Na Młodym Mieście — dzielnicy, która w założeniu miała być wizytówką Gdańska, z mieszkaniami, biurami, handlem, przestrzeniami publicznymi i instytucjami kultury — coraz więcej inwestorów rezygnuje z budowy biurowców lub handlu, by wznieść kolejną mieszkaniówkę. Aż 500 mieszkań powstanie w trybie lex deweloper w sąsiedztwie historycznej sali BHP, tuż przy Europejskim Centrum Solidarności.
Prezentowany jeszcze w 2020 roku projekt zakładał więcej funkcji. Deweloper Euro Styl zapowiedział na terenie Młodego Miasta w Gdańsku budowę około 1 100 mieszkań i lokali usługowych. Ale w planach było też około 37 tys. mkw. powierzchni biurowej (tę część miała realizować spółka Torus), choć poprzednie założenia zakładały w tym miejscu budowę galerii handlowej.
Ten teren jest na tyle specyficzny, że wymaga mieszanych funkcji: mieszkaniowej, biurowej i usługowej. Dodatkowo jest jednym z najlepszych w mieście i zasługuje, by być jedną z wizytówek Gdańska
— mówił w rozmowie z „Wyborczą” Sławomir Gajewski, ówczesny prezes spółki Torus.
Do tej pory Euro Styl oddał do użytku sześć budynków mieszkalnych z usługami w parterach, a kolejne są w trakcie budowy. Zrewitalizowano też dawną halę stoczniową 89A — w tzw. Montowni znajduje się foodhall oraz hotel. Natomiast plany budowy biurowców utknęły w martwym punkcie, bo pandemia Covid-19 i rozwój pracy zdalnej zahamowały zapotrzebowanie na budowę biur.
Doki: mieszkania, szkoła i park
Bardziej opłacalna jest za to mieszkaniówka, dlatego mimo wcześniejszych zapowiedzi o miejscach pracy, kolejni deweloperzy zmieniają plany. W rezultacie zamiast wielofunkcyjnej zabudowy z przestrzeniami biurowymi, Młode Miasto coraz wyraźniej przekształca się głównie w dzielnicę mieszkaniową. Także powołana przez Euro Styl i Torus spółka Doki V uzyskała pod koniec listopada ubiegłego roku, w trybie lex deweloper, zgodę Rady Miasta na zmianę funkcji na mieszkaniowo-usługową w miejscu, gdzie miały stanąć biurowce.
Koncepcja Doki V
© mat Euro Styl
Co w zamian? Procedura lex deweloper obliguje inwestorów do realizacji ustalonych z gminą celów publicznych w okolicy inwestycji. Spółka wybuduje gmach nowej szkoły podstawowej oraz stworzy park linearny wzdłuż ul. Rybaki Górne. Ten pierwszy cel zrealizowany zostanie wspólnie z firmą YIT, która również sięga po lex deweloper.
Powstaną dwa budynki, liczące od sześciu do ośmiu pięter, każdy z podziemną halą garażową i infrastrukturą rowerową. Łącznie w planach jest od 505 do 565 mieszkań. Na parterach będą lokale usługowe, a przestrzeń publiczna wokół nowej zabudowy zostanie uzupełniona o nowy plac centralny. Budynki będą miały zróżnicowaną, kaskadową wysokość, obniżając się w kierunku historycznej Sali BHP.
To kolejny deweloper, który decyduje się na taki krok. Z budowy biurowców na rzecz inwestycji mieszkaniowych wycofały się między innymi firmy Inopa i Cavatina, które pierwotnie planowały realizację dużych kompleksów biurowych — a dziś przygotowują projekty mieszkaniowo-usługowe. Podobny kierunek obrała firma YIT, która wybudowała już na Młodym Mieście zabudowę mieszkaniową. Ale zmian funkcji jest więcej: tereny postoczniowe utraciły ważną instytucję kultury. Choć wielu wiązało nadzieje na budowę na terenach dawnej Stoczni Cesraskiej gmachu nowej Opery Bałtyckiej w Gdańsku, ostatecznie wybór samorządowych władz padł na teren placu Zebrań Ludowych.
urbanista: ryzyko turystyfikacji i gentryfikacji
Łukasz Pancewicz z Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego Politechniki Gdańskiej, współwłaściciel pracowni A2P2 w rozmowie z A&B podkreśla, że dla inwestorów mieszkania to bezpieczniejszy biznes, bo szybko znajdują nabywców.
Z biurami jest inaczej. Ten rynek stał się dużo bardziej ryzykowny, bo zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe spada. Wpływa na to i sytuacja gospodarcza i zmiana stylu pracy — coraz więcej osób pracuje zdalnie, do tego dochodzi rozwój sztucznej inteligencji, który może spowodować zmniejszone zapotrzebowanie na centra zdalnej obsługi biznesu
— mówi Pancewicz.
Urbanista zauważa, że w zmianach funkcji na mieszkaniową — miasta też mają swój interes.
Dzięki umowom urbanistycznym zapewnianym przez tzw. lex deweloper, a lada moment ZPI, samorządy mogą szybko pozyskiwać publiczną infrastrukturę finansowaną i budowaną przez deweloperów — mówi w rozmowie z A&B Pancewicz. — To wszystko są realne korzyści, ale warto myśleć też długofalowo.
Problem w tym, że na Młodym Mieście coraz trudniej o mieszkania dostępne dla przeciętnego mieszkańca. Buduje się głównie dla osób z „grubszym portfelem” albo z myślą o wynajmie.
Szkoła to jedna z inwestycji celu publicznego
© mat. Euro Styl
W efekcie tereny postoczniowe mogą łatwo stać się dzielnicą, której doskwiera turystyfikacja i gentryfikacja. Tymczasem nawet niewielka, nieuciążliwa produkcja w takim miejscu daje bezpieczeństwo ekonomiczne i tworzy naturalne zróżnicowanie społeczne
— dodaje Pancewicz.
