekt” otrzymał nawet pozwolenia na budowę.
Mapa z zaznaczeniem inwestycji
Magdalena Milert
Ostatecznie inwestycję zablokowała interwencja Agencji Mienia Wojskowego, która posiada w sąsiedztwie swoje działki i udowodniła w sądzie niekorzystny wpływ tego przedsięwzięcia na swoją działalność. Zestawienie 112-metrowych wież z chronionym środowiskiem naturalnym parku narodowego przedstawia jaskrawy kontrast między priorytetami ochrony środowiska a rozwojem. Burmistrz Międzyzdrojów, Mateusz Bobek, zajął wówczas zniuansowane stanowisko, stwierdzając, że chociaż „nie jest zwolennikiem tego typu rozwoju”, budowa stanowi „konsekwencję wcześniej podjętych decyzji”, czyli znów — plan miejscowy.
Kolejną inwestycją w tym mieście jest także Wave Międzyzdroje Resort, zlokalizowany także przy plaży. To kolejny przykład budynku, który przyciąga uwagę swoim rozmachem, ale też wywołuje dyskusje o kierunku rozwoju. Kompleks zaprojektowany został przez pracownię MODO. W jego skład wchodzi pięć budynków, połączonych zielonymi tarasami i przestrzeniami wspólnymi, które według inwestora mają nawiązywać do naturalnego krajobrazu wybrzeża i Wolińskiego Parku Narodowego. Jak sam operator wspomina w jednym z komentarzy:
Tworząc koncepcję kompleksu architekci skupili się nie tylko na użyteczności, pokazaniu lekkości konstrukcji, ale również inspirowali się morzem. Międzyzdroje pierwsi kuracjusze odwiedzali już w XIX w., i tę tradycję kontynuują z sukcesem nowe projekty, które dają szansę miejscowości na podążanie z duchem czasu i dodatkowo pokazują etapy ewolucji tkanki miejskiej.
Kompleks Wave Międzyzdroje Resort został zrealizowany przez warszawską spółkę Green House Development, która zarządza częścią znajdujących się w nim apartamentów. Poszczególne lokale były sprzedawane indywidualnym inwestorom. Cały kompleks składa się z pięciu 10-piętrowych budynków apartamentowych, w których łącznie powstało ponad 400 luksusowych lokali mieszkalnych. Pierwsze trzy wieże zostały oddane do użytku w maju 2022 roku. To, czego nie można odmówić kompleksowi, to to, że wyróżnia się charakterystyczną formą. Nie sposób przecież przegapić pięciu 34-metrowych wież, ktore w dodatku składają się z kondygnacji obróconych względem niższych pięter.
Kamyczek do ogródka
Ekonomia tych nadmorskich inwestycji ujawnia szczególny model rozwoju turystyki skoncentrowany na luksusowych drugich domach i nieruchomościach inwestycyjnych. Podobny scenariusz powtarza się w wielu miejscowościach nad morzem, gdzie deweloperzy chcą wykorzystać rosnącą popularność krajowej turystyki i zainteresowanie nieruchomościami wakacyjnymi. Na pierwszy rzut oka — same korzyści. Nowe inwestycje to przecież miejsca pracy w budowlance, wyższe wpływy z podatków od nieruchomości, większa baza noclegowa. Jednak za tym wszystkim idzie też cena, jaką płacą same miejscowości i ich mieszkańcy. Coraz gęstsza zabudowa wpływa na charakter tych miejsc, zmienia krajobraz i podważa to, co do tej pory było ich największym atutem — bliskość natury i swobodny dostęp do plaż. W dłuższej perspektywie może się okazać, że to, co przyciągało tu turystów, po prostu zniknie.
W przypadku osiedla The Sea Resort, wszystkie mieszkania sprzedano jeszcze zanim budowa się skończyła. Właściciele często traktują je jak inwestycję — wynajmują latem turystom, a przez resztę roku lokale stoją puste. To sprawia, że miejsca takie jak Międzyzdroje żyją pełnią życia tylko przez kilka wakacyjnych tygodni, a poza sezonem zamierają. Do tego dochodzi kwestia cen. W niektórych nowych inwestycjach ceny sięgają nawet 50 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To stawia pytanie — dla kogo właściwie powstają te apartamenty? Na pewno nie dla przeciętnego turysty, który od lat jeździł nad Bałtyk.
Screen ze strony rynekpierwotny.pl o inwestycji The Sea Resort
Kurorty, które kiedyś były dla wszystkich, stopniowo zmieniają się w przestrzeń dla najzamożniejszych. Taki rozwój ma swoje konsekwencje — nie tylko ekonomiczne, ale też społeczne. Potrzebne są rozwiązania, które w równym stopniu uwzględnią interesy lokalnych społeczności, turystów i inwestorów, zamiast forsować jedną wizję rozwoju kosztem innych. Widać też, jak bardzo zmieniło się myślenie o przestrzeni — decyzje podejmowane dekadę temu, dziś budzą opór i pokazują, że planowanie przestrzenne powinno być znacznie bardziej elastyczne i przede wszystkim dostępne. Plany miejscowe są zupełnie nieczytelne dla przeciętnego obywatela, próg wejścia jest za wysoko.
Problemem jest też sama infrastruktura. Mieszkańcy zwracają uwagę, że nowe inwestycje nie idą w parze z rozbudową sieci dróg, wodociągów czy kanalizacji. Mówiąc wprost — Międzyzdroje rosną szybciej, niż są w stanie to udźwignąć. Bez całościowego planu, który uwzględni nie tylko nowe budynki, ale i potrzeby całego miasta, trudno mówić o zrównoważonym rozwoju.
Fortyfikacja linii brzegowej
Przy okazji zmienia się też krajobraz — linia brzegowa jest zabudowywana. Nie da się też uciec od tematu środowiska. W przypadku Międzyzdrojów jest on szczególnie istotny — miasto leży przecież tuż obok Wolińskiego Parku Narodowego. Każda nowa inwestycja to potencjalne zagrożenie dla chronionych terenów i cennych przyrodniczo obszarów. Do tego dochodzą kwestie erozji wybrzeża, niszczenia siedlisk przyrodniczych i zmiany krajobrazu, który dla wielu jest dobrem wspólnym, a nie prywatnym. Deweloperzy przekonują, że działają zgodnie z prawem i posiadają wszystkie wymagane zgody środowiskowe. Jednak nie wszyscy są przekonani czy obecne przepisy rzeczywiście są w stanie skutecznie chronić przyrodę polskiego wybrzeża przed skutkami tej nadmorskiej gorączki inwestycyjnej.
Nowe inwestycje w województwie zachodniopomoskim
Screen ze strony rynekpierwotny.pl
Jeśli spojrzymy na linię brzegową i nowe inwestycje, to możemy mieć wrażenie, że praktycznie się ona fortyfikuje. Pobierowo, Dźwirzyno, Dziwnów, można by wymieniać dalej, ale może wypadałoby zrobić przestrzenny rachunek sumienia?
