Turystyka stanowi ważny element gospodarki wielu polskich miast. Oprócz oczywistych beneficjentów, ma jednak również swoje ofiary. Niepohamowany rozrost sektora najmu krótkoterminowego, związany bezpośrednio ze zjawiskiem overtourismu, winduje ceny nieruchomości i czynszów, brak odpowiednich regulacji sprawia, że samorządom przez palce przechodzą miliony złotych, a dzielnice śródmiejskie bezpowrotnie zmieniają się w kolejne ilustracje procesu gentryfikacji. Czy mieszkańcy i samorządy są bezradni w walce z natłokiem przyjezdnych? Na razie tak, ale nie na długo,bo jeszcze przed wakacjami nadejdą długo wyczekiwane regulacje najmu krótkoterminowego. To jednak nie wszystkie narzędzia, które rząd przygotowuje w związku z rosnącym ruchem turystycznym. Czy przyjezdni zasilą budżety polskich gmin?
Sektor najmu krótkoterminowego, określany również mianem STR (short-term rental) jest w Polsce wyjątkowo dobrze rozwinięty. W Krakowie, stolicy polskiej turystyki, znajduje się obecnie około 8 tysięcy mieszkań w wynajmie „na doby”, W Warszawie, jedynie na platformie AirBnB znajduje się 10 tysięcy takich mieszkań, a w Gdańsku — znacznie lepiej rozwiniętym pod kątem infrastruktury hotelowej — 6,5 tysiąca. Jak podaje Portal Samorządowy, łącznie w Polsce znajduje się od 80 do nawet 100 tysięcy mieszkań udostępnianych w formule najmu krótkoterminowego.
Overtourism, oraz towarzyszący mu rozrost rynku najmu krótkoterminowego przyczyniają się do pustoszenia centrów miast
fot.: Tobias Seiler © unsplash free
jak najem krótkoterminowy zmienia polskie miasta?
Znaczny udział najmu krótkoterminowego w strukturze mieszkaniowej miast turystycznych w dużym stopniu wpływa na ceny nieruchomości oraz najmu długoterminowego. W efekcie najbardziej atrakcyjne centra miast podlegają stopniowemu wyludnianiu, a pierwotni mieszkańcy zastępowani są przez turystów. Jak donoszą autorzy badania przeprowadzonego w Berlinie, obecność najmu krótkoterminowego podniosła ceny czynszu nawet o 2,7%. W przypadku centrów portugalskich miast ta różnica może wynosić nawet do 30%. Dzielnice śródmiejskie, szczególnie narażone na zjawisko hipertrofii turystycznej, podlegają postępującym procesom gentryfikacji, które pogłębiają znaczenie powyższych zjawisk. Wiele z niezbędnych usług — na przykład punktów opieki zdrowotnej czy lokalnych sklepów lub salonów usługowych — wypieranych jest przez działalność skierowaną dla przyjezdnych, na przykład drogie restauracje, sklepy z pamiątkami czy przechowalnie bagażu.
Najem krótkoterminowy działa obecnie również ze szkodą dla budżetów gminnych oraz finansów samych mieszkańców. Za przykład posłużyć mogą wyliczenia, które przeprowadzono w Wiśle. Jak przekonywał w rozmowie z Portalem Samorządowym Tomasz Bujok, burmistrz Wisły, w związku z dużą liczbą lokali działających w „szarej strefie”, do gminy wpływa o 1/3 mniej środków z tytułu podatku od nieruchomości, który w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej jest odpowiednio wyższy w porównaniu z podatkiem uiszczanym w związku ze stałym zamieszkiwaniem. Mniej wpływów do budżetu oznacza oczywiście mniej pieniędzy, z których korzystać mogliby mieszkańcy. Co więcej, jak wyliczał Tomasz Bujok, w związku z konstrukcją obowiązujących przepisów, to właśnie oni, a nie przyjezdni czy „przedsiębiorcy” działający poza systemem muszą dokładać nawet 1/5 do kosztów wywozu odpadów.
Warto również zauważyć, że prowadzenie najmu krótkoterminowego, jest nierzadko de facto działaniem w kontrze do ustaleń planistycznych. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzeni rozróżniają obszary przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, od terenów, na których dozwolone jest lokowanie zabudowy usługowej, w tym budynków zamieszkania zbiorowego, na przykład hoteli. Powstawanie mieszkań inwestycyjnych, których głównym celem jest dalsze udostępnianie w ramach wynajmu krótkoterminowego jest w istocie zmianą przeznaczenia/użytkowania budynku bez wprowadzania zmian w samym obiekcie architektonicznym. W efekcie zaburza to równowagę funkcji miejskich, która jest jednym z ważnych elementów planowania urbanistycznego.
Barcelona jest miastem zapowiadającym wyjątkowo rygorystyczną regulację sektora najmu krótkoterminowego
fot.: Polina Kocheva © unsplash free
najem krótkoterminowy w Europie
Przykłady miast europejskich, które za pomocą regulacji prawnych poradziły sobie z najmem krótkoterminowym wymieniane były podczas seminarium „Najem krótkoterminowy w miastach turystycznych – równowaga między turystyką a lokalną społecznością”, mającego miejsce 12 czerwca 2025 roku w Pałacu Krzysztofory przy krakowskim rynku. Podczas wydarzenia wystąpili przedstawiciele Amsterdamu, Paryża i Wiednia, którzy tłumaczyli w jaki sposób rozwiązano problem z najmem krótkoterminowym w tych miastach. We wszystkich tych miastach podstawowym narzędziem przeciwdziałania rozrostowi sektora najmu krótkoterminowego jest ograniczenie liczby dni, w których dany lokal może być wynajmowany w tej formule. W stolicach Francji i Austrii jest to 90 dni, a w przypadku Amsterdamu jedynie 60, z możliwością ograniczenia do 15 w dzielnicach najmocniej dotkniętych zjawiskiem STR.
Barcelona bez AirBnB, a Walencja?
Na najbardziej radykalne posunięcie zdecydowały się władze Barcelony. W tym mieście do 2028 roku najem krótkoterminowy zniknie... zupełnie. Już teraz miasto prowadzi ewidencję takich lokali, udzielając odpowiednich licencji na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Te mają być stopniowo wygaszane, wobec czego w efekcie najem krótkoterminowy na terenie Barcelony będzie niemożliwy. Z overtourismem walczy również cały hiszpański region — Walencja, której władze zdecydowały się na rygorystyczne ograniczenie ilości mieszkań, w których możliwe jest świadczenie usług najmu krótkoterminowego.
Polska zamierza wprowadzić prawo regulujące najem krótkoterminowy
fot.: Mark de Jong © unsplash free
polska odpowiedź na najem krótkoterminowy
Do polskiej odpowiedzi na problemy generowane przez najem krótkoterminowy przygotowuje się Ministerstwo Sportu i Turystyki, które planuje wprowadzenie regulacji najmu krótkoterminowego na poziomie krajowym do 20 maja 2026 roku, jak przewiduje prawo unijne.
Pierwszą zmianą będzie zdefiniowanie najmu krótkoterminowego (poniżej 31 dni) jako usługi hotelowej. Co więcej, każdy podmiot decydujący się na świadczenie takich usług będzie zobowiązany zgłosić swoją działalność do gminnej ewidencji, która — po spełnieniu wszystkich warunków wyszczególnionych w projekcie ustawy — wyda odpowiednie pozwolenie na okres do 10 lat.
Co ważne, ustawa o najmie krótkoterminowym ma zabezpieczać interesy pozostałych lokatorów nieruchomości, w której wynajmuje się mieszkania na doby. Zamiar prowadzenia takiej działalności będzie podlegał obowiązkowi zgłoszenia do spółdzielni mieszkaniowej, a trzykrotne naruszenie warunków dotyczących bezpieczeństwa pożarowego czy naruszenia porządku może poskutkować wykreśleniem z ewidencji, a tym samym uniemożliwieniem dalszego wynajmowania lokalu.
Nowe prawo nie reguluje odgórnie ilości lokali oddanych pod najem krótkoterminowy ani liczby dni, przez które taka usługa może być w nich świadczona. Szczegółowe obostrzenia zostały oddane w ręce samorządów poszczególnych gmin, które mogą zakazać oddawania lokali w najem krótkoterminowy na terenie części gminy, ograniczyć liczbę dni, w których świadczenie takiej usługi jest możliwe, a także wskazać dodatkowe warunki z zakresu ochrony przeciwpożarowej czy minimalną powierzchnię użytkową takich nieruchomości. To, jak najem krótkoterminowy będzie wpływał na ceny mieszkań, pozostaje zatem w gestii poszczególnych miejscowości.
Ustawa o najmie krótkoterminowym ma nie być „martwym prawem” — Ministerstwo Sportu i Turystyki już teraz zapowiada masowe kontrole oraz wysokie kary, sięgające nawet 50 tysięcy złotych. O działanie regulacji w praktyce zadbać mają przede wszystkim samorządy.
W Polsce jest nawet 100 tysięcy mieszkań udostępnianych w ramach najmu krótkoterminowego
fot.: AES © unsplash free
opłata dla turystów
Innym rozwiązaniem prawnym, które może pomóc w walce ze skutkami overtourismu jest tak zwana opłata turystyczna. W Polsce obecnie funkcjonuje rozwiązanie umożliwiające inkasowanie przez gminy środków od przyjezdnych. Opłata klimatyczna, nazywana też miejscową lub uzdrowiskową jest fakultatywną opłatą, wprowadzaną przez poszczególne gminy wobec turystów spędzających w nich przynajmniej jedną dobę. Według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opłatę klimatyczną pobierać mogą jednak jedynie wybrane miejscowości, spełniające przynajmniej jedno z dwóch kryteriów:
posiadających korzystne właściwości klimatyczne, walory krajobrazowe oraz warunki umożliwiające pobyt osób w tych celach
znajdujących się na obszarach, którym nadano status obszaru ochrony uzdrowiskowej na zasadach określonych w ustawie o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych
Taka klasyfikacja wyklucza z możliwości poboru opłaty klimatycznej wiele ośrodków turystycznych na terenie Polski, między innymi Wrocław, Toruń, Warszawa, a przede wszystkim Kraków.
Krakowski samorząd wielokrotnie podnosił kwestię wprowadzenia ram prawnych dla poboru opłaty turystycznej w ośrodkach pozbawionych walorów klimatycznych czy krajobrazowych, przygotowując między innymi projekt odpowiedniej ustawy wspólnie ze Związkiem Miast Polskich w 2017 roku, a także prezentując te koncepcje przed Ministerstwem Finansów czy Ministerstwem Sportu i Turystyki. Propozycje regulacji funkcjonujących już w większości państw europejskich nie spotkały się jednak z wystarczającym odzewem ze strony rządu.
konsekwencje wprowadzenia opłaty turystycznej
Dlaczego opłata turystyczna jest w ogóle potrzebna? Przede wszystkim ze względu na wpływy do budżetu — jak informuje Polska Agencja Prasowa, w 2024 roku miasta zainkasowały z tytułu opłaty miejscowej 76 milionów złotych. Jednym z miast, w których od dawna dyskutuje się na temat wprowadzenia opłaty turystycznej jest Kraków. W grudniu 2025 roku ukazał się raport pod tytułem „Opłata turystyczna dla Krakowa. Zbędne obciążenie dla turystów, czy konieczność?”, redagowany przez Pawła Hałata, prezesa stowarzyszenia Funkcja Miasto. Autorzy raportu wymieniają przykłady europejskich miast i wykorzystanych przez nie rozwiązań w zakresie poboru opłat turystycznych, między innymi
[...] większość państw europejskich — niezależnie od modelu zarządzania turystyką — wprowadziło opłatę turystyczną od osób nocujących w miejscowościach turystycznych. Brak po- datku jest obecnie wyjątkiem (np. Szwecja, Finlandia, Dania, Irlandia), a nie regułą. Stopniowo jest ona wprowadzana przez kolejne państwa, co sugeruje rosnące zainteresowanie opłatą turystyczną nie tylko w kontekście fiskalnym, ale także jako narzędziem polityki publicznej — zarządzania zrównoważoną turystyką. Szczególnie istotna jest kwestia dostosowania podatku turystycz- nego do potrzeb miast — ośrodków masowej turystyki.
— czytamy w raporcie.
Autorzy raportu wyliczają też korzyści, które płyną z wprowadzenia opłaty turystycznej. Większość z nich wiąże się z dodatkowymi wpływami do budżetu miasta, które mogą być przeznaczane na promocję, wspieranie badań związanych z turystyką, a także ochronę przyrody, dziedzictwa i finansowanie projektów, mających służyć lokalnej społeczności. Pobór opłaty turystycznej daje także elastyczność w sytuacjach kryzysowych, podobnych do tej, która miała miejsce w czasie pandemii koronawirusa. Gromadzone środki mogą być częścią funduszu zabezpieczającego, w razie potrzeby opłatę można również czasowo zawiesić, zachęcając większą liczbę turystów do przyjazdu. Wprowadzenie opłaty turystycznej może także pomóc w regulacji samego ruchu turystycznego, między innymi „poprzez różnicowanie stawek w zależności od sezonu, strefy czy typu zakwaterowania”.
wielkie plany, wolne zmiany
W ostatnim czasie zgłoszone zostały dwa poselskie projekty ustawy, która miałaby uregulować kwestię opłaty turystycznej. Pierwszą z nich zgłosił klub Polska 2050, proponując wprowadzenie opłaty turystycznej o maksymalnej wysokości do 5 złotych. Nieco bardziej elastyczne rozwiązanie przygotowała Daria Gosek-Popiołek, krakowska posłanka Lewicy, która sugeruje uzalżenienie opłaty turystycznej od wysokości stawki godzinowej minimalnego wynagrodzenia. W praktyce, na 2026 rok wynosiłaby ona 7,85 złotych.
Potrzebne zmiany mogą nie nadejść szybko — oba projekty zostały skierowane do komisji finansów publicznych oraz samorządu terytorialnego i polityki regionalnej. Nie wiadomo ile czasu upłynie, zanim znowu będą miały szansę być przeczytane w sejmie.
