Typowym modus operandi podczas rewitalizacji zabytkowej architektury jest wprowadzenie nowych funkcji oraz przywrócenie ciągłości i blasku budowlom nadszarpniętym przez ząb czasu. Są jednak takie miejsca, w których zachowanie, a nawet wyeksponowanie zniszczeń okazuje się priorytetem. W jednym z takich budynków — międzywojennym gmachu PAST-y przy ulicy Brzeskiej 24 w Warszawie — Grupa 5 Architekci projektuje część nowego osiedla. Razem z nim powstanie skwer, a swój charakter zmieni szkolna ulica. Czy wszyscy mieszkańcy są jednak zadowoleni z kierunku zmian?
Na pierwszy rzut oka nowe osiedle planowane na początkowym odcinku ulicy Brzeskiej w Warszawie, w pobliżu skrzyżowania z Ząbkowską, może prezentować się jak typowa rewitalizacja, zamknięta w przemysłowych murach z czerwonej cegły i stalowych konstrukcjach, odmalowanych przy pomocy czarnego lakieru:
Zmianie ulega funkcja techniczna i biurowa na miastotwórcze funkcje mieszkalno-usługowe z adaptacją istniejących, zaniedbanych budynków. Celem jest ożywienie i przywrócenie mieszkańcom tę charakterystyczną część dzielnicy. Wprowadzając nowe elementy do istniejącego kwartału podkreślamy zabytkowy układ typowego praskiego podwórka.
— czytamy w opisie nowego osiedla, planowanego przy Brzeskiej 24 w Warszawie.
nowe osiedle na Brzeskiej
Na terenie o powierzchni 3808 metrów kwadratowych inwestor (Ateli) planuje budowę do 135 mieszkań, a także czterech lokali usługowych. Mieszkańcom i ich gościom przysługiwać będzie nawet 87 miejsc parkingowych, zlokalizowanych w garażu podziemnym pod skwerem w południowej części rewitalizowanego terenu, dla handlu i usług przewidziano 5 miejsc. Okazuje się jednak, że osiedle na Brzeskiej będzie wyróżniać się spośród wielu przedsięwzięć, polegających na rewitalizacji zabytkowych budowli:
W przedwojennej praskiej zabudowie charakterystyczne były manufaktury i fabryczki zbudowane zazwyczaj z czerwonej cegły. Rzadki wyjątek stanowi budynek PAST-y zbudowany tu w latach 30-tych XX w., z elewacją z szarej cegły cementowej. Założeniem projektu jest wykorzystanie tego materiału jako charakterystyczny element spajający i podkreślający specyfikę tego miejsca.
— piszą projektanci z pracowni Grupa 5 Architekci.
Budynek Polskiej Akcyjnej Spółki Telefonicznej (PAST-Y) przy ulicy Brzeskiej w Warszawie
fot.: Adrian Grycuk © CC BY-SA 3.0pl | Wikimedia Commons
nowe życie małej PAST-Y
To właśnie tak zwana mała PAST-A stanowi najcenniejszy element zabudowy przy ulicy Brzeskiej 24. Budynek należący do Polskiej Akcyjnej Spółki Telefonicznej powstał w 1936 roku. Jest prostopadłościenną, podłużną bryłą o czterech kondygnacjach naziemnych wykończoną przy pomocy szarej cegły cegły cementowej. Jak piszą architekci, nietypowy wybór materiału wiąże się z przeznaczeniem budynku, który nigdy nie pełnił funkcji przemysłowych. Oszczędne elewacje urozmaica rytm szerokich lizen i pionów kominowych, pomiędzy którymi przebite są otwory okienne.
Ze względu na pełnione funkcje komunikacyjne, budynek filialny spółki telefonicznej był przedmiotem intensywnych walk w czasie Powstania Warszawskiego. Szturm na gmach przy Brzeskiej 24, wówczas Ząbkowskiej 15, rozpoczął się już w pierwszych minutach działań zbrojnych, kiedy polscy powstańcy w dwuetapowej akcji zdobyli obiekt obsadzony wcześniej przez nazistów. Chociaż nie udało się go utrzymać na dłużej, akcja pozostaje jedną z najbardziej znanych operacji Powstania Warszawskiego. Do dzisiaj mury PAST-Y pełne są ubutyków i wyszczerbień, spowodowanych uderzeniami pocisków wystrzeliwanych przez wojska okupanta.
Budynek Polskiej Akcyjnej Spółki Telefonicznej (PAST-Y) przy ulicy Brzeskiej w Warszawie — zbliżenie na tablice pamiątkowe
fot.: Roman Eugeniusz © CC BY-SA 3.0 | Wikimedia Commons
W 2011 roku na wąskiej fasadzie PAST-Y, zwróconej w stronę ulicy Brzeskiej, pojawiły się akcenty upamiętniające rolę, którą budynek odegrał w trakcie powstańszczych walk o stolicę. Na dwóch lizenach zainstalowano tablice pamiątkowe z fotografią przedstawiającą powstańców oraz inskrypcją, przypominającą o wydarzeniach, które rozegrały się w murach siedziby PAST-Y, a w płycinie pomiędzy nimi wisi „kotwica” Polski Walczącej. Pod tablicą znajduje się zachowany drewniany słup, do którego przed 1939 rokiem przywiązywano konie.
Nowe osiedle przy ulicy Brzeskiej w Warszawie
© Grupa 5 Architekci
cenne ubytki
Budynek od 2004 roku znajduje się w rejestrze zabytków, wobec czego wszelkie prace projektowe muszą przebiegać we współpracy z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.
Z historycznych elementów zachowała się częściowo klatka schodowa, którą zamierzamy odrestaurować i przywrócić jej dawny blask. Każdy krok dotyczący PAST-y uzgadniamy z konserwatorem. Uzyskaliśmy także pozytywną opinię dotyczącą koncepcji zagospodarowania PAST-y na funkcję mieszkalno-usługową
— zapewniał Adrian Potoczek z firmy Ateli w rozmowie z Gazetą Wyborczą.
Zgodnie z zaleceniami konserwatora, architekci nie planują zmiany charakteru filii Polskiej Akcyjnej Spółki Telefonicznej przy Brzeskiej:
Budynek zabytkowej PAST-y stanowi charakterystyczny punkt na mapie dzielnicy. Zakłada się zachowanie elewacji z szarej cegły cementowej ułożonej w wątku główkowym, z zachowanymi „ranami” — śladami po pociskach i pozostałościami uszkodzeń podczas Powstania Warszawskiego. Elewacja zostanie delikatnie odczyszczona i odrestaurowana zgodnie wytycznymi konserwatorskimi z pozostawieniem widocznych śladów walk.
W środku budynku znajdą się mieszkania oraz przestrzenie wspólne. Znacząca zmianę układu wnętrz budynku umożliwiają warunki zapisu w rejestrze zabytków, który nakazuje zachowanie wyrazu elewacji wewnętrznych oraz obrysu bryły. Idea przekształcenia na mieszkania budynku, który jest ważnym punktem na mapie uroczystości 1 sierpnia, budziła wątpliwości niektórych mieszkańców Warszawy.
W Małej Paście planujemy wspólną przestrzeń dla mieszkańców; nie widzę przeszkody by udostępnić to miejsce w czasie obchodów rocznic Powstania Warszawskiego, w szczególności dla seniorów.
— tłumaczył Adrian Potoczek podczas konsultacji z mieszkańcami dzielnicy.
Nowe osiedle przy ulicy Brzeskiej w Warszawie
© Grupa 5 Architekci
społeczne miejsce pamięci
Architekci z Grupy5, ale także pracowni SAWAWA odpowiedzialnej za urbanistykę projektu oraz mamArchitekci, która zajmowała się architekturą krajobrazu, zadbali również odpowiednią aranżację placu w pobliżu:
Zakłada się likwidację istniejącego ogrodzenia i stworzenie kameralnego skweru dostępnego dla mieszkańców. Będzie on jednocześnie stanowił reprezentacyjną przestrzeń wokół miejsca pamięci, przy którym corocznie odbywają się obchody upamiętniające datę wybuchu Powstania Warszawskiego.
Bezpośrednio przed gmachem PAST-y znajdzie się odsłonięty, reprezentacyjny plac. Po stronie południowej, przy skrzyżowaniu ulic Brzeskiej i Ząbkowskiej, planowany jest z kolei zadrzewiony skwer o powierzchni 630 metrów kwadratowych, z ławkami, nieckami retencyjnymi i elementami małej architektury.
Nowe osiedle przy ulicy Brzeskiej w Warszawie
© Grupa 5 Architekci
z biur do mieszkań
Zupełnie inaczej potraktowany zostanie drugi budynek, znajdujący się przy ulicy Brzeskiej 24. Siedmiokondygnacyjny biurowiec, powstały w 1971 roku, zachowa konstrukcje, zupełnie za to zmieni swoje zewnętrzne oblicze. Zamiast oszczędnej (przede wszystkim ekonomicznie) architektury PRL-u, pojawią się eleganckie elewacje o zróżnicowanej fakturze, wykończone przy pomocy starannie układanych, jasnych płytek ceramicznych.
Dość toporna bryła biurowca zyska lekkości dzięki otwarciu podcieni oraz częściowemu przeszkleniu południowo-zachodniego narożnika. Podobnie jak w większości pozostałych budynków planowanego kompleksu, na jego szczycie znajdzie się zielony dach oraz duży taras dostępny dla właścicieli mieszkań.
Nowe osiedle przy ulicy Brzeskiej w Warszawie
© Grupa 5 Architekci
praskie podwórko w XXI wieku
Nowe elementy zabudowy skoncentrują się wokół planowanego, wewnętrznego podwórza. Wschodnie skrzydło PAST-Y zostanie przedłużone i nadbudowane o dwie dodatkowe kondygnacje, w miejscu niskich zabudowań od strony północnej powstanie z kolei sześciokondygnacyjny, narożny budynek, domykający kwartał. Poczynając od biurowca przy ulicy Brzeskiej, wysokość kolejnych budynków skupionych wokół wewnętrznego podwóza będzie obniżać się w kierunku zabytkowego gmachu z lat 30. ubiegłego stulecia. Gradacji ulegnie też kolorystyka fasad, rozpięta pomiędzy jasną bielą tynków od strony wewnętrznego podwórza, a ciemną cegłą na elewacjach budynku Spółki Telefocznej.
Praga to jedna z najstarszych i najbardziej autentycznych dzielnic Warszawy, zachowująca unikalny klimat przedwojennej stolicy. Charakterystyczne praskie podwórka były niegdyś miejscem integracji sąsiedzkiej, gdzie życie toczyło się wspólnie, a mieszkańcy znali się od pokoleń. Projekt zakłada odtworzenie tego niepowtarzalnego charakteru szarego kwartału zabudowy.
— podsumowują architekci.
Brzeską w jednym kierunku?
Osiedle przy ulicy Brzeskiej w Warszawie ma powstać w trybie lex deweloper. W październiku ubiegłego roku odbyły się konsultacje z mieszkańcami dzielnicy. Do przedstawiciela Atali kierowane były pytania dotyczące między innymi odległości pomiędzy balkonami poszczególnych budynków (ta ma po konsultacjach zostać zwiększona powyżej 4,5 metra) czy dojazdu do pobliskiej Szkoły Podstawowej nr 73 (przedstawiciel inwestora zapewnia, że projekt nie przewiduje żadnych zmian w obrębie placówki dydaktycznej).
Najwięcej kontrowersji wzbudza inwestycja towarzysząca, którą w przypadku nowego osiedla na Pradze-Północ ma być stworzenie skweru na południe od budynku PAST-Y oraz przebudowa fragmentu ulicy Brzeskiej.
Integralnym elementem projektu jest stworzenie bezpiecznej i przyjaznej mieszkańcom przestrzeni publicznej w ulicy Brzeskiej na odcinku od ul. Białostockiej do Ząbkowskiej. Rewitalizacja zakłada kompleksowy remont jezdni, chodników i zielonego skweru.
— piszą autorzy projektu.
Podczas konsultacji mieszkańcy zwracali przede wszystkim uwagę na zmianę organizacji ruchu na ww. odcinku ulicy Brzeskiej. Ten ma stać się jednokierunkowy, wyposażony dodatkowo w kontrpas z drogą rowerową:
Wprowadzenie jednego kierunku na ul.Brzeskiej ma na celu poprawę bezpieczeństwa poprzez uporządkowanie i uspokojenie ruchu. [...] jesteśmy w stanie przewidzieć, że proponowane w koncepcji zmiany nie wpłyną negatywnie ani znacząco na drożność sąsiednich ulic. W dalszym ciągu będzie możliwy dojazd z każdego z kierunków. Zmieni się tylko dojazd od strony ul. Ząbkowskiej,co skutecznie zablokuje ruch tranzytowy przez ul. Brzeską. Z przeprowadzonych badań wynika, że taka organizacja ruchu spowoduje spadek ruchu w godzinie szczytu porannego oraz nieznaczny wzrost w szczycie popołudniowym. Różnica wynosi mniej niż 10 samochodów. Aktualnie jezdnia szeroka na ponad 9 m zachęca do szybkiej jazdy, powodując zagrożenie użytkowników. Uporządkowanie przekroju pozwala na czytelne wyznaczenie miejsc postojowych oraz wprowadzenie zieleni wysokiej, podnosząc atrakcyjność przestrzeni publicznej.
— tłumaczy Adrian Potoczek.
Ulica Brzeska w Warszawie
fot.: Adrian Grycuk © CC BY-SA 3.0pl | Wikimedia Commons
powiew świeżości na Pradze
Oprócz tego, jak zapewnia przy ulicy i na skwerze pojawi się około 40 nowych drzew. Warto zaznaczyć, że w najbliższym czasie zmieni się znacznie dłuższy odcinek Brzeskiej. Jak w lutym bieżącego roku informowała Wanda Grudzień, radna Dzielnicy Praga, w nadchodzących miesiącach planowana jest rewitalizacja kilku zabytkowych kamienic pod adresami Brzesta 7, 9, 11 i 13.
Wyzwaniem będą ostatnie budynki z roszczeniami po obu stronach (m.in. Brzeska 14 i 14A), a także niezabudowane wnętrze kwartału ciągnące się od Kijowskiej do Różyca. Tutaj też potrzebne pilne decyzje właścicielskie miasta.
— czytamy w komunikacie radnej.
Czy odpowiedzi dewelopera usatysfakcjonowały mieszkańców, radnych i miasto? Nie znamy reakcji prażan na wyniki konsultacji, należy jednak zauważyć, że wyjaśnienia dotyczące zmiany organizacji ruchu na Brzeskiej są wyczerpujące i poparte odpowiednimi analizami, do tego trafne w kontekście obecności szkoły w najbliższej okolicy. Jeśli chodzi zaś o samorząd, to wedle informacji udzielonych przez Wandę Grudzień, na ten moment wniosek wciąż jest procedowany — czasu nie zostało zbyt wiele, bo możliwość wykorzystania procedury lex deweloper wygaśnie wraz z końcem 2026 roku.
