O lekcjach wyciągniętych z projektu osiedla na Nowych Żernikach, o próbach tworzenia „osiedla kompletnego”, a także o globalnych wyzwaniach, które być może zupełnie przemodelują nasze wyobrażenie o mieszkaniu w mieście ze Zbigniewem Maćkowem, założycielem biura architektonicznego Maćków Pracownia Projektowa, rozmawia Ola Kloc.
Zbigniew MAĆKÓW — absolwent Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej (1996) i Kingston University (1994). Założyciel wrocławskiego biura Maćków Pracownia Projektowa (1995). Zdobywca między innymi Honorowej Nagrody SARP 2020, Honorowej Nagrody SARP Oddział Wrocław, Nagrody Roku SARP, Grand Prix „Piękny Wrocław” i ponad pięćdziesięciu nagród w konkursach architektonicznych. Przewodniczący Rady DSOIA (2010–2018). Współinicjator i uczestnik projektu osiedla Nowe Żerniki we Wrocławiu, kurator architektury podczas ESK Wrocław 2016. Założyciel think tanku Gęsto (przyszłość zamieszkiwania) i startupu „diffeRent” (mieszkanie jako usługa).
Ola Kloc: Pierwsi mieszkańcy wprowadzili się na Nowe Żerniki w 2017 roku. Minęło niemal dziewięć lat — czy możemy już wyciągać wnioski z tego eksperymentu? Co się udało w tym modelowym procesie, a co nie do końca?
Zbigniew Maćków: Od początku zależało nam na ułożeniu tego procesu tak, żeby miał jak największe szanse na uzyskanie najwyższej jakości. Nie chodziło o najlepszy produkt czy najlepsze końcowe rozwiązania, bo to można uzyskać znacznie szybciej, prościej i taniej, jeżeli chodzi o wydatek energetyczny i liczbę zaangażowanych osób — dobry konkurs architektoniczny z dobrze opisanymi założeniami prowadziłby pewnie do lepszych, a może nawet szybszych rozwiązań. Zależało nam jednak na modelowym procesie.
Ola Kloc: Jak on przebiegał?
Zbigniew Maćków: Pomysł zrodził się w naszych głowach podczas rozmów w wąskim gronie w 2009 roku. Byliśmy wówczas tuż po krachu wyobrażenia gospodarczego, jakie jeszcze dwa lata wcześniej wszyscy podzielaliśmy: że oto nasz kraj, Europa i Świat weszliśmy w etap niekończącego się wzrostu. Zapomnieliśmy jednak o tym, że gospodarka i związane z nią procesy są nieco bardziej skomplikowane, że podlegają cyklom koniunkturalnym, że zdarzają się też niekorzystne zjawiska, które mogą ten proces zatrzymać, wyhamować albo wręcz odwrócić. No i zdarzył się rok 2008, rozlany na cały świat kryzys subprime kredytów w Stanach Zjednoczonych. Rynek deweloperski zaciągnął ręczny hamulec. Sami tego doświadczyliśmy — byliśmy w Warszawie na rozmowach z irlandzkim deweloperem, trwały do 21, do Wrocławia wróciliśmy nad ranem, bo warunki drogowe były fatalne. Ze zmęczenia, przez przypadek zostawiliśmy tam teczkę. Następnego dnia rano nasza sekretarka, szukając jej, zadzwoniła do tamtego biura, okazało się, że firma w ciągu nocy przestała istnieć.
osiedle Nowe Żerniki we Wrocławiu było wspólną inicjatywą Miasta i Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektów RP, we współpracy z wrocławskim oddziałem SARP — w tym eksperymentalnym procesie tworzenia osiedla udział wzięło blisko czterdzieści pracowni architektonicznych
fot.: Maciej Lulko
Ola Kloc: Dlaczego ten kontekst jest tak istotny?
Zbigniew Maćków: Jakbyśmy sobie nie malowali na kolorowo tego obrazka i nie zaklinali rzeczywistości, 98,5 procent tego, co powstaje w substancji mieszkaniowej, a co jest składnikiem osiedli, o których rozmawiamy, buduje prywatny kapitał. Zaraz po tym bardzo ostrym hamowaniu rynku deweloperzy próbowali kontynuować pracę i zaczęli budować agendę, tworzyć briefy, które składały się z dwupokojowych mieszkań o powierzchni 32 metrów kwadratowych albo kawalerek, które miały 21 metrów, czyli drastycznie zaniżających standard zamieszkiwania, nie mówiąc już o standardzie funkcjonowania na co dzień, balkonach, naświetleniu, terenach zielonych, gęstości zabudowy — to wszystko było zakłócone, przerysowane na rzecz intensywności i optymalizacji budowy, żeby w tych trudnych czasach mimo wszystko próbować budować i utrzymać firmy. I w tym kontekście zaczęliśmy organizować to przedsięwzięcie. Muszę też uczciwie dodać, że nasza agenda na starcie była inna, ona w trakcie pivotowała, a w pewnym momencie, z czego nie zdawaliśmy sobie sprawy, zmieniliśmy ją.
Ola Kloc: Co było punktem wyjścia?
Zbigniew Maćków: Chcieliśmy spróbować zaprojektować osiedle przy udziale Miasta jako moderatora dyskusji o jakości przestrzeni, po to, aby nie budować w 90 procentach mieszkań jednopokojowych, bo nie takie było rzeczywiste zapotrzebowanie społeczne. Gdy zaczynaliśmy ten proces, wszyscy projektowali pod magiczny cel: zdolność kredytową — przeciętna rodzina mogła dostać kredyt hipoteczny na około 30 metrów kwadratowych. Do znudzenia powtarzałem na naszych pierwszych spotkaniach, że nas nie uczono projektować pod zdolność kredytową, że jest to pojęcie ekonomiczne, a nie wynikające z realnych potrzeb ludzkich. Ludzie mieszkają sami, w związkach, w rodzinach małych, dużych, wielodzietnych, mają psy, koty, hobby i w związku z tym mają różne potrzeby powierzchniowe, przestrzenne i mieszkaniowe. Upraszczając: nasza agenda dążyła do przełamania tego trendu, to był nasz punkt wyjścia.
Miasto — i tu wielki ukłon w kierunku ówczesnych włodarzy, czyli prezydenta Rafała Dutkiewicza, wiceprezydenta Adama Grehla i architekta miejskiego Piotra Fokczyńskiego — rozumiało tę potrzebę, było otwarte na wspólną próbę zmiany utartego toku myślenia, wyrwania się z okopów tej zdolności kredytowej, tego abstrakcyjnego pojęcia, które wszystkim wiązało ręce.
Chcieliśmy zacząć ten proces modelowo, czyli od bardzo świadomego wyboru terenu pod nasze założenia: teren nie może generować rozlewania się miasta, musi to miasto budować, a nie dekonstruować; musi mieć pełną infrastrukturę miejską zarówno komunikacyjną (linie tramwajowe i autobusowe), jak i techniczną; musi być własnością Miasta, bo w polskiej hierarchii prawa to prawo własności jest najwyżej — ten decyduje, kto jest właścicielem. Pozwoliło to uniknąć też wady wrodzonej wielu tego typu przedsięwzięć, bo gdy fragment terenu znajduje się w rękach prywatnych, pojawia się gen spekulacyjny, ktoś się nie zgadza na proponowane rozwiązania, zaczynają się zgniłe kompromisy. Ostatni kwantyfikator wyboru terenu dotyczył niegenerowania konfliktów społecznych. Szczęśliwie Miasto posiadało teren spełniający te kryteria i go wybrało.
Ola Kloc: Jak zmieniały się te założenia?
Zbigniew Maćków: W 2012 roku rynek zaczął się zmieniać, zaczęły się pojawiać większe mieszkania, zdolność kredytowa nie była już nieprzekraczalną granicą. Zobaczyliśmy, że prawdziwy problem leży gdzie indziej — w budowaniu osiedli w taki sposób, żeby były zrównoważone w długim horyzoncie czasowym, miały komplet usług nanizanych na oś pieszą, a nie dostępnych ruchem konika szachowego, przez co mieszkańcy muszą korzystać z samochodu, żeby miały odpowiednią ilość zieleni, funkcje społeczne, takie jak dom seniora, szkołę, przedszkole i tak dalej. Doszło do nas, że to są dużo istotniejsze kwestie i to na nie powinniśmy przenieść środek ciężkości, a nie na samą wielkość mieszkań. Zmieniły się więc nasze założenia i w stosunku do tych zmienionych należy wyciągać wnioski.
Ola Kloc: Jakie?
Zbigniew Maćków: Główny wniosek jest taki: mimo że 98,5 procent rynku jest tworzone przez podmioty prywatne i kapitał komercyjny, to Miasto, Gmina czy Samorząd, nie powinny, jak do tej pory — nie mówię o Wrocławiu, ale o całej Polsce — abdykować z roli moderatora procesu. Nawet jeśli nie uczestniczy w przedsięwzięciu jako właściciel terenu, kapitałowo czy organizacyjnie, Miasto ma narzędzia, aby pewnych rzeczy wymagać, ma obowiązek stania na straży jakości jako przedstawiciel zbiorowej woli mieszkańców.
Horyzont dewelopera jest znacznie krótszy niż horyzont potrzeb mieszkańców czy Miasta i nie ma w tym nic złego. Często posługujemy się skrótem myślowym, że deweloper to „wujek samo zło”. Nie, jest podmiotem prawa gospodarczego, ma pewne zobowiązania, przede wszystkim finansowe, wobec swoich akcjonariuszy czy właścicieli. Oczywiście jak każdy podmiot, czyli każdy z nas czy każda z firm, ma pewne obowiązki społeczne, ale nie będą one wyżej w hierarchii niż podstawowy cel istnienia danego podmiotu. Ten skrót myślowy sprowadza debatę do antagonistycznej pyskówki dwóch stron: źli deweloperzy versus prawi i jedynie mający rację aktywiści. To nie prowadzi do żadnego konstruktywnego rozwiązania.
na Nowych Żernikach powstał też budynek biurowy — WUWA Point projektu Maćków Pracownia Projektowa
fot.: Maciej Lulko
Ola Kloc: Jeśli chodzi o Nowe Żerniki — deweloperzy wywiązali się z budowy mieszkań, Miasto ze swoich zobowiązań niekoniecznie. Konkurs na szkołę został ogłoszony dopiero w listopadzie 2025 roku.
Zbigniew Maćków: Projekt był opracowywany pod egidą Miasta, władze z pełnym zrozumieniem, czynnie i ochoczo włączyły się w ten proces. Niestety po zmianie władzy optyka — do czego zarządzający mają prawo — się zmieniła. Miasto uznało, że etap eksperymentowania się zakończył, nad czym bardzo boleję. To błąd, który historia architektury kiedyś oceni. Naprawdę niewiele zabrakło, żeby Miasto kontynuując ten temat, wyciągnęło wnioski przede wszystkim dla siebie, dla swojej pracy i organizacji. Ten proces pokazał, że kiedy Miasto jest moderatorem i rozgrywającym, może osiągnąć dużo lepsze rezultaty; liczba nagród czy atencja poświęcana temu projektowi pokazuje, że jakość życia jest tam istotnie wyższa niż w miejscach, które powstają bez mediacji czy nadzorowania przez Miasto.
Ola Kloc: Co jeszcze pokazało to ćwiczenie?
Zbigniew Maćków: Na przykład to, że Miasto może generować bardzo poważne przychody do kasy miejskiej, działając jak land developer, czyli kumulując zasoby miejskie, dokonując pewnych zakupów i konsolidacji terenów, projektując masterplany założeń, uzbrajając te tereny w infrastrukturę techniczną, wyznaczając pola pod infrastrukturę społeczną i dopiero potem sprzedając je prywatnym podmiotom, żeby mogły budować, ale już według reguł gry narzuconych przez Miasto. Tak się stało na Nowych Żernikach i zaprocentowało ekonomicznie — działki wydzielane na początku sprzedawane były po cenie wywoławczej, czasem nawet nie było na nie chętnych. Dziś, kiedy ten układ jest uzbrojony i ma swoją jakość, działki są sprzedawane kilku czy kilkunastokrotnie drożej, a przecież te pieniądze trafiają do kasy miejskiej! Nie jestem w stanie zrozumieć, dlaczego Miasto nie chce korzystać z tego przywileju. Kopenhaga jest tak budowana — Miasto skupuje tereny, nawet od prywatnych właścicieli, projektuje duże obszary, uzbraja je, a potem sprzedaje na rynek komercyjny za wielokrotnie wyższe pieniądze i na tym zarabia po to, żeby móc budować domy seniora, przedszkola czy rewitalizować kamienice, budować ulice, parki i tak dalej.
Kolejny wniosek jest taki, że jeżeli Miasto uzbroi teren w infrastrukturę drogową, wszystkie sieci i od początku wyznaczy pola pod infrastrukturę społeczną, zarezerwuje miejsce na szkołę, przedszkole, dom seniora, to w rezultacie oszczędza środki i pilnuje jakości — te miejsca nie powstają w sposób przypadkowy, chaotyczny. Zdarza się, że najpierw powstaje osiedle, a później szukamy miejsca pod szkołę i nagle się okazuje, że trzeba ją zbudować na obrzeżach, co oznacza, że dwie trzecie mieszkańców musi dowodzić dzieci samochodami, pod szkołą tworzą się korki, dzieci nie chodzą, pojawia się problem z nadwagą. Kłopoty się nawarstwiają, a wystarczyłaby jedna decyzja — wyznaczenie miejsca pod szkołę w centralnym punkcie osiedla z zapewnionym dojściem pieszym, bezkolizyjnie, bez przecięcia z głównymi ciągami samochodowymi.
na Nowych Żernikach powstał też budynek biurowy — WUWA Point projektu Maćków Pracownia Projektowa
fot.: Maciej Lulko
Ola Kloc: Według planów szkoła na Nowych Żernikach ma zostać otwarta we wrześniu 2029 roku.
Zbigniew Maćków: Jeśli się powiedziało A i wyznaczyło miejsce, tę szkołę trzeba potem zbudować. Na usprawiedliwienie Miasta należy wziąć pod uwagę coś, co w starych zasadach urbanistyki nazywane jest jednostką szkolną — liczba dzieci na danym terenie, która sprawia, że szkoła ma sens ekonomiczny. Dawniej była ona określana na około 5 tysięcy mieszkańców, żyjemy jednak w czasach, gdy dzietność szoruje po dnie, nie mamy replikowalności pokoleń. Ta jednostka szkolna dzisiaj nie odnosi się do 5 tysięcy mieszkańców, ale pewnie 7. Nie jest łatwo to określić, należałoby przeprowadzić badania w określonym miejscu, bo wskaźniki dzietności nie są wszędzie takie same. Szkoły nie można więc wybudować w pierwszym dniu istnienia pierwszego z budynków osiedla, ona powinna powstać w określonym momencie; mam wrażenie, że na Nowych Żernikach stało się to trochę za późno, ale lepiej później niż wcale.
Ola Kloc: Dobra wiadomość jest taka, że projekt zostanie wybrany w drodze konkursu.
Zbigniew Maćków: To już czwarta szkoła w ostatnich kilku latach, która będzie budowana przez Miasto. Należy docenić, że będzie budowana w ramach konkursu, co prawda nie SARP-owskiego, ale jednak jest to konkurs architektoniczny. Powstanie też w miejscu, które zostało pod nią wyznaczone, więc osiedle w dużej mierze się dopełni.
Ola Kloc: To nie jedyny brakujący element tej układanki.
Zbigniew Maćków: Brakuje Centrum Aktywności Lokalnej, czyli domu kultury i targowiska, które miały stanowić punkty węzłowe na głównej osi komunikacyjnej, czyli Alei Barskich. Ich brak też niezwykle destabilizuje cały układ. Strona komercyjna w pełni wywiązała się ze swoich zobowiązań — nie tylko powstały mieszkania, zrealizowała też warunek lokowania wyłącznie usług w parterach przy głównej pieszej osi komunikacyjnej, wspomnianej Alei Barskich. Było to trudne, bo usługi są u deweloperów mało chodliwym towarem, zazwyczaj sprzedają się na końcu, za niższe pieniądze, więc deweloperzy najchętniej upychają w parterach mieszkania z ogródkami, które potem mieszkańcy blendują na wysokość dwóch metrów płotkami z Castoramy. To niedobre zjawisko, usługi powstają wówczas na obrzeżach, w miejscach wynikowych. Na Nowych Żernikach udało się wyegzekwować lokalizację usług w parterach i to jest kolejny wniosek — jeżeli Miasto moderuje i czynnie uczestniczy w procesie, projekt można sprokurować tak, że nawet prywatny kapitał, który ma swobodę decydowania, co zrobi, umieści usługi w parterach.
Chcieliśmy, żeby układ usługowy na Nowych Żernikach działał trochę jak centrum handlowe, które na końcach ma tak zwane kotwice, które ściągają ruch. Takimi kotwicami w naszym założeniu miały być Centrum Aktywności Lokalnej i lokalne targowisko, a pomiędzy nimi miał się odbywać intensywny ruch pieszy. Część komercyjna została zrealizowana, powstał chyba najbogatszy zestaw usług na wrocławskich osiedlach — na odległości 300 metrów znajduje się kilka restauracji, dwa sklepy spożywcze, warzywniak, drogeria, biuro ubezpieczeniowe, biuro podróży, wszystko, co jest potrzebne w tygodniowym planie usług. Brakuje jednak tych punktów węzłowych, które leżały po stronie Miasta. Odbyły się konkursy, zostały rozstrzygnięte [konkurs na projekt Centrum Aktywności Lokalnej w 2013 roku zwyciężyła pracownia CH+ Architekci, a na projekt targowiska w 2014 roku — Biuro Architektoniczne Sirojć i Szkółka — przyp. red.], powstały nawet projekty budowlane, pozwolenia na budowę, ale niestety nic więcej się nie wydarzyło, nad czym boleję, bo dzięki temu moglibyśmy zobaczyć, jak funkcjonuje układ kompletnego osiedla, i wyciągnąć z tego wnioski. A teraz możemy tylko gdybać.
osiedle przy ulicy Hermanowskiej we Wrocławiu wybudowane ma być w ramach Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju współzarządzanego przez PFR Nieruchomości
Ola Kloc: Czy przy współczesnych zmianach demograficznych, o których Pan wspomniał, wciąż potrzebujemy osiedli „jak dawniej”?
Zbigniew Maćków: To jest pytanie, na które odpowiedzi trzeba szukać nie w urbanistyce, ale w prawdziwej polityce przez duże „P”. Założenia, które przyjmujemy do projektowania, do budowania mieszkań i miast, przestaną być adekwatne przy tak dramatycznej sytuacji demograficznej. A problemy mieszkaniowe będą jednymi z najmniejszych, jakie będziemy mieli, jeśli nie odwrócimy tego trendu. Prawdziwa katastrofa nastąpi w gospodarce, w sferze ubezpieczeń społecznych i służbie zdrowia. Dojdzie do tego, że dwie młode osoby będą musiały z wypracowanego uzysku utrzymać cztery, pięć osób będących w fazie emerytalnej. To jest nie do wykonania! Te osoby będą uciekały do miejsc, w których obciążenia będą mniejsze, a nasze miasta zaczną się zamieniać w skanseny. Świadczenia emerytalne i zdrowotne będą na tak niskim poziomie, że doprowadzą do radykalnego obniżenia standardu, do zapaści.
To powinno być dziś nadrzędnym zadaniem rządu i choć według wszelkich analiz nie da się tego problemu rozwiązać w prosty, zero-jedynkowy sposób, można go znacząco złagodzić poprzez różne polityki migracyjne. Oczywiście efekty będą dopiero po dwudziestu latach.
Ola Kloc: Trudno też decydować się na zakładanie rodziny, gdy nie stać nas na mieszkanie…
Zbigniew Maćków: To prawda i uważam, że jest to dzisiaj najważniejszy problem. Jeżeli mówimy o mieszkaniach i o jakości zamieszkiwania, to dyskusja o tym, czy budować w zrównoważony sposób, czy budować z recyklingu, czy powinno być dużo zieleni, czy miasto piętnastominutowe, powinna zejść na drugi plan. To są tematy ważne, nie dezawuuję ich, ale naszym podstawowym celem powinno być sprowadzenie mieszkań do pozycji dostępności. One odjechały każdemu przeciętnemu młodemu człowiekowi, robią się niedostępne na dwóch polach — zakupu i najmu. Jest to kwestia ważna cywilizacyjnie, bo problem braku dostępności generuje kolejne — demograficzne, emigracyjne, niezadowolenie społeczne, obciążenie budżetu — lista jest długa.
Próby rozwiązania tego problemu polegają na przyklejeniu plasterka na potężną ranę — czyli kredyt 0 procent, kredyt 2 procent, lokal za grunt. To gaszenie pożaru benzyną, pomysły, które da się zrealizować szybko i uzyskać krótkotrwały efekt, wystarczający do kolejnej kampanii wyborczej, ale nie rozwiązujące problemu, a wręcz go pogłębiające — po wygaśnięciu kredytu 2 procent mieszkania znacznie podrożały.
mieszkania na osiedlu przy ulicy Hermanowskiej na wrocławskich Kuźnikach przeznaczone mają być na wynajem instytucjonalny
Ola Kloc: Na niemal dziewięciohektarowym terenie na wrocławskich Kuźnikach, przy ulicy Hermanowskiej, powstać ma osiedle spółki PFR Nieruchomości — 18 budynków mieszkalnych, a w nich mniej więcej 820 mieszkań na wynajem instytucjonalny. Ma to być, jak Pan powiedział, „szansa na stworzenie kompletnego osiedla”. Czym jest „osiedle kompletne”?
Zbigniew Maćków: Mówiąc w skrócie: kompletne osiedle to Nowe Żerniki. Zanim idea miasta piętnastominutowego została tak zgrabnie sformułowana, wyciągnęliśmy z tego wieloletniego procesu wniosek, że dobre miejsce do mieszkania to osiedle, w którym można realizować tygodniowy program usługowy bez potrzeb tranzytowych — miejsce, które ma sklepy, lokalną gastronomię, usługi społeczne, szkołę, przedszkole, żłobek, dom seniora, zieleń.
Przez wiele lat funkcjonowaliśmy w modernistycznym modelu miasta, w którym tereny były podzielone funkcjonalnie — tu mieszkamy, tu pracujemy, tu się uczymy, tu jest rekreacja, a pomiędzy tymi wyspami były przepięknie rysowane w wizjach modernistów wstążki autostrad z szybkimi ładnymi samochodami. Tyle tylko, że ta idea tak szybko, jak się zrodziła w głowach twórców, przestała mieć rację bytu — wstążki zamieniły się w zakorkowane obwodnice, samochody przestały być tak piękne, a czas poświęcony na przejazdy i tranzyty spowodował, że jakość życia drastycznie spadła — siedzenie przez trzy godziny dziennie w korkach to nie jest fajne życie. Stąd to „kompletne miejsce zamieszkiwania” co do zasady nie generuje tranzytów, nie ma takiej potrzeby. Oczywiście zawsze będą jakieś usługi ponadlokalne, nie da się zrobić uniwersytetu w każdej dzielnicy, ale już nie ma potrzeby jeździć do fryzjera albo na zajęcia w ośrodku kultury do innej części miasta czy na kawę do Rynku.
Te wnioski wypracowane i zaimplementowane na Nowych Żernikach są bazą do tego, jak projektujemy Nowe Kuźniki. Będzie to osiedle z kompletnym programem usługowym, partery w ciągach publicznych będą wyposażone w usługi z dobrym dojazdem, ale i w zasięgu ruchu pieszego. Liczymy, że w starej parowozowni powstanie lokalne centrum zapewniające pełen program funkcjonalny, które stanie się integratorem społecznym i znakiem tożsamościowym osiedla, bo ważne jest, żeby ludzie identyfikowali się z miejscem, w którym mieszkają. Będzie też nadprzeciętny współczynnik zieleni i powierzchni otwartej, biologicznie czynnej do powierzchni zabudowanej, a także bardzo niska intensywność — inwestor rozumie te założenia i świadomie, mimo możliwości, jakie daje plan miejscowy, zgadza się na obniżenie intensywności po to, żeby ludziom się lepiej mieszkało.
Ola Kloc: Istniejąca zabudowa Kuźnik nie jest wysoka.
Zbigniew Maćków: Stare Kuźniki są rewelacyjnym projektem urbanistycznym. My poszliśmy krok dalej — mamy niższą intensywność i w części jeszcze niższe budynki niż istniejące. W niektórych miejscach schodzimy do dwóch kondygnacji, czyli do bardzo kameralnej skali, choć plan pozwalał na więcej. Zależało nam na uzyskaniu wysokiej jakości zamieszkiwania — to też jest jeden z wniosków, który przyniosły Nowe Żerniki. Często tam bywam, dla mieszkańców jestem raczej anonimowy, wdaję się z nimi w rozmowy w kawiarni, na spacerze z psem i choć pojawiają się narzekania, że coś było obiecane, nie zostało zrealizowane, że nie ma szkoły, trzeba dzieci wozić, nie spotkałem się z głosem, który mówi, że tu się źle mieszka, wręcz przeciwnie.
koncepcja zagospodarowania terenu dawnych zakładów FAT we Wrocławiu
Ola Kloc: Kolejne sporych rozmiarów osiedle (na około 1530 mieszkań) ma powstać na terenie dawnej Fabryki Automatów Tokarskich (FAT). Tym razem w trybie lex deweloper. Mieszkańcy podczas konsultacji społecznych zgłaszali dość krytyczne uwagi wobec tego pomysłu i obiekcje dotyczące ilości przestrzeni zielonych i rekreacyjnych, potrzebę poprawy infrastruktury drogowej, niewystarczającą liczbę usług, w tym placówek edukacyjnych, przychodni, miejsc wspierających kulturę i integrację społeczną. Wskazywali na ryzyko wynajmu krótkoterminowego i zanik więzi lokalnych, a sam projekt ocenili jako „przeskalowany”.
Zbigniew Maćków: Mieszkańcy w dużej mierze zareagowali negatywnie, trzeba więc zadać pytanie dlaczego. Mam wrażenie, że u podstawy leży rola moderująca Miasta. Mamy do czynienia z dużym obszarem — rozmawiamy o terenach po FAT, ale równie dobrze mogłoby to dotyczyć innych poprzemysłowych fragmentów miasta, jak Archimedes czy Pafawag. Z decyzji, jakie wyczytuję z projektu planu ogólnego, wnioskuję, że Miasto przyjęło tezę, że w ramach procesów reglobalizacji, napięć geopolitycznych, przerwania łańcuchów dostaw, tego, co się wydarzyło w trakcie i po pandemii oraz w ramach wojny, duża część przemysłu wróci do Europy, wróci do Polski i wróci do centrów miast. Skoro tak będzie, to musimy zachować rezerwy terenów, które już kiedyś były przeznaczone na przemysł, żebyśmy byli gotowi na powrót i przyjęcie inwestorów. Moja teza jest bardzo podobna, z jedną różnicą — wydaje się, że nie ma odwrotu i przemysł wróci do Europy i mam nadzieję, że wróci do Polski, wróci w lepszej formule, bardziej eko, bardziej zrównoważonej, sam fakt, że wróci, już będzie zrównoważonym krokiem, bo nie będziemy tych potrzebnych nam rzeczy, wozić statkami przez pół świata czy tirami z drugiego końca Europy. Nie wierzę jednak, że przemysł wróci do centrów miast — w gminach wokół Wrocławia powstały świetnie zorganizowane, dobrze wyposażone infrastrukturalnie i komunikacyjnie strefy przemysłowe.
Śmiem twierdzić, że to źle sformułowana teza — jest to pewien zakład z przyszłością, który możemy przegrać. Wracając do problemu demograficznego, wpływy z podatków sprawiają, że miasta jakoś równoważą budżety, zaciągają jednak coraz większe długi i zobowiązania, ale wystarczy spojrzeć na projekt budżetu każdego miasta — Wrocławia też…
Ola Kloc: Budżet ma być w tym roku rekordowy!
Zbigniew Maćków: Rekordowy, ale nie zrównoważony. Nadchodzi tąpnięcie, zjeżdżamy po równi pochyłej, kto więc spłaci te zobowiązania? Bo z PIT-ów to się nie uda, a jak nie będzie PIT-ów, to nie będzie też CIT-ów, bo firmy bez ludzi nie będą generowały przychodu i nie będą odprowadzały podatków. A jak nie będzie CIT-ów i nie będzie mieszkańców, to dojdzie do bardzo dużej reorganizacji podatków od nieruchomości — firmy zaczną wyburzać budynki, żeby nie musieć płacić za nie podatków. Tylko miasta zwarte i racjonalnie tanie w utrzymaniu będą miały dużo większy handicap w demograficznym wyścigu o nowych mieszkańców, o dobrą jakość życia.
Ola Kloc: Miasto tanie w utrzymaniu?
Zbigniew Maćków: Miasto tanie w utrzymaniu to takie, które w racjonalny sposób korzysta z tego, co już ma. Wracając do FAT-u, na ulicy Grabiszyńskiej mamy kilka linii tramwajowych, ale tylko jedna strona dociąża tę komunikację, druga nie, czyli — przerysowując ten obraz — tramwaje jeżdżą w jedną stronę puste. Inny przykład — budujemy we Wrocławiu drugą po wojnie dużą linię komunikacji publicznej, czyli TAT [Trasa Autobusowo-Tramwajowa — przyp. red.] na Nowy Dwór. Inwestycja za 386 milionów, finansowana z Unii Europejskiej, super infrastruktura, wiadukt 160 metrów, cuda komunikacyjne, jakich to miasto nie widziało od czasów jak tu byli Niemcy, i co? Zamiast obudowywać ją mieszkaniami, zostawiamy rezerwy przemysłowe, mam na myśli tereny po Archimedesie i Pafawagu. Nie ma więc tam ani ludzi, ani przemysłu. Moim zdaniem przemysł tam nie wróci, a ruch inwestycyjny przeniesie się w miejsca pozbawione infrastruktury — za chwilę tam, gdzie jest infrastruktura nie będziemy mieli mieszkań i ona będzie niedociążona, a tam, gdzie mamy mieszkania, będziemy musieli budować infrastrukturę. Tak nie tworzy się racjonalnie ekonomicznie wyważonego organizmu miejskiego. To nie jest budowanie taniego miasta, bo te potrzeby i tę infrastrukturę trzeba będzie sfinansować.
Wracając do FAT-u, wydaje się, że w interesie wszystkich mieszkańców, którzy płacą podatki, a nie tylko mieszkańców ulicy Grabiszyńskiej, jest to, żeby budować nowe założenia mieszkaniowe na istniejącej infrastrukturze. W tym przypadku, w ramach lex deweloper, który być może nie jest najlepszym rozwiązaniem dla tego typu zamierzeń, inicjatywa jest po stronie prywatnego podmiotu, który próbuje realizować swoje ambitne cele biznesowe. Być może skala czy intensywność zabudowy nie są takie, jakie uszczęśliwiłyby Miasto, ale jeśli Miasto wycofa się z tej dyskusji, zostawi ją deweloperowi i mieszkańcom, trudno będzie osiągnąć rozsądny kompromis. Potrzebny jest moderator, który powie: „zabudowa tak, ale na naszych warunkach, do tego należy dołożyć się do publicznych wydatków, trzeba zbudować nową szkołę” i tak dalej. I jest ku temu okazja — podmioty prywatne chcą partycypować w kosztach, tylko trzeba im to umożliwić, usiąść przy stole i to omówić. Wracając więc do pierwszego pytania — wnioski wynikające z Nowych Żernik pokazują, że dużo lepsza jest rola Miasta jako moderatora, a nie obserwatora z wyżyn, który z założonymi rękami mówi: „dogadajcie się”.
Ola Kloc: Dziękuję za rozmowę.
Ola Kloc
więcej: A&B 1/2026 – Osiedla,
pobierz bezpłatne e-wydania A&B
