Nad ogromnym masterplanem pracowały trzy zespoły — SAWAWA, WXCA – pracownia architektoniczna oraz Buro Happold. W połowie stycznia 2026 roku stołeczna rada oceniła go pozytywnie, głosując za przyjęciem największego wniosku lex deweloper w Polsce. Teraz to już niemal pewne — na terenie Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie powstanie pierwszy etap F.S.O. Park. Czy ostaną się dawne hale produkcyjne i kultowa brama?
Fabryka Samochodów Osobowych była dumą gospodarki PRL-u, kompleks fabryczny przy ulicy Jagiellońskiej 88 na Żeraniu stanowił jej serce. Pojazdami wyprodukowanymi w stołecznych zakładach poruszały się miliony Polek i Polaków, którzy latami wyczekiwali na przydział własnych czterech kółek. Wraz ze zmierzchem systemu, dla fabryki na Pelcowiźnie przyszły trudne czasy. Licencje na produkcję pojazdów stopniowo wygasały, podobnie jak umowy z kolejnymi kontrahentami. Ostatni samochód osobowy — Chevrolet Aveo — zjechał z taśm produkcyjnych fabryki w lutym 2011 roku.
Produkcja Fiata 125p w F.S.O. Żerań
J. Morek — Spotkania z Warszawą, Państwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa 1975 © domena publiczna
Od tego czasu w większości hal produkcyjnych hulał wiatr, niektóre z nich wykorzystywano czasowo jako przestrzeń magazynową, odbywały się również warsztaty i spotkania prowadzone przez Fabrykę Sensów Osobowych, chwilę działało muzeum motoryzacji — aż do 2021 roku, kiedy teren o powierzchni 62 hektarów, pozostały po dawnej FSO, zakupił deweloper OKAM. Naturalną koleją rzeczy było ogłoszenie planów zabudowy nowonabytej działki, które już niebawem, po 5 latach od zakupu, mają szansę stać się rzeczywistością.
Fabryka Samochodów Osobowych na Żeraniu w 1977 roku
© NAC | domena publiczna
mistrzowski plan dla FSO na Żeraniu
Pierwsze plany utworzenia osiedla mieszkaniowego na tym obszarze powstały już w 2018 roku, kiedy miasto zorganizowało w ramach cyklu Osiedla Warszawy trójstronne warsztaty dotyczące przyszłości reliktów Fabryki Samochodów Osobowych. Ich efektem było stworzenie przez pracownię Dawos Krzysztofa Domaradzkiego masterplanu, który zakładał utworzenie na terenie 100 hektarów gigantycznego osiedla, w którym mogłoby zamieszkać do 20 tysięcy osób. Oprócz budowy nowych obiektów o funkcji mieszkaniowo-usługowej, masterplan przewidywał pozostawienie kilku pozostałości po dawnej produkcji, między innymi bramy wejściowej do zakładów oraz budynków biurowych od strony ulicy Jagiellońskiej, hali kolebkowej FSO w centralnej części zakładu czy budynków przedszkola i przychodni przy ulicy Justyny Budzyńskiej-Tylickiej.
Zaprojektowano również sporą ilość zieleni oraz nowy układ komunikacyjny, zakładający utworzenie pieszo-rowerowej alei FSO przebiegającej przez środek osiedla na linii północ-południe i przekształcenie ulicy Jagiellońskiej w wielkomiejską arterię, flankowaną przez szpalery drzew oraz reprezentacyjne gmachy o funkcjach mieszkaniowo-usługowych, pośród których planowana była dominanta o wysokości do 55, a nawet 70 metrów, gdyby znalazła się ona jednak przy Trasie Toruńskiej.
Brama Główna do zakładów F.S.O. w Warszawie
fot.: Roman Eugeniusz © CC BY-SA 3.0 | Wikimedia Commons
ćwierćwiecze przemian na Pelcowiźnie
Po udostępnieniu masterplanu, miasto miało przystąpić do opracowania nowego planu miejscowego dla tego obszaru. Do publikacji dokumentów ostatecznie nie doszło, wobec czego inwestor musiał rozpocząć realizację swoich planów w formule lex deweloper, przebiegającej z pominięciem ustaleń obowiązującego MPZP. OKAM zlecił przygotowanie nowego masterplanu trzem pracowniom — WXCA, SAWAWA oraz Buro Happold, które stworzyły projekt oparty na wcześniejszej koncepcji biura Dawos. Całe przedsięwzięcie rozplanowano na kilka etapów, które mają zostać zrealizowane w ciągu najbliższych 25 lat. Ćwierćwiecze przemian na Pelcowiźnie rozpocznie się od realizacji pierwszego etapu przedsięwzięcia, nad którym 15 stycznia 2026 roku głosowała rada miasta stołecznego Warszawy. Jak się wówczas okazało, decyzja radnych była przychylna dla dewelopera.
F.S.O. Park na terenie Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie
© mat. prasowe
nowe sąsiedztwo Kolonii Śliwice
I etap budowy osiedla F.S.O. Park zakłada wzniesienie 23 wielorodzinnych budynków o funkcjach mieszkaniowo-usługowych w południowej części terenu zakupionego przez OKAM, w pobliżu zabudowań Kolonii Śliwice. Najniższe z nich, proponowane są w formie zaledwie kilkumetrowych, jednokondygnacyjnych „łączników”, zaś najwyższe mają powstać jako dwunastokondygnacyjne wieżowce.
Łączna powierzchnia zabudowy mieszkaniowej ma wynosić do 130 tysięcy metrów kwadratowych, na których powstać może 2050 mieszkań, zaś w przypadku funkcji usługowych, powierzchnia użytkowa ograniczy się do 11 tysięcy metrów kwadratowych. Inwestor przewiduje, że w tej części osiedla zamieszkać może do 4 600 osób.
Zabudowa przyjmie formę zbliżoną do kwartałowej, z dużą ilością budynków zgrupowanych wokół wewnętrznych podwórek. W ramach pierwszego etapu planowane jest wybudowanie czterech wieżowców, pełniących funkcje dominant architektonicznych. Trzy z nich, projektowane się od strony ulicy Jagiellońskiej, przy alei pieszej oraz w pobliżu budynku przedszkola w centralnej części opracowanego terenu osiągną wysokość niemal 40 metrów, ostatni — 37-metrowy — powstanie w narożniku jednego z kwartałów przy ulicy Aleksandra Kotsisa.
F.S.O. Park na terenie Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie
© mat. prasowe
piła nad Warszawą
Na obecnym etapie trudno wyrokować, jak w rzeczywistości wyglądać będą budynki projektowane w pracowniach SAWAWA, WXCA oraz Buro Happold. Pewnych wskazówek dostarczają publikowane przez dewelopera wizualizacje, które zdradzają, że poszczególne obiekty mają zostać wyposażone w nadbudowy przypominające konstrukcje dachów szedowych, często stosowanych w architekturze kompleksów fabrycznych.
Przewiduje się również uwzględnienie w kompozycji architektonicznej budynków, form nawiązujących do dawnego charakteru fabrycznego np. poprzez realizację dachów szedowych, akcentując niektóre budynki lub ich części, np. nad salonami. Na etapie koncepcji nie precyzuje się formy i lokalizacji takich akcentów dekoracyjnych. Wysokość dachu szedowego nad częścią budynku mieszkalnego nie będzie wyższa niż 1,9m.
— czytamy w treści załącznika do uchwały podjętej przez radę miasta stołecznego Warszawy 15 stycznia 2026 roku.
Brama Główna do zakładów F.S.O. w Warszawie
fot.: Cezary Piwowarski © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
kultowa brama F.S.O zostaje
Podobnie jak we wcześniejszym planie pracowni Dawos, przez środek osiedla przebiegać będzie piesza Aleja FSO. W ramach I Etapu, wzdłuż niej powstaną ciągi pieszo-rowerowe z błękitną infrastrukturą, osiedlowe sady, a także dwa place publiczne — Południowy Plac Miejski, na którym znajdzie się skatepark oraz Główny Plac Miejski z placem zabaw i fontanną mgielną, zlokalizowany tuż przy zabytkowej hali montażowej. Co ważne, tereny zielone znajdą się na tak zwanym obszarze UTWORS, który będzie pozbawiony ogrodzeń i innych barier architektonicznych, a zatem dostępny nie tylko dla mieszkańców, ale i wszystkich zainteresowanych.
Całe przedsięwzięcie zakłada również rewitalizację częściowo chronionych zabudowań, które wciąż stoją na obszarze dawnej fabryki. Restauracja obejmie Bramę Główną, Montownię, części budynku Dyrekcji FSO, Tłocznię i Spawalnię.
F.S.O. Park na terenie Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie
© mat. prasowe
OKAM dla stolicy
W zgodzie z treścią specustawy mieszkaniowej, w ramach budowy nowego osiedla na terenie dawnej fabryki FSO na Żeraniu powstaną również inwestycje towarzyszące pod postacią szkoły publicznej oraz nowej infrastruktury drogowej:
Kluczowe z perspektywy władz miasta, okolicznych oraz przyszłych mieszkańców są ustalenia dotyczące powstania trzyciągowej szkoły publicznej. Pomieści ona 645 uczniów. Start jej budowy zbiegnie się w czasie z początkiem prac przy pierwszych mieszkaniach. Budynek szkoły wraz z wyposażeniem i przynależącym gruntem OKAM zobowiązał się przekazać w całości miastu. W etapie I projektu F.S.O. PARK powstanie również nowa infrastruktura drogowa, w tym fragment ul. Golędzinowskiej Bis wraz z chodnikami, ścieżką rowerową, przystankami i przejściami dla pieszych a także z miejscami postojowymi.
— czytamy w komunikacie prasowym OKAM.
Drugą z inwestycji drogowych, które powstaną podczas budowy osiedla będzie przedłużenie ulicy Aleksandra Kotsisa, z kolei północny fragment ulicy Justyny Budzyńskiej-Tylickiej przyjmie formę woonerfu. Planowana trzyciągowa szkoła będzie w stanie obsłużyć około 650 dzieci, dla których — oprócz budynków — zaprojektowana zostanie dodatkowa infrastruktura, w tym miejsca rekreacji dla uczniów i uczennic, boisko do gry w piłkę nożną oraz boiska wielofunkcyjne, a także bieżnia lekkoatletyczna
F.S.O. Park na terenie Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie
© mat. prasowe
Architektura szkoły wpisuje się w charakter całego osiedla powstającego na terenie dawnej Fabryki Samochodów Osobowych. Rytmiczne dachy szedowe nawiązują formą do hal produkcyjnych FSO, podkreślając tożsamość i przemysłowe dziedzictwo tego miejsca. Ich odpowiednie nachylenie umożliwia wprowadzenie instalacji fotowoltaicznych do wytwarzania energii elektrycznej
— tłumaczyła pod koniec ubiegłego roku Małgorzata Dembowska z pracowni WXCA w rozmowie z portalem Raport Warszawskim.
drugie życie Fabryki Samochodów Osobowych
15 stycznia 2026 roku stołeczna rada miasta debatowała jedynie nad pierwszym etapem zagospodarowania terenu po dawnej fabryce samochodów na Żeraniu. Nie ma wątpliwości, że w kolejnych latach poznamy informacje dotyczące dalszych planów zabudowania tego obszaru przez OKAM. Przedstawiony przez dewelopera projekt zagospodarowania tego terenu zakłada budowę kolejnych kilkudziesięciu bloków, które łącznie pomieszczą około 19 tysięcy mieszkańców, utworzenie dalszych odcinków Alei FSO, a także powstanie parku leśnego i parku ze stawem, czy osiedlowego centrum kultury.
Poza zielenią i zabudowaniami mieszkaniowymi pojawią się obiekty edukacyjne oraz handlowo-usługowe, w tym przestrzeń pod eko-targ, powierzchnie biurowe, a także strefy przeznaczone pod organizację wydarzeń kulturowych. Założono również stworzenie terenów rekreacyjno-sportowych, przylegających do przestrzeni dedykowanej dla placówek oświatowych.
— wyjaśnia pracownia SAWAWA, odpowiedzialna za projekt F.S.O. Park.
Tor testowy w Fabryce Samochodów Osobowych w Warszawie, 1961 rok
© NAC | domena publiczna
Po ukończeniu, F.S.O Park będzie jednym z największych komercyjnych kompleksów mieszkaniowych w Warszawie. Czy za imponującymi rozmiarami pójdzie jednak jakość?
