Mikrokooperatywa mieszkaniowa w Gdyni Orłowie jako model działania dla oddolnej inicjatywy budowlanej
W trakcie studiów w Poznaniu piętnaście lat temu intensywnie eksplorowałem miasto i zdarzało mi się trafić na najstarszy wciąż działający squat w Polsce: Rozbrat. Hasło namalowane na bramie wejściowej — „Organizujcie się!” — dało mi do myślenia i wtedy wydawało się kontrintuicyjne. W końcu nawoływali do tego anarchiści. Organizacja ta miała być oddolna i w duchu DIY. Być może coś zostało we mnie z tamtej impresji.
Grzegorz TĘGOWSKI —absolwent filozofii na Wydziale Nauk Społecznych UAM i architektury na Politechnice Gdańskiej. Od 2019 roku prowadzi w Gdyni pracownię ZZAA , w której poszukuje zrównoważonych rozwiązań architektonicznych. Członek Pomorskiej Okręgowej Izby Architektów. Doświadczenie zawodowe zdobywał, realizując projekty hoteli, resortów i inwestycji mieszkaniowych w Polsce, Tanzanii i Kambodży.
potrzeba
Po studiach wróciłem w rodzinne strony i zamieszkałem w Gdyni. Dziesięć lat i dwoje dzieci później, w roku 2025 wraz z rodziną mierzymy się z prozą życia w kontekście kryzysu dostępności mieszkań dotykającego trójmiejską metropolię. Średnia cena ofertowa dla mieszkań na rynku pierwotnym w Gdyni od grudnia 2019 do grudnia 2024 roku wzrosła o 54 procent: z 8 748 zł/m² do 13 488 zł/m². Wzrosty cen powiązane są zarówno z ogólną sytuacją ekonomiczną, jak i specyfiką regionu. W Trójmieście dostępność gruntów budowlanych jest ograniczona. Naturalne powiększanie się rdzenia metropolii ograniczają od zachodu i północy wzgórza morenowe porośnięte chronionymi lasami Oliwskimi oraz Puszczą Darżlubską. Od strony wschodniej i północnej barierę stanowią wody Zatoki Gdańskiej. Cały region jest atrakcyjnym miejscem do życia, a nieruchomości na Wybrzeżu są dobrą lokatą kapitału dla inwestorów krajowych i zagranicznych. W 2022 roku Narodowy Bank Polski przeprowadził ogólnopolskie badanie wśród deweloperów, z którego wynikało, że około 70 procent nowych mieszkań było kupowanych przez osoby fizyczne w celach inwestycyjnych, a 30 procent na potrzeby własne. Z rozpędzonym kapitałem o ograniczone zasoby mieszkaniowe muszą konkurować mieszkańcy Gdańska, Sopotu i Gdyni. Jedną z konsekwencji jest dynamiczna suburbanizacja. Wskaźnik średniorocznej liczby mieszkań oddanych do użytkowania w nowych budynkach mieszkalnych w latach 2013–2020 na 10 tysięcy osób w skali całej Polski wynosił 44,2. W strefach podmiejskich Trójmiasta odnotowano poziom aktywności budowlanej, wynoszący 106,3 oddanych mieszkań na 10 tysięcy mieszkańców, co świadczy o wyjątkowej intensywności procesu suburbanizacji regionu na tle reszty kraju.
Wraz z żoną, Kasią, szukaliśmy sposobu, aby polepszyć naszą rodzinną sytuację mieszkaniową. Równocześnie chcieliśmy zamieszkać w dobrze skomunikowanej części miasta, blisko centrum i morza, a ponadto uniknąć ogromnego zadłużenia na lata. Rozwiązaniem optymalnym wydało nam się zawiązanie kooperatywy mieszkaniowej. W grudniu 2024 roku wraz z dwiema zaprzyjaźnionymi parami kupiliśmy niewielką działkę zlokalizowaną w Gdyni Orłowie i zamierzamy wspólnie zbudować na niej budynek mieszkalny wielorodzinny.
idea
Kilka lat temu współtworzyłem wraz z innymi trójmiejskimi architektami nieistniejący już kolektyw TEKA. Podczas spotkań i współpracy nad projektami wymienialiśmy się ideami i wzajemnie inspirowaliśmy. Tomasz Bogusz z pracowni HAG zaszczepił we mnie entuzjazm do idei kooperatyw. Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób łączących się we wspólnym celu, jakim jest wybudowanie domu przeznaczonego najczęściej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest również procesem wspólnego działania. Zdarzyło nam się, że dalecy znajomi, którzy bardzo pobieżnie znali naszą sytuację, pytali ironicznie o rozwój naszej „komuny”. Planowana inwestycja ma częściowo charakter cohousingowy i poza prywatnymi mieszkaniami planujemy współdzielić ogród, rowerownię oraz taras widokowy na dachu. Ostateczny charakter działania planowanego budynku i wspólnoty nie będzie znacząco odbiegał od standardowej sytuacji w innych domach wielorodzinnych. Zgodnie z zapisami umowy wiążącej wszystkich członków kooperatywy po zakończeniu procesu budowy zrzekniemy się wspólności majątku i zapiszemy mieszkania w oddzielnych księgach wieczystych.
próg wejścia
W polskim porządku prawnym kooperatywy pojawiły się wraz z ustawą z dnia 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych. Nie dała ona kooperatywom niezależnej osobowości prawnej. Po podpisaniu umowy członkowie naszej grupy będą współtworzyć spółkę cywilną, która również formalnie nie stanowi samodzielnego podmiotu prawa. Rozważaliśmy różne opcje formalnego ujęcia naszej współpracy. W kontekście relatywnie niewielkiej skali naszej inwestycji zawiązanie spółki z o.o. lub stowarzyszenia wydało się nieadekwatne. Dobrym rozwiązaniem byłoby założenie spółdzielni, która potencjalnie mogłaby się wpasować w charakter naszej współpracy. Spółdzielnie mieszkaniowe mają ugruntowaną sytuację prawną i fiskalną w Polsce ze względu na długą historię działania, sięgającą jeszcze lat 20. XX wieku (WSM). Nie zorganizowaliśmy się jednak w tej postaci ze względów formalnych. Nasza sześcioosobowa grupa nie spełnia wymogu minimalnie dziesięciu członków założycieli.
Poza kwestiami odpowiedzialności prawnej status formalny kooperatywy jest istotny ze względu na finansowanie inwestycji. Na polskim rynku nie ma produktów bankowych przeznaczonych dla kooperatyw mieszkaniowych. Idea w naszym kraju jest wciąż nowa, a kooperatywy nie mają osobowości prawnej, co właściwie uniemożliwia zaciąganie przez nie kredytów. Ponadto dostęp do powszechnie stosowanych narzędzi finansowych w inwestycjach mieszkaniowych, takich jak rachunek powierniczy, jest również ograniczony. W tej kwestii będziemy się opierać na rachunku bankowym założonym na spółkę cywilną, w której wszyscy członkowie naszej grupy będę wspólnikami. W tym momencie nasz plan finansowania inwestycji opieramy na indywidualnych majątkach członków kooperatywy i ich zdolnościach kredytowych. Teoretycznie istnieje możliwość wzięcia wspólnego kredytu hipotecznego na pokrycie kosztów już poniesionych na zakup działki w ciągu roku od dokonania zakupu oraz kredytowanie działań spółki. Dla potrzeb działania naszej mikrokooperatywy przyjęliśmy model finansowania indywidualnego. Jesteśmy w trakcie opracowywania projektu i zbierania wycen od potencjalnych wykonawców. Z naszych kalkulacji wynika, że zamkniemy średni koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w stanie deweloperskim wraz z nakładami poniesionymi na zakup działki w 9000 złotych. Inwestycja znajduje się w dzielnicy, gdzie średnia cena ofertowa za porównywalne mieszkania wynosi 23 400 zł/m².
Do stworzenia efektywnie działającej grupy potrzeba przede wszystkim zaangażowanych, zwartych i gotowych ludzi. Proces budowy domu w ramach kooperatywy jest złożony ze względu na głęboko partycypacyjny charakter, w którym wszyscy członkowie w ramach ustalonych reguł muszą zaaprobować rozwiązania pojawiających się problemów. Stawką jest dom wybudowany w standardzie, na który mają wpływ wszyscy kooperanci za cenę znacząco niższą niż rynkowa. W naszej grupie znalazło się sześcioro osób dorosłych i troje dzieci. Jest wśród nas dwoje architektów (Diana Pachulska oraz autor tekstu), a mąż Diany Radek jest niepraktykującym inżynierem budownictwa. Doświadczenie pracy w branży budowlanej kilku osób z grupy pomaga w całym procesie. Jak dotąd działamy zasadniczo bezkonfliktowo, w kwestiach organizacyjnych pewną trudność może stanowić przyjęta zasada jednomyślności grupy w podejmowaniu decyzji.
zdjęcie panoramiczne działki, na której ma stanąć budynek mieszkalny dla trzech rodzin z dostawnymi balkonami i ogrodem na dachu
fot.: archiwum autora
założenia architektoniczne
Jesteśmy w trakcie tworzenia dokumentacji projektowej na podstawie wykonanych analiz i przeprowadzonych konsultacji. Przed właściwym zakupem działki, po podpisaniu warunkowej umowy wstępnej uzyskaliśmy prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Jednym z kluczowych parametrów ograniczającym możliwości zabudowy na niewielkiej działce liczącej 424 metry kwadratowe są wymagania dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych. W naszym przypadku udało nam się uzyskać możliwość parkowania trzech aut na terenie i nie jesteśmy zmuszeni do inwestowania w drogą halę garażową. Na działce znajdują się istniejące budynki starego garażu i budynku gospodarczego, które zamierzamy przebudować na potrzeby wydzielonych komórek lokatorskich oraz współdzielonej rowerowni z warsztatem.
Projektowany budynek będzie miał trzy kondygnacje naziemne. Na dachu znajdzie się wspólny taras widokowy — „ogród słoneczny”, a na terenie również wspólny „ogród cienisty”. Piętra łączyć będzie zewnętrzna, otwarta, prefabrykowana klatka schodowa. Oprócz tarasu na dachu, mieszkania na piętrach będą miały dostęp do dostawnych balkonów. Wciąż przed nami ostateczna decyzja o wyborze technologii budowy. Bierzemy pod uwagę wykorzystanie metod: prefabrykacji drewnianej lub szkieletu żelbetowego ze ścianami z bloczków silikatowych.
system
Mikrokooperatywa mieszkaniowa może być jednym z rozwiązań modelowych dla działań w ramach oddolnych inicjatyw budowlanych. Nie oznacza to, że jest ona pozbawiona wad, lecz że może stanowić pewien punkt odniesienia, który można udoskonalić zgodnie z własnymi potrzebami. Charakteryzuje się ona niewielką skalą inwestycji. W tym modelu grupa kooperatywna składająca się z trzech do pięciu rodzin ma szansę konkurować na rynku z inwestorami prywatnymi o ograniczone zasoby terenowe w dużych miastach. Niewielka grupa może sobie pozwolić na zakup działki wystarczająco dużej, by zaspokoić własne potrzeby, ale zbyt małej dla potrzeb deweloperskich. Alternatywnie kooperatywa złożona z trzech rodzin może nabyć istniejący dom jednorodzinny, poddać go przebudowie, zmienić sposób użytkowania i wydzielić niezależne lokale. W niewielkiej społeczności złożonej z osób mających dobre relacje łatwo oprzeć się w niektórych sprawach na wzajemnym zaufaniu.
Zgadzam się z opinią dr Małgorzaty Mader wyrażoną w odcinku podkastu Architektura Powinna poświęconemu kooperatywom mieszkaniowym w Holandii. Idea kooperatyw nie rozwiąże kryzysu mieszkaniowego. W Amsterdamie, w którym aktywnie funkcjonuje polityka miejska wobec kooperatyw (zelfbouw), grupy te budują około 2 procent mieszkań rocznie. Ze względu na specyfikę procesu nie jest to rozwiązanie systemowe dla wszystkich. Koncepcja mikrokooperatywy może być dobrym pomysłem dla rodzin i małych grup o zbliżonym statusie majątkowym oraz dla osób o ugodowym usposobieniu.
Grzegorz Tęgowski
więcej: A&B 3/2025 – ZAMIESZKANIE,
pobierz bezpłatne e-wydania A&B
