Budownictwo społeczne stanowi tylko niewielki procent polskiej architektury mieszkaniowej. Coraz większy udział mają w nim jednak realizacje o innowacyjnym podejściu do przestrzeni, trafnie odwołujące się do miejscowych wzorców architektonicznych, a przy tym ekologiczne i nowoczesne. Do grona TBS-ów, z których prywatna mieszkaniówka może czerpać przykład, dołączyły ostatnio trzy kamienice przy ulicy Mariackiej w Katowicach. Za projekt TBS-u projektowanego z wykorzystaniem paradygmatów architektury cyrkularnej odpowiada pracownia OVO Grąbczewscy Architekci. Jak KTBS wpisuje się w historyczne centrum Katowic?
KTBS 303234 powstał według projektu wyłonionego w konkursie zorganizowanym w 2019 roku przez Katowicki TBS we współpracy z SARP Oddział Katowice. Jury pod przewodnictwem Andrzeja Dudy przeanalizowało 62 zgłoszenia, przyznając trzy nagrody główne oraz dwa wyróżnienia honorowe. Ostatecznie zdecydowano się na propozycję przedstawioną przez katowicką pracownię OVO Grąbczewscy Architekci.
zachowanie kulturowej, historycznej i architektonicznej tożsamości poddanego renowacji fragmentu ul. Mariackiej w Katowicach. Za propozycję modernizacji w pełni spełniającą wymogi zadanego programu funkcjonalnego bez naruszania istniejącej zasadniczej struktury przestrzennej i konstrukcyjnej budynków. Za wybór koncepcji renowacji i częściowej przebudowy, który stwarza szansę na zachowanie przynajmniej w części oryginalnej substancji budynków poprzez powtórne wykorzystanie ich w pracach modernizacyjnych (dotyczy to elementów stolarki, schodów, cegły rozbiórkowej, elementów detali stalowych, posadzek itp.). Za wybór koncepcji prowadzenia inwestycji, która daje szansę na stosunkowo nieuciążliwy sposób prowadzenia prac budowlanych w stosunku do przestrzeni sąsiedzkiej, ulicy i kwartału.
— brzmiał wyrok sądu konkursowego z listopada 2019 roku, uzasadniający przyznanie I nagrody.
Projekt katowickiej pracowni istotnie różnił się od drugiej nagrody, przyznanej pracowni archistudio studniarek + pilinkiewicz, która zaproponowała znacznie większą ingerencję w historyczną formę kamienic przy ulicy Mariackiej, dobudowując od strony podwórza minimalistyczne galerie prowadzące do mieszkań. Wydaje się więc, że pośród wielu czynników decydujących o przyznaniu nagrody, duże znaczenie miał właśnie szacunek do tożsamości miejsca, który tak mocno przemawiał przez projekt Oskara Grąbczewskiego i jego pracowni. Od wyboru koncepcji minęło jednak niemal 6 lat — czy zwycięskie założenia udało się przenieść na realną architekturę?
Ulica Mariacka w Kierunku wschodnim
fot.: Mike Peel © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
TBS wsród zabytków
Zadanie nie należało do prostych — w końcu projekt nie dotyczył pustej działki, znajdującej się na obrzeżach miasta, a terenu ulokowanego pośród zespołu historycznych budynków, stojących przy jednej z ważniejszych katowickich ulic. Mariacka jest częścią większego założenia urbanistycznego, zaprojektowanego około 1875 roku — została pomyślana jako deptak (i do tej formy przywrócona w 2008 roku za sprawą realizacji projektu pracowni Kuryłowicz + Architects) flankowany kwartałową zabudową mieszkalną.
Na jej wschodnim końcu znajduje się osiowo usytuowany kościół Niepokalanego Poczęcia Najświętszej Maryi Panny w Katowicach, najstarszy murowany kościół w Katowicach, zaprojektowany przez Alexisa Langera i wybudowany w 1872 roku. To właśnie tuż przed jego fasadą, na jednym z rogów kończącej się w tym miejscu Mariackiej, powstały trzy kamienice, które stały się przedmiotem realizacji przeprowadzonej wedle projektu OVO Grąbczewsy Architekci.
Pocztówka z końca XIX wieku z widokiem na Kościół Mariacki w Katowicach
© domena publiczna
a mogli zburzyć
Co ciekawe, budowa nowych obiektów katowickiego TBSu nie musiała skończyć się w ten sposób, bowiem budowle nie były objęte ochroną konserwatorską, w przeciwieństwie do kilku innych kamienic przy ulicy Mariackiej:
Konkurujący mieli zająć się trzema opustoszałymi, wyłączonymi z użytkowania kamienicami stojącymi tuż przy jednym z najcenniejszych zabytków Katowic – neogotyckim Kościele Mariackim. Architektom pozostawiono wolną rękę – mogli nawet w całości wyburzyć istniejące kamienice, musieli tylko zachować lub odtworzyć ich fasady od ul.Mariackiej. Katowice są młodym, 150 letnim miastem, dlatego też zachowanie fragmentu XIX wiecznej zabudowy kwartałowej sąsiadującej z najpopularniejszą na Śląsku śródmiejską strefą pieszą, a także z jednym z najstarszych kościołów w mieście wydało się nam wartością samą w sobie.
— czytamy w opisie realizacji
Na zdjęciach z 2019 roku widzimy, że budynki nie są w najlepszym stanie — wiele z otworów okiennych od dawna było zamurowanych lub przesłoniętych płytami wiórowymi, a tynk gdzieniegdzie poodpadał, uwidaczniając murowaną strukturę obiektów. Obiekty należące wówczas do zasobów miejskich rok później trafiły do KTBS, kolejne dwa lata trwało znalezienie wykonawcy:
Po wygraniu konkursu wykonaliśmy projekty budowlane, wykonawcze, następnie w obliczu pandemiczno-wojennego inflacyjnego skoku cen optymalizację projektu w postaci zamiennego projektu budowlanego, a następnie nadzorowaliśmy realizację do jej ukończenia.
— piszą OVO Grąbczewscy Architekci.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Kamil Kajdas © OVO Grąbczewscy Architekci
łata na lukę czynszową
Koniec budowy nastąpił już w 2025 roku, w kwietniu otwarto nabór do 41 mieszkań powstałych w ramach inwestycji Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego – 20 spośród nich skierowano do osób powyżej 65 roku życia, w pozostałych przypadkach kryterium wiekowe nie obowiązywało. Jak to w przypadku budownictwa społecznego, ważną rolę odegrały z kolei dochody, ponieważ mieszkania TBS skierowane są przede wszystkim do osób znajdujących się w luce czynszowej, czyli takich, które zarabiają za dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne, ale za mało, by pozwolić sobie na własne lokum.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
lepiej niż u dewelopera
W związku ze społecznym charakterem budynku, próżno szukać w nim „mikrokawalerek”, występujących w inwestycjach deweloperskich. Najmniejsze mieszkanie oferuje 30 metrów kwadratowych, ale znajdą się i lokale o powierzchni 84 metrów kwadratowych, które spełnią oczekiwania większych komórek społecznych, na przykład rodzin z dziećmi. Same mieszkania są wykończone w standardzie „pod klucz”, dobrze doświetlone, w większości przewietrzane z dwóch stron. Nic dziwnego, że w naborze na 41 mieszkań złożono ponad trzykrotnie więcej wniosków. Pierwsze osoby dostały już klucze do swoich nowych domów. A jak prezentuje się architektura katowickiego TBS-u?
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
reduce, reuse, recycle
Od strony ulicy Mariackiej jest pięknie, ale nie ma wielkiego zaskoczenia, bo budynki TBS powróciły do czasów swojej świetności — na XIX-wiecznych frontach pojawiły się nowe tynki, barierki, stolarka okienna i pokrycia dachowe. Znacznie więcej zmian zaszło już za fasadami:
Budynki zostały kompleksowo przebudowane – wzmocniono piwnice, wymieniono stropy, wprowadzono windy, balkony i loggie od strony dziedzińca, ale z zachowaniem maksimum istniejącej substancji. Wszystkie cenne elementy pochodzące z rozbiórek stropów, wnętrz, czy górnych kondygnacji oficyn – stolarka, balustrady schodowe, cegły, kafle piecowe, itp. zostały poddane oczyszczeniu i powtórnie wykorzystane.
— dowiadujemy się z opisu realizacji.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Oskar Grąbczewski © OVO Grąbczewscy Architekci
Mieszkańcy znajdą więc na klatkach schodowych nie tylko ściany pokryte świeżym tynkiem, ale i odsłonięte fragmenty historycznych ścian, z odczyszczonym i zabezpieczonym wątkiem ceglanym.
Kreatywnie wykorzystano materiały z piecy kaflowych. Pokrywające je kafle odczyszczono, anastępnie ułożono znich barwną, monumentalną mozaikę, najednej ze ścian dwukondygnacyjnej świetlicy (gdzie nota bene zachowano również stalowe belki dźwigające stropy). Estetyka mozaiki znajduje swoje odzwierciedlenie również w nowozaaranżowanych przestrzeniach TBS-u przy Mariackiej – podobną paletą kolorystyczną operują na przykład kafelki podłogowe na niektórych półpiętrach.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Oskar Grąbczewski (l) Michał Kolonko (p) © OVO Grąbczewscy Architekci
ogród na poziomie
Są też takie elementy, w których historia wyraża się nie tyle poprzez zabytkową substancję, co historyczny układ przestrzenny. W ten sposób zaaranżowano niezwykły, dwupoziomowy ogród w podwórzu kamienic. OVO Grąbczewscy Architekci zaprojektowali tam dwukondygnacyjne, otwarte struktury, powtarzające układ oficyn znajdujących się w tym miejscu przed rewitalizacją. Dzięki takiemu zagospodarowaniu terenu, plac podwórza zamienił się w labirynt niewielkich zaułków, przejść i prześwitów, zapewniających mieszkańcom prywatność, a w niektórych miejscach osłonę przed deszczem i promieniami słońca.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Zarówno w podwórzu, jak i na innych skrawkach wolnej przestrzeni, znalazły się nowe, głównie niskie nasadzenia. Zespół projektowy nie zapomniał jednak o już istniejącej roślinności:
Udało się nam zachować istniejący bluszcz, który porastał oficynę od zachodu – cały czas stanowi on ozdobę połączonych ze sobą podwórek kwartału, którego częścią są nasze kamienice. Powstał piękny ogród dostępny dla mieszkańców KTBS, ale będący również upiększeniem wszystkich sąsiadujących podwórek i sąsiednich budynków.
— piszą architekci
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Nie wszędzie bluszcze pokrywające ściany kamienic przez dziesiątki lat traktowane są jako cenne elementy miejskiej miejskiej przyrody. Przy Mariackiej, oprócz zachowania istniejącego okazu, zaplanowano nasadzenie kolejnych pnączy, które z biegiem lat pokryją ściany niezwykłego podwórza, kontrastując z ceglastą zabudową, obniżając temperaturę oraz zwiększając bioróżnorodność. Przed oficyną znajduje się otwarty plac, otoczony płytkami o ceglastej barwie, zapełniony niską zielenią i poprzecinany utwardzonymi ścieżkami.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
Sam plac podwórkowy to niejedyny element towarzyszący nowym mieszkaniom na Mariackiej. Projekt zakładał również utworzenie świetlicy, znajdującej się w zachowanej, ceglanej oficyjnie, z której poprzez antresolę można dostać się bezpośrednio na wyższy poziom dwukondygnacyjnego ogrodu oraz klub seniora. Co ważne, infrastruktura dostępna jest dla całego okolicznego sąsiedztwa — nowe przestrzenie mieszkaniówki przy Mariackiej w Katowicach nie będą więc enklawami zamkniętymi tylko dla mieszkańców.
TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach — Zagospodarowanie terenu
© OVO Grąbczewscy Architekci
silver architecture po katowicku
Jednym z czynników, które znacząco wpłynęły na sposób, w jaki przeprowadzono rewitalizację kamienic przy Mariackiej w Katowicach, była grupa docelowa, do której kierowane są mieszkania. Od początku wiadomo było, że w nowym obiekcie KTBS spora część lokali trafi do osób w wieku senioralnym. W założeniach konkursowych mowa była również o wychowankach sierocińców, jednak ostatecznie w kwietniowym ogłoszeniu informującym o naborze na najemców nie było mowy o tej grupie społecznej.
TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach — Poziom 0
© OVO Grąbczewscy Architekci
Finalnie, 20 spośród 41 mieszkań zostało skierowanych do seniorów — KTBS jako kryterium ustalił wiek powyżej 65 lat, dostosowano również czynsze do możliwości tej grupy społecznej. Zanim to jednak nastąpiło, do potrzeb seniorów dostosowano same budynki. Mieszkania skierowane do tej grupy wyposażone są w szereg udogodnień, wspomagających codzienne funkcjonowanie. Przestrzenie pozbawiono barier architektonicznych pod postacią progów czy schodków, w łazienkach znajdują się odpowiednie instalacje sanitarne oraz dużo miejsca umożliwiającego manewrowanie osobom poruszającym się na wózkach. Poszerzono także przejścia pomiędzy pomieszczeniami, a w każdym z mieszkań przeznaczonych dla seniorów zainstalowano tak zwane Przyciski Sieci Życia, zapewniające dostęp do natychmiastowej pomocy medycznej. O potrzeby osób z niepełnosprawnością wzroku dbają z kolei tyflografiki.
TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach — Poziom 1
© OVO Grąbczewscy Architekci
mnóstwo hałasu o nic
Jedną z kwestii nieustannie podnoszonych przez dzienniakarzy oraz komentatorów zainteresowanych projektem KTBS była sprawa hałasu przy ulicy Mariackiej. Deptak, przez mieszkańców określany mianem "najbardziej imprezowej ulicy Katowic” jest domem wielu lokali gastronomicznych, także tych, w których głównym sprzedawanym produktem jest alkohol. Narracje pojawiające się w sieci często podkreślały, że jest to jedno z najgorszych miejsc, w których można było ulokować mieszkania dla seniorów, spośród których wielu ceni sobie ciszę i spokój. Czy zatem umieszczenie TBSów w tym miejscu było nietrafionym pomysłem?
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
KTBS odpiera zarzuty internautów i dziennikarzy, podkreślając, że wschodni kraniec ulicy Mariackiej, gdzie znajdują się nowe lokale, jest znacznie cichszy od jej środkowej i zachodniej części. Nawet gdyby jednak tak nie było, OVO Grąbczewscy Architekci przygotowali mieszkania na zwiększony poziom hałasu — w oknach zainstalowano okna, które szczelnie odgradzają nie tylko od warunków atmosferycznych, ale i dźwięków dochodzących z ulicy. Z relacji pierwszych lokatorów, cytowanych przez katowickie portale informacyjne, wynika że izolacja akustyczna działa, a w mieszkaniach przy Mariackiej faktycznie jest cicho.
Nowy budynek TBS przy ulicy Mariackiej w Katowicach
fot.: Michał Kolonko © OVO Grąbczewscy Architekci
projekt antygentryfikacyjny
Głośniej powinno być za to o samym budynku, bo KTBS przy ulicy Mariackiej to kolejny przykład obiektu łamiącego stereotypy na temat budownictwa społecznego. Tym razem zaprojektowany w zupełnie inny sposób — nie jest budowlą wzniesioną od zera, na wolnej działce, a zrewitalizowanym kompleksem, otoczonym historyczną tkanką. Co ważne, nie jest to rewitalizacja, której zakończenie poskutkuje dalszą gentryfikacją najbliższej okolicy. Więcej — do pewnego stopnia jej przeciwdziała, wprowadzając mieszkańców o zróżnicowanym statusie materialnym i reprezentujących różne grupy wiekowe, zapewniając infrastrukturę dla lokalnej społeczności oraz pokazując, że dobra architektura mieszkaniowa, to nie tylko ta spod znaku deweloperskich inwestycji ultrapremium.
