Polski Holding Nieruchomości potrafi zaskakiwać — zarówno pozytywnie, jak i negatywnie. Po nieadwnym ogłoszeniu wyburzenia Intraco, grupa PHN poinformowała, że w swojej kolejnej inwestycji postawi na modernizację. Co więcej, będzie to modernizacja pionierska w skali kraju, którego miasta wypełnione są PRL-owskimi osiedlami z wielkiej płyty. To właśnie jedno z nich — Zatoka Czerwonych Świń — ma szansę stać się modelem, za którym podążą (a może popłyną?) bloki w całej Polsce.
Na początku miała być jednak wielka demolka. Już w 2023 roku pojawiły się informacje, że właściciel terenu — Polski Holding Nieruchomości — chciał się budynków w Zatoce Czerwonych Świń pozbyć. Pierwotny plan zakładał wyburzenie 23 bloków z wielkiej płyty na Wilanowie, rozlokowanych na obszarze ponad 4 hektarów. Oprócz rozbiórki w grę wchodziła również wycinka — pod topór pójść miało nawet 180 drzew. Jak zdradził wówczas państwowy deweloper, przyczyną jego zamiarów był nie tylko zły stan bloków „w Zatoce”, ale i ich charakterystyczna struktura oraz... zbyt duże metraże, trudne do podzielenia i nieatrakcyjne na rynku konsumenckim.
Sprawa, ujawniona przez warszawską radną Martę Marczak, szybko przyciągnęła uwagę aktywistów miejskich, mediów oraz osób zajmujących się architekturą. Filip Springer pisał wówczas:
[...] ziemia pod tymi budynkami jest więcej warta niż bloki. Rzecz dotyczy osiedla Wilanów III w Warszawie. Mamy katastrofę klimatyczną, architektura jest jednym z głównych źródeł emisji gazów cieplarnianych do atmosfery. Sama produkcja cementu to około 10 procent globalnych emisji. To jest dobre, funkcjonalne osiedle, pewnie miejscami wymagające remontu ale nie ma tak obejmującej ponad dwadzieścia budynków katastrofy budowlanej. Takich rzeczy już się po prostu nie robi.
Ostatecznie, pod naporem opinii publicznej i aktywistów, Polski Holding Nieruchomości zrezygnował z planów rozbiórki, o czym poinformował na początku bieżącego roku. Teraz w sieci pojawiły się pierwsze konkrety dotyczące nowej wizji przyszłości dla „Zatoki Czerwonych Świń”. Co czeka wilanowskie osiedle?
Osiedle Wilanów III, modernizacja Zatoki Czerwonych Świń — proj.: Polsko-Belgijska Pracownia Architektury
© mat. inwestora
Zatoka Czerwonych Świń na nowo
Za koncepcję odnowy osiedla na Wilanowie odpowie pracownia Projekt Polsko-Belgijska Pracownia Architektury, którą założyli Leszek Klajnert i George Czyż, i która dziś prowadzona jest przez Adama Wagnera. Wedle informacji udostępnionych przez wyborczą.pl, bloki znajdujące się w północnej części Zatoki Czerwonych Świń — czyli te należące do PHN — nie zyskają żadnego nowego towarzystwa, gęstość zabudowy pozostanie więc ta sama. Tereny między blokami, których obfitość stanowi jeden z największych atutów PRL-owskich osiedli, zostanie podzielona na 3 strefy — będą to ogródki należące do mieszkańców, publiczne łąki oraz wspólne, odpowiednio zagospodarowane przestrzenie rekreacyjne.
Osiedle Wilanów III, modernizacja Zatoki Czerwonych Świń — proj.: Polsko-Belgijska Pracownia Architektury
© mat. inwestora
Małą rewolucję przejdą za to same budynki — projekt stworzony przez Polsko-Belgijską Pracownię Architektoniczną zakłada przystosowanie punktowców do współczesnych standardów. W niektórych blokach pojawią się windy (jest to zapewne pokłosie prawa budowlanego, które niedawno uległo nowelizacji), a do klatek będzie można dostać się nie po schodkach, a przy użyciu podjazdów. Powiększone zostaną niektóre okna, a część z mieszkań zyska nowe, obszerniejsze balkony, które powstaną w zewnętrznej konstrukcji.
modernizacja a'la Pritzker
Trudno oprzeć się wrażeniu, że osiedle projektowane w duchu działań proponowanych przez słynny, francuski duet Lacaton & Vassal, który otrzymał zresztą za swoje projekty Nagrodę Pritzkera w 2021 roku. Nie jest to w żadnym wypadku zarzut — podnoszenie standardu i metrażu budynków poprzez rozbudowę przy pomocy lekkich, szkieletowych konstrukcji wydaje się sensownym sposobem ingerowania w budynki, których konstrukcja jest w stosunkowo dobrym stanie — można uniknąć dzięki temu wyburzeń, a przy tym niewielkim nakładem materiałowym sprawić, że budowla stanie się bardziej atrakcyjna. W przypadku Zatoki Czerwonych Świń wiele nie potrzeba, aby osiągnąć ten efekt, bo nie jest to zwykłe osiedle, jakich w polskich miastach możemy znaleźć tysiące.
Cité manifeste, 2008 — proj.: Lacaton & Vassal
fot.: Bruno Cerejo Henriques, CC BY-ND 2.0.jpg | Flickr 2.0
kto pływał w Zatoce Czerwonych Świń?
Zatoka Czerwonych Świń to osiedle o nie najlepszej reputacji. Położone na Wilanowie blokowisko powstawało w latach 80. ubiegłego wieku — w 1983 roku do użytku oddano pierwszy z około 30 budynków. Wybudowano je na terenie 8 hektarów, w miejscu, w którym wcześniej miał znajdować się szpital. Wcześniej rolnicze tereny wywłaszczono w 1975 roku pod budowę placówki medycznej. Plany szybko jednak uległy zmianie i Urząd Rady Ministrów zdecydował, że powstanie tu osiedle wybudowane specjalnie na potrzeby określonej grupy mieszkańców. W niesławnej „zatoce” zamieszkały osoby związane z ówczesnym aparatem władzy, przede wszystkim działacze PZPR, często późniejsi politycy SLD. To właśnie im swoją „zwyczajową” nazwę zawdzięcza osiedle położone na Wilanowie Wysokim. Na terenie osiedla Wilanów III swoje mieszkania mieli między innymi Janusz Zemke, premierzy Józef Oleksy i Leszek Miller, a nawet były prezydent Polski, Aleksander Kwaśniewski.
Na wilanowskim osiedlu mieszkania znalazły również warszawskie artystki i artyści — między innymi Olga Lipińska, Roman Wilhelmi, Jerzy Kawalerowicz, Kazimierz Kutz, Grażyna Szapołowska czy Hanna Bakuła.
wielka płyta premium
Nic dziwnego — mieszkało się tam nader dobrze. Osiedle zaprojektował Wacław Piziorski, warszawski architekt, urbanista oraz powstaniec, Zastępca Naczelnego Architekta Warszawy oraz autor planów zagospodarowania przestrzennego w stolicy. Zatoka Czerwonych Świń charakteryzuje się niską zabudową (znaczna część budynków ma tylko dwie lub trzy kondygnacje), bardzo dużą ilością zieleni, a przede wszystkim imponującymi, jak na owe czasy, metrażami dostępnych mieszkań, których średnia powierzchnia to ponad 100 metrów kwadratowych. Oprócz bloków mieszkalnych na osiedlu powstały również apartamentowce, w których mieszkania wynajmowane były pracownikom i gościom zagranicznych placówek dyplomatycznych przez państwowe przedsiębiorstwo Dipservice. Dzisiaj znajdują się tam biura.
projekt "Wielka Płyt(k)a"
© KXM Group
jak modernizować bloki z wielkiej płyty?
Polska sieć coraz gęściej zapełnia się artykułami, w których inżynierowie, ekonomiści, a nawet modele sztucznej inteligencji prześcigają się w zapowiadaniu długiego życia lub wieszczeniu rychłej śmierci polskich blokowisk. Zamiast wyrokować, jak długo jeszcze postoją osiedla, które stanowią przecież największy zasób budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju, warto już teraz zastanowić się, w jaki sposób wydłużyć ich okres przydatności. Wygląda na to, że przedsięwzięcie Polskiego Holdingu Nieruchomości będzie pierwszym, w którym ktoś podejmie się na taką skalę modernizacji osiedla wzniesionego w technologii wielkopłytowej.
projekt "Wielka Płyt(k)a"
© KXM Group
Nie znaczy to jednak, że podobne projekty nie powstawały już wcześniej. Jednym z nich jest projekt Wielka płyt(k)a, dzięki któremu architekci i architektki z poznańskiej pracowni KXM Architekci zajęli drugie miejsce w konkursie Tubądzin Design Awards. W swojej pracy konkursowej zespół zaproponował modernizację i nadbudowę modernistycznych bloków należących do zespołu mieszkalno-usługowego „Rondo” przy ulicy Grunwaldzkiej w Poznaniu. Oprócz nowych, energooszczędnych elewacji, architekci zaplanowali także nadbudowę ostatniej kondygnacji, gdzie pojawiłyby się „Sąsiedzkie Przestrzenie Wspólne”.
Takie działania mogą być korzystne nie tylko ze środowiskowego, ale i ekonomicznego punktu widzenia:
[...] sporo czasu spędziliśmy, rozmawiając o sposobie finansowania tego typu projektów. Jest to kluczowy aspekt, który decyduje czy projekt trafi do szuflady, czy zyska szansę na powszechne wykorzystanie. Inspiracją były dla nas przykłady z zachodu, gdzie mocny nacisk kładzie się na zagęszczenie centrów miast, aby zapobiec ich ekspansji na tereny zielone oraz rewitalizacja istniejącej tkanki miejskiej. Pozyskiwanie nowych działek pod inwestycję w dobrze skomunikowanych, śródmiejskich lokalizacjach będzie trudniejsze. Wykorzystanie powierzchni dachów istniejących budynków brzmi jak rozsądne, zrównoważone rozwiązanie. Przy rosnących cenach nieruchomości, dodatkowe metry użytkowe nadbudowy mógłby pomóc w spłacie zaciągniętego na modernizację kredytu.
— pisał zespół KXM Architekci w rozmowie z Wiktorem Bochenkiem.
projekt "Wielka Płyt(k)a"
© KXM Group
eksperyment czy nowa droga dla polskiej architektury?
Czy przedsięwzięcie Polskiego Holdingu Nieruchomości może stać się zatem rozwiązaniem modelowym? I tak, i nie. Zatoka Czerwonych Świń jest osiedlem o tyle specyficznym, że w przeciwieństwie do wielu innych osiedli z wielkiej płyty, niemal w całości należy do jednego dewelopera, nie zaś do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. W oczach właściciela jest więc nie tyle przestrzenią do mieszkania, ile przedmiotem inwestycji, dla której istnieje odpowiedni budżet. Inaczej przedstawia się finansowanie obiektów należących do wspólnot i spółdzielni — często środków brakuje nawet na podstawowe remonty, nie mówiąc już o modernizacjach tak daleko idących, jak ta planowana przez PHN w Wilanowie. Przeprowadzenie modernizacji PRL-owskich blokowisk wymagałoby więc znalezienia źródeł finansowania, które lepiej odpowiedzą na potrzeby wspólnot i spółdzielni. Oprócz pomysłów wskazywanych przez KXM Architekci, nieoceniony byłby program rządowego wsparcia.
Zatoka Czerwonych Świń na Wilanowie, projekt modernizacji — proj.: Polsko-Belgijska Pracownia Architektury
© mat. inwestora
Czy takie pieniądze się znajdą? Chociaż pomysł na państwowe dotacje do modernizacji bloków z wielkiej płyty pojawił się już w 2023 roku, to obecny rząd stawia raczej na dofinansowanie nowych obiektów powstających w ramach budownictwa społecznego. Nie jest to zła droga, ale jeśli chcemy uniknąć o wiele większego kryzysu mieszkaniowego, niż ten, z którym mamy do czynienia obecnie, znalezienie pomysłu na przedłużenie życia blokom z PRL-u może okazać się koniecznością.
