Mieszkaniowy rollercoaster – jaki był ubiegły rok, i czego można spodziewać się po rynku mieszkaniowym w 2025 roku?

Magdalena Milert

23 maja '25

Mieszkaniowy rollercoaster

il.: Magdalena Milert

...

Rynek mieszkaniowy jest jak mem ze Spidermanem, w którym wskazują na siebie nawzajem ustawodawcy, deweloperzy i kupujący. Czy zostanie wprowadzony nowy program ulg? Czy sprzedający obniżą ceny? A może znów zmieni się inflacja i rata kredytu?

Niewiadomych jest wiele, podobnie jak prognoz. Chociaż niektóre nagłówki brzmią złowieszczo, zapowiadając załamanie rynku nieruchomości, są to raczej clickbaitowe zagrania prasy. Patrząc na wykresy cen w perspektywie kilkuletniej, widzimy jedno: ciągły wzrost. Jeśli wgryziemy się w bardziej profesjonalne statystyki, nie znajdziemy sensacji. Deweloperzy dążą do stabilizacji cen mieszkań. Sporo jest też głosów przewidujących nawet ich spadek, ale maksymalnie kilkuprocentowy. Pierwsze symptomy spadków cen mieszkań nawet już zaobserwowano — w styczniu tego roku w czterech województwach. W stosunku do grudnia 2024 roku ceny mieszkań spadły w świętokrzyskim (o 4 procent), opolskim (o 3,9 procent), małopolskim (o 1,9 procent) i warmińsko-mazurskim (o 0,4 procent). Można przypuszczać, że dalsze spowolnienie wzrostu cen mieszkań oraz rosnąca inflacja doprowadzą do przecięcia się obu krzywych.

Mieszkaniowy rollercoaster

il.: Magdalena Milert

A jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach? W 2024 roku to Wrocław odnotował najwyższy wzrost cen na rynku pierwotnym — o 12 procent (!) — osiągając średnią cenę około 14,7 tysiąca złotych za metr kwadratowy. Natomiast najmniejszy wzrost zanotowała Warszawa, niby tylko 5 procent, ale za to nadal to tu mamy najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy — 17,7 tysiąca złotych[1].

Chociaż prasa chętnie pisze o tym, że w ubiegłym roku było aż o 30 procent więcej rozpoczętych budów (w porównaniu do 2023 i 2022 roku), to do użytkowania oraz do eksploatacji przekazano o 9,6 procent mniej mieszkań niż przed rokiem[2]. Od ponad czterech lat rośnie także różnica między liczbą pozwoleń na budowę a rozpoczętymi inwestycjami deweloperskimi[3]. Jak możemy przeczytać w raporcie JLL, w całym 2024 roku na sześciu największych rynkach sprzedano o ponad 31 procent jednostek mniej niż w poprzednim roku[4]. Z doniesień medialnych dowiemy się, że podaż przewyższa popyt, jednak warto mieć na uwadze, że jest to po prostu reakcja rynku na sytuację zmniejszonego ruchu klientów i stosunkowo szerokiej oferty na części rynków.

Przyczyn obecnej sytuacji na rynku można upatrywać w tym, że ceny mieszkań w największych polskich miastach rosły w ostatnich latach szybciej niż wynagrodzenia[5]. W ciągu pięciu lat przeciętne płace brutto wzrosły o 50–60 procent, podczas gdy ceny 50-metrowych mieszkań skoczyły od 70 do 140 procent. Według danych Bankier.pl w III kwartale 2024 roku na zakup takiego lokalu należało przeznaczyć od 57 pensji brutto w Łodzi do aż 73 w Warszawie i Krakowie! W skali siedmiu lat największy wzrost cen mieszkań odnotowano w Łodzi (aż 144 procent). Mimo to sytuacja nieco się poprawiła w porównaniu do lat 2020–2022: na przykład w III kwartale 2020 roku w Gdańsku potrzeba było 78 pensji na mieszkanie, w 2024 o 9 mniej (choć nadal sporo!). Wysokie stopy procentowe wciąż się utrzymują, a niepewność związana z nowym programem mieszkaniowym tylko mocniej zaciąga hamulec decyzji o zakupie własnego M.

Oczywiście powodu rosnących cen mieszkań można się doszukiwać także w cenach działek budowlanych. W ciągu ostatnich pięciu lat ceny wykazywały tendencję wzrostową, a w niektórych rejonach były to bardzo znaczące podwyżki. W 2024 roku średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła około 220–230 złotych. Najdroższe były działki w miastach. W I kwartale 2024 roku we Wrocławiu, w Łodzi, Krakowie, Warszawie i Gdańsku średnia cena działki wynosiła ponad 600 złotych za metr kwadratowy, w Warszawie — ponad 800 (w centralnych dzielnicach, jak Mokotów i Wilanów nawet 2000). Najtańszym z miast była Łódź, gdzie za metr kwadratowy działki budowlanej trzeba było zapłacić średnio nieco ponad 400 złotych[6]. Przewiduje się, że w 2025 roku średni wzrost cen działek budowlanych może wynieść od 5 do 10 procent, a dodatkowym czynnikiem wpływającym na ceny będzie zmiana podatku od nieruchomości, która weszła w życie 1 stycznia 2025 roku[7].

Dodajmy, że większość transakcji na rynku gruntów w dużych miastach dotyczyła w ubiegłym roku peryferyjnych dzielnic, Białołęki, Wilanowa i Wawra w Warszawie czy Psiego Pola we Wrocławiu[8]. Niższe ceny gruntów wynikają z ich większej podaży, ale zależą też od odległości od infrastruktury transportowej, wielkości, kształtu i dostępności mediów. Wartość działki rośnie, jeśli ma pozwolenie na budowę. Najtańsze tereny znajdują się w powiatach otaczających metropolie, wyjątkiem są prestiżowe lokalizacje, jak Konstancin-Jeziorna lub tereny nadmorskie.

średnia cena działek budowlanych ogółem w latach 2019–2021

il.: Magdalena Milert

Także sam rynek mieszkań wtórnych w 2024 roku wyhamował. Chociaż początek roku obiecywał niekończące się podwyżki (w Katowicach wzrost cen wyniósł 12,5 procent[9]), późniejszy zastój ochłodził zamiary sprzedaży z dużym zyskiem. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w III kwartale tempo wzrostu cen było najniższe od początku 2023 roku i wyniosło jedynie 1,6 procent w skali kwartału[10]. W IV kwartale 2024 nastąpiło tąpnięcie — w Gdańsku ceny spadły o 6,3 procent, w Warszawie o 3,2 procent, w Krakowie o 2,2 procent, a we Wrocławiu o 0,8 procent[11]. Jak do tego doszło? W pierwszej połowie roku wysoki popyt doprowadził do wzrostu cen, w związku z czym w drugiej połowie rynek zareagował zwiększoną podażą, ale i większą ostrożnością nabywców, a to przełożyło się na stabilizację cen i ich spadki w niektórych lokalizacjach. Ceny mieszkań są zależne także od polityki monetarnej, dlatego ważna była tu również polityka kredytowa banków oraz oczekiwania dotyczące przyszłych decyzji Narodowego Banku Polskiego w sprawie stóp procentowych, wpływające na zdolność nabywczą klientów i dynamikę rynku. Eksperci przewidują, że w 2025 roku ceny mieszkań mogą się ustabilizować, a w niektórych regionach możliwe są dalsze niewielkie spadki[12].

Oznak zmian i pewnego wyczuwania nowej sytuacji możemy się doszukiwać także u… fliperów. To oni, dotychczas osiągający niebotyczne zyski poprzez szybki zakup i sprzedaż mieszkań, zaczynają mieć trudności wynikające z malejącego popytu[13]. Ograniczona dostępność kredytów hipotecznych i rosnące koszty remontów sprawiły, że wiele osób liczących na szybki zysk utknęło z niesprzedanymi mieszkaniami, a w niektórych przypadkach ponosi straty[14]. Wiele osób weszło na rynek fliperski bez wystarczającej wiedzy, licząc na łatwe zarobki, co doprowadziło do nadmiernej spekulacji i podbijania cen. Okres szybkich i gwarantowanych zysków pod tytułem „i tak sprzedaje się wszystko” może stać się przeszłością. Donatan, polski producent muzyczny, kompozytor i inżynier dźwięku, przyznał w wywiadzie: „Jest ciężko, bo kiedyś, jakieś 5 lat temu, kupowałem mieszkania w pakietach po 10–15 sztuk, bo ceny były niższe za metr. Teraz niestety muszę kupować 5–6 sztuk, bo tak ceny poszły w górę. Jest mi ciężko z tego powodu. Naprawdę, wolałbym kupować więcej. I teraz ktoś się na to oburzy. A to jest też ciężar”[15]. W tej samej rozmowie przyznał także, że nie wie dokładnie, ile mieszkań posiada, bo „najbardziej cieszy pierwsze 100, […] potem ciężko już na bieżąco liczyć”.

ocena rentowności sprzedaży (wynik netto) deweloperów (w procentach) — źródło: badanie NBP

il.: Magdalena Milert

Niemal wszystkie raporty i analizy wskazują jednak, że pomimo „trudnej sytuacji gospodarczej”, branża budowlana w Polsce utrzymała solidne wyniki finansowe. Jeśli ktoś miał się wykruszyć z rynku, to pojedyncze osoby, a nie wielkie firmy. Te sobie radzą — w 2023 roku i analogicznie w 2024 roku (dzięki dodatniej inflacji w budownictwie), 300 największych grup budowlanych odnotowało przychody na poziomie 152 miliardów złotych, co stanowiło ponad 60 procent obrotów sektora średnich i dużych firm[16].

A co z marżami deweloperów? W 2024 roku osiągnęły rekordowe poziomy. Średnia marża brutto przekroczyła 30 procent, a w niektórych przypadkach zbliżyła się nawet do 50 procent[17]. Przykładem jest firma Ronson Development, która w pierwszej połowie 2024 roku osiągnęła marżę brutto na poziomie 48 procent. Z innych obliczeń wynika, że deweloper Archicom osiągnął marżę na poziomie 36,5 procent, była ona jednak znacznie niższa niż w poprzednich okresach — za drugi kwartał 2023 roku wyniosła 45,8 procent, a za analogiczny okres 2022 roku — 46,4 procent[18]. Atal natomiast osiągnął poziom 19,5 procent marży netto i tu także wynik jest lepszy od wcześniejszych miesięcy: w II kwartale 2023 roku wyniosła 15,8 procent, a w III kwartale tego samego roku — 18,5 procent. Mimo wysokich kosztów materiałów budowlanych i robocizny marże utrzymują się na poziomie pozwalającym firmom deweloperskim na uzyskiwanie atrakcyjnych wyników finansowych.

Dla porównania, średnia marża brutto deweloperów notowanych na giełdzie w latach 2019–2023 wyniosła 29,5 procent, podczas gdy średnia dla Europy to 23,9 procent. Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz apeluje, aby UOKiK zbadał marże firm deweloperskich w Polsce. Marże deweloperów są najwyższe w historii i ponad dwa razy wyższe niż średnia europejska. […] Czas, by przyjrzał się temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów — powiedziała w nagraniu wideo zamieszczonym na jej profilu na platformie X[19].

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała także, że przedstawiony zostanie projekt ustawy, która ma rozwiązać problem ukrywania cen mieszkań przez deweloperów[20]. Na tę propozycję odpowiedział Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który wyraził swoje zastrzeżenia. PZFD chociaż popiera transparentność rynku, to jednak obawia się, że publikacja cen mogłaby… zniechęcić potencjalnych nabywców, którzy mogliby uznać ceny za nieodpowiednie[21]. Deweloperzy uważają, że niepodawanie cen pozwala na indywidualne przedstawienie atutów inwestycji, a firmy, które publikują ceny, traktują to jako przewagę konkurencyjną. Związek krytykuje pomysł regulowania praktyk marketingowych i proponuje stworzenie Portalu Cen Mieszkań, który publikowałby ceny transakcyjne.

marże netto deweloperów z GPW i Europy

il.: Magdalena Milert

Kolejnym kamyczkiem do ogródka stabilizacji może być również fakt, że w ostatnich latach obserwuje się znaczący wzrost zainteresowania Polaków inwestycjami w zagraniczne nieruchomości. Zaczynamy dywersyfikować geograficznie swój majątek. Doświadczenia z pandemii, model pracy hybrydowej i sytuacja w Ukrainie skłaniają wielu do traktowania nieruchomości za granicą jako stałego miejsca do życia, a nie tylko wakacyjnej lokalizacji[22]. Wiele osób poszukuje „drugiego domu” w cieplejszym klimacie, planuje przeprowadzkę, zwłaszcza na emeryturze, lub traktuje takie inwestycje jako sposób na zróżnicowanie kapitału i zabezpieczenie przed potencjalnymi zagrożeniami w kraju[23]. Widoczne jest to w statystykach oraz wzmożonych wyszukiwaniach w internecie dotyczących mieszkań w Hiszpanii. Eksperci podkreślają, że na zakup nieruchomości za granicą także można zaciągnąć kredyt, a wiele krajów oferuje korzystniejsze warunki finansowania niż w Polsce. Ponadto lokalizacja dodatkowego mieszkania czy domu w cieplejszych rejonach jest bardziej konkurencyjna niż w Polsce, gdzie sezon turystyczno-wyjazdowy ogranicza się tylko do lata (zwłaszcza na północy kraju).

Najpopularniejszym kierunkiem pozostaje Hiszpania, gdzie w 2024 roku Polacy kupili ponad 4,2 tysiąca mieszkań, co plasuje ich na czwartym miejscu wśród zagranicznych nabywców, zaraz po Brytyjczykach, Niemcach i Marokańczykach[24]. Oczywiście także wysokie ceny nieruchomości w Polsce skłaniają inwestorów do poszukiwania atrakcyjniejszych ofert za granicą. Dla porównania, w 2024 roku średnia cena metra kwadratowego nieruchomości kupowanych przez cudzoziemców w Hiszpanii i we Włoszech wynosiła około 3 tysiące euro (około 13 tysięcy złotych), podczas gdy w Warszawie ceny sięgały nawet 38 tysięcy złotych za metr kwadratowy[25].

Hiszpania oferuje stosunkowo przystępne ceny nieruchomości w porównaniu do Polski. Ceny apartamentów wahają się od 450 tysięcy euro do 1,9 miliona euro, a domy kosztują od 1,5 miliona do 5 milionów euro[26]. W rejonie Marbelli i Costa del Sol popularne są apartamenty o powierzchni 100–300 metrów kwadratowych w cenie od 450 tysięcy do 4,5 miliona euro oraz domy wolnostojące o powierzchni 250–600 metrów kwadratowych w przedziale cenowym od 1,5 miliona do 5 milionów euro[27]. Wśród nieruchomości kupowanych przez Polaków w Hiszpanii w pierwszym kwartale 2024 roku 75 procent transakcji dotyczyło rynku pierwotnego. Polacy najchętniej wybierają Katalonię, Walencję, Costa Blanca i Andaluzję[28]. Jednocześnie to właśnie w Hiszpanii miały miejsce protesty przeciwko wysokim cenom mieszkań, skierowane głównie do regionalnych władz stolicy[29].

Oprócz Hiszpanii polski kapitał coraz częściej jest inwestowany także we Włoszech, na Cyprze, w Turcji, Bułgarii, Chorwacji, Portugalii, a nawet w tak odległych miejscach jak Tajlandia. Średni koszt zakupu nieruchomości w krajach takich jak Grecja, Włochy czy Cypr wynosi od 200 do 250 tysięcy euro, podczas gdy w Turcji i Tajlandii jest to około 150 tysięcy euro.

zapasy (na koniec 2023 roku) w stosunku do przychodów ze sprzedaży (w całym 2023 roku) trzech deweloperów, na tle trzech wybranych spółek z innych branż — źródło: opracowanie własne na podstawie raportów rocznych analizowanych spółek

il.: Magdalena Milert

Jeśli nie zagranica, to co? Nieruchomości z segmentu premium i luksusowego. To one w 2024 roku cieszyły się największym zainteresowaniem[30]. Jak podają eksperci, ten obszar rynku cechuje odporność na kryzysy gospodarcze i stabilność, a nabywcy postrzegają go jako formę ochrony kapitału przed inflacją, sposób na jego pomnażanie oraz element dywersyfikacji inwestycji. Przy takich transakcjach musi być to jednak nieruchomość all inclusive, a więc prestiżowa lokalizacja z unikalną architekturą, wysoka jakość wykończenia, a także dostęp do udogodnień, takich jak basen, siłownia, oczywiście w pakiecie usługi concierge, czy apartament z widokiem na panoramę miasta. Wszystko najlepiej w odrestaurowanej kamienicy czy pałacu.

Kto w tym podsumowaniu wypadł gorzej? Cóż, jedynie 35 procent pracujących par w Polsce stać na zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 metrów kwadratowych na kredyt[31]. Sytuacja jest szczególnie trudna w największych miastach, takich jak Kraków, gdzie tylko około 18 procent par może sobie pozwolić na taki zakup. Dostępność cenowa mieszkań jest ściśle powiązana z dynamiką demograficzną — w miastach tracących mieszkańców ceny są niższe, co zwiększa dostępność nieruchomości dla lokalnych nabywców. Dla kontrastu można by powiedzieć, że w mniejszych miastach, takich jak Wałbrzych, Włocławek czy Tarnobrzeg, około 66 procent pracujących par stać na zakup podobnego mieszkania na kredyt. W tych lokalizacjach ceny za metr kwadratowy są nawet trzykrotnie niższe niż w Krakowie. Tylko że stopa bezrobocia wynosiła w nich czerwcu kolejno: 4,6, 8,3 i 6,9 procent[32]. Oznacza to, że tylko Wałbrzych nie przekracza średniej dla Polski, która na początku 2025 roku wyniosła 5,4 procent (na koniec czerwca 2024 roku wyniosła 4,9 procent)[33].

dostępność cenowa mieszkań na tle zmiany liczby ludności w latach 2013–2023 szacunki HREIT na podstawie danych NBP i ZUS (za III kwartał 2024 roku)

il.: Magdalena Milert

Nietrwałość programów mieszkaniowych wynikająca z braku spójnej, długofalowej strategii jest jednym z fundamentalnych wyzwań polityki państwa. Deweloperzy nie zwalniają tempa i będą realizować zaplanowane inwestycje. Pewna forma stabilnej polityki mieszkaniowej jest konieczna, ale powinna mieć charakter ramowy i ponadpartyjny, a nie być jedynie elementem doraźnych obietnic wyborczych. W porównaniu do ostatnich lat, na rynku nieruchomości można spodziewać się mniejszych emocji. Po okresie silnych turbulencji wywołanych pandemią, gwałtownym wzrostem stóp procentowych, wojną w Ukrainie oraz programem Kredyt 2% nadchodzące miesiące mogą przynieść stopniowe wyciszenie i powrót do stabilności. W 2025 roku nie należy oczekiwać ani dynamicznych wzrostów cen, ani gwałtownych załamań. Można jednak przewidywać większe zainteresowanie rynkiem wtórnym, mogą pojawiać się też informacje o przecenach czy spadkach wartości mieszkań, jednak będą one dotyczyć zapewne wybranych segmentów rynku lub deweloperów z problemami finansowymi.